澳洲投资房报税：可抵扣费用完整清单

📢 2026-05-12 预算案更新（NG/CGT 改革）： 两套 grandfather 机制要分开理解——

• NG（负扣税）按房产分：2026-05-12 19:30 AEST 之前签合同的投资房，NG 永久按旧规（损失可抵工资）。之后买的二手房进入新规（损失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
• CGT 按时间分段，对所有人适用：2027-07-01 之前累积的资本利得按旧规（50% 折扣）；2027-07-01 之后累积的按新规（CPI 指数化 + 30% 最低税率）。已持有投资者建议 2027 年中找持牌 valuer 估价留档，未来卖房时用来划分新旧规

完整解读：NG/CGT 改革详解 | 预算案全景 | 买房决策框架。本文示例数字按"已持有"投资者（NG 旧规）描述，未来新买家请按新规重新评估。

新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。

每年报税季，我最常被华人朋友问到的问题就是：“投资房到底哪些费用可以抵扣？” 很多人要么漏报了该抵的项目，白白多交税；要么报了不该报的，被 ATO（Australian Taxation Office，澳洲税务局） 盯上。

我自己有投资房在管理，每年报税前都会仔细整理一遍。这篇文章把我知道的抵扣项目整理成一份清单，供你对照参考。

想看投资房税务的完整体系（折旧、Negative Gearing、CGT、Land Tax、各州差异、常见错误一整套），见《澳洲投资房税务完整指南》。本文是那篇里"当年可抵扣项目"这一块的展开。

可以立即全额抵扣的费用

这些费用可以在当年的报税中直接抵扣：

物业管理相关

• Property management fees（物管公司的管理费，通常是租金的 7-10%）
• Letting fees（招租费）
• 广告费（在 Domain、realestate.com.au 发布招租广告的费用）

保险

• Landlord insurance（房东保险）
• Building insurance（建筑保险）
• Contents insurance（如果你提供家具的话）

维修和维护

• 水管维修、电工、锁匠等维修费
• 除草和花园维护
• 清洁费用（租客搬走后的清洁）
• 害虫防治费

注意： “维修”（repair）和"改善"（improvement）在税法上是不同的。维修可以立即全额抵扣，但 capital improvement（资本性改善）必须按年折旧。

怎么区分？ 看这个简单的判断标准：是"修回原样"还是"比原来更好"？

这些算"维修"（当年全额抵扣）：

• 修漏水的水龙头、补墙上的洞
• 修坏掉的灶台、修坏掉的空调
• 补墙面裂缝并重刷原色油漆
• 更换坏掉的门把手（功能相同的）
• 花园除草、剪枝

这些算"改善"（按年折旧）：

• 把旧地毯换成木地板
• 把旧厨房整体拆了换新的
• 新装空调（原本没有）
• 加盖阳台或车棚
• 把单层玻璃升级成双层玻璃

如果拿不准，问自己：“我花这笔钱是让房子’不再出问题’（维修），还是让房子’比以前好’（改善）？”

利息和银行费用

• 房贷利息（这通常是最大的一笔抵扣）
• 贷款相关的银行手续费
• Mortgage discharge fees

其他

• Council rates
• Water rates（房东承担的部分）
• Body corporate fees / strata fees
• Land tax
• 给租客准备的文具和邮寄费用
• 差旅费（去看房产、参加业主大会） 2017 年 7 月 1 日起，住宅投资房房东的差旅费已经不能抵税了——去看房、做检查、参加业主大会的交通费，统统不行。唯一例外是：如果你的主要收入来源是房产投资（全职房东/物业管理者），才可以继续 claim。绝大多数有正常工作的兼职房东不符合这个条件

需要按年折旧的项目

这些不能一次性全额扣除，而是分摊到多年。

先认识一下：“折旧"在税法上分两大类——一种是房子本身（叫 Division 43），一种是房子里的设备（叫 Division 40）。两者规则不同，下面分开讲。

Division 43 — 建筑折旧（Capital Works Deduction）

覆盖房子的结构部分：墙、地板、屋顶、门窗、管道等固定不动的东西。

• 折旧率： 每年 2.5%，持续 40 年
• 前提： 建筑必须在 1987 年 9 月 15 日之后开始施工（更早的住宅不适用）
• 新房、二手房都能 claim（只要建造日期符合）

这需要请专业的 Quantity Surveyor（工料测量师，简称 QS） 出一份 Depreciation Schedule（折旧报告）——你的会计师不能自己做这个，必须是注册的 QS。费用一般 $400-800 不等（取决于房产类型和地区），做一次可以用 40 年。

Division 40 — 设备折旧（Plant & Equipment）

覆盖房子里可以移动或更换的东西：空调、热水器、地毯、窗帘、烤箱、洗碗机等。

• 折旧率： 根据每种物品的"有效寿命"计算，物品不同折旧速度不同
• 注意一个关键规则： 2017 年 5 月 9 日以后购买的二手住宅，之前业主已安装的设备不能再 claim 折旧（但你自己新买新装的设备可以）

这个 2017 年的规则对二手房影响很大——这也是为什么新房的折旧金额通常比二手房高很多。

Depreciation schedule 是投资房报税中最容易被忽略的一项。做了 depreciation report 之后，每年能额外抵扣好几千刀。BMT Tax Depreciation 是澳洲最大的 quantity surveyor 之一，出报告的速度快、质量好。

容易遗漏的抵扣项目

根据我自己的经验，这几项是很多人会忘记的：

1. 会计师费用 — 找会计师帮你处理投资房部分的报税费用本身也是可以抵扣的
2. 贷款利息 — 如果你 refinance 了，注意新贷款中用于投资房的利息部分仍然可以扣
3. 折旧 — 很多老房子的业主以为不能折旧，但 1987 年 9 月 15 日 之后开工建造的住宅都可以申请 Division 43 建筑折旧（ATO 规定）
4. 文具和电话费 — 如果你自管房产（不通过物管公司），与租客沟通的电话费和打印租约的费用也可以按比例抵扣

不能抵扣的常见误区

报税时搞错抵扣项目是 ATO 审计的重灾区。我整理了一篇 华人房东常犯的 10 个报税错误，里面有更详细的案例和避坑建议，建议搭配阅读。

这些是不能抵扣的，别犯错：

• 房产的购买价格本身（但 stamp duty 可以计入 cost base——也就是"成本基础”，将来卖房时用卖价减去 cost base 得到利润，这个利润要交 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）。cost base 越高，CGT 越少）
• 自住期间的任何费用
• 房贷本金还款部分（只有利息可以扣）
• 没有出租期间产生的一些费用（比如空置期间你自己住了就不行）

Share House 房东的额外抵扣

如果你的投资房是做 share house（分租），可以抵扣的项目会比整租更多，因为你直接提供了更多服务和设施。

家具和电器折旧

• 整租通常不提供家具，但 share house 一般要配床、床垫、衣柜、书桌等
• 共用区域的电视、洗衣机、冰箱、微波炉等也可以折旧
• 这些都属于 ATO Division 40 的可移动资产折旧（Plant & Equipment Depreciation），按年摊销

水电费和网费

• 如果你包水电（常见做法），实际支付的电费、水费、网费全部可以抵扣
• 整租通常由租客自付，房东没得扣这部分

日常耗材

• 如果你负责提供厨房洗洁精、卫生纸、清洁用品等，这些也是合法的抵扣项目

更高频的维修和清洁

• Share house 的磨损速度比整租快，清洁和维修频率更高
• 这些费用都可以照常抵扣，实际上扣的金额也会更多

车费和办公费用（管理多套房特别适用）

• 车费 — 开车去检查房产、接维修工、去硬件店买材料，可以按实际公里数申报。2026-27 年度 ATO 标准是 $0.91/公里（基础 89 分 + 当年一次性上调 2 分；上一年度 2025-26 为 88 分。来源：ATO Cents per kilometre method / LI 2026/19），建议用 app 记录每次行程
• 手机费 — 跟租客、维修工沟通的手机费，按使用比例抵扣
• 办公用品 — 打印租约、文具等日常文书费用
• Home office — 如果你在家处理房产事务，可以按比例申报水电、网费的一部分

注意： 车费和 home office 需要有记录才能申报，ATO 对这两项审查比较严。建议平时就养成记录的习惯，不要到报税时再凭印象估算。

总的来说，Share house 的应税收入比表面的毛收入低不少。扣完这些开支之后，税后净回报跟整租的差距会比毛租金差距小——但通常还是更划算的。

我的实际做法

每个月把所有跟投资房相关的收据整理到一个 Excel 表里，按照上面的分类归好。到了报税的时候，直接把表格发给会计师，十分钟就搞定。

想了解好用的记账工具（Xero、Excel 模板等），可以看我的 澳洲房东工具箱。如果你持有多套投资房、家庭成员收入差距大，也值得了解一下 Trust vs 个人持有投资房的税务对比，不同持有结构对抵扣和收入分配的影响很大。

现在就可以做的三件事

看完这篇，不管你今年报税还早还是已经报完，建议这三件事先做起来：

1. 如果还没有 Depreciation Schedule，找 Quantity Surveyor 做一份。 一次投入 $400-800，未来每年多抵几千到上万的税。越早做越好，晚做就少抵扣。
2. 建一个专门的 Excel 或文件夹，按本文的分类收集发票。 不要年底再整理，平时就分好。
3. 如果你有 Redraw 或混用贷款的情况，跟会计师聊一下结构。 这是 ATO 审计的重点，稍微搞错就可能被否决大笔抵扣（详见 贷款与再融资全攻略）。

主要数据来源

本文引用的抵扣规则、Division 40/43 细节、cents per km 标准（2026-27 财年 91 分/公里）来源如下：

• ATO, Rental property expenses you can claim: https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties
• ATO, Capital works deductions (Division 43): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/capital-expenses/work-out-your-capital-works-deductions
• ATO, Depreciating assets (Division 40): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/depreciating-assets-in-rental-properties
• ATO, Travel expenses for residential rental property (2017-07-01 规则): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/rental-properties-and-travel-expenses
• ATO, Cents per kilometre method: https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/income-deductions-offsets-and-records/deductions-you-can-claim/
• ATO, Residential rental property travel expenses (2017 年规则): 《Treasury Laws Amendment (Housing Tax Integrity) Act 2017》

免责声明： 本文仅为一般性信息分享，不构成税务建议。具体抵扣项目的适用性取决于个人情况（资产结构、租赁安排、贷款用途等）。在报税或做任何税务决策前，请咨询 registered tax agent（持牌税务师，TPB 注册）。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 TPB 注册，不对因依据本文信息做出的报税或结构决策承担责任。文中数据基于 2026-27 财年 ATO 公告，后续年度数字可能随指数化调整变化，请以 ATO 官网为准。