核心区别只有一个：人去世后房产归谁。Joint Tenants 自动归存活方，遗嘱写了也没用；Tenants in Common 的份额按遗嘱走，也能按比例分租金。
在澳洲买房，两个人以上共同持有时必须选一种方式：Joint Tenants（联名共有）或 Tenants in Common（按份共有）。核心区别只有一个：人死了之后房产归谁。Joint Tenants 自动归活着的人；Tenants in Common 按遗嘱分配。这个选择影响你的税务规划、遗产安排、离婚分割——选错了可能多交几万块税或打几年官司。
新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。
一句话区别
Joint Tenants（联名共有）：所有人共同拥有整套房产，没有"你的份额"和"我的份额"。一方去世后，房产自动归剩余的共有人——这叫 Right of Survivorship（生存者取得权）。不经过遗嘱、不经过 probate（遗嘱认证），直接转移。
Tenants in Common（按份共有）：每个人拥有明确的份额（可以 50/50，也可以 70/30、80/20 等任何比例）。一方去世后，他的份额按遗嘱分配，不自动归另一方。
| Joint Tenants | Tenants in Common | |
|---|---|---|
| 所有权份额 | 均等，不可分割 | 可以不均等（如 60/40） |
| 去世后 | 自动归存活共有人 | 按遗嘱分配 |
| 可否单独出售份额 | 不可以 | 可以 |
| 需要 probate 吗 | 不需要 | 需要 |
| 可否分别抵押 | 不可以 | 可以 |
对税务的影响
CGT（资本利得税）
ATO 在计算 CGT 时，不区分 Joint Tenants 和 Tenants in Common——一律按各人的份额计算（ATO）。
也就是说：
- Joint Tenants：两人各报 50% 的资本利得
- Tenants in Common（50/50）：同上
- Tenants in Common（70/30）：一方报 70%，另一方报 30%
Tenants in Common 在税务规划上的优势：如果夫妻双方税率不同（比如一方收入 $200,000、边际税率 45%，另一方收入 $50,000、边际税率 30%），可以让低税率的一方持有更大份额，卖房时少交 CGT。
Joint Tenants 做不到这一点，因为份额必须均等。
租金收入
和 CGT 一样，ATO 按份额分配租金收入：
- Joint Tenants：各报 50% 的租金收入（和相应的抵扣）
- Tenants in Common：按持有比例分配
如果你想让低收入一方报更多租金收入（利用更低的税率），或者让高收入一方报更多负扣税损失（利用更高的税率获得更大退税），Tenants in Common 给你这个灵活性。
参考 Trust vs 个人持有 了解更多持有结构的税务差异。
印花税
从 Joint Tenants 转为 Tenants in Common（severing joint tenancy，产权分割），通常不需要缴纳印花税，前提是各方持有的份额没有变化。
但如果在转换的同时改变了份额比例（比如从 50/50 改成 70/30），那份额增加的部分可能触发印花税。
遗产规划：这才是选择的关键
Joint Tenants 的 Right of Survivorship
这是 Joint Tenants 最大的特点：一方去世后，房产自动归存活的共有人，不受遗嘱控制。
好处：
- 简单快速，不需要走 probate（遗嘱认证）流程
- 避免遗产纠纷——遗嘱怎么写都不影响结果
- 适合夫妻的自住房：确保另一方不会因为遗嘱问题失去住所
坏处：
- 你无法通过遗嘱把自己的份额留给其他人（比如子女）
- 如果共有人之间关系恶化（比如离婚），自动归对方可能不是你想要的结果
- 有人把 Joint Tenancy 称为"事实上的死亡税"——因为所有房产最终集中到最后一个存活者名下，可能导致其遗产税（如果将来澳洲引入遗产税）或 CGT 负担加重
Tenants in Common 的遗嘱分配
一方去世后，其份额按遗嘱分配。你可以把你的份额留给子女、其他家人，或任何你指定的人。
好处：
- 遗产规划灵活——你决定谁继承你的份额
- 适合再婚家庭：确保你名下的份额传给你的子女，而不是自动归现任配偶。关于父母给孩子买房的各种持有结构，详见 给孩子买房指南
- 适合商业合伙：合伙人去世后，其份额不会自动归你，而是传给他的继承人
坏处：
- 需要有一份有效的遗嘱（will），否则按 intestacy rules（无遗嘱继承规则）分配
- 需要走 probate 流程，可能需要几个月
- 存活的共有人可能面临另一方继承人要求出售房产的压力
离婚和分手时的影响
Joint Tenants
离婚时，法院会根据 Family Law Act 1975 来分割资产。虽然 Joint Tenants 理论上是均等持有，但法院可以根据双方的贡献和需要做出不均等的分割。
实操中，离婚通常会先 sever（分割）Joint Tenancy，转为 Tenants in Common，然后再处理份额分配。
Tenants in Common
已经有明确的份额，但法院同样可以根据 Family Law Act 改变份额分配。持有比例是法院参考的因素之一，但不是唯一因素。
重要提示：如果你担心另一方在离婚前单方面处置房产，可以在产权上登记一个 caveat（产权警告），防止在没有你同意的情况下出售或抵押。
怎么从 Joint Tenants 转为 Tenants in Common？
这个过程叫 Severing Joint Tenancy（产权分割）。
流程
- 准备一份 Transfer Severing Joint Tenancy 表格（各州 Land Registry 有标准表格）
- 在 NSW，提交给 NSW Land Registry Services（原 Land & Property Information）
- Land Registry 会通知另一方共有人，30 天后（或对方同意后）登记生效
- 转换完成后，产权变为 Tenants in Common（默认均等份额）
费用
- Land Registry 登记费：各州不同，通常 $100-$200
- 律师费（如果请律师处理）：$300-$800
- 印花税：通常不需要（前提是份额不变）
可以单方面做吗？
可以。 你不需要对方的同意就可以 sever Joint Tenancy。NSW 的 Land Registry 会通知对方，但对方没有否决权。这是你的合法权利。
不过，如果你在考虑离婚或分手，建议在 sever 之前咨询家庭法律师，因为这个行为可能影响后续的财产分割谈判。
不同场景的推荐
| 场景 | 推荐持有方式 | 理由 |
|---|---|---|
| 夫妻买自住房 | Joint Tenants | 一方去世后自动归另一方，简单安全 |
| 夫妻买投资房 | Tenants in Common | 可以按税率分配份额，优化税务 |
| 再婚家庭 | Tenants in Common | 确保各自的份额传给自己的子女 |
| 和朋友合伙买房 | Tenants in Common | 明确各自份额和投入比例 |
| 父母帮子女买房 | Tenants in Common | 明确各方出资比例和份额 |
| 通过 Trust 持有 | 不适用 | Trust 是独立法律实体，不涉及这个问题 |
常见问题
Q: 买房时选错了，后面能改吗？ 可以。从 Joint Tenants 转 Tenants in Common（sever）很简单，费用也不高。但从 Tenants in Common 转 Joint Tenants 比较复杂——因为 Joint Tenants 要求所有共有人同时获得产权（four unities 原则），通常需要做一次正式的产权转让，可能触发印花税。
Q: 银行会管我选哪种方式吗？ 大多数情况下银行不管，两种方式都可以贷款。但如果你选 Tenants in Common 且份额不均等，银行可能会要求所有共有人都签贷款合同作为共同借款人。
Q: 选了 Joint Tenants 还能单独卖自己的份额吗？ 不可以直接卖。你需要先 sever Joint Tenancy（转为 Tenants in Common），然后才能处置自己的份额。但在实际操作中，卖一半房产很难找到买家——通常的做法是双方协商整体出售后分钱。
Q: CGT 计算上两种方式有区别吗？ ATO 在计算 CGT 时不区分 Joint Tenants 和 Tenants in Common。区别只在于份额比例：Joint Tenants 永远是均等，Tenants in Common 可以不均等。参考我们的 CGT 估算器 计算具体金额。
主要数据来源
- ATO, Co-owning a rental property：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/owning-and-renting-a-property-or-holiday-home
- ATO, Relationship breakdown and capital gains tax：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/relationship-breakdown-and-capital-gains-tax
- NSW Land Registry Services, Transfer severing joint tenancy：https://rg-guidelines.nswlrs.com.au/land_dealings/dealing_requirements/transfers/transfer_severing_joint_tenancy
- Revenue NSW, Duties Act 1997（spouse transfer exemption）：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty
- SRO VIC, Transferring property to your spouse or partner：https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/land-transfer-stamp-duty/concessions-exemptions-and-waivers/spouse-and-partner-exemption
- Land Use Victoria, Survivorship applications：https://www.land.vic.gov.au/
- Titles Queensland, Severing joint tenancy：https://www.titlesqld.com.au/
- Family Court of Australia / Federal Circuit and Family Court, Property and financial orders：https://www.fcfcoa.gov.au/fl/fp/overview
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