Bond 能不能扣，取决于你有没有 Condition Report——没有它 Tribunal 基本判你输。押金上限普遍是 4 周租金，正常磨损不能扣。
租客搬走后，Bond 是全退还是部分扣除，取决于你有没有证据。Condition Report（入住/退租状况报告）是最关键的文件——没有它，Tribunal 基本判你输。这篇文章教你：怎么做一份经得起 Tribunal 检验的 Condition Report、哪些算 Fair Wear and Tear（正常磨损）不能扣、各州 Bond Claim 的提交流程、以及扣不到 Bond 时怎么去 Tribunal。
Bond 基础知识
金额
各州对 Bond 金额有上限规定：
| 州 | Bond 上限 | 法规依据 |
|---|---|---|
| NSW | 4 周租金（周租 ≤ $800）；无上限（周租 > $800） | Residential Tenancies Act 2010 |
| VIC | 4 周租金（月租 ≤ $900）；无上限（月租 > $900） | Residential Tenancies Act 1997 |
| QLD | 4 周租金 | Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 |
Bond 存放
Bond 不能放在你自己的账户里——必须提交给各州的 Bond Authority：
- NSW：Fair Trading → Rental Bonds Online
- VIC：RTBA（Residential Tenancies Bond Authority）
- QLD：RTA（Residential Tenancies Authority）
提交时限：
- NSW：收到 Bond 后 10 个工作日内
- VIC：收到后 14 天内
- QLD：收到后 10 天内
不按时提交是违法的，可能被罚款。各州 Bond 规则差异很大，详见 澳洲各州租房法律对比。
Condition Report：你的核心武器
什么是 Condition Report？
Condition Report 是在租客入住时和退租时分别做的房屋状况记录。入住时的叫 Ingoing Condition Report，退租时的叫 Outgoing Condition Report。
入住报告和退租报告之间的差异 = 你的 Bond Claim 依据。
如果你没有入住时的 Condition Report，或者报告做得不够详细，Tribunal 会认为"无法证明损坏是租客造成的"——你很可能扣不到 Bond。
怎么做一份好的 Condition Report
入住时（Ingoing）：
- 在租客搬入当天或前一天做
- 逐个房间记录每个表面和设备的状况：
- 墙壁：有没有钉孔、污渍、裂缝
- 地板：有没有划痕、污渍、磨损
- 窗户和纱窗：是否完好
- 厨房：水槽、台面、橱柜、电器状况
- 卫生间：马桶、淋浴、瓷砖、排气扇
- 花园/院子：草坪、围栏、排水
- 拍照 + 拍视频：
- 每个房间至少 4 张照片（四面墙 + 地板 + 天花板）
- 已有的损坏要拍特写
- 照片上要有日期水印（大多数手机默认记录 EXIF 日期）
- 拍一个完整的 walk-through 视频更好
- 让租客签字确认（各州有标准表格）
退租时（Outgoing）：
- 在租客搬走后、下一个租客搬入前做
- 用完全相同的顺序和角度拍照（方便对比）
- 记录所有新增的损坏或缺失
- 特别注意：清洁状况、地毯、墙壁、门窗
各州的标准 Condition Report 表格
- NSW：Fair Trading 的 Condition Report 标准表格
- VIC：Consumer Affairs Victoria 的 Condition Report 标准表格
- QLD：RTA 的 Entry Condition Report (Form 1a)
自管房东也必须用这些表格——不是只有物管公司才需要做。
Fair Wear and Tear vs 损坏：怎么判断
这是 Bond Claim 中最核心也最容易起纠纷的部分。
定义
Fair Wear and Tear（正常磨损）：因正常使用和自然因素（阳光、湿度、时间）造成的老化。房东不能扣 Bond。
Damage（损坏）：因租客的疏忽、滥用或故意行为造成的超出正常磨损的损害。房东可以扣 Bond。
实际判断标准
| 项目 | Fair Wear and Tear ✅ | Damage ❌ |
|---|---|---|
| 墙壁 | 轻微钉孔、小面积褪色 | 大洞、涂鸦、大面积污渍 |
| 地毯 | 正常踩踏的磨损、家具压痕 | 烟头烫洞、大面积污渍、宠物尿渍 |
| 木地板 | 轻微划痕（日常走动） | 深划痕、高跟鞋凿痕、水渍膨胀 |
| 油漆 | 轻微褪色和开裂 | 大面积剥落、大洞未修补 |
| 窗帘/百叶窗 | 日照褪色、绳索磨损 | 撕裂、缺失叶片 |
| 厨房 | 台面轻微划痕 | 油污烧焦痕迹、柜门损坏 |
| 花园 | 季节性植物死亡 | 草坪完全枯死（缺乏浇水） |
折旧原则
Tribunal 不会让你用旧地毯的损坏来收新地毯的钱。各州 Tribunal（VCAT / NCAT / QCAT）在判定赔偿金额时，一般参考 ATO 发布的 Effective Life Tables（ATO Taxation Ruling TR 2024/1 或当年适用版本）来做折旧：
- 地毯：有效寿命约 10 年。如果地毯已经用了 7 年被租客损坏，你只能按剩余 30% 价值索赔
- 油漆：有效寿命约 7-10 年
- 窗帘/百叶窗：有效寿命约 5-7 年
具体有效寿命清单可参考 ATO 的 Rental Properties Guide 的折旧章节。
实操建议：如果物品已经接近寿命终点（比如 8 年的地毯），即使租客确实造成了损坏，Tribunal 给你的赔偿也会很少。选择你的战场——不要为了 $50 的旧百叶窗和租客打 Tribunal。
Bond Claim 提交流程
NSW
- 做完 Outgoing Condition Report，整理好证据（照片、报价单）
- 在 Rental Bonds Online 提交 Bond Claim
- 租客收到通知后有 14 天回应
- 如果租客同意 → Bond 按约定分配
- 如果租客不同意 → 进入争议流程 → 可以申请 NCAT 裁决
VIC
- 做完 Outgoing Condition Report，和 Ingoing 对比
- 与租客协商 Bond 分配（最好书面记录）
- 如果达成一致 → 双方在 RTBA 网站或 Bond Claim 表格上签字
- 如果不同意 → 可以申请 VCAT 裁决
- RTBA 在收到裁决后放款
QLD
- 填写 RTA 的 Refund of Rental Bond (Form 4)
- 提交给 RTA
- 对方有 14 天对你的 Claim 提出争议
- 如果有争议 → RTA 提供免费调解服务（Dispute Resolution）
- 调解不成 → 申请 QCAT 裁决
QLD 的优势：RTA 的免费调解服务通常可以在不去 Tribunal 的情况下解决大部分 Bond 纠纷。
去 Tribunal：什么时候值得打
什么时候值得？
- Bond Claim 金额较大（$500 以上）
- 你有清晰的入住 / 退租 Condition Report 和对比照片
- 你有维修报价单或发票
- 损坏明确超出 Fair Wear and Tear
什么时候不值得？
- Claim 金额很小（$100-$200），Tribunal 的时间和精力不值
- 你的 Condition Report 不完善（没有入住时的照片）
- 损坏属于灰色地带（争议是否算 Fair Wear and Tear）
- 租客已经出境或无法联系
Tribunal 费用
| 州 | Tribunal | 申请费 |
|---|---|---|
| NSW | NCAT | ~$53-$110 |
| VIC | VCAT | ~$65-$260 |
| QLD | QCAT | ~$50-$80 |
申请费比较低，但时间成本高——等开庭可能 4-8 周，出席一次要半天。如果你请律师代理，费用另算。
更多 Tribunal 流程细节，参考 VCAT/NCAT/QCAT 驱赶实战。
自管房东的 Bond Claim Checklist
- 入住时做了 Ingoing Condition Report（含照片/视频）并让租客签字
- Bond 已按时提交给各州 Bond Authority
- 退租时做了 Outgoing Condition Report（同角度照片）
- 对比两份报告，列出所有超出 Fair Wear and Tear 的损坏
- 获取维修报价单（至少 1 份，最好 2 份对比）
- 计算折旧后的合理索赔金额
- 先和租客协商（书面沟通，保留记录）
- 协商不成 → 提交 Bond Claim 到各州平台
- 租客不同意 → 评估是否值得去 Tribunal
- 保存所有证据至少 7 年（税务和法律记录需要）
主要数据来源
- NSW Fair Trading, Getting your bond back：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/renting-a-place-to-live/getting-your-bond-back
- NSW Fair Trading, Fair wear and tear versus damage：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/rules/fair-wear-and-tear-versus-damage-rental-properties
- NSW Rental Bonds Online：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/renting-a-place-to-live/residential-rental-bonds
- RTA QLD, Refund of rental bond：https://www.rta.qld.gov.au/refund
- RTA QLD, Dispute resolution：https://www.rta.qld.gov.au/disputes
- Consumer Affairs Victoria, Bond：https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/rent-bond-bills-and-condition-reports/bond
- RTBA VIC, Residential Tenancies Bond Authority：https://rentalbonds.vic.gov.au/
- NCAT NSW：https://www.ncat.nsw.gov.au/
- VCAT VIC：https://www.vcat.vic.gov.au/
- QCAT QLD：https://www.qcat.qld.gov.au/
- ATO, Rental properties guide 2025（Effective Life Tables）：https://www.ato.gov.au/forms-and-instructions/rental-properties-2025
免责声明：本文仅为一般信息分享，不构成法律建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有律师执照，也不是持牌 Real Estate Agent。Bond 相关的法律各州不同且持续更新，本文所列提交时限、Tribunal 费用、折旧年限为撰写时的参考。具体操作请以你所在州的最新法规（RTA / Fair Trading / Consumer Affairs / CBS）为准。如有复杂纠纷（比如租客损坏金额超过 Bond 需要另行追讨），建议咨询持牌律师。