新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。
在澳洲买房不像国内，没有售楼处一站式服务。从看房到拿到钥匙，中间涉及贷款经纪人、律师（Conveyancer/Solicitor）、房屋检查员等多个角色，整个流程通常需要 6-12 周。
这篇文章按时间顺序把每一步讲清楚，不管你是买自住房还是投资房、新房还是二手房，都可以对照参考。
想看华人买家从身份资格、海外汇款、首置优惠到 Land Tax、报税的特殊处理，可结合看 FIRB 外国买家全攻略、海外汇款买房 和 首置优惠。本文聚焦"流程本身"。
澳洲买房从看房到拿钥匙通常 6-12 周。除房价外还要备额外开销：悉尼 $800K 的房印花税约 $31,000，加律师费和验房，总共约 $35,000-$40,000。
适合谁读： 计划在澳洲买第一套房的人，不管是自住还是投资、PR 还是海外身份。
看完你会搞懂： 预算怎么算（含隐藏费用）、Pre-Approval 流程、Private Treaty vs 拍卖的区别、律师和检查员的作用、洪水/山火等风险怎么查、交割那天会发生什么。
阅读时间： 约 15 分钟（全流程 10 步）。
10 步流程一览： 算预算 → Pre-Approval → 看房选区 → 出价签合同 → 律师审查 → Building & Pest 检查 → 风险排查 → 买保险 → 正式贷款审批 → 交割。
声明： 本文仅供参考，不构成财务或法律建议。各州法律略有不同，具体请咨询你的律师和贷款经纪人。
第一步：搞清楚预算
买房之前最重要的事不是看房，是算清楚自己能花多少钱。
房价之外的额外费用
很多人只算了房价，忘了这些：
| 费用 | 大约金额 |
|---|---|
| 印花税（Stamp Duty） | 房价的 1.5%-5.5%（各州不同） |
| 律师/过户费（Conveyancing） | $800 - $2,500 |
| Building & Pest Inspection | $500 - $900 |
| 贷款申请费 | $0 - $600（很多银行免） |
| LMI（如 LVR > 80%） | 几千到几万不等 |
LMI 是什么？ LMI 全称 Lenders Mortgage Insurance（贷款保险）。首付不到 20% 时，银行会要求你买——注意，钱是你出的，但保的是银行：万一你还不起贷款、银行卖房还不够，保险公司赔银行，不赔你。LVR 指 Loan to Value Ratio（贷款价值比），也就是贷款金额 ÷ 房价。详见 LMI 完全指南。 | 搬家、水电连接等 | $500 - $1,000+ |
举个例子： 在悉尼买一套 $800,000 的房子，印花税约 $31,000，加上律师费和检查费，额外开销大约 $35,000-$40,000。
首次置业印花税优惠
如果你是首次买房（First Home Buyer）且是 PR 或公民，各州有不同的优惠：
| 州 | 全免额度 | 减免区间 |
|---|---|---|
| NSW | ≤ $800,000 免印花税 | $800K - $1M 有减免 |
| VIC | ≤ $600,000 免印花税 | $600K - $750K 有减免 |
| QLD（二手房） | ≤ $700,000 全额退还 | $700K - $800K 滑动减免 |
| QLD（新房/空地） | 不限价格，全免印花税（2025 年 5 月起） | — |
拿这个优惠有几个硬性条件，千万别搞错：
- 必须是首次置业（你和配偶都不能在澳洲拥有过任何住宅房产，包括海外也算，以 NSW 为例）
- 必须是自住房，且要在交割后 12 个月内搬进去住
- 搬进去后要连续住满 6-12 个月（各州要求不同：NSW 6 个月、VIC 12 个月、QLD 6 个月）
- 买投资房完全不适用，哪怕你是首次置业也没有
如果你搬进去住不满要求的时间就搬走或者出租，税务局会追回印花税并加收利息，这点要特别注意。QLD 对首次置业买新房的政策特别好——不管房价多少都免印花税。
第二步：拿到贷款预批（Pre-Approval）
在认真看房之前，先去银行或贷款经纪人那里拿一个 Pre-Approval（预批）。
Pre-Approval 是什么？
银行根据你的收入、存款、负债等情况，预先批准一个贷款额度。通常有效期 3-6 个月。
为什么一定要先做？
- 明确你的预算上限，不会看了一堆买不起的房子浪费时间
- 拍卖时必须有 Pre-Approval，不然不敢举牌
- 出 Offer 时更有底气，卖家也更愿意跟有 Pre-Approval 的买家谈
需要准备的材料
- 最近 2-3 个月的工资单（Pay Slip）
- 最近 2 年的报税记录（Tax Return / Notice of Assessment）
- 银行流水（Bank Statements，通常 3 个月）
- 身份证件（护照、驾照）
- 现有贷款和信用卡信息
- 自雇人士还需要公司财务报表
建议： 找独立的 Mortgage Broker 而不是直接去某家银行。Broker 可以帮你比较多家银行的产品，而且大部分情况下不需要你付费（他们从银行拿佣金）。第一次贷款不知道从哪开始？看 首次贷款准备清单。
第三步：看房与选区
有了预算，就可以开始看房了。
常用看房平台
- Domain 和 realestate.com.au — 澳洲两大房产网站
- 设好过滤条件（价格、区域、房型），开启邮件提醒
选区的几个关键指标
- 通勤距离 — 到你上班地点多远
- 学区 — 即使你没有孩子，好学区的房子保值和涨幅通常更好
- 基础设施 — 火车站/公交、超市、医院
- 未来规划 — Council 有没有新的基建项目（可以在当地 Council 网站查）
- 犯罪率 — 可以在各州警方网站查数据
Open Inspection
澳洲看房一般是在固定时间（通常周六）的 Open Inspection，直接走进去看，不需要预约。看到感兴趣的房子，拿一份 Contract of Sale 给你的律师先过目。
第四步：出价与签合同
澳洲买房有两种方式：
方式一：Private Treaty（私下协议）
卖家标一个价格（有时是价格范围），你通过中介出价。
流程：
- 口头或书面出价（Offer）
- 卖家接受后，双方签合同（Contract of Sale）
- 进入冷静期（Cooling-Off Period） — 你可以在冷静期内反悔，但需要支付罚金
各州冷静期：
| 州 | 冷静期 | 退出罚金 |
|---|---|---|
| NSW | 5 个工作日 | 房价的 0.25% |
| QLD | 5 个工作日 | 房价的 0.25% |
| VIC | 3 个工作日 | $100 或房价的 0.2%（取较高者） |
注意： 冷静期内你可以安排 Building Inspection、确认贷款等。如果发现问题，可以在冷静期内退出。
方式二：Auction（拍卖）
现场竞价，出价最高者得。
特点：
- 没有冷静期 — 落锤就是无条件合同，不能反悔
- 拍卖前必须确认贷款预批、完成 Building Inspection、让律师审查合同
- 当场需要支付定金（通常 10%）
- 如果流拍（没达到底价），你可以跟卖家私下谈
拍卖前的准备清单：
- ✅ Pre-Approval 已到手
- ✅ 律师已审查合同，确认没问题
- ✅ Building & Pest Inspection 已完成
- ✅ 确定好你的最高出价上限（到了就停，不要被气氛冲昏头）
- ✅ 准备好 10% 定金的支付方式（银行本票或转账安排）
拍卖现场的具体操作（注册流程、出价策略、各州 vendor bid 规则、passed in 后怎么谈判）我专门写了一篇 澳洲拍卖实战指南，第一次参加拍卖前建议先看一遍。
第五步：律师审查合同
签合同之前（或冷静期内），一定要让你的 Conveyancer 或 Solicitor 审查 Contract of Sale。
律师会帮你看什么？
- 产权是否清晰（有没有抵押、纠纷）
- 各种条件条款（Special Conditions）
- Zoning（用地规划）是否有问题
- 是否有 Easement（地役权）或其他限制
- 物业费（Strata Levy）情况（如果是公寓）
- Council 和 Water 的欠费
- 确保交割日期合理
Conveyancer vs Solicitor — 我该选哪个？
- Conveyancer（过户师）： 专门做房产过户，价格便宜一些（$800-$1,500）
- Solicitor（律师）： 执业律师，可以处理更复杂的法律问题（$1,200-$2,500）
简单的选择标准：
| 你的情况 | 建议找 |
|---|---|
| PR/公民买普通二手房或新房自住 | Conveyancer 就够了 |
| 首次置业，想申请印花税优惠 | Conveyancer 就够了（多数会帮你处理申请） |
| 买投资房（普通交易） | Conveyancer 够用 |
| 买楼花（Off-the-Plan）、涉及合同特殊条款 | Solicitor |
| 海外身份买房（涉及 FIRB、外国人附加印花税） | Solicitor |
| 通过公司或 Trust 名下买房 | Solicitor |
| 离婚、遗产、合伙纠纷等情况下买房 | Solicitor |
关于产权持有方式： 如果是两个人一起买房（夫妻、朋友、家人），律师会问你选 Joint Tenants 还是 Tenants in Common——这两种方式在继承、CGT、卖房时差别很大。详细对比可以看 Joint Tenants vs Tenants in Common 详解。
如果拿不准，先问 Conveyancer——他们遇到处理不了的复杂情况会直接告诉你"这个你需要找 Solicitor"。
第六步：Building & Pest Inspection
强烈建议做，不要省这笔钱。
费用
- Building Inspection：$250 - $600
- Pest（白蚁）Inspection：$150 - $300
- 通常打包做 Building + Pest：$500 - $900
检查什么？
- 房屋结构是否有问题（地基、墙壁裂缝、屋顶漏水）
- 有没有白蚁（termite）或其他虫害 — 这在澳洲非常重要
- 管道、电路的状况
- 是否有违建（Unapproved work）
检查结果怎么用？
- 如果发现重大问题，可以在冷静期内退出合同
- 也可以拿报告跟卖家谈价，要求降价或要求卖家修复
- 拍卖的房子一定要提前做，因为落锤后没有退路
验房报告里 Major Defect / Minor Defect / Termite 怎么区分？哪些必须放弃、哪些可以谈价？详细解读看 Building & Pest Inspection 报告怎么读。
第七步：风险排查 — 这些地图一定要查
Building Inspection 检查的是房子本身的状况，但房子所在的地理位置也有风险。以下这些在出价之前就应该查清楚——虽然写在第七步，实际上应该在看房（第三步）阶段就开始留意，至少在签合同之前确认。
按优先级看，前两项（洪水、山火）是重中之重，第三个表格里的是需要律师帮你筛查的项目。
🔴 洪水区（Flood Zone）— 必查
澳洲每年有超过 100 万套房产受洪水影响。洪水区房产不仅有安全隐患，还会导致保险费大幅上涨，甚至部分保险公司拒保。
怎么查：
- QLD： Brisbane City Council 的 FloodWise Property Report（免费）
- NSW/VIC/全国： Landchecker 可以查看洪水叠加图层
- 也可以直接联系当地 Council 索取 Flood Study 或 Planning Certificate（通常 $30-$50）
🔴 山火区（Bushfire Zone）— 必查
如果房子在山火风险区域，会有一个 BAL 评级（Bushfire Attack Level），从 BAL-LOW 到 BAL-FZ（火焰区）。BAL 越高，建筑要求越严格、保险越贵、改建限制越多。
怎么查：
- 各州 Council 的 Planning Map 上会标注 Bushfire Prone Area
- NSW：NSW Planning Portal 搜索地址
- VIC：VicPlan 查看 Bushfire Management Overlay
🟡 其他需要查的（律师会帮你过一遍，但你自己也要懂）
先解释几个常见术语，方便你看懂律师的报告：
- Zoning（分区/用地规划）： Council 给每块地规定的用途——住宅、商业、工业、混合等。Zoning 决定你能盖什么、能改什么。如果买了 Zoning 有限制的地，想加盖二楼或加个 Granny Flat 可能不被批。
- Easement（地役权）： 别人（通常是水务局、电力公司、邻居）依法可以使用你这块地的一部分的权利。比如有根下水管从你家后院底下经过，你就不能在那条线上盖房或种大树。
- Heritage Overlay（遗产保护叠加）： 这栋房子或这个街区被认定有历史/文化价值，受 Heritage Register（遗产登记册）保护。不能随便拆、不能随便改外观，甚至内部装修都可能需要额外审批。
| 风险项 | 说明 | 怎么查 |
|---|---|---|
| 矿区塌陷（Mine Subsidence） | 部分 NSW 地区有历史矿区，地基可能不稳定 | NSW Subsidence Advisory |
| 污染土地（Contaminated Land） | 之前是加油站、工厂等可能有土壤污染 | VIC: Victoria Unearthed；NSW: EPA 污染地名册 |
| 地役权（Easement） | 地块上可能有水管、电线经过，限制你的改建权 | 律师审查 Contract of Sale 和 Title Search |
| 遗产保护（Heritage Overlay） | 受保护建筑不能随意改建或拆除，装修也需要额外审批 | 当地 Council 的 Planning Map、Heritage Register |
| 政府征地（Compulsory Acquisition） | 政府可能因修路、建铁路等基建项目强制收购你的房产。虽然会赔偿，但价格和时间往往不如自己卖 | 查看当地 Council 和州政府的基建规划（Infrastructure Plans），律师在 Title Search 中也会留意 |
| 飞机噪音（Aircraft Noise） | 靠近机场的区域可能有噪音限制 | Australian Noise Exposure Forecast |
重点提醒： 洪水和山火风险会直接影响你的保险费用和房产价值。洪水区房产通常比周边低 4%-11%，而且未来出手也更难。
第八步：买保险 — 不要等到交割才想起来
Building Insurance（建筑保险）
虽然法律没有强制要求，但几乎所有银行都要求你在放款前提供建筑保险证明。而且根据各州法律，你可能在交割前就要承担房屋损毁的风险：
| 州 | 风险转移时间 |
|---|---|
| NSW | 交割日（Settlement） |
| QLD | 合同签署后下一个工作日 5pm |
| VIC | 交割日（Settlement） |
| ACT / SA / TAS | 签合同当天 |
建议： 不管哪个州，签完合同就立刻安排保险。特别是 ACT、SA、TAS，签合同那一刻风险就转移到你身上了。
投资房需要什么保险？
| 保险类型 | 保什么 | 是否必须 |
|---|---|---|
| Building Insurance | 房屋结构损坏（火灾、风暴、水灾等） | 银行要求，必须 |
| Landlord Insurance | 租客欠租、租客造成的损坏、法律纠纷 | 强烈建议 |
| Public Liability | 有人在你的物业受伤 | 通常包含在 Landlord Insurance 里 |
| Strata Insurance | 公寓/Townhouse 的公共区域 | Strata 管理费已包含 |
Landlord Insurance 特别重要 — 如果租客连续几周不交租、搬走时把房子搞得一团糟，没有保险你只能自己承担。价格通常 $300-$600/年，相比潜在损失非常值得。
第九步：正式贷款审批（Formal Approval）
签完合同后，把合同发给银行，走正式审批流程。
Pre-Approval ≠ Formal Approval
Pre-Approval 只是初步评估。正式审批时银行会：
- 对房产进行估值（Valuation）
- 再次审核你的财务状况
- 出具正式的贷款合同（Loan Offer）
可能的风险
- 银行估值低于购买价格 — 你可能需要补差价或增加首付
- 从签合同到交割之间换了工作或有新的贷款 — 可能影响审批
建议： 签合同到交割期间，不要换工作、不要申请新的信用卡或贷款、不要有大额不明消费。
第十步：交割（Settlement）
交割就是正式的产权转移。通常在签合同后 30-90 天（各州和合同约定不同）。
交割当天会发生什么？
你不需要亲自到场，也不需要自己操作 PEXA——这套电子交割系统由律师和银行使用，你要做的只是把钱和文件给到律师，然后等通知。具体流程：
- 银行放款
- 卖家收到房款
- 产权从卖家名下转到你名下
- 你的律师通知你"已交割"
- 你拿到钥匙
交割前你要做的
- Final Inspection（最终验房） — 交割前 1-2 天回去看一次，确认房子状态跟签合同时一致（没有新的损坏、卖家已搬走、约定留下的设备还在）
- 确认水电气和网络的开通安排
- 确认房屋保险已生效（通常从交割日开始）
买房费用总结
以在悉尼买 $800,000 二手房（非首次置业）为例：
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 首付 20% | $160,000 |
| 印花税 | ~$31,000 |
| 律师费 | ~$1,500 |
| Building + Pest 检查 | ~$700 |
| Building Insurance（年费） | ~$1,200 |
| Landlord Insurance（年费，投资房） | ~$400 |
| 其他杂费（搬家、水电连接等） | ~$1,000 |
| 总计需准备 | ~$196,000 |
首次置业者如果享受印花税全免，可以少准备约 $31,000。
给华人买家的几点特别建议
1. 语言不是障碍 很多 Mortgage Broker、律师和中介都有华人或会说中文的员工。选中文中介还是主流中介各有利弊，见 中文 vs 主流中介对比。不要因为英文不够好就跳过律师审查合同这个步骤。
2. 不要只看华人区 华人熟悉的区（比如 Chatswood、Hurstville、Box Hill、Sunnybank）竞争激烈，溢价高。可以看看周边相邻的区，性价比可能更好。
3. 拍卖不要冲动 拍卖现场气氛很容易让人上头。提前设好上限，到了就走。买不到这套还有下一套，买贵了是实实在在多还几十年贷款。
4. 投资房和自住房的贷款结构要分开 如果你既有自住房又有投资房，确保两个贷款结构独立。混在一起会影响利息抵税。具体可以看我的另一篇文章 《投资房贷款入门》。
5. 把所有费用收据留好 投资房的购房费用（律师费、检查费等）中有些可以抵税。详细的抵扣清单可以参考 《投资房报税抵扣完整清单》。
总结
澳洲买房的核心流程就 10 步：
- 算预算（别忘了额外费用）
- 拿 Pre-Approval
- 看房选区
- 出价签合同（Private Treaty 或 Auction）
- 律师审查合同
- Building & Pest Inspection
- 风险排查（洪水、山火、污染、征地等）
- 买保险（建筑保险 + Landlord Insurance）
- 正式贷款审批
- 交割拿钥匙
整个过程看起来复杂，但只要找对律师和贷款经纪人，大部分事情他们会帮你处理。你要做的就是：想清楚预算、不冲动、每一步都让专业人士过目。
各州买房实操指南： 各州在印花税、冷静期、合同流程上差异很大，我们为三个华人最多的州写了详细攻略——NSW 新州买房指南、VIC 维州买房指南、QLD 昆州买房指南。
祝买房顺利！
主要数据来源
- ASIC MoneySmart, Buying a home：https://moneysmart.gov.au/home-loans/buying-a-house
- ASIC MoneySmart, Home loans (含 Pre-approval 说明)：https://moneysmart.gov.au/home-loans
- Revenue NSW, Transfer of land or business duty（含冷静期和印花税）：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty
- SRO VIC, Buying a property：https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/land-transfer-stamp-duty
- QRO, Transfer duty：https://qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/
- NSW Fair Trading, Cooling-off period when buying a property：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/buying-and-selling-property
- Consumer Affairs Victoria, Buying property — cooling-off rights：https://www.consumer.vic.gov.au/housing/buying-and-selling-property
- PEXA, About property exchange：https://www.pexa.com.au/
- Landchecker, Flood overlay search：https://landchecker.com.au
- NSW Planning Portal, Spatial Viewer：https://www.planningportal.nsw.gov.au/spatialviewer
免责声明： 本文内容仅供一般性参考，不构成法律、税务、信贷或财务建议。各州印花税、冷静期、风险转移规则和贷款政策经常变化，文中所有金额、门槛、百分比均为示例性，以 State Revenue Office / ASIC MoneySmart / 当地 Council / ATO 最新公告为准。
在澳洲的执业边界：合同审查和过户实务属于持牌律师（legal practitioner）或注册 conveyancer 范围；贷款 Pre-Approval 和产品比较属于 ACL（Australian Credit Licence）持牌贷款经纪人范围；保险产品比较属于 AFSL 持牌保险经纪人范围；印花税减免申报属于州税务局和 conveyancer / tax agent（TPB 监管）范围。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有律师执照、ACL、AFSL 或 TPB 注册，本文不构成针对任何个人情况的专业建议。
本文数据更新于 2026 年 4 月。各州政策和费用可能变化，请以官方信息为准。