CGT 不只卖房才交：继承、离婚分割、赠与过户都可能触发，每种的 cost base 算法还不一样。继承本身不触发，死者的 PPOR 在去世后 2 年内卖出可全免。
很多华人以为 CGT 只是"卖房赚了才交"——其实继承、离婚分割、赠与过户都可能触发 CGT。更麻烦的是，每种情况的成本基数（cost base）计算规则都不一样。这篇文章把标准卖房以外的所有 CGT 场景讲清楚：继承房产（pre-CGT vs post-CGT、2 年出售规则）、离婚分割（rollover 豁免）、赠与过户（市场价替代规则），帮你在做决定前算清楚税。
📢 2026-05-12 预算案更新（NG/CGT 改革）： 两套 grandfather 机制要分开理解——
- NG（负扣税）按房产分：2026-05-12 19:30 AEST 之前签合同的投资房，NG 永久按旧规（损失可抵工资）。之后买的二手房进入新规（损失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
- CGT 按时间分段，对所有人适用：2027-07-01 之前累积的资本利得按旧规（50% 折扣）；2027-07-01 之后累积的按新规（CPI 指数化 + 30% 最低税率）。已持有投资者建议 2027 年中找持牌 valuer 估价留档，未来卖房时用来划分新旧规
完整解读：NG/CGT 改革详解 | 预算案全景 | 买房决策框架。本文示例数字按"已持有"投资者（NG 旧规）描述，未来新买家请按新规重新评估。
我们的 CGT 估算器 可以帮你计算标准卖房和 PPOR 转投资房的 CGT。这篇文章覆盖的是计算器之外的复杂场景。
CGT 基础回顾
如果你已经了解 CGT 的基本概念，可以跳到下一节。
Capital Gain = 卖出价 - 成本基数（Cost Base）
成本基数包括：买入价 + 印花税 + 律师费 + 资本性质的装修费用 + 持有期间的资本性支出（不包含已抵税的维修费）。
50% CGT Discount：如果持有超过 12 个月，个人可以只按 50% 的 Capital Gain 计入应税收入。
PPOR 免税：自住房通常完全免 CGT。但如果你把自住房转为投资房，情况会变复杂——参考 自住房转投资房（上） 和 （下）。
场景一：继承房产
这是华人家庭最常见的 CGT 场景之一。父母去世后，房产传给子女——卖还是不卖？税怎么算？
核心规则：继承时不触发 CGT
好消息：在澳洲，继承资产本身不触发 CGT 事件（ATO）。也就是说，父母去世、房产过户到你名下的那一刻，不需要交 CGT。
但是：当你日后卖掉这套继承来的房产时，CGT 就来了。关键问题是：你的成本基数是多少？
成本基数怎么算？
取决于两个因素：(1) 死者是什么时候买的，(2) 死者去世前这套房子是自住还是投资。
情况 A：死者在 1985 年 9 月 20 日之前买的（pre-CGT）
成本基数 = 死者去世当天的市场价值（不论是自住房还是投资房）
- 你需要获取一份去世日期前后的市场估价
- 你日后卖房时，Capital Gain = 卖出价 - 去世日市场价
- 如果房产在死者去世时是其 PPOR，只要你在死者去世后 2 年内卖掉，CGT 全免
情况 B：死者在 1985 年 9 月 20 日之后买的（post-CGT）
成本基数取决于该房产是否是死者生前的主住房（main residence）（ATO Section 128-15）：
B1：是死者生前的主住房（且未用于产生收入）
成本基数 = 死者去世当天的市场价值
- 这条规则常被误解，但在 ATO 法规里很明确
- 你需要获取一份去世日的市场估价（找 valuer 出具书面 valuation）
- 你日后卖房时，Capital Gain = 卖出价 - 去世日市场价
- 如果你在 2 年内卖掉，CGT 全免（见下文 2 年规则）
B2：不是死者主住房（比如死者的投资房）
成本基数 = 死者当初的买入成本基数（包含买入价、印花税、律师费、资本性装修等）
- 你继承了死者的成本基数，不是去世日的市场价
- 你日后卖房时，Capital Gain = 卖出价 - 死者的原始成本基数
- 如果死者买了 20 年的投资房，增值部分可能非常大——CGT 也会很大
关键提醒： 如果你继承的是死者生前自住的家，成本基数是死亡日的市场价值，不是死者当年的买入价。这个差别可能让你少交几十万的 CGT。务必在死者去世日找 valuer 做一份正式的 market valuation 留档——日后卖房时 ATO 会要求证明。
2 年出售规则
如果死者去世时这套房子是他的 PPOR（自住房），你在死者去世后 2 年内卖掉，可以完全免 CGT——无论你是否住在这套房子里（ATO）。
2 年之后卖呢？
- 如果你在继承后自己住在里面（作为你的 PPOR）→ 免 CGT
- 如果你没有住在里面（空置或出租）→ 需要交 CGT，但只算死者去世后到出售日之间的增值部分
关于遗嘱信托（Testamentary Trust）
如果你的遗嘱把房产放进 testamentary trust 由受托人持有，PPOR CGT 免税是否适用取决于受益人（通常是配偶或子女）在遗嘱下享有的是明确的居住权，还是受托人的自由裁量权。一般来说，明确授予的居住权更可能维持 PPOR 免税；依赖 trustee discretion 的安排容易被 ATO 质疑。
实操建议：如果你的遗产计划涉及 testamentary trust，遗嘱中最好明确授予配偶/子女居住权，而不是完全依赖 trustee 的 discretion。具体条款以遗产规划律师的起草为准。
场景二：离婚 / 分手分割
Rollover 豁免：离婚时转让不交 CGT
根据 Income Tax Assessment Act 1997 的 relationship breakdown rollover 规定，在离婚或分手时，如果房产转让满足以下条件之一，CGT 可以延迟（rollover），转让当时不用交税（ATO）：
- Family Law Act 1975 下的法院命令
- 双方同意的法院命令（consent order）
- 根据 Family Law Act 的仲裁裁决
- 具有法律约束力的书面协议（Binding Financial Agreement / BFA）
Rollover 的效果
Rollover 不是免税——是延迟。获得房产的一方继承了对方的成本基数和购买日期。等到这一方日后卖房时，CGT 按原始的成本基数计算。
例子：
- 2015 年夫妻以 $600,000 买入投资房
- 2026 年离婚，房产转给妻子（法院命令），当时市场价 $900,000
- 转让时不触发 CGT（rollover）
- 妻子的成本基数 = $600,000（继承丈夫的原始成本基数）
- 2030 年妻子以 $1,000,000 卖出 → Capital Gain = $400,000
- 持有超过 12 个月 → 50% 折扣 → 应税 $200,000
PPOR 免税在离婚中的应用
如果分割的是自住房，PPOR 免税规则依然适用（ATO）。获得房产的一方只要继续将其作为 PPOR 居住，出售时免 CGT。
如果获得房产后出租了（不再是 PPOR），则从出租开始到出售之间的增值部分需要交 CGT。
印花税
大多数州对离婚分割的房产转让免收印花税：
- NSW：根据 Duties Act 1997，因法院命令或 BFA 的转让免印花税
- VIC：因 Family Law Act 命令的转让免印花税
- QLD：因法院命令的转让免印花税
重要提醒
离婚时不要只看"谁拿到房子"——要看嵌入在房产里的未来 CGT 负担。拿到一套 cost base 很低的投资房，意味着将来卖的时候要交更多税。在谈判财产分割时，让税务代理帮你计算每种方案的税后净值。
场景三：赠与 / 低价转让
市场价替代规则
在澳洲，如果你把房产赠与（gift）或以低于市场价转让给家人或朋友，ATO 会按市场价计算你的 CGT——不管你实际收到多少钱（ATO）。
例子：
- 你以 $500,000 买了一套投资房
- 现在市场价 $800,000
- 你以 $1 “卖"给你的孩子
- ATO 认为你以 $800,000 出售 → Capital Gain = $300,000
- 你需要交 CGT（50% 折扣后应税 $150,000）
接收方的成本基数
- 如果转让价格低于市场价，接收方的成本基数 = 市场价（不是实际支付的金额）
- 这意味着接收方日后卖出时，CGT 按市场价为起点计算
印花税
赠与不免印花税。各州的印花税按市场价计算，即使实际交易价格为 $0 或 $1。
有限的例外：
- 配偶之间的转让在某些州有豁免或减免
- NSW：配偶间的主要居所转让免印花税（Duties Act 1997）
- VIC：配偶间的主要居所转让有减免
什么时候"赠与"在税务上是灾难？
给子女买投资房然后"送"给他们：
- 你要交 CGT（按市场价计算的增值）
- 子女要交印花税（按市场价）
- 双重税务打击
更好的做法：
- 如果一开始就打算给子女，直接以子女的名义购买
- 或者通过 Family Trust 持有，参考 Trust vs 个人持有
- 如果已经持有了，保留到遗嘱继承（利用继承的 CGT 规则可能更优）
场景四：非居民卖房
非居民不享受 50% CGT 折扣
如果你在卖房时是澳洲税务非居民（non-resident for tax purposes），你不享受 50% CGT 折扣——这是 2012 年 5 月 8 日后购入资产的规则（ATO）。
也就是说，非居民卖投资房的有效 CGT 税率几乎是居民的两倍。关于离开澳洲后的完整税务影响，详见 离境后房产税务全解析。
非居民不享受 PPOR 免税
自 2020 年 6 月 30 日起，如果你在卖房时是非居民，即使这套房子曾经是你的 PPOR，你也不能享受 PPOR CGT 免税（除非符合"life events"例外，比如重病、在海外去世等）。
这对华人移民影响很大：如果你回中国定居但保留了澳洲的自住房出租，卖房时可能需要交全额 CGT。
外国居民预扣税（FRCGW）
2025 年 1 月 1 日起，FRCGW 规则收紧（ATO）：
- 税率从 12.5% 提高到 15%
- 此前 $750,000 的价格门槛已废除——现在所有非居民卖房都要预扣，无论金额大小
如果你是非居民，买家必须在成交时预扣 15% 的售价交给 ATO。你可以在报税时用这笔预扣税抵减应交的 CGT。澳洲税务居民卖房前可以向 ATO 申请 Clearance Certificate 免除预扣。
详见 外籍附加税详解。
各场景 CGT 规则速查表
| 场景 | 转让时交 CGT？ | 成本基数 | 50% 折扣 | PPOR 免税 |
|---|---|---|---|---|
| 标准卖房（居民） | 是 | 买入价 + 成本 | 持有 >12个月可享 | 自住免税 |
| 继承（pre-CGT 资产） | 继承时不交，卖时交 | 去世日市场价 | 是 | 2年内卖免税 |
| 继承（post-CGT 资产） | 继承时不交，卖时交 | 死者原始成本基数 | 是 | 2年内卖免税 |
| 离婚分割 | 不交（rollover） | 继承对方成本基数 | 日后卖时可享 | 继续自住免税 |
| 赠与 / 低价转让 | 是（按市场价计） | 接收方按市场价 | 持有 >12个月可享 | 自住可免 |
| 非居民卖房 | 是 | 正常 | 不享受 | 不享受 |
什么时候必须找专业人士？
以下情况建议咨询在 TPB（Tax Practitioners Board）注册的税务代理：
- 继承的房产有 pre-CGT 和 post-CGT 的混合情况
- 离婚分割涉及多套房产或复杂的 Trust 结构
- 你不确定自己的税务居民身份
- 涉及跨国转让或中国税务（可能需要考虑中澳税务协定）
- 遗嘱信托持有的房产
- 任何金额较大（CGT 可能超过 $50,000）的情况
主要数据来源
- ATO, Inherited assets and capital gains tax：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/inherited-assets-and-capital-gains-tax
- ATO, Cost base of inherited assets：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/inherited-assets-and-capital-gains-tax/cost-base-of-inherited-assets
- ATO, Relationship breakdown and capital gains tax：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/relationship-breakdown-and-capital-gains-tax
- ATO, Transferring property to family or friends：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/transferring-property-to-family-or-friends
- ATO, Foreign resident capital gains withholding overview（2025-01-01 起 15% / 无门槛）：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/foreign-resident-capital-gains-withholding/foreign-resident-capital-gains-withholding-overview
- ATO, Foreign residents and main residence exemption（2019-12-12 起非居民一般不再享 PPOR 豁免）：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/main-residence-exemption-for-foreign-residents
- Revenue NSW, Transfer duty — spouse exemption：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty
- SRO VIC, Transfer of land between spouses / partners：https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/land-transfer-stamp-duty/concessions-exemptions-and-waivers/spouse-and-partner-exemption
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