第一次在澳洲申请房贷，最让人头疼的不是找房——而是你根本不知道银行在看什么。
我身边不少朋友第一次约 Broker 聊完就傻了：什么 Genuine Savings、Serviceability Buffer、LMI……一堆概念听都没听过，更别说文件清单了。还有些朋友准备了半年才发现，自己的信用记录或存款方式根本不符合银行要求，白白耽误了买房时间。
这篇文章把首次房贷从"银行看什么"到"你要准备什么"全部拆开讲，帮你在真正递交申请之前就把所有坑填好。
银行不按你的实际利率算能借多少：APRA 要求在利率上加 3 个百分点测试——6% 的贷款按 9% 评估。首付还要有 3 个月以上的 genuine savings。
适合谁读： 打算在澳洲买第一套房、还没开始或刚开始准备贷款的华人。
看完你会搞懂： 银行审贷的四个维度（收入、存款、信用、就业）、首付比例和 LMI 的关系、Genuine Savings 的定义和常见误区、Pre-approval 流程和时间线、被拒的常见原因和解决方案。
核心结论： 建议在买房前 6-12 个月就开始准备。Genuine Savings 至少 5% 且存满 3 个月；APRA 要求银行在你的实际利率上加 3% 来测试还款能力；符合 First Home Guarantee 的买家可以用 5% 首付免 LMI。
阅读时间： 约 15 分钟。
重要声明（General Information Only – Not Credit Advice）： 本文为一般信息（general information only），不构成信贷建议或贷款推荐。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有澳洲信贷牌照（Australian Credit Licence, ACL），也不是信贷代表（credit representative）。下文对贷款产品和银行政策的描述均基于公开资料的一般性整理，不是对你个人情况的评估或推荐。各银行和贷款机构政策变动频繁，具体请咨询持牌贷款经纪人（Mortgage Broker / credit representative），获取针对你情况的专业建议。文中信息基于 2026 年 4 月的公开资料。
银行审贷的四大维度
很多人以为贷款就是"收入够不够"——其实银行看的东西比你想的多得多。总结下来，银行审核你的贷款申请主要看四个维度：
1. 还款能力（Serviceability）
这是银行最看重的——你的收入减去支出，还剩多少来还贷款？
关键概念：APRA Serviceability Buffer。APRA（澳洲审慎监管局，Australian Prudential Regulation Authority）要求银行在评估你还款能力时，不能按当前利率算，而是要在你的贷款利率基础上加 3 个百分点来测试（APRA, 2021 年 10 月起实施，至今维持不变）。
举个例子： 假设你申请的贷款利率是 6.0%，银行会按 9.0% 来计算你是否还得起。这意味着即使你收入不错，能借到的金额可能比你预想的少很多。
此外，APRA 从 2026 年 2 月起引入 DTI（Debt-to-Income，债务收入比）上限，要求银行新增贷款中 DTI 超过 6 倍的比例不能超过 20%（APRA）。简单说：如果你年收入 $100,000，那银行会非常谨慎地批准超过 $600,000 的总贷款。
银行怎么算你的收入：
| 收入类型 | 银行的认定方式 |
|---|---|
| 全职 PAYG 工资 | 税前基本工资 100% 认可 |
| 加班费 / 佣金 / 奖金 | 通常只认可 80%，且要有 2 年历史证明 |
| 兼职 / Casual | 需要在同一雇主工作 6-12 个月 |
| 租金收入 | 通常只认可 80%（扣除空置风险） |
| 政府补贴（如 Centrelink） | 部分银行接受，但不是所有 |
银行怎么算你的支出：
银行不只看你申报的支出——它们还会用 HEM（Household Expenditure Measure，家庭支出基准）或你实际银行流水中的支出，取较高者。所以，如果你过去几个月花得比较多（频繁外出吃饭、大额消费），你能借到的金额就会缩水。
2. Genuine Savings（真实存款）
Genuine Savings 是指你自己存下来的、在账户里至少放了 3 个月的钱。 它的核心意义是向银行证明你有持续的储蓄能力和财务纪律，不是临时找人借钱凑的。
什么算 Genuine Savings：
- 工资收入慢慢攒下来的存款（3 个月以上）
- 定期存款（Term Deposit）
- 持有 3 个月以上的股票 / 基金
- 已经付给卖家的定金（如果这笔钱来自你的自有存款）
什么不算 Genuine Savings：
- 刚收到的父母赠款——这是华人家庭最常见的误区。父母给你转了 $50,000 帮你买房，如果这笔钱在你账户里还不到 3 个月，大部分银行不会认定为 Genuine Savings
- 刚卖房、卖车得到的一次性收入
- 信用卡套现
- 税务退税（部分银行不认可）
重要提示： 不同银行对 Genuine Savings 的定义和要求不完全一样。有些银行在 LVR ≤ 80%（即首付 ≥ 20%）时不强制要求 Genuine Savings。但如果你的首付低于 20%（尤其是 5-10%），几乎所有银行都会要求你证明至少 5% 是 Genuine Savings。
3. 信用记录（Credit History）
澳洲有三家信用评估机构：Equifax、Illion 和 Experian。银行在审批贷款时会调取你的信用报告，里面记录了你过去的借贷历史、还款记录、信用申请次数等。
Equifax 评分区间：
| 分数 | 等级 | 对贷款的影响 |
|---|---|---|
| 833-1200 | Excellent | 银行欢迎，利率和条件最好 |
| 726-832 | Very Good | 大部分银行没问题 |
| 622-725 | Good | 正常审批，可能需要额外解释 |
| 510-621 | Average | 部分银行拒绝，或利率加码 |
| 0-509 | Below Average | 主流银行基本不批，可能需要走非银行渠道 |
会严重影响你信用评分的事情：
- 逾期还款（水电费、手机账单、信用卡——哪怕只逾期几十块也会被记录）
- 短时间内多次申请信用卡或贷款（每次申请都会留下"硬查询"记录，enquiry 太多银行会警觉）
- 有未结清的 default（违约）
- 有 Part IX Debt Agreement 或 Bankruptcy（破产）记录
华人朋友常见问题： 如果你是新移民（PR 不到 1-2 年），在澳洲可能还没建立起信用记录。这不一定是坏事——“没有记录"比"有坏记录"好。但银行可能会要求更多材料来评估你，或者限制你的 LVR。你可以通过申请一张小额信用卡（$1,000-$2,000）并按时还款来主动建立信用记录。
免费查信用报告： 你有权每年从 Equifax、Illion、Experian 各免费获取一份信用报告。建议在申请贷款前 3 个月就查一次，看看有没有错误记录需要纠正。Equifax 可以在 https://www.equifax.com.au/personal 免费获取。
4. 就业稳定性（Employment Stability）
银行不只看你赚多少，还看你的工作是否稳定：
- 全职（Full-time PAYG）：最受银行青睐。通常要求在当前雇主工作满 6 个月，试用期内的贷款申请大部分银行不接受
- 合同工（Contract）：需要证明合同持续性，部分银行要求合同至少还有 12 个月剩余
- 兼职 / Casual：需要在同一雇主工作至少 6-12 个月，收入按平均值计算
- 自雇（Self-employed）：通常要求 ABN 满 2 年，提供 2 年税务申报。审核比 PAYG 复杂得多，详见 自雇人士贷款全攻略
刚换工作怎么办？ 如果你刚跳槽但还在同一个行业，有些银行会考虑你的总行业经验而不只是当前雇主的时间。但如果你从金融跨到了餐饮——银行会更谨慎。建议跳槽后至少等过了试用期再申请。
首付比例：5%、10%、20% 有什么区别？
首付的多少不只影响你要借多少钱——它还直接决定你要不要交 LMI、利率高低、甚至银行愿不愿意贷给你。
LMI（Lenders Mortgage Insurance，贷款人按揭保险）
LMI 不是保护你的——它是保护银行的。 当你的首付低于 20%（即 LVR > 80%），银行认为你违约的风险更高，就要求你购买 LMI。但这笔钱由你来出。
LMI 费用大致范围：
| 房价 | 首付 5%（LVR 95%） | 首付 10%（LVR 90%） | 首付 20%（LVR 80%） |
|---|---|---|---|
| $500,000 | $15,000-$25,000 | $8,000-$12,000 | $0 |
| $800,000 | $25,000-$40,000 | $13,000-$20,000 | $0 |
| $1,000,000 | $35,000-$55,000 | $18,000-$28,000 | $0 |
注：以上为大致估算，实际 LMI 金额因银行、LMI 提供商（如 Helia、QBE）和贷款人情况而异。
LMI 通常可以一次性付清，也可以加到贷款里（叫 LMI Capitalisation——把 LMI 费用加到贷款总额上分期还）。但这意味着你连 LMI 本身也在付利息。
三个首付档位对比
| 5% 首付 | 10% 首付 | 20% 首付 | |
|---|---|---|---|
| LMI | 最高 | 较低 | 免 LMI |
| 利率 | 可能稍高 | 中等 | 通常最优 |
| Genuine Savings 要求 | 几乎必须证明 | 大部分银行要求 | 部分银行不强制 |
| 银行审核严格度 | 最严格 | 中等 | 相对宽松 |
| 适合谁 | 急着入市、存款有限 | 有一定积蓄 | 存款充足、不想付 LMI |
First Home Guarantee（FHG）：5% 首付免 LMI
如果你是首次购房者，First Home Guarantee（前身叫 First Home Loan Deposit Scheme / FHLDS）可以帮你用 5% 首付 买房，不用交 LMI——因为联邦政府帮你担保了 5% 到 20% 之间的差额。
申请条件（2025-26 财年，Housing Australia）
| 条件 | 要求 |
|---|---|
| 身份 | 澳洲公民或永久居民（PR） |
| 首次购房 | 从未在澳洲拥有过房产 |
| 收入上限 | 已取消——之前个人 $125,000 / 夫妻 $200,000 的限制已撤销（Housing Australia） |
| 最低首付 | 5% |
| 自住要求 | 必须自住（owner-occupier），不能买投资房 |
各州房价上限（2025 年 10 月起生效，Housing Australia）
| 州 / 领地 | 首府城市和区域中心 | 其他区域 |
|---|---|---|
| NSW | $1,500,000 | $1,000,000 |
| VIC | $950,000 | $650,000 |
| QLD | $1,000,000 | $700,000 |
| WA | $850,000 | $550,000 |
| SA | $700,000 | $500,000 |
| TAS | $600,000 | $450,000 |
| ACT | $850,000 | — |
| NT | $600,000 | $450,000 |
注意： 2025 年 10 月 1 日起，FHG 已取消原来每年约 35,000 个名额的上限，改为不限名额（Housing Australia）。但不是所有银行都参与这个计划——你需要通过参与银行或 Broker 来申请。
关于各州其他首次置业优惠（FHOG、印花税减免、FHSS 超级年金购房计划），可以参考 澳洲首次置业全攻略。
完整文件清单
银行要的材料比你想的多。提前准备好可以大大加快审批速度。以下是最常见的文件清单：
身份证明
- 护照（澳洲护照或外国护照 + 签证）
- 澳洲驾照
- Medicare 卡
- 出生证明或公民证书
收入证明
| 雇佣类型 | 需要的文件 |
|---|---|
| 全职 / 兼职 PAYG | 最近 2 张工资单（payslip）+ 最近 1-2 年 PAYG Summary / Income Statement + 雇主联系信息 |
| 合同工 | 上述全部 + 当前雇佣合同 |
| 自雇 | 最近 2 年个人税务申报（Tax Return）+ NOA + 公司财务报表 + 6 个月生意银行流水 |
| 有海外收入 | 海外收入证明 + NAATI 翻译件——详见 海外收入贷款全攻略 |
资产与负债
- 银行存款： 最近 3-6 个月的银行流水（所有账户），用于证明 Genuine Savings 和消费习惯
- 现有贷款： 房贷、车贷、个人贷款的最新还款记录
- 信用卡： 所有信用卡的最新账单（包括额度和欠款）——注意，即使你每月全额还款，银行也会按信用卡总额度来计算你的负债
- HECS-HELP 债务： 余额证明（可从 myGov 获取）
- 其他资产： 股票、定期存款、Super 余额等
房产相关
- 已签署的购房合同（Contract of Sale）——如果是正式申请（不是 Pre-approval）
- 房产估价报告（银行通常会自己安排 valuation）
省时提示： 把所有文件扫描成 PDF，按"身份”、“收入”、“银行流水”、“负债"分文件夹整理好。递交时一次性给全，避免来回补材料。
Pre-approval（预批）：怎么拿、拿多久、有多大用？
什么是 Pre-approval？
Pre-approval（也叫 Conditional Approval 或 Approval in Principle）是银行根据你提交的财务信息，初步确认愿意借给你多少钱。它不是最终贷款批准——但它能帮你：
- 明确预算： 知道自己最多能借多少，不会看房时一头雾水
- 增加卖家信心： 在竞争激烈的市场里，有 Pre-approval 的买家比没有的更有竞争力
- 锁定购买力： 部分银行在 Pre-approval 期间会锁定利率（但不是所有银行）
时间线
| 申请类型 | 大致时间 |
|---|---|
| 简单 PAYG 申请 | 1-3 个工作日 |
| 自雇 / 多收入来源 | 3-7 个工作日 |
| 复杂情况（海外收入、非标准文件等） | 5-14 个工作日 |
有效期： 大部分银行的 Pre-approval 有效期是 3-6 个月。过期后需要重新申请（银行会重新审核你的财务状况）。
Pre-approval 到正式批准
找到房子后，你需要从 Pre-approval 转为 Formal Approval（正式批准）。这个阶段银行会：
- 重新验证你的收入和支出（如果有变化）
- 对你要买的房产做 Valuation（估价）
- 检查房产是否符合银行的贷款标准（比如面积太小的公寓、高密度楼盘等可能不被接受）
从 Pre-approval 到 Formal Approval，通常需要额外 2-4 周。所以整个流程——从递交 Pre-approval 到拿到正式批文——大约 3-6 周。
贷款被拒的常见原因（和解决方案）
很多人不知道，每次贷款申请被拒都会在你的信用报告里留下记录。短时间内被拒多次，信用评分会明显下降，形成恶性循环。所以第一次申请就要尽量做好准备。
原因 1：借款能力不足
为什么： 加上 3% Serviceability Buffer 后，你的收入覆盖不了月供。 怎么解决：
- 减少现有负债——尤其是信用卡额度（即使不用也算负债）。关掉不用的信用卡
- 还清 Afterpay、Zip Pay 等 BNPL（Buy Now Pay Later）账户
- 增加收入来源（兼职、加班、租金等）
- 考虑降低买房预算
原因 2：Genuine Savings 不足
为什么： 首付里大部分是父母给的钱，不满足 3 个月存期要求。 怎么解决：
- 让父母的钱提前至少 3 个月到你的账户
- 如果来不及等 3 个月，选择不强制要求 Genuine Savings 的银行（通常在 LVR ≤ 90% 时选择更多）
- 或者用父母做 Guarantor（担保人），可以完全不用 LMI
原因 3：信用记录有问题
为什么： 信用报告上有 default、逾期、或短期内太多 enquiry。 怎么解决：
- 提前查自己的信用报告，发现错误及时联系信用机构修正
- 如果有小额 default（比如忘交的旧手机账单），尽快还清——paid default 比 unpaid default 好
- 停止短期内多次申请信用产品
- 如果记录较差，考虑等 1-2 年让记录自然改善后再申请
原因 4：就业不稳定
为什么： 刚换工作、还在试用期、或自雇 ABN 年限不够。 怎么解决：
- 等过了试用期再申请（通常 3-6 个月）
- 如果换工作不可避免，尽量在贷款正式批准之后再跳槽
- 自雇人士考虑走非银行渠道或 Low Doc 贷款
原因 5：房产本身不被接受
为什么： 银行对某些房产类型有限制——比如面积小于 50 平米的公寓、高密度楼盘、服务式公寓（Serviced Apartment）、产权有问题的物业等。 怎么解决：
- 在出价前就和 Broker 确认目标房产是否被银行接受
- 如果主流银行拒绝，非银行贷款机构可能接受（但利率通常更高）
华人首次贷款的特殊挑战
海外收入怎么处理？
如果你的收入全部或部分来自海外（比如国内工资、海外生意），贷款难度会显著增加：
- 收入打折： 大部分银行对海外收入只认可 60-80%（具体因国家和银行而异）
- LVR 限制： 海外收入的最高 LVR 通常只有 70-80%，意味着你需要更多首付
- 文件翻译： 所有非英文文件需要 NAATI 认证翻译
详细操作指南请参考 海外收入贷款全攻略。
父母赠款的正确处理方式
父母帮忙出首付在华人社区非常普遍，但银行对这笔钱的来源查得很严：
- 提前 3 个月转账： 让这笔钱在你的银行账户里至少待满 3 个月，这样更容易被认定为你的资产
- 准备 Gift Letter（赠与信）： 写明赠与人姓名、金额、日期，并明确声明这笔钱是无条件赠与（gift, not a loan），不需要偿还。部分银行有自己的 Gift Letter 模板
- 留好转账记录： 银行会查资金来源，保留国际汇款的银行凭证
- 注意反洗钱（AML）要求： 大额海外汇款（$10,000 澳元以上）会触发 AUSTRAC 报告门槛（AUSTRAC）。确保汇款路径清晰、有合理解释
新移民的信用记录空白
刚拿到 PR 或来澳洲不久的朋友，信用记录上可能一片空白。应对策略：
- 办一张小额信用卡（$1,000-$3,000），每月消费后按时全额还款，坚持 6 个月以上
- 确保水电账单、手机账单按时支付——这些会影响你的 Comprehensive Credit Reporting 记录
- 保留海外的信用记录——有些 Broker 和非银行机构可以考虑你在原籍国的信用历史
你的准备时间线：买房前 6-12 个月就要动手
很多人以为看到心仪的房子再准备贷款就行——实际上，要做好首次贷款准备，至少需要 6 个月 的提前量。
买房前 12 个月
- 查自己的信用报告（Equifax / Illion / Experian，每家每年一次免费）
- 开始建立储蓄记录——每月固定存钱，保持 3 个月以上
- 如果没有信用记录，办一张小额信用卡
- 还清或关闭不用的信用卡和 BNPL 账户
- 还清小额 default（如果有）
买房前 6 个月
- 确认首付金额——决定走 5%、10% 还是 20% 路线
- 如果父母要赠款，让钱现在就转过来（满足 3 个月存期）
- 整理所有文件（身份、收入、银行流水、负债清单）
- 找一个靠谱的 Mortgage Broker（持牌贷款经纪人）初次面谈——了解自己大概能借多少
- 控制日常消费——银行会看你近 3-6 个月的流水，减少不必要的大额支出
买房前 3 个月
- 正式提交 Pre-approval 申请
- 拿到 Pre-approval 后开始看房
- 了解首次置业的政府补贴和优惠——参考 首次置业全攻略
- 了解不同贷款类型（Fixed / Variable / Split）——参考 Fixed vs Variable vs Split Loan 怎么选
找到房子后
- 签合同前和 Broker 确认房产类型是否被银行接受
- 提交正式贷款申请（从 Pre-approval 转 Formal Approval）
- 配合银行完成房产估价（Valuation）
- 等待正式批准——期间不要换工作、不要申请新的信用产品
- 安排交割（Settlement）
关于买房的完整流程，可以参考 澳洲买房流程全攻略。
常见问题快答
Q：Pre-approval 被拒会影响我的信用记录吗？ 会。每次 Pre-approval 申请（如果银行做了 Hard Enquiry）都会在信用报告上留下记录。所以不要同时向多家银行提交 Pre-approval——找一个 Broker 帮你一次选对银行。
Q：我有 HECS-HELP 债务，影响贷款吗？ 影响。HECS-HELP 强制还款会从你的税前收入里扣，直接减少你的"可支配收入”。但它不影响信用评分。
Q：Afterpay / Zip Pay 这些 BNPL 影响大吗？ 影响比你想的大。银行会把 BNPL 的信用额度当作持续负债来计算，直接减少你的借款能力。建议在申请贷款前至少 3 个月关闭所有 BNPL 账户。
Q：我在试用期内能申请贷款吗？ 大部分银行不接受试用期内的申请。少数非银行机构可能考虑，但条件更严、利率更高。
Q：用 Broker 还是直接找银行？ 对首次买房者来说，强烈建议用 Broker。Broker 可以同时比较几十家银行的产品，帮你找到最适合你情况的方案，而且 Broker 的服务费通常由银行支付（对你免费）。但要确认你的 Broker 持有 ACL 或是授权信贷代表（credit representative）。
总结：首次贷款准备的核心清单
| 维度 | 关键要求 | 你要做的 |
|---|---|---|
| 还款能力 | 收入 - 支出在加 3% Buffer 后仍能覆盖月供 | 减少负债、关闭不用的信用卡 |
| Genuine Savings | 至少 5% 首付 + 存满 3 个月 | 提前存钱，父母赠款提前到账 |
| 信用记录 | Equifax 分数越高越好，无 default | 提前查报告、修正错误 |
| 就业稳定 | 全职 > 兼职 > 自雇 > 合同工 | 不要在贷款期间换工作 |
| 文件齐全 | 身份 + 收入 + 银行流水 + 负债 | 扫描整理成 PDF，一次性提交 |
首次买房的贷款准备确实需要花时间和精力，但只要你提前 6-12 个月开始规划、按清单一步步准备，拿到银行批文其实并不难。
不确定自己现在的情况能不能贷到款？ 最好的方式就是先找一个持牌的 Mortgage Broker 做一次免费的初步评估——他们会根据你的收入、存款和信用情况，告诉你能借多少、需要补什么。
主要数据来源
- https://www.apra.gov.au/news-and-publications/apra-increases-banks%E2%80%99-loan-serviceability-expectations-to-counter-rising — APRA Serviceability Buffer 政策
- https://www.apra.gov.au/update-on-apras-macroprudential-settings-november-2024 — APRA 宏观审慎设置（DTI 上限）
- https://www.housingaustralia.gov.au/support-buy-home/first-home-guarantee — First Home Guarantee 官方页面
- https://www.equifax.com.au/personal — Equifax 免费信用报告
- https://moneysmart.gov.au/loans/loan-rejection — ASIC MoneySmart 贷款拒绝指南
- https://moneysmart.gov.au/home-loans/buying-a-house — ASIC MoneySmart 房贷申请指南
- https://www.austrac.gov.au/industry-and-business/obligations-and-guidance/your-amlctf-program/reporting-us/threshold-transaction-reports — AUSTRAC 大额交易报告门槛
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/study-and-training-support-loans — ATO HECS-HELP 还款信息
免责声明：本文为一般信息，不构成信贷建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有澳洲信贷牌照（ACL），不是信贷代表。贷款产品的具体条件、利率、费用因银行和个人情况而异，请咨询持牌贷款经纪人（Mortgage Broker）获取针对你情况的专业建议。文中数据基于 2026 年 4 月公开资料，政策和利率可能随时变化。