新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。
如果你问我华人买房过程中最让人"肉疼"的一笔隐藏成本是什么，我会毫不犹豫地说：外籍附加税（Foreign Owner Surcharge）。
这不是几百块的小钱。一套 $1M 的悉尼房子，光是印花税附加费就是 $90,000——还没算每年的 Land Tax 附加费。很多人签合同之后才发现这笔账，整个人都不好了。
我之前在各州 Land Tax 对比那篇文章里简单提过外籍附加税，但那篇重点是 Land Tax 的整体规则。这篇文章我要把外籍附加税这个话题单独拿出来深挖——三个主要州（NSW、VIC、QLD）的印花税附加费和地税附加费分别是多少、谁会被认定为"外国人"、拿到 PR 之后怎么申请取消、以及 VIC 那个让很多人踩坑的 absentee owner 规则。
外籍买家印花税附加：NSW 9% 全澳最高，VIC、QLD、TAS 8%，SA、WA 7%，ACT 和 NT 不收。$1M 的悉尼房子光附加费就 $90,000，且是叠加的。
适合谁读： 持临时签证在澳洲买了房或准备买房的华人，以及拿到 PR 后想搞清楚怎么取消附加税的人。
看完你会搞懂： NSW/VIC/QLD 印花税附加费和 Land Tax 附加费的具体税率、各州对"外国人"的定义差异、VIC absentee owner 的特殊规则、拿 PR 后的退税/取消流程、以及一套房子到底要多交多少钱。
阅读时间： 约 15 分钟。
Part 1：印花税附加费（Stamp Duty Surcharge）
印花税附加费是你买房时一次性支付的额外税。它是在正常印花税的基础上，再按房价的一个百分比加收。
各州税率一览
| 州 | 印花税附加费 | 生效日期 | 备注 |
|---|---|---|---|
| NSW | 9% | 2025 年 1 月 1 日起（Revenue NSW） | 之前是 8%，2025 年再加 1% |
| VIC | 8% | 现行（VIC SRO） | — |
| QLD | 8% | 2024 年 7 月 1 日起（QRO） | 之前是 7% |
| SA | 7% | 现行 | — |
| WA | 7% | 现行 | — |
| TAS | 8% | 现行 | — |
| ACT | 0% | — | 不征收 |
| NT | 0% | — | 不征收 |
注意： 这些附加费是叠加在正常印花税之上的。比如 NSW 正常印花税大概是房价的 4-5.5%，外国买家再加 9%，加在一起交 13-14.5%。
具体要多交多少？
我直接算几个例子：
Sydney $1,000,000 的房子（NSW）：
- 正常印花税：约 $40,490
- 外籍附加费：$1,000,000 × 9% = $90,000
- 合计：约 $130,490
Melbourne $800,000 的房子（VIC）：
- 正常印花税：约 $43,070
- 外籍附加费：$800,000 × 8% = $64,000
- 合计：约 $107,070
Brisbane $700,000 的房子（QLD）：
- 正常印花税：约 $18,025（QLD 印花税相对低）
- 外籍附加费：$700,000 × 8% = $56,000
- 合计：约 $74,025
看到没？附加费本身比很多州的正常印花税还高。这就是为什么我说这是"让外国买家哭的文章"。
谁要交？
简单来说：不是澳洲公民、不是 PR，就要交。 但各州的具体定义稍有不同：
- NSW： “foreign person” 包括非澳洲公民且非永久居民的个人、外国公司、外国信托的受托人
- VIC： 定义类似，但 VIC 还有一个额外的 “absentee owner” 概念（后面详细讲）
- QLD： “foreign person” 的定义和联邦 FIRB 法案一致——非澳洲公民、非PR、非特殊类别新西兰公民
关键点： 印花税附加费在你交割（settlement）时就要付清，没有分期。所以在出价之前一定要把这笔钱算进预算。
Part 2：Land Tax 附加费（Land Tax Surcharge）
如果说印花税附加费是"一次痛"，那 Land Tax 附加费就是"年年痛"。只要你名下有投资房（或不自住的房），每年都要交。
各州税率一览
| 州 | Land Tax 附加费 | 起征点 | 生效/变化 |
|---|---|---|---|
| NSW | 5% | 无起征点（从第一块钱开始） | 2025 land tax year 起（之前 4%）（Revenue NSW） |
| VIC | 4% | 无起征点（从第一块钱开始） | 2024 年翻倍（之前 2%）（VIC SRO） |
| QLD | 3% | $350,000，且只对超出部分征收：(Taxable value − $350,000) × 3% | 2024 年 6 月 30 日起（之前 2%）（QRO） |
重要： NSW 和 VIC 的外籍 Land Tax 附加费没有起征点——从土地价值的第一块钱就开始算。这跟普通 Land Tax（有起征点）完全不同。换句话说，即使你的土地价值低于正常 Land Tax 的起征点，只要你是外国人，附加费照收不误。
QLD 是例外，而且差别很大。 QRO 的公式是
(Taxable value − $350,000) × 3%——只对超出 $350,000 的部分征收附加费，不是拿全额乘 3%。土地价值正好 $350,000 时附加费是 $0。QRO 官方算例：taxable value $400,000 → 附加费 = 3% × $50,000 = $1,500（不是 $12,000）。
每年要多交多少？
假设土地价值（unimproved land value）如下：
Sydney 公寓，土地价值 $200,000（NSW）：
- 外籍 Land Tax 附加费：$200,000 × 5% = $10,000/年
- 加上正常 Land Tax（如果土地价值在起征点以下则为 $0）
- 所以即使你的公寓土地价值没过 $1,075,000 的 NSW 起征点，你还是要交 $10,000 附加费
Melbourne house，土地价值 $500,000（VIC）：
- 外籍 Land Tax 附加费：$500,000 × 4% = $20,000/年
- 加上正常 Land Tax（VIC 起征点只有 $50,000，所以肯定还要交正常 Land Tax）
Brisbane house，土地价值 $350,000（QLD）：
- 外籍 Land Tax 附加费：($350,000 − $350,000) × 3% = $0/年——正好卡在起征点上，附加费为零
- 但正常 Land Tax 要交 $1,450/年：absentee 的起征点是 $350,000（澳洲个人是 $600,000），$350,000–$2,249,999 档按「$1,450 + 超出 $350,000 部分的 1.7 分」计
- 也就是说，同样一块 $350,000 的地，澳洲个人交 $0，absentee 交 $1,450——这 $1,450 才是外籍身份的真实代价，它来自更低的起征点，不是来自 3% 附加费
QLD 的附加费要到土地价值明显高于 $350,000 才咬人。土地价值 $700,000 的话：附加费 = ($700,000 − $350,000) × 3% = $10,500/年——这才是原来那个 $10,500 该出现的地方。
这些数字不是一次性的，是每一年都要交的。持有 5 年，就是以上数字乘以 5。
VIC Absentee Owner 深度解析
VIC 的情况特别值得单独讲，因为它有一个很多人搞混的概念：Absentee Owner（缺席业主）。
“Absentee Owner” 不等于 “外国人”
很多人以为 VIC 的 absentee owner surcharge 只针对外国人。其实不完全是。VIC State Revenue Office（SRO）对 absentee owner 的定义是：
Absentee individual（缺席个人）：
- 非澳洲公民、且非永久居民、且不常居（ordinarily reside）在澳洲的人
但这里有个关键点：
澳洲公民和 PR 即使长期住在海外，也不算 absentee owner。
这是很多人搞错的地方。比如你是 PR，因为工作原因在国内住了两年——你 不需要 交 VIC 的 absentee owner surcharge。这跟有些人以为的"人不在澳洲就要交"完全不同。
但反过来，如果你持有临时签证（比如 482、485、500），并且你不常居在澳洲（比如签证到期后没续签），那你就会被认定为 absentee owner。
Absentee Corporation 和 Trust
除了个人，VIC 的 absentee 规则也适用于公司和信托：
- Absentee corporation： 如果外国人的"实质利益"（substantial interest）达到公司的一定比例，该公司可能被认定为 absentee corporation
- Absentee trust： 如果信托的受益人中有外国人，或受托人是外国人/公司，信托可能被认定为 absentee trust
这里面水很深，特别是华人家庭常见的"用信托持有投资房"的情况——如果信托的受益人里有一个人是非 PR/非公民，整个信托可能就被打上 absentee 标签。
通知义务
VIC 的 absentee owner 有一个法定通知义务：
- 截止日期： 每年 1 月 15 日之前
- 通知内容： 如果你在上一年 12 月 31 日是 absentee owner，必须通知 SRO
- 怎么通知： 通过 SRO 的在线系统（MyLandTax 平台）
- 不通知的后果： penalty tax（罚款税），金额可能比正常应交的附加费还高
建议： 哪怕你不确定自己算不算 absentee owner，也建议主动联系 SRO 确认。迟报罚款比多交的税还痛。
VIC 近年附加税变化时间线
VIC 的外籍附加税这几年变化很大，简单回顾一下：
- 2015 年： 首次引入外籍买家印花税附加费 3%，Land Tax 附加费 0.5%
- 逐年上调： 印花税附加费从 3% → 7% → 8%，Land Tax 附加费从 0.5% → 2%
- 2024 年： Land Tax 附加费从 2% 直接翻倍到 4%，这是对外国投资者冲击最大的一次调整
趋势非常明显：只会越来越高，不会降。 如果你现在还在犹豫要不要等，至少这个因素是站在"早买"这一边的（前提是你确定短期内拿不到 PR）。
NSW 特定签证豁免
NSW 有一个相对"友善"的规定——某些临时签证持有者如果把房子作为主要自住房（PPOR），可以豁免印花税附加费和 Land Tax 附加费。
哪些签证有资格？
- 309 / 820 配偶签证（Partner visa）
- 457 / 482 工作签证（Skilled Worker visa）
豁免条件
- 房子必须是你的主要自住房（PPOR）
- 你必须在 12 个月内在该房产居住至少 200 天
- 需要主动向 Revenue NSW 申请
申请时间
- Land Tax 附加费豁免： 每年 3 月 31 日之前，为上一年度申请
- 印花税附加费豁免： 在购房时或之后申请
注意： 这个豁免只适用于 PPOR，如果你买的是投资房，不管你持什么签证，附加费都免不了。而且 VIC 和 QLD 没有类似的签证豁免政策。
QLD 的特殊规则
QLD 的附加税规则相对简单，但有几个地方要注意：
2026-08-01 起：临时签证失去自住房 transfer duty 优惠
QLD 原本不要求公民/PR 身份也能申请 home concession（自住房优惠税率）。2026-06-23 州预算改了：2026 年 8 月 1 日起，home concession 及首置类 concession 仅限澳洲公民、PR 和特定外国退休签证持有人（Revenue (Cost of Living Relief Locked-in Law) and Other Legislation Amendment Act 2026，2026-06-26 通过、06-29 御准）。临时签证持有人此后在 QLD 买自住房：一般税率 + 8% AFAD，双重成本。详见 临时签证买房完全指南。
外国公司和信托
QLD 对外国公司和信托的 Land Tax 附加费同样是 3%，而且 QLD 特别明确地把外国信托单列出来——如果信托的受托人是外国人或外国公司，或者信托的受益人中有外国人，就可能被征收附加费。
“Absentee” 概念
QLD 也有 absentee 的概念，但和 VIC 的定义略有不同。QLD 的 absentee 主要看你在特定日期（每年 6 月 30 日）是否为 foreign person，而不是像 VIC 那样看你是否"常居"在澳洲。
和 FIRB 的关系
如果你需要申请 FIRB 批准才能买房，那你几乎一定会被征收 QLD 的附加费。但反过来不一定成立——有些人虽然不需要 FIRB（比如某些新西兰公民），但可能仍需缴纳附加费。建议查看 QRO（Queensland Revenue Office）的最新定义。
想了解更多关于 FIRB 的规则，可以看我之前写的 FIRB 外国买家全攻略。
拿到 PR 之后：怎么取消附加税？
这是很多华人最关心的问题——我终于拿到 PR 了，之前多交的附加税能退吗？以后的能免吗？
先说坏消息：印花税附加费通常不退
印花税附加费是买房时一次性交的。绝大多数情况下，即使你后来拿到了 PR，已经交过的印花税附加费不会退给你。
这就是为什么很多人建议：如果 PR 快下来了（比如已经递交了 190/189 申请，预计几个月内获批），可以考虑等拿到 PR 之后再买房，省下的印花税附加费可能比这几个月的房价涨幅还多。
个别例外： NSW 在某些特定时期提供过 refund scheme，但目前（2026 年 4 月）标准政策是不退。各州政策随时可能变化，建议在交割前跟你的 conveyancer 或律师确认最新规则。
好消息：Land Tax 附加费可以取消
一旦你拿到 PR，从获批那个年度起，你可以向各州 Revenue Office 申请取消 Land Tax 附加费。
各州申请流程
NSW — Revenue NSW：
- 登录 Revenue NSW 的在线门户
- 提交取消外籍 Land Tax 附加费的申请
- 需要提供的材料：
- PR 批准信（grant letter）
- 护照复印件
- 持有房产的详细信息（地址、title reference）
- Revenue NSW 审核后更新你的 Land Tax 评估
- 如果当年已经交了附加费，多交的部分会退还
VIC — State Revenue Office (SRO)：
- 登录 SRO 在线系统
- 更新你的身份状态（从 foreign person 改为 permanent resident）
- 需要提供：
- PR grant letter
- 护照
- ImmiCard（如有）
- 物业详情
- SRO 会重新评估你的 Land Tax
- 同时记得更新 absentee owner 状态（如适用）
QLD — Queensland Revenue Office (QRO)：
- 联系 QRO（电话或在线）
- 提交身份变更通知
- 需要提供：
- PR grant letter
- 护照
- 物业详情
- QRO 会更新你下一个 Land Tax 评估年度的计算
提示： 拿到 PR 后尽早提交申请。Land Tax 是按年度计算的，各州的评估日期不同（NSW 是 12 月 31 日，VIC 是 12 月 31 日，QLD 是 6 月 30 日）。如果你在评估日之前拿到 PR 并提交申请，可能当年就能免附加费；如果错过了，可能要等到下一个年度。
实际成本对比：持有 5 年总共多交多少？
我来算一笔"完整的账"，让你直观感受外籍附加税的总成本。
场景 1：Sydney $1M 公寓，土地价值 $200K
| 费用项目 | 金额 |
|---|---|
| 印花税附加费（一次性） | $90,000 |
| Land Tax 附加费 $200K × 5% × 5 年 | $50,000 |
| 5 年外籍附加税总计 | $140,000 |
场景 2：Melbourne $800K house，土地价值 $500K
| 费用项目 | 金额 |
|---|---|
| 印花税附加费（一次性） | $64,000 |
| Land Tax 附加费 $500K × 4% × 5 年 | $100,000 |
| 5 年外籍附加税总计 | $164,000 |
场景 3：Brisbane $700K house，土地价值 $350K
| 费用项目 | 金额 |
|---|---|
| 印花税附加费（一次性） | $56,000 |
| Land Tax 附加费 ($350K − $350K) × 3% × 5 年 | $0 |
| 因 absentee 起征点更低而多交的正常 Land Tax（$1,450 × 5 年） | $7,250 |
| 5 年外籍附加税总计 | $63,250 |
QLD 这一档的成本几乎全在一次性印花税附加费上——土地价值卡在 $350,000 起征点，3% 的年度附加费实际是 $0。真正每年多掏的 $1,450 来自 absentee 更低的起征点（$350,000 vs 澳洲个人 $600,000）。
这些数字不包含澳洲人也要交的那部分正常印花税和 Land Tax，只是外籍身份额外多交的部分。Melbourne 的 house 因为土地价值高、且 VIC 附加费无起征点，5 年下来多交了超过 $164,000。这已经够付很多城市的首付了。
常见问题 FAQ
Q1：我持 482 工作签证，买的是自住房，要交附加费吗？
要分开看"印花税附加费"和"Land Tax 附加费"，答案正好相反。
印花税附加费（买房那一次）： 482 在 NSW / VIC / QLD 都跑不掉，自住投资都一样，一分不少。NSW 的 intended PPR 豁免不含 482——Revenue NSW 列明只对永居签证持有人、309/820 配偶（临时）签、410/405 退休签开放，且要满足连续 200 天居住要求。
Land Tax 附加费（每年）： 反过来，VIC 和 QLD 才是给 482 留了口子的那两个——两州都要求你"人不在澳洲"才算 absentee：QLD 的 absentee 要"不持永居签证且不常住澳洲"，VIC 的 absentee individual 要"非澳洲公民/居民且 12 月 31 日当天在境外、或上一年离境累计超 6 个月"。482 持有人只要正常住在澳洲，VIC/QLD 的地税附加费都不适用。 而 NSW 恰恰没有这个口子：只认公民和"一年住满 200 天的 PR"，482 即使天天住在自己屋里也算 foreign person，5% 照交。
Q2：我老公是 PR，我不是，用我名义买房会被征附加费吗？
会的。 附加费看的是买方的身份，不是配偶的身份。如果房子写在你一个人名下，而你不是 PR/公民，那全额附加费都要交。联合持有的情况下，你的那部分份额会被征收附加费。
Q3：我在等 PR，能不能先买房，拿到 PR 后退印花税附加费？
大概率不行。 各州的标准政策是印花税附加费已交不退。除非该州在特定时期有退税政策（以前 NSW 和 VIC 有过，但后来取消了）。我的建议是：如果 PR 预计很快下来，尽量等一等。
Q4：用公司或信托买房能避免附加费吗？
不能，反而可能更糟。 如果公司或信托有外国关联（foreign connection），同样会被征收附加费。而且信托一旦被认定为"foreign trust"或"absentee trust"，取消起来比个人更麻烦。
Q5：新西兰公民要交附加费吗？
不一定。 持有 Special Category 444 签证的新西兰公民在联邦层面不算"外国人"，但各州的定义可能不同。建议直接查各州 Revenue Office 的最新规则。
Q6：我已经是 PR，但长期住在海外，要交 VIC 的 absentee owner surcharge 吗？
不用。 VIC 的 absentee owner 定义排除了澳洲公民和 PR，不管你住在哪里。这是很多人的误解——你只要是 PR，即使人在海外，VIC 的 absentee surcharge 不适用于你。
Q7：如果我卖掉房子时已经是 PR，之前交的印花税附加费能扣减 CGT 吗？
可以。 印花税附加费可以加入你的 cost base（成本基础），在计算 Capital Gains Tax 的时候扣减应税收益。虽然附加费退不了，但至少在卖房时能减少一些 CGT。关于 CGT 的计算，可以参考自住房转投资房那篇文章。
实操建议
根据我的经验和了解，给几条实操建议：
PR 等待时间是一个值得纳入决策的变量。 印花税附加费是一次性、不退的、金额巨大的——如果 PR 预计 3-6 个月内获批，延后购房可能避开几万到十几万的一次性税负。这个时间差本身如何权衡（对比期间房价走势和个人时间成本），需要结合具体情况跟会计师或律师讨论。
一定要把附加费算进购房预算。 很多人只看首付和贷款，忘了这笔钱。银行不会贷款给你交附加费，必须自己出。
拿到 PR 第一时间申请取消 Land Tax 附加费。 不要等税单来了才想起来。每晚一个年度，就多交一年。
考虑买哪个州。 如果你是外国人，各州的附加税差异巨大。同样的投资金额，选对州每年能省不少。
不要试图"绕过"规则。 用空壳公司、信托、或代持人来规避附加费，不仅可能无效（因为各州有 anti-avoidance 条款），还可能招来更严重的处罚。
注意评估日期。 NSW 和 VIC 的 Land Tax 评估基准日是 12 月 31 日，QLD 是 6 月 30 日。如果你在评估日之后才拿到 PR，可能要到下一个年度才能免附加费。时间差一天，可能差一整年的附加费。
找专业人帮忙。 涉及到跨州规则、信托持有、签证变更这些复杂情况，找个懂行的 tax agent 或律师，费用远低于踩坑的代价。
小结
外籍附加税是华人在澳洲买房最容易被低估的成本。印花税附加费动辄几万到十几万，Land Tax 附加费年年交、越来越高（三个州过去两年都涨了）。
好消息是，只要你拿到 PR，Land Tax 附加费可以从获批年度起取消。但印花税附加费已交不退——所以买房时机（相对于 PR 获批时间）是一个非常重要的决策点。
如果你对各州 Land Tax 的整体规则还不太了解，建议先看我的澳洲各州 Land Tax 全对比。如果你是准备在澳洲买第一套房的外国买家，FIRB 外国买家全攻略也值得一读。
主要数据来源
本文数据和规则引用自以下官方来源（截至 2026 年 4 月）：
- Revenue NSW, Surcharge purchaser duty: https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty/surcharge-purchaser-duty
- Revenue NSW, Surcharge land tax: https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax
- Victorian State Revenue Office, Foreign purchaser additional duty: https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/foreign-purchasers-property/understanding-foreign-purchaser-additional-duty
- Victorian State Revenue Office, Absentee owner surcharge: https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge
- Queensland Revenue Office, Additional foreign acquirer duty (AFAD): https://qro.qld.gov.au/duties/investors/afad/residential-land/
- Queensland Revenue Office, Foreign land tax surcharge: https://qro.qld.gov.au/land-tax/foreign-surcharge/
- Queensland Revenue Office, Land tax for absentees（附加费公式 + $350,000 起征点 + 官方算例）: https://qro.qld.gov.au/land-tax/calculate/absentee/
- Queensland Revenue Office, Land tax for individuals（$600,000 起征点对照）: https://qro.qld.gov.au/land-tax/calculate/individual/
- Foreign Investment Review Board (FIRB) Guidance Notes: https://foreigninvestment.gov.au/guidance-notes
税率、起征点和豁免条件随政策调整变化，关键数字请以上述官网页面为准。
免责声明： 本文内容仅供参考，不构成税务、法律或财务建议。文中涉及的税率、起征点、政策规则以各州 State Revenue Office 最新公布的信息为准（本文数据截至 2026 年 4 月）。各州政策随时可能调整，在做出购房或投资决策前，请咨询持牌税务师（Registered Tax Agent）或律师，获取针对你个人情况的专业建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不对因本文信息导致的任何损失承担责任。