Land Tax（土地税）是澳洲投资房持有成本里最容易被忽视的一项。很多人买房前算了贷款、算了物管费、算了保险，唯独没算 Land Tax——等到第一张税单寄来的时候才发现：一年竟然要多付几千甚至上万块。
我自己在 VIC 有投资房，深知 VIC 的 Land Tax 有多"狠"——起征点只有 $50,000，基本上只要你有一套投资房就跑不掉。而 NSW 的起征点是 $1,075,000，差距大得离谱。这篇文章我把各州的 Land Tax 规则全部拉出来对比，帮你在做投资决策之前把这笔账算清楚。
Land Tax 起征点各州差得离谱：VIC 只有 $50,000，有投资房基本跑不掉；NSW 是 $1,075,000，买一两套公寓往往不用交；QLD $600,000。
适合谁读： 已经有投资房、或正在考虑在哪个州买投资房的华人房东。
看完你会搞懂： 各州 Land Tax 起征点和税率对比、外籍人士附加税（surcharge）、信托持有的"陷阱"、土地价值 vs 房产价值的区别、以及怎么合法降低 Land Tax。
阅读时间： 约 12 分钟。
先搞清楚：Land Tax 到底是什么？
Land Tax 是各州/领地政府每年对你持有的土地价值征收的税。注意两个关键点：
是"土地价值"，不是"房产价值"。 Land Tax 按的是 Valuer General（各州估价署）评估的 unimproved land value（未改良土地价值），也就是地皮本身的价值，不包含上面的建筑。这意味着：
- House（独立屋）： 土地价值通常占房价的 50-80%，尤其在好区，地价很高
- Apartment（公寓）： 每户分摊的土地价值很低，可能只有总价的 10-30%
- 所以同样价格的房子，house 交的 Land Tax 远比 apartment 多
是累进税率，而且各州会把你名下所有土地加在一起算。 这叫 aggregation（合并计算），意思是你在同一个州有 3 套投资房，3 块地的价值加在一起，按总额对应的税率交税。不是每套单独算。
各州起征点一览（2026-27 核对）
先看最直观的数字——起征点（threshold），也就是你的土地总价值超过多少才开始交 Land Tax：
| 州/领地 | 起征点（个人） | 备注 |
|---|---|---|
| NSW | $1,075,000 | 公寓投资者往往不用交 |
| VIC | $50,000 | 基本上有投资房就要交 |
| QLD | $600,000 | 个人（2026-27 不变）；公司/信托起征点只有 $350,000 |
| WA | $300,000 | 中等 |
| SA | $936,000（2026-27） | 每年随地价指数化（2025-26 $833K、2024-25 $732K）；对投资者友好 |
| TAS | $125,000 | 2025-07-01 起适用，2026-27 未变 |
| ACT | 无起征点 | 所有投资物业都要交（fixed charge + AUV 累进，与 rates 并行按季征收） |
| NT | 无 Land Tax | 北领地不征收 Land Tax |
提示（2026-07 已核对）： 上表起征点在 2026-27 财年未变——NSW 已立法冻结在 $1,075,000 / $6,571,000（2024-25 州预算取消年度指数化，官方承诺 2027 年 6 月前 review），VIC 维持 $50,000。各州 SRO 仍可能调整，申请或做投资决策前请到官网核对。
一眼看出来：VIC 是对投资者最不友好的州。 $50,000 的起征点，哪怕你在远郊买一套投资房，土地价值大概率也超过这个数。而 NSW 起征点 $1,075,000——在 Sydney 买一两套公寓，土地价值分摊下来很可能还不到这个线。
小故事： 我一个朋友在 Melbourne 东南区买了套 $700K 的 house，土地价值大概 $450K。他之前在 Sydney 有公寓没交过 Land Tax，搬到墨尔本后第一年收到 $2,000 多的 Land Tax 账单，整个人都懵了。
各州税率对比
起征点只是第一道门槛，过了门槛之后交多少才是关键。各州都是累进税率（和个人所得税一样，越多税率越高）。
NSW
| 应税土地价值 | 税率 |
|---|---|
| $0 – $1,075,000 | 免税 |
| $1,075,001 – $6,571,000 | $100 + 超出部分的 1.6% |
| $6,571,001 以上 | Premium rate：$88,036 + 超出 $6,571,000 部分的 2% |
NSW 的税率结构相对简单，而且起征点高，对中小投资者很友好。
VIC
VIC 的 Land Tax 税率最复杂，也是各州里最重的：
| 应税土地价值 | 税率（一般，SRO 官方 2024–2033 land tax years，已含 COVID debt levy） |
|---|---|
| $50,000 以下 | 免税 |
| $50,000 – $100,000 以下 | $500（固定） |
| $100,000 – $300,000 以下 | $975（固定） |
| $300,000 – $600,000 以下 | $1,350 + 超出 $300K 部分的 0.3% |
| $600,000 – $1,000,000 以下 | $2,250 + 超出 $600K 部分的 0.6% |
| $1,000,000 – $1,800,000 以下 | $4,650 + 超出 $1M 部分的 0.9% |
| $1,800,000 – $3,000,000 以下 | $11,850 + 超出 $1.8M 部分的 1.65% |
| $3,000,000 及以上 | $31,650 + 超出 $3M 部分的 2.65% |
VIC 还有一套 trust surcharge rates（信托持地附加税率）——门槛低至 $25,000（$25,000–$50,000 档为 $82 + 超出部分 0.375%），土地总值 $3M 及以上时回到与一般税率相同。如果你用信托在 VIC 持有多套投资房，Land Tax 负担非常沉重。
QLD
QLD 的个人 Land Tax 起征点是 $600,000（自用土地价值总额），过了起征点后按累进税率计算。具体税率分层请以 QRO 官网 的当前税表为准——QLD 近年调整频繁，文章里列死数字不如让你直接查。
注意： QLD 对公司和信托（companies/trusts）的起征点只有 $350,000，比个人低很多。如果你用 trust 持有 QLD 的投资房，门槛更低。
WA、SA、TAS 简要
- WA： 起征点 $300,000，税率累进
- SA： 起征点 $936,000（2026-27，每年随地价指数化；超出部分 $0.50/$100 起累进）
- TAS（2025-07-01 起适用，2026-27 未变）： 起征点 $125,000；$125,000–$499,999.99 交 $50 + 超 $125K 部分 0.45%；$500,000 以上交 $1,737.50 + 超 $500K 部分 1.5%
ACT 特殊情况
ACT 没有传统意义上的 Land Tax “起征点”——所有投资物业都要交 Land Tax（fixed charge + 按 AUV 的累进费率，与 rates 并行、按季独立征收，两者同用 AUV 基数）。ACT 政府近年来一直在逐步取消 stamp duty（印花税），用更高的 rates 和 land tax 来替代（关于各州印花税改革的最新动态，见 各州印花税改革解读）。所以在 ACT 投资，虽然买房时 stamp duty 比较低，但持有成本更高。
自住房（PPOR）豁免
好消息是：所有州都对你的自住房（PPOR，principal place of residence）免征 Land Tax。 你住在里面的房子不用交。
但有几个需要注意的情况：
搬到海外
如果你把自住房留在澳洲、自己搬到海外工作或生活，有些州会取消你的 PPOR 豁免。关于 VIC 的 Absentee Owner Surcharge，有一个很多人搞错的关键点：澳洲公民和 PR 即使长期住在海外，也不算 absentee owner——VIC SRO 的定义明确排除了公民和 PR。Absentee Owner Surcharge 只针对非公民且非 PR、通常也不居住在澳洲的人。但要注意：长时间将房屋空置或出租，在某些州可能会失去 PPOR 豁免（这跟 absentee surcharge 是两回事）。
这一点对在中国和澳洲两边跑的华人来说特别重要——如果你在海外待的时间过长，你的"自住房"在 Land Tax 层面可能不再被视为自住房。具体规则以各州 SRO 官网为准。
关于自住房转投资房的更多税务问题，可以看我之前写的 自住房转投资房的详细分析。
度假屋和空置房
如果你有一套房子不出租、也不自住（比如空着或偶尔去度假），大部分州仍然会征收 Land Tax。PPOR 豁免只给你实际居住的那一套。各州空置税和 Absentee Owner 附加税的完整对比，见 空置税与缺席业主附加税全对比。
外籍附加税（Foreign Owner / Absentee Surcharge）
这是近年来变化最大、对华人投资者影响最大的部分。各州纷纷引入或提高了针对外籍业主的 Land Tax 附加税：
| 州 | 外籍附加税率 | 备注 |
|---|---|---|
| NSW | 5%（2025 land tax year 起，之前 4%） | 适用于 foreign person，无起征点 |
| VIC | 4% | 2024 年起从 2% 上调到 4%；包含 absentee owner |
| QLD | 3% | 2024 年 6 月 30 日从 2% 上调；适用于 absentee owners |
| ACT | 0.75% | Foreign Ownership Surcharge（按 AUV） |
| TAS | 2% | FILTS（Foreign Investor Land Tax Surcharge，2022-07-01 起） |
注意： 上表的税率和覆盖范围每年可能调整。SA、WA、NT 没有专门针对外国人持有物业的 Land Tax Surcharge（SA/WA 的外籍附加只在买入时的印花税层面，各 7%）；TAS 有——FILTS 2%，别漏算。做投资决策前，请到对应 State Revenue Office 官网核对当期税率。
谁算"外国人"？
这里有一个很多人搞混的概念：Land Tax 里的"外国人"定义和移民法不一样。
- NSW/QLD 等： 主要针对没有 PR 或公民身份的外国人（foreign person）
- VIC 的 Absentee Owner Surcharge： 针对非澳洲公民、非 PR、通常也不居住在澳洲的人。澳洲公民和 PR 即使人在海外，也明确不在此定义范围内。 但持股/持益达到一定比例的 absentee 信托或公司也会被触发
这对华人投资者意味着什么？ 如果你还没拿 PR、房产在 VIC，每年可能要多交 4% 的土地税附加。土地价值 $500K 的话，光附加税就是 $20,000 一年，不是小数字。
信托和公司持有的情况
附加税不仅看个人身份，还看持有结构：
- 如果信托（trust）的受益人里有任何一个是外国人或 absentee，整个信托可能被征收附加税
- 公司（company）如果有外籍股东持股超过一定比例，也可能被征附加税
信托持有的 Land Tax 要点（尤其是 VIC）
很多华人投资者用 discretionary trust（全权信托） 持有投资房，原因包括收入分配灵活和资产保护。但在 Land Tax 层面，信托持有的结果可能跟个人持有相差悬殊，尤其在 VIC。
VIC 信托的两个要点
- 起征点和税率： VIC 对信托适用的 Land Tax 起征点比个人低、且有专门的 surcharge rates
- 外籍受益人问题： 如果 discretionary trust 的 deed 里没有排除外籍受益人的条款，VIC 的 SRO 可能会认为"潜在受益人包括外国人"，从而征收外籍附加税
- Fixed trust / unit trust 的特殊规则： 在满足特定条件下，fixed trust 可以申请按个人税率计算。但认定流程有明确要求，具体是否适用必须让你的会计师和律师判断
数字只是示意，不是承诺结果。 在决定用什么结构持有之前，请和持牌会计师/税务师算清楚你自己的具体情况。
QLD 信托也要注意
QLD 对 trusts 的起征点只有 $350,000（个人是 $600,000）。虽然差距没有 VIC 那么夸张，但也要注意。
合并计算（Aggregation）：为什么第二套房的 Land Tax 比你想的贵
前面提到过，各州会把你名下所有投资用途的土地加在一起，按总价值对应的税率交税。这就是 aggregation。
举个例子（NSW）
假设你在 NSW 有 3 套投资房：
| 房产 | 土地价值 |
|---|---|
| 投资房 A | $400,000 |
| 投资房 B | $350,000 |
| 投资房 C | $450,000 |
| 合计 | $1,200,000 |
合计 $1,200,000，超过 NSW 起征点 $1,075,000。
Land Tax = $100 + ($1,200,000 - $1,075,000) × 1.6% = $100 + $2,000 = $2,100
如果每套单独算，3 套都不到 $1,075,000，一分钱 Land Tax 都不用交。但合在一起就要交了。
跨州不合并
好消息是：Land Tax 是州税，跨州不合并。 你在 NSW 有一套，在 QLD 有一套，各算各的。这就引出了一个合法的节税策略——把投资分散到不同州，利用各州的起征点。
土地价值怎么查？
每个州都有官方网站可以查你名下房产的土地价值：
- NSW： Valuer General NSW — 搜索你的地址就能看到最新的 land value
- VIC： 每年会收到 council 的 rates notice，上面有 site value
- QLD： Queensland Globe 或等每年的 valuation notice
- WA： Landgate
- SA： SA Valuer-General
每年查一次你的土地估值是个好习惯。 如果你觉得估值不合理（比如比周围类似地块高很多），可以提出异议（objection）。降低官方估值 = 降低 Land Tax。
实操思路：哪些因素影响 Land Tax 负担
前提： 以下只是介绍 Land Tax 在投资决策中会涉及的几个维度，不构成税务、法律或财务建议。是否采取任何"节税"安排，务必先咨询注册税务师（Registered Tax Agent，TPB 注册）或持牌律师，确认适用性和合规性。
1. 跨州分散持有的效果
由于 Land Tax 是州税、各州不合并计算，同等土地价值分布在不同州，总税负可能低于集中在单个州。例如 NSW 起征点较高、NT 不征 Land Tax。但投资决策不能只看 Land Tax——租金回报率、房价增长潜力、管理便利性等因素更重要。
2. 公寓 vs House 的土地价值差异
公寓的 per-unit 土地价值远低于独立屋。同样价格在 VIC，买公寓的 Land Tax 通常比 house 低。这是结构性的差别，不是"避税技巧"——公寓也有 body corporate 费用和增值空间限制，要综合考虑。
3. 信托和公司持有
信托和公司在 Land Tax 上的起征点、税率可能与个人持有不同，某些州还会加征 absentee surcharge。Discretionary trust 的条款（特别是是否排除外籍受益人）会直接影响是否触发附加税。这个问题涉及税务和法律双重专业判断，务必请持牌会计师和律师一起 review 你的结构。
4. 对不合理的土地估值提异议
Valuer General 给你的土地估值可以在规定时间内正式提出 objection，流程和时限各州不同。估值下调后，Land Tax 相应下降。
5. PPOR 豁免和居住天数
PPOR 豁免的条件、“长期不居住"的认定、absentee 规则各州都有差别。你是 PR 但长期在海外工作/照顾家人的情况，建议直接向相应 SRO 询问或咨询律师。
6. NT 不征 Land Tax 的参考价值
NT 不征 Land Tax 对投资成本是优势，但 NT 的租赁市场较小、空置率波动大、历史增长与东海岸差异明显。“没有 Land Tax"不应是投资 NT 的唯一理由。
7. 联名持有的处理方式
在某些州，joint tenants 或 tenants in common 联名持有对 Land Tax 的计算方式不同。这涉及产权和贷款结构的改变，必须在律师和会计师指导下做。
8. 关注政策变化
各州政府近年来频繁调整 Land Tax 政策，尤其是外籍附加税。建议每年 7 月（新财年开始）关注各州 State Revenue Office 的公告。
各州 Land Tax 横向对比总结
假设你以个人名义持有投资房，土地价值 $500,000，我们来算一下各州大概要交多少 Land Tax：
| 州 | 大约交多少 Land Tax | 说明 |
|---|---|---|
| NSW | $0 | 不到起征点 $1,075,000 |
| VIC | ~$1,950 | $1,350 + ($500K−$300K)×0.3%（SRO 现行表） |
| QLD | $0 | 不到起征点 $600,000 |
| WA | ~$750 | 超过起征点 $300,000 |
| SA | $0 | 不到起征点 $936,000（2026-27） |
| TAS | ~$1,738 | $50 + ($500K−$125K)×0.45% |
| ACT | 需交（具体看 rates） | 无起征点，内嵌在 rates 里 |
| NT | $0 | 不征收 Land Tax |
同样 $500,000 的土地价值：
- 在 NSW、QLD、SA 你一分钱不用交
- 在 VIC 你要交将近 $3,000
- 差距一目了然
如果你被认定为外籍 / absentee owner，还要再加相应的附加税（NSW 5%、VIC 4%、QLD 3%，均无起征点）。具体适用以各州 SRO 官网为准。
和其他持有成本一起算
Land Tax 只是持有投资房的成本之一。在做投资决策时，要把所有成本放在一起看：
- Land Tax（本文讨论的）
- Council Rates（市政费）
- Water Rates（水费）
- Strata/Body Corporate（如果是公寓）
- Insurance（房东保险 + 建筑保险）
- Property Management Fees（物管费）
- Maintenance（维修维护）
- Loan Interest（贷款利息）
这些成本大部分都可以作为税务抵扣——关于哪些能抵扣、怎么抵扣，可以看我之前写的 投资房报税完整指南。
投资房到底赚不赚钱，需要把所有收入和支出放在一起做现金流分析。这方面可以参考 投资房现金流分析。
常见问题
Q: Land Tax 可以作为税务抵扣吗？
可以。 Land Tax 是投资房的持有成本，可以在个人报税时抵扣。
Q: 我刚买的房子，Land Tax 从什么时候开始算？
各州的计算日期不同（大部分以每年 12 月 31 日或 6 月 30 日的持有情况为准）。如果你在计算日期之前买入，当年就要交。
Q: 我有一套自住、一套投资，Land Tax 怎么算？
自住房豁免，只有投资房的土地价值计入 Land Tax 计算。
Q: 两个人联名持有，Land Tax 怎么算？
大部分州对联名持有有不同的处理方式。有些州只按你的份额计算，有些州按全额计算但给你一个折扣。具体要看各州规定。
写在最后
Land Tax 是一个每年都要交的持有成本，不像 stamp duty 只在买卖时交一次。长期来看，Land Tax 对你的投资回报影响非常大。
我的建议是：
- 买房前就把 Land Tax 算进去。 不要等买完了才发现这笔开支
- 了解你所在州的规则。 尤其是 VIC 的投资者，Land Tax 可能是你最大的非贷款持有成本
- 如果你不是 PR/公民，注意 absentee 规则。 VIC 的 absentee owner surcharge（4%）只针对非公民且非 PR 的人，PR/公民即使长期在海外也不受影响
- 用信托持有的，赶紧找会计师 review 一下。 VIC 的信托 Land Tax 可能是个定时炸弹
- 每年查土地估值，不合理就提异议。 这是最直接的省钱方式
各州的税率和起征点每年都可能调整，建议定期查看各州 State Revenue Office 的官网获取最新数据。
如果你是外籍身份买房，除了 Land Tax 附加税，还需要了解 FIRB 申请流程和费用，可以看 FIRB 外国买家全攻略。关于各州外籍附加税的更深入分析（包括印花税附加费、地税附加费、以及拿到 PR 后如何申请退出），可以看 外籍身份买房的隐藏税详解。
主要数据来源
- Revenue NSW, Land tax: https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax
- Revenue NSW, Surcharge land tax: https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax
- Victorian State Revenue Office, Land tax: https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax
- Victorian State Revenue Office, Absentee owner surcharge: https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge
- Victorian State Revenue Office, Vacant residential land tax: https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/vacant-residential-land-tax
- Queensland Revenue Office, Land tax: https://qro.qld.gov.au/land-tax/
- RevenueSA, Land tax: https://www.revenuesa.sa.gov.au/landtax
- Western Australia Office of State Revenue, Land tax: https://www.wa.gov.au/organisation/department-of-treasury-and-finance/about-land-tax
- Tasmania State Revenue Office, Land tax: https://www.sro.tas.gov.au/land-tax
- ACT Revenue Office, Land tax: https://www.revenue.act.gov.au/rates-and-property-charges/land-tax
各州起征点、税率、附加费、absentee / foreign 规则随年度预算调整变化较大，最终数字以对应 State Revenue Office 官网为准。
免责声明： 本文内容仅供一般性参考，不构成税务、法律或财务建议。Land Tax 的税率、起征点和规则每年可能变化，各州政府可能在不同时间调整政策。文中引用的数据基于 2024-25 / 2025-26 财年的公开信息，请以各州 State Revenue Office 官网的最新数据为准。每个人的情况不同，建议在做投资决策前咨询 registered tax agent（持证税务师，TPB 注册）或相关专业人士。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 TPB 注册，不对因依据本文内容做出的任何决策承担责任。