买房流程

购房合同逐条解读：Section 32、Finance Clause、Sunset Clause

Sean · 2026年5月7日 · 阅读约 14 分钟 · #Section 32 #Sunset Clause
📌 本文要点

购房合同的核心是卖家披露：VIC 看 Section 32、NSW 看 Contract for Sale、QLD 从 2025-08-01 起才有法定披露制度。定金通常 10%。

澳洲购房合同动辄几十页英文，华人买家签字前最怕"看不懂、漏了坑"。这篇文章把 VIC、NSW、QLD 三个州的购房合同核心条款一条一条拆开讲：卖家必须披露什么（Section 32 / Contract for Sale / Form 2）、Finance Clause 怎么保护你、Cooling-off 能不能退、Sunset Clause 为什么危险、拍卖合同为什么没有冷静期。读完之后再去看合同，至少知道哪些地方要让律师重点把关。

你可能已经看过 澳洲买房完整流程，知道签合同是买房过程中最关键的一步。但"签合同"三个字背后，是一份几十页的英文法律文件，里面的每一条都可能影响你几十万甚至上百万澳元的交易。

这篇文章不是让你自己审合同——那是律师的活。但作为买家，你至少需要知道合同里有哪些关键条款、每条在保护谁、哪些地方可以谈判。这样你跟律师沟通时才能问对问题，不会稀里糊涂签了字。

第一部分：各州购房合同长什么样？

澳洲没有全国统一的购房合同格式，每个州有自己的标准合同和披露要求。买家最需要了解的是 VIC、NSW、QLD 三个州的差异。

VIC：Section 32（Vendor’s Statement）+ 合同正文

维州的购房合同分两部分：

Section 32 Vendor’s Statement（卖家披露声明）是根据 Sale of Land Act 1962 (Vic) 第 32 条要求的法定文件。卖家必须在买家签合同之前提供这份文件，否则买家有权在交割前随时解除合同、拿回全部定金。

Section 32 必须包含的内容（Sale of Land Act 1962 ss 32A-32I）：

  • 产权信息（Title Search）：产权证和分割图，显示业主、土地位置和尺寸
  • 产权限制：抵押（Mortgage）、警告登记（Caveat）、限制性契约（Restrictive Covenant）、地役权（Easement）、政府通知或收费
  • 规划信息：分区（Zoning）、规划叠加层（Planning Overlay）、丛林火灾风险区域、道路出入
  • 财务信息：年度市政费（Council Rates）、水费、业主委员会费（Owners Corporation Fees）等持有成本
  • 接入服务：电、气、水、电话、排污连接情况
  • 建筑许可：过去七年内发出的建筑许可证
  • 各机构证明：当地 Council、水务局、VicRoads、State Revenue Office、Owners Corporation（如适用）的证明

华人买家常见误区： 很多人以为 Section 32 就是合同。不是——Section 32 是卖家的"体检报告"，合同正文（Contract of Sale）是另一份文件，两者一起构成完整的交易文件。

NSW：Contract for Sale

新州的购房合同是一份综合文件，卖家必须附上以下法定附件：

  • 产权搜索（Title Search）
  • 分区规划证书（Section 10.7 Planning Certificate）：分为 10.7(2) 基础版和 10.7(5) 详细版，说明土地的分区和允许的开发用途
  • 排水图（Drainage Diagram）
  • Strata 报告（如果是公寓/联排）：包括过去至少 2 年的会议纪要、当前物业费、维修基金余额和 10 年维护计划

2026 年 4 月 1 日起，NSW 的 Strata 信息证书还需额外披露是否存在独家供应网络（Embedded Network），例如小区统一供电/供网的安排。

实操提醒： 10.7(2) 证书只告诉你分区是什么，10.7(5) 才会告诉你这块地有没有受到污染、洪水风险、遗产保护等特殊限制。买投资房建议让律师同时拿 10.7(5)。

QLD：REIQ 标准合同 + Form 2 卖家披露

昆州传统上是"买家自行调查"（buyer beware）的做法，但从 2025 年 8 月 1 日起，Property Law Act 2023 (Qld) 引入了全新的法定卖家披露制度（Seller Disclosure Regime）。

卖家现在必须在买家签合同前提供：

  • Form 2 Seller Disclosure Statement：涵盖卖家和物业信息、未登记的产权负担、分区、环境问题、遗产登记、征收通知、市政费等
  • 规定证书（Prescribed Certificates）：包括 Body Corporate 证书（如适用）、社区管理声明、QBCC 建筑合规、规划和环保通知等

如果卖家没有提供 Form 2 或内容有重大遗漏/错误，买家有权在交割前随时终止合同。

变化很大： 2025 年 8 月之前签的 QLD 合同没有这套披露要求，所以如果你看的是旧文章或旧经验分享，关于 QLD 合同的信息可能已经过时。

第二部分：合同核心条款逐条拆解

不管在哪个州，购房合同的核心条款大同小异。下面逐条讲解。

1. 当事人和物业描述（Parties & Property Description）

合同开头会列明：

  • 买方（Purchaser）和卖方（Vendor）的全名和地址
  • 物业地址和产权编号（Title Reference / Lot & Plan Number）

要注意什么：

  • 名字拼写必须和你贷款申请、护照上的一致——差一个字母都可能影响过户登记
  • 如果用 Trust 或公司名义买，这里必须写清楚受托人/公司全称
  • 如果是联名购买，确认是 Joint Tenants 还是 Tenants in Common（参考 Joint Tenants vs Tenants in Common 那篇文章）

2. 购买价格和定金（Purchase Price & Deposit）

  • 定金通常是购买价格的 10%，但可以谈判——实际操作中 5% 也很常见
  • 定金一般在签合同时支付，存入卖方律师或中介的信托账户（Trust Account），交割前任何一方都不能动用
  • 拍卖成交的定金通常当场支付，不可谈判

华人买家注意： 如果你的资金在海外，定金的到账时间要提前规划。可以在合同里写明"定金分期支付"——例如签约时付 1-2%，贷款预批后补齐剩余部分。这需要律师帮你加 Special Condition。

3. 交割日期（Settlement Date）

交割（Settlement）是买卖双方正式完成产权转移和付款的日子。标准交割期通常是：

州标准交割期
VIC签约后 30-60 天
NSW签约后 42 天（6 周）常见
QLD签约后 30-42 天

影响交割日期的因素：

  • 贷款审批进度——如果银行慢了，可以申请延期（Extension of Settlement），但卖家不一定同意
  • 物业空置还是有租客——有租客的投资房可能需要等租约到期
  • 双方协商——交割日不是铁板一块，在签合同前可以谈

4. Finance Clause（贷款条件条款）

这是保护买家最重要的条款之一。“Subject to Finance"意思是：合同的生效取决于买家在规定时间内获得贷款批准。如果贷款被拒，买家可以解除合同、拿回定金。

Finance Clause 通常需要写明三个要素：

  1. 贷款机构名称（或"任何 authorised deposit-taking institution”）
  2. 贷款金额（通常是购买价的 80%）
  3. 截止日期（Finance Date）——通常是签约后 14-21 天

操作流程：

  • 签约后立刻向银行正式递交贷款申请——你有义务"采取一切合理步骤"（take all reasonable steps）去获得贷款
  • 如果截止日期前拿到了无条件批准（Unconditional Approval），合同自动转为无条件
  • 如果被拒或没批下来，必须在截止日期后 2 个工作日内书面通知卖方或卖方律师——逾期不通知，可能丧失退出权利

血泪教训： Finance Clause 不是"后悔药"。如果你根本没去申请贷款、或者故意拖延，卖家可以主张你没有"采取合理步骤"，拒绝退还定金。法院会看你的实际行动。

拍卖没有 Finance Clause。 拍卖成交后合同立即无条件生效，没有贷款条件保护。这就是为什么参加拍卖前必须拿到贷款预批（Pre-approval）——详见 拍卖实战指南。

5. Building & Pest Clause（建筑和虫害检查条款）

这个条款允许买家在规定时间内（通常 7-14 天）安排专业检查，如果发现重大结构问题或白蚁损害，可以：

  • 要求卖家修复或降价
  • 解除合同、拿回定金

关于怎么读 Building & Pest 报告，可以参考 Building & Pest Inspection 报告怎么读。

6. Cooling-off Period（冷静期）

冷静期是法律给买家的"反悔窗口"——在规定天数内，买家可以无条件退出合同，但要支付一笔罚金。

州冷静期长度罚金起算时间
VIC3 个工作日购买价的 0.2%（或 $100，取高者）买家签约之日起（Sale of Land Act 1962 s 31）
NSW5 个工作日购买价的 0.25%交换合同之日起（5pm 截止）
QLD5 个工作日购买价的 0.25%买家收到已签合同副本之日起（5pm 截止）

举个例子： 你用 $800,000 买了一套房，VIC 冷静期内退出的罚金是 $1,600（0.2%）；NSW 或 QLD 是 $2,000（0.25%）。

冷静期不适用的情况（以 VIC 为例，各州类似）：

  • 拍卖成交的合同
  • 拍卖日前后 3 个工作日内签的合同（VIC）
  • 买方是持牌中介或法人团体
  • 商业/工业用地
  • 超过 20 公顷的农业用地

重点： 冷静期的权利不能被合同条款排除。Sale of Land Act 1962 (Vic) 明确规定，任何试图排除、修改或限制买家冷静期权利的合同条款都是无效的。

NSW 期房冷静期更长： 如果是 Off-the-Plan 购买，NSW 的冷静期延长至 10 个工作日。

7. Sunset Clause（日落条款）

Sunset Clause 规定了合同的"最后期限"——如果到了这个日期物业还没有完工或产权还没注册，合同可以被终止。

这个条款最常见于期房（Off-the-Plan）合同。过去，开发商经常利用 Sunset Clause 在房价上涨后故意拖延、触发日落条款、取消你的合同，然后把房子以更高价格卖给别人。

各州改革保护买家：

州改革内容
VICSale of Land Amendment Act 2019 (Vic)：开发商不能单方面触发 Sunset Clause 取消合同——必须获得买家书面同意或最高法院命令。开发商需提前 28 天书面通知买家延迟原因
NSWConveyancing Act 1919 ss 66ZL, 66ZS：开发商必须提前 28 天通知，且需获得买家书面同意或最高法院命令。法院只在"公正合理"（just and equitable）的情况下才会批准。开发商通常需承担买家的法律费用
QLD买家在 Sunset Clause 触发后有权获得定金全额退还，但目前没有像 VIC/NSW 那样强制要求法院批准的机制

关于 Off-the-Plan 买房的更多风险，参考 Off-the-Plan 期房避坑指南（即将发布）。

8. Special Conditions（特殊条款）

除了标准条款，买卖双方可以在合同中加入 Special Conditions（特殊条款）。常见的有：

  • Subject to Sale of Existing Property：买家需要卖掉现有房产才能完成购买——卖家通常不太喜欢这个条件
  • Subject to Valuation：合同取决于银行估价达到一定金额——保护买家不会"买贵了"
  • Subject to Due Diligence：给买家一段时间做全面调查（更常见于商业物业）
  • Subject to Council Approval：如果买家打算改建或开发，确认市政府会批准
  • 定金分期支付：例如签约时付 2%，14 天后补齐至 10%
  • 包含或排除的物品：明确哪些家具、电器、固定装置包含在交易中

实操建议： Special Conditions 是合同中最灵活的部分。你想要的任何保护都可以尝试写进去——但卖家不一定接受，尤其在卖方市场。让你的律师帮你拟定措辞，口头谈好的条件如果没写进合同就不算数。

9. GST 条款

大多数二手住宅物业的销售不含 GST。但以下情况需要注意：

  • 新建住宅（New Residential Premises）的首次销售通常含 GST——开发商可以选择在价格中包含 GST，也可以用 Margin Scheme 计算
  • 商业物业通常含 GST
  • 合同里会明确注明价格是否含 GST（“inclusive of GST” 或 “GST-free”）

如果你买的是新房或开发商直售物业，一定要看清楚 GST 条款——它直接影响你的实际购买成本和印花税计算基数。

10. Penalty Interest（逾期利息）

如果买家在约定的交割日无法完成交割，通常需要向卖家支付逾期利息（Penalty Interest）。

  • VIC：法定罚息率为年化 10%（Penalty Interest Rates Act 1983 (Vic)），某些旧版 REIV 标准合同会在此基础上加 2%
  • NSW：通常在合同中约定，一般为年化 8-12%
  • QLD：由合同约定，REIQ 标准合同通常与市场利率挂钩

举个例子： $800,000 的房子延迟交割 14 天，按 10% 年化计算，罚息约 $3,068。而且从 2022 年 7 月 1 日起，VIC 的逾期利息还会被计入物业的应税价值（Dutiable Value），意味着你连印花税都要多交（State Revenue Office VIC）。

11. Default & Termination（违约与终止）

如果买家或卖家严重违约（Material Breach），对方可以发出 Notice to Remedy（补救通知），通常给 14 天来补救。如果到期仍未补救：

  • 卖家违约：买家可以终止合同、要求退还定金，并有权追索因卖家违约造成的损失
  • 买家违约：卖家可以终止合同、没收定金（通常是 10%），并有权追索转售损失（如果以更低价格卖给了别人）

风险提醒： 定金被没收只是开始。如果卖家因为你违约而不得不以更低价格出售，卖家有权向你追讨差价。$100 万的房子，价格跌了 10%，你可能要赔 $10 万定金加 $10 万差价。

第三部分：拍卖合同的特殊性

通过拍卖购买的物业，合同有几个关键不同点：

  1. 没有冷静期——落锤即成交，签字后不能反悔
  2. 没有 Finance Clause——合同无条件生效，所以拍卖前必须确保贷款预批到位
  3. 没有 Building & Pest Clause——所有检查必须在拍卖前完成
  4. 定金当场支付——通常是 10%，一般接受银行本票（Bank Cheque）或转账
  5. 不能加 Special Conditions——合同条款是固定的

简单说，拍卖合同就是一份无条件合同。这也是为什么拍卖前的准备工作比签合同本身更重要——详见 拍卖实战指南。

第四部分：Off-the-Plan 合同的额外注意事项

期房合同比二手房合同多了几个独有条款：

  • Sunset Clause：前面已经详细讲过，确保你了解各州的保护措施
  • Variations Clause（变更条款）：开发商通常保留修改设计、材料、布局的权利——关键是看变更幅度是否有限制（例如"不得实质性降低物业价值"）
  • Defects Liability Period（缺陷责任期）：交房后通常有 3-12 个月的时间可以向开发商报告建筑缺陷
  • Deposit Structure：期房定金通常也是 10%，但因为交房可能在 1-3 年后，这笔钱会在信托账户里放很久
  • Nominated Entity Clause：允许你在交割前把合同转让给另一个实体（例如从个人名义转到 Trust），但可能触发额外印花税

VIC 买家注意： 维州临时性的期房印花税优惠（Off-the-Plan Duty Concession）适用于 2026 年 10 月 20 日之前签订的合同，涵盖部分公寓和联排。如果你在考虑 OTP，时间窗口要把握好。

第五部分：华人买家的特殊考虑

英文法律文件看不懂怎么办？

购房合同是法律文件，用的是法律英语（Legal English），连母语是英语的澳洲人都不一定读得懂。华人买家不需要自己逐字翻译，但需要做到以下几点：

  1. 委托双语律师或 Conveyancer：澳洲主要城市都有华人律师行提供中文服务。他们可以用中文向你解释每一条条款的含义和风险
  2. 关键条款要求中文书面说明：让律师对 Finance Clause、Cooling-off、Special Conditions 等关键条款出具中文说明
  3. NAATI 认证翻译：如果你需要把合同内容用于其他用途（例如向海外银行申请贷款），可能需要 NAATI（National Accreditation Authority for Translators and Interpreters）认证的翻译件
  4. 不要只依赖中介的口头解释：中介代表的是卖家利益——合同条款必须由你自己的律师来审查

签合同前的 Checklist

在签合同之前，确认以下事项都已完成：

  • 已拿到贷款预批（Pre-approval），且预批金额覆盖购买价格
  • 已委托自己的 Conveyancer 或 Solicitor
  • 律师已审查合同和披露文件（Section 32 / Contract for Sale / Form 2）
  • 理解所有 Special Conditions 的含义
  • Finance Clause 的截止日期足够宽裕（建议至少 14 天）
  • 已安排或计划安排 Building & Pest Inspection
  • 定金资金已准备就绪（包括海外转账时间）
  • 如果是联名购买，已确认持有方式（Joint Tenants vs Tenants in Common）
  • 如果是首次置业，已确认是否符合 首置优惠（可能影响印花税减免和补贴申请时间）
  • 如果是外国买家，已获得 FIRB 批准
  • 已确认物业是否有租客、租约到期时间

你该怎么做？

  1. 不要自己审合同：花 $800-$2,000 请一个好的 Conveyancer 或 Solicitor 帮你审合同，比你自己研究一个月都管用
  2. 拿到合同后不要急着签：利用冷静期之前的时间让律师审查，发现问题可以在签字前谈判
  3. Finance Clause 一定要有（除非你全款或参加拍卖）：这是你最大的安全网
  4. 所有口头承诺都要写进合同：中介说的"卖家会修好那个漏水"——没写进 Special Conditions 就等于没说
  5. 了解你所在州的具体规则：VIC、NSW、QLD 的冷静期、披露要求、日落条款都不一样，不要拿别人州的经验套用

主要数据来源

免责声明：本文由 Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）发布，仅供一般信息参考。Skyvia Pty Ltd 不持有 Australian Financial Services Licence (AFSL)、Australian Credit Licence (ACL)，也不是注册法律执业者。本文不构成法律建议。购房合同是具有法律约束力的文件，签署前请务必委托持牌 Conveyancer 或 Solicitor 进行专业审查。不同州的法律规定、不同物业类型的合同条款可能存在差异，文中信息以发布日期为准，法规可能随时变化。如有具体问题，请咨询你的法律顾问。

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这是一位在澳华人的生活笔记，从房产（买房、报税、租房管理）到育儿教育（CCS 补贴、学区、入学），记录在澳洲安家养娃的实操经验。继续看：

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