Easement 是别人有权用你那块地，Covenant 是限制你怎么用自己的地，两者都跟着土地传给下任业主；Caveat 不一样，它是冻结产权登记的通知。
- 适合谁读： 拿到 title search / Section 32 / Form 2 看不懂上面写了什么的买家；打算加建、建泳池、建 granny flat 的业主；给孩子出首付想保护自己那份钱的父母。
- 看完你会搞懂： 三个词各限制你什么、哪些去得掉、去掉要走哪条程序、QLD 和 NSW/VIC 差在哪。
律师把 title search 发给你，上面除了你的名字和贷款，还有几行看不懂的英文。这三个词出现频率最高，也最容易被当成"应该没事吧"翻过去——但它们决定的是你以后能不能加建、能不能按你想要的样子装修、甚至能不能顺利把房子卖掉。
先说一句最重要的：Easement 和 Covenant 跟着土地走，不跟着人走。 上一任业主同意的事，你接手之后照样受约束，没有人需要再问你一次。
你会在哪看到它们：
- VIC：卖家必须给的 Section 32 声明书（Vendor Statement）
- NSW：Contract for Sale 里附的产权文件，包括 title search 和 88B instrument
- QLD：2025-08-01 起卖家必须给的 Form 2 披露声明——详见 昆州买房完整流程
三个州的合同前披露制度差别不小，购房合同逐条解读 里有完整对比。但披露不等于解释：文件会告诉你"这块地上有一个 easement"，不会告诉你那意味着你的泳池不能建在那儿。
一、Easement（地役权）：别人有权用你的地
Easement 是登记在产权上的一项权利，让某个人或某个机构可以为特定目的使用你这块地的一部分。
两块地各有名字：被"压"的那块叫 burdened / servient land（你的地），受益的那块叫 benefited / dominant land。还有一种没有受益地块的（普通法上叫 easement in gross），受益方直接是机构——澳洲住宅里最常见的就是这种。昆州法条给了它一个专门的名字：public utility easement，指"以公用事业提供者为受益方的地役权"，而公用事业提供者包括州、联邦、地方政府，以及依法获准提供公用事业服务的主体（例如 Electricity Act 1994 下的特批持有人、Water Supply (Safety and Reliability) Act 2008 下的注册服务提供者）。
QLD 的规则写得最直白：地役权只能通过登记地役权文书来设立，文书必须写明地役权的性质与条款、受益的土地、被负担的土地（Land Title Act 1994 s82）。
常见的几种：
| 类型 | 长什么样 | 对你意味着什么 |
|---|---|---|
| 排水 / 污水地役权 | 一条 1–3 米宽的带子横穿后院，地下埋着市政管道 | 那条带子上不能建永久建筑——加建、车库、泳池、大型棚屋都不行 |
| Right of carriageway（通行权） | 邻居有权从你的车道进出 | 你不能封路、不能把它围进院子 |
| 供电 / 供水机构地役权 | 电缆、水管、变电设施 | 施工、种深根树木都可能要先申请 |
| Right of support / shelter | 联排房之间互相支撑或遮蔽 | 拆改结构时受限（QLD 另有 s95、s96 专门规定） |
最实际的后果：你的加建计划
这是 easement 真正咬人的地方。你想加个 granny flat、扩个后厅、挖个泳池——先看那条线在哪。 管道上方要建东西，通常要向管线所有的机构申请 build-over 许可；不批就是不批，批了也常常附条件（保护结构、留检修口、日后要拆你自己出钱）。
买之前就该问的一句话：“这块地上的 easement 具体在哪、有多宽？” 答案在产权图（plan）上，不在文字描述里。
⚠️ 产权证上没有，不等于没有。 维州的 Transfer of Land Act 1958 s42(2)(d) 写得极其干脆：登记在册的土地，仍然要受"以任何方式取得的、存在于其上或影响该土地的任何地役权“约束。也就是说在维州，一个没有登记的地役权照样能约束你，Torrens 的"不可推翻性"在这一项上不保护你。NSW（Real Property Act 1900 s42）和 QLD（Land Title Act 1994 s185）也有针对被遗漏或错误描述的地役权的类似例外。
能不能去掉
很难，而且不是你一个人说了算。
- QLD：两条路。① 自愿放弃——登记"放弃文书"即可，但必须由受益方签字（Land Title Act 1994 s90），受益方是水务局的话基本不用想；② 上法院——Property Law Act 2023 s181 给了法院修改或消灭地役权（含 easement in gross）的权力，理由包括已过时、妨碍土地合理使用、对受益人没有实质价值的实际利益、违反公共利益、或受益人已以作为或不作为放弃
- NSW：法院可以在契约已"过时”、或妨碍土地合理使用又没给受益方带来实际好处等情形下修改或消灭（Conveyancing Act 1919 s89）。另有一条：连续 20 年未使用的地役权可被视为已废弃（s89(1A)）
- VIC：Property Law Act 1958 s84 只管限制性契约、不管地役权——维州的地役权要通过分割图（plan）配合规划许可来移除或变更
换句话说：买之前当它去不掉来算账。
二、Covenant（限制性契约）：限制你怎么用自己的地
Restrictive covenant 是登记在产权上的一项限制，规定这块地不能怎么用。 它同样跟着土地走：QLD 的条文写得很清楚——契约"对立约人及其继受人具有约束力"（Land Title Act 1994 s97A(4)(b)）。
常见内容：只能建一栋独立住宅、不能再分割、外墙材料和颜色、围栏高度、不能停商用车、景观完成时限。新区（estate）的那一整套要求，买地自建完全指南 里列得更细，这里不重复。
⚠️ QLD 和 NSW / VIC 是两套不同的东西
这是本文最值得记住的一条，中文资料几乎没人讲：
QLD 的 Land Title Act 1994 s97A(2) 规定：契约文书只有在「受益方（covenantee）是州政府、代表州政府的实体，或地方政府」时才能登记。
也就是说——在昆州，开发商不能把自己作为受益方的"建筑 covenant"登记到你的产权证上。可以登记的契约仅限特定目的：关于土地或建筑物的使用、为保护原生动植物或有文化/科学价值的自然与地形特征、以及确保某些地块只能一并转让（s97A(3)）。
而且"外墙必须用砖"这类要求还栽在第二道独立的坎上： s97A(8)(a) 明文规定，契约在涉及"该地块或建筑物的建筑、施工或景观标准“的范围内，不算“关于使用的契约”。s97A(7) 给的"使用"例子是"该建筑只能用于住宅用途"“该地块只能用于有机农业"这一类——管的是"拿来干什么”，不是"长什么样”。 所以昆州新区那套外观规矩，即使受益方换成地方政府也未必登记得上。
所以昆州新区那一套"外墙必须用砖、围栏不得超过 1.2 米"的规矩，通常是合同性质的——写在土地买卖合同或单独的契据里，约束你和开发商之间的关系，而不是登记在产权上的物权负担。
这带来两个实际差别：
约束谁不一样。 登记在产权上的 covenant 自动约束以后每一任业主；合同性质的开发商 covenant，本质上要靠合同链条延续下去
“有效期"的说法只对后者成立。 开发商的 design guidelines 常常写着 10–15 年的时效——但一个已登记的 restrictive covenant 不会因为时间流逝而自己失效，要去掉只能靠下面那些程序。把这两件事混为一谈，是这个话题上最常见的误解。
“12 年就失效"这个说法从哪来的？ 多半来自 NSW 的 Real Property Act 1900 第 8A 部：登记业主可以申请登记总长消灭一项已生效满 12 年的契约——但仅限三类：建材契约、围栏契约、建筑物价值契约（s81 定义）。不属于这三类、或不满 12 年的申请，登记总长必须驳回（s81C(1)）。而且受益人会收到通知，可以下 caveat 挡掉。这是一条很窄的申请权，不是自动失效，更不适用于"外墙颜色"“不得再分割"这些。
NSW 和 VIC 则是另一套：NSW 的限制通常在分割土地时通过 88B instrument 一次性设立（Conveyancing Act 1919 s88B），跟地役权写在同一份文件里；VIC 这边，Planning and Environment Act 1987 把 “registered restrictive covenant” 直接定义为 Subdivision Act 1988 意义上的 restriction。
能不能去掉
| 州 | 路径 |
|---|---|
| NSW | 向法院申请修改或消灭——理由包括契约已过时、继续存在会妨碍土地合理使用而对受益人没有实际好处等（Conveyancing Act 1919 s89） |
| VIC | 两条路：① 最高法院依 Property Law Act 1958 s84 全部或部分解除 / 修改；② 规划许可路径——依 Planning and Environment Act 1987，申请时必须附上契约副本，若申请就是要移除或变更契约，还要额外材料（s47(1)(d)(e)），并且必须通知所有受益土地的业主和占用人（s52(1)(ca)） |
| QLD | 由于能登记的契约本就只限州/地方政府作受益方，普通住宅业主遇到的多半是合同性质的约束，要看合同怎么写 |
VIC 那条规划路径听起来轻松，实际对老城区几乎是死路——关键在一个日期。
- 1991-06-25 之后设立的限制：适用 s60(2)，council 要认定受益人”不太可能遭受经济损失、便利性损失、街区特征改变造成的损失或其他实质不利”
- 1991-06-25 之前设立的限制（墨尔本老城区绝大多数属于这类）：s60(4) 把上面那条排除掉，改用 s60(5)——council 必须认定受益土地的业主”不会遭受任何种类的不利，包括任何感知到的不利（any detriment of any kind (including any perceived detriment)）"，并且如果该业主提出了异议，那份异议是"无理取闹或非出于善意“的
第二条实际上意味着：只要有一个受益邻居真诚地反对，规划路径就走不通。这种情况下只剩 Property Law Act 1958 s84 的最高法院路径——那条不设日期分界、用的是利益权衡标准，但费用高一个数量级。
三、Caveat（警告登记）：有人在你的产权上按了暂停键
前两个是"土地被限制”，Caveat 完全不同：它是一份法定通知，作用是冻结产权登记。
QLD 的条文最直白：caveat 一经登记，从登记员批注的日期和时间起，阻止影响该地块的文书被登记，直到它失效、被撤销、被驳回、被移除或被撤回为止（Land Title Act 1994 s124）。
三个必须分清的点：
- Caveat 不是所有权主张。 它不给下 caveat 的人任何新权利，只是把现状冻住，防止别人在争议解决前把产权转走或抵押掉
- 下 caveat 需要"可登记的权益"（caveatable interest）。 QLD s122 规定可以下 caveat 的是：主张该地块上某种权益的人、登记业主本人、法院判令应向其转让权益的人、持有限制业主处分该地块的法院命令的人
- 单纯欠你钱不算。 债权本身不是土地上的权益。想靠 caveat 逼对方还钱会怎样，见本节最后「乱下 caveat 是要赔钱的」
华人家庭最常撞上的四个场景
- 父母出了首付，房子登记在孩子名下。 出资形成的衡平权益，传统上被认为可以支撑 caveat——但这取决于当初怎么约定、有没有书面记录。事后靠回忆主张，往往很难。真在意这笔钱，正确做法是买之前就把安排写清楚，见 给孩子买房：四种持有结构
- 朋友合伙买房，只写了一个人的名字。 同上，而且更容易翻脸
- 离婚 / 分居时配偶下 caveat。 冻住房子防止对方偷偷卖掉，是家事纠纷里的常规动作，见 离婚与房产分割
- ⚠️ QLD 买楼花的人注意： Land Title Act 1994 s122(3) 明文规定——通过买卖合同取得的、对 Land Sales Act 1984 下"拟建地块（proposed lot）“的权益，不算该地块上的权益。也就是说在昆州买楼花，你通常没法靠 caveat 保护自己。 期房的风险要靠合同条款管，见 Off-the-Plan 期房避坑指南
怎么让它消失：三个州三套程序
这是差别最大的一块。
QLD——会自动失效，这是最大的不同：
- 收到 caveat 的一方（caveatee）可以发通知要求下 caveat 的人去法院起诉确权；发了通知的，要在 14 天内向登记员备案（s126(2)）
- 下 caveat 的人若不想让它失效，必须起诉：收到上述通知的，14 天内；没有收到通知的，自登记之日起 3 个月内（s126(4)）
- 没照做，caveat 直接失效，登记员可以把它从登记册上抹掉（s126(5)、(7)）
- 另有一条随时可用的路：caveatee 任何时候都可以向最高法院申请移除令（s127）
NSW——要走"催告 + 21 天”：
- 登记业主向登记总长申请，由登记总长向 caveator 发通知
- caveator 必须在通知送达后 21 天内取得最高法院延长该 caveat 效力的命令并把命令交上去，否则 caveat 失效（Real Property Act 1900 s74J）
VIC——要一份律师证明书 + 至少 30 天：
- 向登记员申请时，必须附一份由维州执业律师签署的证明书，说明该律师认为 caveator 并不享有其所主张的权益（Transfer of Land Act 1958 s89A(2)(b)）
- 登记员随后通知 caveator，指定 caveat 失效之日——该日不得早于通知送达后 30 天（s89A(4)）
- 另有一条：产权上有转让或其他交易被提交时，登记员通知后 30 天 caveat 失效（s90）
乱下 caveat 是要赔钱的
三个州都规定，无正当理由下 caveat 造成他人损失的要赔偿。但强度不一样：
| 州 | 条文 | 特别之处 |
|---|---|---|
| QLD | Land Title Act 1994 s130 | 法院可以判惩罚性赔偿；而且 s130(3) 推定该 caveat 是无正当理由下的，除非下 caveat 的人自己证明有正当理由——举证责任在他身上 |
| NSW | Real Property Act 1900 s74P | 无正当理由下 caveat、促使其失效、或被要求撤回而拒不撤回，都要赔偿金钱损失 |
| VIC | Transfer of Land Act 1958 s118 | 无正当理由下 caveat 的，赔偿由法院裁定 |
昆州那条举证责任倒置值得记住。 有人拿 caveat 当讨债工具时，这一条是反制的依据。
四、一张表看完三个词
| Easement | Restrictive Covenant | Caveat | |
|---|---|---|---|
| 它是什么 | 别人有权用你的地 | 限制你怎么用自己的地 | 冻结产权登记的通知 |
| 跟着土地走吗 | ✅ 是 | ✅ 是 | ❌ 不是，是针对当下的争议 |
| 谁受益 | 邻居 / 水电等机构 | 邻居 / 开发商 / 政府 | 主张有权益的那个人 |
| 对你最实际的影响 | 不能在上面建东西 | 不能按你想要的方式建 / 用 | 房子卖不掉、贷不了 |
| 去得掉吗 | 很难，要受益方同意或上法院 | 很难，要上法院或走规划许可 | 可以，但要走各州的失效 / 移除程序 |
| 买之前在哪看 | Title search + 产权图 | Title search + 那份文书原件 | Title search（看当下有没有） |
五、常见误区速查
| 误区 | 真相 |
|---|---|
| “上一任业主同意的，跟我没关系” | Easement 和 covenant 跟着土地走，自动约束你 |
| “Covenant 十几年就到期了” | 那是开发商合同性质的 design guidelines。已登记的 restrictive covenant 不会因时间流逝失效；NSW 那条 12 年是申请权、且仅限建材/围栏/建筑物价值三类 |
| “产权证上没写 easement，就是没有” | 维州最狠：TLA s42(2)(d) 规定土地要受"以任何方式取得的"地役权约束，未登记的照样约束你；NSW/QLD 对被遗漏或错误描述的地役权也有例外 |
| “title search 上写了我就看得懂” | title search 只给你一个文书编号。契约或地役权到底写了什么，要另外买那份文书（NSW 的 88B instrument / VIC 的 instrument search / QLD 的 dealing image） |
| “昆州的 estate covenant 也在产权证上” | QLD s97A(2) 只允许州或地方政府作受益方的契约登记；开发商那套通常是合同 |
| “easement 上面盖个小棚子应该没事” | 要机构批准；日后要求拆除时，费用是你的 |
| “别人欠我钱，我可以下个 caveat” | 单纯债权不是土地权益。乱下要赔，昆州还推定你无正当理由 |
| “下了 caveat 就一直有效” | QLD 3 个月（或收到通知后 14 天）不起诉就自动失效；NSW 21 天；VIC 30 天 |
| “在昆州买楼花可以下 caveat 保护自己” | 不行，s122(3) 明确把"拟建地块"的合同权益排除在外 |
| “Form 2 / Section 32 里没提，就是没有” | 披露文件的范围有限，不能替代你自己的 title search 和律师审查 |
下一步
- 签合同前拿到 title search 和产权图——别只看文字，要看那条线画在哪
- 看到编号就把那份文书也买下来。title search 只列编号，NSW 要 88B instrument、VIC 要 instrument search、QLD 要 dealing image——不看原件就等于没看
- 有加建计划的，先量位置：泳池、granny flat、车库，都要避开 easement 带
- 在 QLD 买新区地块的，问清楚那套 covenant 是登记的还是合同的——决定了它约束谁、怎么解除
- 家里出钱给孩子买房的，买之前就把安排写成书面文件，别指望事后靠 caveat 补救
- 看到产权上已经有 caveat，先问它是谁下的、依据是什么，再决定要不要继续这笔交易
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主要数据来源
- https://www.legislation.qld.gov.au/view/whole/html/inforce/current/act-1994-011（Land Title Act 1994 (Qld)：s82 地役权设立、s90 放弃、s97A 契约登记、s122 下 caveat、s124 效力、s126 失效、s127 移除、s130 赔偿）
- https://www.legislation.qld.gov.au/view/whole/html/inforce/current/act-2023-027（Property Law Act 2023 (Qld) s181：法院修改或消灭地役权与契约）
- https://legislation.nsw.gov.au/view/whole/html/inforce/current/act-1919-006（Conveyancing Act 1919 (NSW)：s88B 由测绘图设立地役权与使用限制、s89 法院修改或消灭）
- https://legislation.nsw.gov.au/view/whole/html/inforce/current/act-1900-025（Real Property Act 1900 (NSW)：s74J caveat 失效程序、s74P 赔偿）
- https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/transfer-land-act-1958（Transfer of Land Act 1958 (Vic)：s89A 向登记员申请移除、s90 三十日失效、s118 赔偿）
- https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/property-law-act-1958（Property Law Act 1958 (Vic) s84：法院解除或修改限制性契约）
- https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/planning-and-environment-act-1987（Planning and Environment Act 1987 (Vic)：s47 申请材料、s52 通知受益土地业主）
- https://www.qld.gov.au/law/housing-and-neighbours/buying-and-selling-a-property/seller-disclosure-scheme（QLD 卖家披露制度 / Form 2）
免责声明：本文仅供一般信息参考，不构成法律建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有法律执业证书，无法提供法律意见。地役权、限制性契约与 caveat 属于各州物权法，条文和程序各州不同且会修订；一份产权上的负担具体限制了什么，取决于该文书本身的措辞和土地的实际情况——同样叫 easement，两块地的后果可能完全不同。签署任何购房合同前，请务必让持牌 Conveyancer 或产权律师审查 title search 与全部披露文件。本文条文以 2026 年 9 月各州现行法为准。