FIRB 外国买家攻略：申请流程、费用与规则

新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。

在澳洲的华人社区里，关于买房最容易搞混的一件事就是：到底谁算"外国买家"？ 很多人拿了 PR 以为还需要申请 FIRB，白白紧张了一场；也有人持临时签证就直接冲去拍卖会举牌子，完全不知道自己需要提前几周申请审批。

FIRB（Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会）是澳洲政府专门审批外国人在澳投资的机构。如果你是外国买家，在澳洲买房之前必须拿到 FIRB 批准，否则后果非常严重——罚款、坐牢、被强制卖房都有可能。

这篇文章会把 FIRB 的规则从头到尾讲清楚，包括最新的 2026-27 财年政策变化。不管你是正在考虑买房的留学生、持工作签证的打工人、还是帮国内父母了解情况的，都值得花 15 分钟读完。

FIRB 只是华人买房要处理的第一关。想看完整路径，可以结合看 海外华人投资澳洲房产全流程、海外汇款买房、Land Tax 各州对比 和 海外收入贷款。

谁需要申请 FIRB？

这是最基本也是最重要的问题。我画了一个简单的判断流程：

你是澳洲公民或 PR（永久居民）？

• 是 → 不需要 FIRB，正常买房就行。恭喜你，可以关掉这篇文章了（开玩笑，各州附加印花税的部分你可能还要看一下）。
• 不是 → 继续往下看 👇

你持有什么签证？

划重点： PR 和公民完全不受 FIRB 限制。这一点很多人搞混，尤其是刚拿到 PR 的人。拿到 PR 的那一天起，你就不再是"外国买家"了。

临时签证持有者的特殊规则

如果你持有临时签证（比如常见的 482 工作签证、485 毕业签证、500 学生签证），你可以买房，但有几个重要限制：

1. 二手房（Established Dwelling）： 以前 你可以买 一套 二手房自住（作为 PPOR）——但这条规则目前被暂停了。 从 2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日，联邦政府的二手房禁令同样适用于临时签证持有者，也就是说这段时间内你 不能 购买任何二手房，哪怕是自住也不行。仅有极少数例外：PALM 计划（太平洋劳工）参与者、能显著增加住房供应的投资、以及澳洲公民/PR/新西兰公民的配偶以 joint tenants 方式联名购买
2. 签证到期后必须卖掉： 如果你的签证到期、被取消、或者你离开澳洲，必须在 6 个月内卖掉（这条仍然适用于禁令前已购买二手房的情况）
3. 新房不受限制： 你可以买新房（New Dwelling）或楼花（Off-the-Plan），数量没有限制，也可以出租
4. 空地可以买： 但必须在 4 年内完成建房

重要提醒（2026-27）： 如果你是临时签证持有者，在 2029 年 6 月 30 日之前，买房基本只能选新房、楼花或空地。二手房的路暂时走不通了。

“外国人"的定义比你想的宽

FIRB 的"外国人”（Foreign Person）定义不只看签证类型，还包括：

• 外国控制的公司： 如果一家澳洲公司的股权有 20% 以上被单个外国人持有，或 40% 以上被多个外国人合计持有，它就算外国公司
• 外国控制的信托（Trust）： 如果信托的受托人或受益人是外国人，可能被认定为外国信托
• 通过多层架构间接持有的情况： ATO 会穿透公司和信托结构来判断

实际案例： 我认识一对夫妻，老公是 PR、老婆是 482 签证。他们以为两个人联名买就没问题——结果不行，因为其中一个人是外国买家，整个交易就需要 FIRB 审批。后来他们改成老公单独买才解决。

外国买家能买什么类型的房子？

这是第二个核心问题。不同类型的房产，规则完全不一样。

1. 新房（New Dwelling）— 可以买

外国买家可以购买新建住宅（New Dwelling），包括：

• 开发商直接出售的全新房屋
• 还没有人住过的房子
• 楼花（Off-the-Plan）

买新房仍然需要 FIRB 审批，但一般都会被批准。政府鼓励外国投资进入新房市场，因为这能增加住房供应。

2. 二手房（Established Dwelling）— 基本不能买

外国买家购买二手房的禁令从 2025 年 4 月 1 日生效，原定 2027 年 3 月 31 日到期，政府已再次将其延长至 2029 年 6 月 30 日。 这是联邦政府为了应对住房供应紧张而采取的措施。

跟以前不一样的是：这次禁令也覆盖了临时签证持有者。 以前临时签证持有者可以买一套二手房自住（PPOR），这条豁免在 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日期间已被暂停。也就是说，目前不管你是海外买家还是在澳洲拿临时签证，都不能买二手房。

禁令期间仅剩的极少数例外：

• PALM 计划（Pacific Australia Labour Mobility）参与者
• 能显著增加住房供应的投资（比如推倒重建、增加住宅数量的项目）
• 澳洲公民、PR 或新西兰公民的配偶，以 joint tenants 方式联名购买
• 某些特殊情况下的豁免（比如外交人员）

白话翻译： 不管你是人在中国想买、还是在澳洲拿着 482/485/500 签证想买——只要是二手房，在 2029 年 6 月 30 日之前基本都不行了。临时签证持有者以前能买一套自住的"特权"也暂时没了。

3. 空地（Vacant Land）— 可以买，但必须建房

外国买家可以购买空地用于住宅开发，但有一个硬性条件：必须在 4 年内完成建设。 如果 4 年内没有动工或建完，ATO 有权要求你卖掉土地。

4. 重新开发（Redevelopment）

外国买家可以申请购买二手房用于推倒重建（Demolish and Rebuild），前提是重建后的住宅数量要增加。比如买一栋老房子推倒，建两套 townhouse——这种情况 FIRB 通常会批准。

FIRB 申请费用

FIRB 申请不是免费的，费用不低。住宅类申请费按"土地有没有已建成的 established dwelling"分两大档，并且根据房产对价（consideration）分层。费用每年会调整，下面以 FIRB Guidance Note 10 Fees v10 + Schedule of Fees v8（2026 年 6 月，FY2026-27 现行版）的规则说明。

住宅类申请费的计算规则

第一步：先判断是哪一类

• Residential land (no established dwelling)：新房、楼花、空地
• Residential land (established dwelling)：二手房（有现成住宅）——费用是上面金额的 3 倍

第二步：看对价（consideration）

对于新房、楼花、空地，按对价分档（每 $1,000,000 一档）：

• 对价 ≤ $1,000,000：$15,600
• 对价 $1M–$2M：$31,300
• 对价 $2M–$3M：$62,600（$1M 以上每再跨一个 $1M 档，加 $31,300）

对于二手房（在符合例外、获准购买时），费用是同档新房的 3 倍。

几个典型例子（数字取自 FIRB Schedule of Fees v8）

数据来源： 澳洲 Treasury / FIRB 官网的 Guidance Note 10 Fees。以上金额取自 Guidance Note 10 v10 + Schedule of Fees v8（2026 年 6 月，FY2026-27 现行），下一次按 CPI 调整的时间通常在每年 7 月 1 日。

费用什么时候交？

• 提交 FIRB 申请时就要交
• 申请被拒绝 → 费用不退
• 自己撤回申请 → 费用也不退
• 所以申请之前务必确认自己符合条件

举个例子： 买一套 $850,000 的新公寓，FIRB 申请费是 $15,600（2026-27 财年）。加上律师帮你准备申请的费用（通常 $1,000-$3,000），光 FIRB 这一项大约 $16,600-$18,600。若在例外情况下购买同等价格的二手房，申请费会跳到 $46,800。

各州外国买家额外印花税（Surcharge Stamp Duty）

FIRB 申请费只是联邦层面的费用。在州政府层面，外国买家还要额外支付一笔 附加印花税（Surcharge Stamp Duty），这笔钱是在正常印花税之上 额外加收 的。

这笔钱到底有多吓人？

举个悉尼的例子： 你要买一套 $100 万的公寓。

• 正常印花税：约 $40,000
• 外国买家附加印花税（9%）：$90,000
• 合计印花税：约 $130,000

没看错——光印花税就要 13 万澳元，接近房价的 13%。这还没算 FIRB 申请费和其他买房成本。

对比一下： 如果你是 PR 或公民、首次买房，同样一套 $100 万的房子在 NSW 可能只需要交 $40,000 印花税，甚至有可能享受首次置业减免。身份差异在买房成本上体现得非常明显。想了解 PR/公民的买房流程和印花税优惠，可以看这篇 澳洲买房完整流程。

外国买家地税附加费（Foreign Owner Land Tax Surcharge）

除了买房时一次性交的附加印花税，部分州还对外国人持有的房产每年征收 额外地税（Land Tax Surcharge）。这是在正常 Land Tax 之上再加的。

地税附加费意味着什么？

举个例子： 你在墨尔本买了一套投资公寓，土地价值 $30 万。

• 正常地税：根据 VIC 的累进税率计算（可能几百到几千）
• 外国业主附加地税（4%）：$30 万 × 4% = $12,000/年

每年额外多交 $12,000 地税——持有 10 年就是 $120,000。这笔费用在做投资测算的时候 千万不能忽略。关于各州外籍附加税（印花税和地税）的完整对比和应对策略，可以看 外籍身份买房的隐藏税详解。

提醒： 如果你后来拿到了 PR，可以向州政府申请取消外国业主附加地税。不同州的操作方式不同，需要提交 PR 批准信等文件。但之前交过的附加费一般不退。

FIRB 申请流程（Step by Step）

整个流程比很多人想象的要简单，但时间规划很重要。

第一步：确认自己需要申请

根据前面的表格判断。如果不确定，问你的律师或过户师（Conveyancer）。

第二步：准备材料

通常需要以下文件：

• 护照复印件
• 当前签证信息（如适用）
• 准备购买的房产详情（地址、价格、类型）
• 购买目的说明（自住 vs 投资）
• 如果是公司或信托购买，还需要公司注册文件、股权结构等

第三步：在线提交申请

通过 ATO 的 FIRB 申请门户网站 在线提交。网址是 foreigninvestment.gov.au（原 firb.gov.au 已迁移到此域名）。

申请时需要同时支付申请费（不可退款）。

小贴士： 很多人选择让律师代为提交 FIRB 申请，费用大约 $1,000-$3,000（律师服务费，不含 FIRB 申请费本身）。如果你英文不太好或者情况比较复杂（比如通过公司或信托购买），建议找律师帮忙。

第四步：等待审批

• 标准处理时间： 约 30 天（30 calendar days）
• 复杂案例可能更长
• 审批期间你不能签无条件合同——合同里必须加上 “subject to FIRB approval” 条款

第五步：收到结果

• 获批（Approval）： 你会收到一封附有条件的批准信（Approval with Conditions）。常见条件包括：必须在规定时间内完成购买、空地必须在 4 年内建房等
• 拒绝（Rejection）： 拿到拒绝信后你可以申请复审，但成功率不高

第六步：完成购买并报告

拿到 FIRB 批准后，按正常流程买房即可。但要注意遵守批准信上的所有条件，因为 ATO 会后续检查。

空置费（Vacancy Fee）

这是很多外国业主容易忽略的一个坑。

如果你买的房子在一年内空置超过 6 个月，必须缴纳空置费（Vacancy Fee）。 2024 年的改革上调了空置费的计算基础（具体倍数参考 ATO 官网"Vacancy fee for foreign owners"页面）。

怎么算空置？

• 每年要向 ATO 提交 Vacancy Fee Return
• 如果房子出租了、或者你自己住了（累计 6 个月以上），就不用交
• 如果空置超过 6 个月（哪怕是在装修），就要交空置费
• 具体金额和最新倍数请在 ATO - Vacancy fee 查询

提醒： 空置费可能持续多年累积，外国买家买房前一定要先确认能租出去。

血泪教训： 我认识一位投资者，买了一套新公寓做投资，结果交房后一直没找到租客，空了 8 个月。不仅没有租金收入，还被 ATO 要求交空置费。所以外国买家买房前一定要做好租赁市场调研，确保能租出去。

违规后果：别抱侥幸心理

FIRB 违规的后果是很严重的。ATO 这几年加大了执法力度，华人社区里已经有不少被查到的案例。

可能面临的处罚

penalty unit 已调整： 联邦 penalty unit 于 2026 年 7 月 1 日按 CPI 指数化至 $364（此前 $330，自 2024-11-07 起；再前 $313）。FIRB 违规的最高罚款金额随之上调。具体金额随违规类型和规模计算，实际处罚以 ATO/FIRB 案件为准。

不是吓你： ATO 有一个专门的举报机制，任何人都可以匿名举报。邻居、前租客、甚至房产中介都可能举报你。而且 ATO 会跟州政府的土地注册系统交叉比对数据，系统性地排查违规持有的房产。

ATO 的执法行动

近几年 ATO 已经：

• 审查了数千笔外国人房产交易
• 强制要求多名违规买家出售房产
• 对多名个人和公司开出了巨额罚单

常见问题和误区

Q1：我是 PR，但我老婆还是临时签证，联名买房需要 FIRB 吗？

需要。 只要有一个买家是外国人，整个交易就需要 FIRB 审批。解决方案：PR 一方单独购买，或者等另一方也拿到 PR。

Q2：我是留学生，可以买房吗？

可以，但限制比以前更多了。 你持有 500 签证（学生签证），属于临时签证持有者。目前你可以：

• 买新房或楼花（需要 FIRB 批准）
• 买空地自建（需要 FIRB 批准，4 年内必须建完）

注意： 以前留学生可以买一套二手房自住，但从 2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日，这条豁免已经被暂停了。在禁令期间，留学生 不能购买任何二手房，哪怕是自住也不行。考虑到 FIRB 申请费和各州附加印花税，对留学生来说买房成本本来就很高；现在连二手房的选项都暂时没了，除非你有明确的拿 PR 计划并且只看新房/楼花，否则一般不建议。

Q3：我买楼花（Off-the-Plan），什么时候申请 FIRB？

签合同之前就要拿到 FIRB 批准。 实操中，很多人会先签一个带 FIRB 条件的合同（contract subject to FIRB approval），然后尽快提交申请。如果 30 天内没拿到批准，合同可以无条件取消。

Q4：我刚拿到 PR，之前以外国人身份买的房子怎么办？

好消息： 你可以保留房子，不需要卖掉。拿到 PR 后：

• 不再需要缴纳空置费
• 可以申请取消外国业主地税附加费
• 房子可以继续持有、出租或自住

但之前交过的 FIRB 申请费、附加印花税和空置费都 不退。

Q5：通过 SMSF（自管超级基金）买可以避开 FIRB 吗？

不一定。 如果 SMSF 的成员/受托人中有外国人，且达到外国控制的门槛，SMSF 本身可能被认定为外国人，仍然需要 FIRB 审批。

Q6：买商业物业（Commercial Property）也需要 FIRB 吗？

商业物业的规则不同。价值低于一定门槛（目前非敏感行业是 $3.1 亿）的商业物业不需要 FIRB 审批。但这篇文章主要讲住宅，商业物业以后有机会再单独写。

Q7：FIRB 批准有有效期吗？

有。 通常批准信上会注明你必须在一定时间内完成购买（一般是 12 个月）。过期未购买的话，需要重新申请（重新交费）。

Q8：如果买房后中途签证过期了怎么办？

如果你持临时签证买了一套二手房自住（在 2025 年 4 月 1 日禁令生效之前购买的），签证到期或被取消后，你必须在 6 个月内卖掉房子。如果你续签了新的临时签证（比如从 485 转 482），你可以继续持有，但需要通知 ATO 更新你的签证信息。禁令前已经合法购买的二手房，现有的持有和处置规则不变——不会因为禁令追溯要求你提前卖掉。

注意： 由于 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日的二手房禁令，临时签证持有者目前无法新购二手房，所以这个问题主要影响的是禁令前已经买了二手房的人。

如果你买的是新房，规则相对宽松——不需要在签证到期后卖掉，但仍然要遵守空置费等义务。

Q9：父母在中国，可以帮我出首付吗？

可以，但要注意合规。 海外汇款超过 $10,000 澳元会触发 AUSTRAC（反洗钱机构）的自动报告。银行可能会要求你提供资金来源证明（比如父母的银行流水、赠与声明等）。这不影响 FIRB 申请本身，但贷款审批时银行会仔细审查海外资金来源。

Q10：外国买家可以贷款吗？

可以，但选择有限。 大部分澳洲本地银行（Big 4）对外国买家的贷款政策比较严格，LVR（贷款比例）通常限制在 60%-70%。也就是说你可能需要准备 30%-40% 的首付。一些非银行贷款机构（Non-Bank Lender）和海外银行的澳洲分支可能提供更灵活的选项，但利率通常更高。

外国买家买房的真实成本一览

我们来算一笔完整的账，看看外国买家在悉尼买一套 $100 万的新公寓，到底要花多少钱。

如果是 PR 买同样的房子（假设非首次置业）：

差价：约 $107,100。 外国买家买同一套房子，要多花超过 10 万澳元。如果再加上每年可能的外国业主地税附加费和空置费，长期持有成本差距更大。

几条实用建议

1. 先搞身份，再买房。 如果你正在走 PR 申请，而且不是特别急，等 PR 批下来再买可以省一大笔钱。FIRB 申请费 + 附加印花税加起来可能超过 13 万澳元。

2. 买新房优于买二手房。 对外国买家来说，新房不仅政策上更友好（没有购买禁令），而且很多开发商的楼花项目有更灵活的付款安排。

3. 一定要找懂 FIRB 的律师。 不是所有过户师都处理过 FIRB 案例。找一个有经验的律师，可以帮你避免很多坑。

4. 合同里加 FIRB 条款。 如果你还没拿到 FIRB 批准就想签合同，一定要加上 “subject to FIRB approval” 条款。这样万一被拒，你可以无条件退出合同并拿回定金。

5. 做好现金流测算。 把 FIRB 费用、附加印花税、附加地税都算进去。很多人只算了房价和正常印花税，低估了实际持有成本。关于投资房现金流分析的详细方法，可以参考这篇 投资房现金流分析。

6. 留意政策变化。 澳洲联邦大选在即（2025 年），两党都在住房政策上有新提案。外国买家禁令、附加印花税税率都有可能进一步收紧。保持关注。

7. ACT 和 NT 有税费优势。 如果你的工作地点和生活安排允许，ACT（堪培拉）和 NT（达尔文）是目前唯二没有外国买家附加印花税的州/领地。虽然房产市场规模较小，但从税费角度来说确实是洼地。

8. 保留所有文件。 把 FIRB 批准信、申请费收据、附加印花税缴纳证明都妥善保存。如果将来你拿到 PR 要申请退出外国业主地税附加费，或者卖房时计算 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税），这些文件都可能用到。关于 CGT 的更多信息，可以参考我们的 投资房报税指南。

时间线规划：外国买家买房的关键节点

如果你已经决定要以外国买家身份在澳洲买房，建议按这个时间线规划：

关键提醒： 不要等看中了房子才去申请 FIRB——30 天的审批时间可能让你错过心仪的房子。如果你打算买新房或楼花，可以提前申请 FIRB，拿到批准后再慢慢选。

总结

对外国买家来说，在澳洲买房并不是不可能，但确实要面对更高的门槛和更大的成本。核心要点：

• PR 和公民不需要 FIRB——如果能等到身份下来再买，通常是最优选择
• 临时签证持有者可以买房，但限制多、费用高——而且 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日期间，连以前能买一套二手房自住的豁免都暂停了，目前只能买新房、楼花或空地
• 二手房禁令已延长至 2029 年 6 月——不管是海外买家还是在澳临时签证持有者，都不能买二手房（仅 PALM 计划、增加住房供应的投资、公民/PR/NZ 公民配偶联名购买等极少数例外）
• 各州附加印花税 7%-9%，加上 FIRB 申请费（新房 ≤$1M 档 $15,600 起；二手房乘 3），额外成本可能达房价的 10%+
• 违规后果严重——高额民事罚款、可能刑事起诉、强制卖房
• 空置费每年都要交——别买了房子空着

如果你正在考虑以外国买家身份在澳洲买房，强烈建议先找一个懂这方面的律师做一次 consultation，花几百块钱搞清楚规则，可能帮你省掉几十万。

想了解澳洲买房的完整流程（适用于 PR 和公民），可以看这篇：澳洲买房完整流程。

主要数据来源

• FIRB, Guidance Note 10 — Fees（v10）+ Schedule of Fees v8（2026-06，FY2026-27 现行）：https://foreigninvestment.gov.au/guidance/general/fees
• FIRB, Residential real estate — overview：https://foreigninvestment.gov.au/
• Treasury, Ban on foreign purchases of established dwellings（2025-04-01 至 2029-06-30，已延长）：https://treasury.gov.au/
• ATO, Foreign investment in Australia — Vacancy fee for foreign owners：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/foreign-resident-investments/foreign-investment-in-australia/vacancy-fee-return-for-foreign-owners
• Revenue NSW, Surcharge purchaser duty（9%，2025-01-01 起）：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty/surcharge-purchaser-duty
• Revenue NSW, Surcharge land tax（5%，2025 land tax year 起）：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax
• SRO VIC, Foreign purchaser additional duty（8%）：https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/foreign-purchasers-property/understanding-foreign-purchaser-additional-duty
• SRO VIC, Absentee owner surcharge（4%，2024 land tax year 起）：https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge
• QRO, Additional foreign acquirer duty（8%，2024-07-01 起）：https://qro.qld.gov.au/duties/investors/afad/
• Australian Government, Crimes Act 1914 — Penalty units（$364，2026-07-01 起）：https://www.ag.gov.au/
• MARA, Find a registered migration agent：https://www.mara.gov.au/

免责声明： 本文内容仅供一般性参考，不构成法律、税务、财务或移民建议。FIRB 政策、各州税率、penalty unit 金额和空置费倍数经常变化，文中数据基于 2026 年 4 月的公开信息和 FIRB Guidance Note 10 Fees v10（Schedule of Fees v8，2026-06）。所有 FIRB 申请费、印花税附加、地税附加金额均为示例性，以官方最新公布版本为准。

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