📢 2026-05-12 预算案更新（NG/CGT 改革）： 两套 grandfather 机制要分开理解——
- NG（负扣税）按房产分：2026-05-12 19:30 AEST 之前签合同的投资房，NG 永久按旧规（损失可抵工资）。之后买的二手房进入新规（损失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
- CGT 按时间分段，对所有人适用：2027-07-01 之前累积的资本利得按旧规（50% 折扣）；2027-07-01 之后累积的按新规（CPI 指数化 + 30% 最低税率）。已持有投资者建议 2027 年中找持牌 valuer 估价留档，未来卖房时用来划分新旧规
完整解读：NG/CGT 改革详解 | 预算案全景 | 买房决策框架。本文示例数字按"已持有"投资者（NG 旧规）描述，未来新买家请按新规重新评估。
新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。
你在澳洲住了十几年，买了自住房、投了一两套投资房，终于决定回国发展——或者被公司外派到新加坡、香港，又或者干脆去东南亚做数字游民。
行李打包好了，房子留着收租，想着"反正租金照收，将来卖了再说"。
这可能是你做过最贵的"想当然"。
离开澳洲后，你的税务身份可能从 Australian tax resident 变成 foreign resident——而这个身份变化，会让你的自住房 CGT 免税消失、卖房时被预扣 15% 房款、租金从第一块钱起按 30% 交税、各州还可能额外收一笔 absentee owner 地税附加费。
几个数字加一起，一套 $1.5M 的悉尼房子可能要多出 十几万到几十万 的税。
这篇文章帮你搞清楚离境后所有跟房产相关的税务问题，以及在离开之前你可以做什么来减少损失。
离开澳洲变成 foreign resident 后：自住房 CGT 免税消失（2017-05-09 之后买的一刀切）、卖房被预扣 15% 房款、租金从第一块钱起按 30% 交税。
- 适合谁读： 持 PR 或公民身份、打算长期离开澳洲（回中国/港/新/其他国家）的华人房产持有者
- 看完你会搞懂： 税务居民 vs 签证身份的区别、ATO 四大居民测试、Non-Resident 失去主住房免税的规则（2017 年 5 月后的"一刀切"）、15% 预扣税、Non-Resident 所得税率、租金申报义务、各州 absentee 地税附加费、双重征税协定、离境前的规划清单
- 阅读时间： 约 18 分钟
- ⚠️ 时效声明： 本文基于 2026–27 财年现行法规。非居民 CGT 规则和税率可能因政策变化而调整，请以 ATO 官网为准。
Part 1：税务居民身份——比你想象的复杂得多
签证身份 ≠ 税务居民身份
很多华人有一个根深蒂固的误解：“我有 PR，我就是 Australian tax resident。”
错了。
税务居民身份（tax residency）和你的签证身份是两套完全独立的系统。你可以持有澳洲 PR 甚至澳洲护照，但如果你长期住在海外，ATO 完全有权认定你是 foreign resident for tax purposes。
反过来也一样：一个持 482 工签在澳洲工作生活的人，可能被认定为 Australian tax resident。
ATO 的四大居民测试
ATO 用以下四个测试来判定你的税务居民身份（ATO）：
1. Resides Test（居住测试）
这是最核心的测试。ATO 会综合考虑你的"生活中心"在哪里：
- 你住在哪里？家在哪里？
- 你的配偶和孩子在哪里？
- 你的工作在哪里？
- 你的社交关系和经济利益在哪里？
- 你是否保留了澳洲的银行账户、医疗保险、俱乐部会员？
如果你搬回中国、老婆孩子一起走、澳洲房子出租、主要收入来源在中国——ATO 几乎一定会判定你不再"reside in Australia"。
2. Domicile Test（住所测试）
你的 domicile（法律住所）在澳洲，除非 ATO 认定你的 permanent place of abode（永久居住地）在海外。如果你在中国买了房、签了长期工作合同、孩子在中国上学——这些都会指向你的永久居住地已经转移。
3. 183-Day Test（183 天测试）
如果你在一个财年内在澳洲待了超过 183 天，你可能被视为居民——除非 ATO 认为你的 usual place of abode（通常居住地）不在澳洲。这个测试通常用来把在澳洲待了很长时间的外国人"拉进"居民范围。
4. Superannuation Test（联邦养老金测试）
只适用于在海外工作的澳洲联邦政府雇员。如果你是 CSS 或 PSS 的 contributing member，你自动是澳洲居民（ATO）。跟大多数华人关系不大。
实操建议：在离境前申请 Private Ruling
如果你不确定自己离境后是否还算税务居民，最稳妥的做法是向 ATO 申请 Private Ruling（私人裁定）。ATO 会根据你的具体情况出具有法律约束力的书面意见。
这不是可选项——如果涉及的房产价值大、CGT 金额大，一个 Private Ruling 可以帮你省掉巨大的不确定性。申请免费，通过 myGov 或纸质表格提交。
Part 2：Non-Resident 失去主住房 CGT 免税——这是最大的坑
规则原文（简化版）
如果你在卖房时是 foreign resident for tax purposes，你不能使用 main residence exemption（主要居所豁免）（ATO）。
也就是说：你当年 $500,000 买的自住房，涨到 $1,200,000，如果你以 Australian tax resident 身份卖——增值的 $700,000 全免 CGT。
但如果你变成了 non-resident 之后卖——这 $700,000 全额进入 CGT 计算，直接按 non-resident 税率计税。
至于 50% CGT discount，不是简单的"有"或"没有"。按 ITAA 1997 s115-115，2012-05-08 之后取得的资产，折扣按持有期内你是澳洲税务居民的天数占总持有天数的比例打折：全程非居民 → 折扣为 0；中间有一段居民期 → 按天数比例享受部分折扣。ATO 的表述是"You can claim an apportioned discount for the period you were an Australian resident"。居民期越长，保住的折扣越多——这是下面这笔账的关键变量。
时间线：2017 年的"一刀切"
这个规则的变化历程（Treasury）：
| 时间节点 | 规则 |
|---|---|
| 2017 年 5 月 9 日 19:30 AEST 之前购买 | 享受过渡保护，但必须在 2020 年 6 月 30 日前 卖出才能保留主住房免税 |
| 2017 年 5 月 9 日 19:30 AEST 之后购买 | 非居民完全不能使用主住房免税（除非满足 life events test） |
| 2020 年 7 月 1 日起 | 过渡保护到期，所有非居民卖房都不能用主住房免税 |
唯一的例外：Life Events Test
非居民要用主住房免税，唯一的口子是 Life Events Test（ATO），需要同时满足：
- 你变成非居民的连续时间不超过 6 年
- 卖房是因为以下"生活事件"之一：
- 绝症（terminal medical condition）
- 死亡（纳税人去世，由遗产执行人出售）
- 婚姻/关系破裂（正式的 family law 协议或法庭令下的财产分割）
注意：这里的"6 年"和我们平常说的"6 年规则"不是一回事。
6 年规则（Absence Rule）≠ 非居民的救命稻草
很多人（包括一些不够细心的会计师）会混淆这两个概念：
- 6 年规则（s118-145 ITAA97）：你不住在自住房里了，可以继续视为主要居所最多 6 年——前提是你卖的时候仍然是 Australian tax resident（ATO）
- Life Events Test 里的 6 年：非居民的特殊豁免，但额外要求必须是"生活事件"触发的卖房
如果你回中国、卖房时是 non-resident，6 年规则帮不了你。 因为 6 年规则的主住房免税在卖出那一刻需要你是税务居民才能享受。一旦变成非居民，这层保护直接消失。
详细的自住房转投资房规则请看这两篇：
算一笔账：非居民卖自住房要多交多少税？
场景： 小李 2015 年 6 月在 Melbourne 花 $600,000 买了一套自住房，2024 年 6 月回中国发展（此时变成非居民），2027 年 6 月以 $1,100,000 卖掉。此时小李是 non-resident。
（这里把月份写死，是因为 s115-115 的折扣比例按天数算——不给月份就算不出比例。卖出时点定在 2027-07-01 之前，所以这笔利得仍按旧规、可用 50% 折扣基数。）
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 购买价 | $600,000 |
| 卖出价 | $1,100,000 |
| 资本增值 | $500,000 |
| 如果仍然是 tax resident，用主住房免税 | $0 CGT |
| 作为 non-resident | |
| → 无主住房免税 | 全额 $500,000 进入计算 |
| → CGT discount 按居民期天数比例（s115-115）：居民 9 年 / 总持有 12 年 = 75% → 折扣 50% × 75% | 37.5% |
| → 应税增值 = $500,000 × (1 − 37.5%) | $312,500 |
| → Non-resident 税率 30%（前 $135,000）+ 37%（$135,001–$190,000）+ 45%（$190,001+） | |
| → 应缴 CGT | 约 $115,975 |
这 约 $115,975 就是"没在走之前把自住房卖掉"的代价——主要来自失去主住房免税（原本 $0），而不是"折扣被取消"。
注意这个数字对日期很敏感。 折扣比例是按天数算的，上面的 9/12 是把买入/离境/卖出都放在 6 月才得出的整数。离境早一年（2023 年 6 月走）→ 居民期 8/12 → 折扣 33.3% → CGT 约 $125,350；离境晚一年（2025 年 6 月走）→ 10/12 → 折扣 41.7% → CGT 约 $106,600。真实案例请按实际天数算，或用 ATO 的 CGT record keeping tool。
Part 3：卖房预扣税（FRCGW）——15% 先扣再说
什么是 Foreign Resident Capital Gains Withholding？
从 2025 年 1 月 1 日起，买家在购买澳洲房产时，如果卖家没有提供 ATO 签发的 clearance certificate，买家必须在 settlement 时从房款中扣下 15%，直接交给 ATO（ATO）。
关键变化（2025 年 1 月 1 日起生效）：
| 2025 年前 | 2025 年 1 月 1 日起 | |
|---|---|---|
| 预扣税率 | 12.5% | 15% |
| 起征门槛 | $750,000 以上 | 无门槛（所有金额） |
这意味着：即使你是一套 $500,000 的公寓，如果你没有 clearance certificate，买家也要扣 15%，也就是 $75,000。
谁会被扣？
所有卖家，除非你能证明自己是 Australian tax resident。
证明方式是向 ATO 申请 Clearance Certificate。如果你是 Australian tax resident，ATO 会签发这个证书，买家看到证书就不扣钱。
如果你是 non-resident——对不起，15% 先扣着，等你报税的时候，ATO 会算你实际欠多少 CGT，多扣的部分会退给你。
实操要点
- Clearance Certificate 有效期 12 个月，提前申请
- 如果你是居民但没来得及拿到证书，settlement 时也会被扣——所以务必提前申请
- 非居民可以申请 Variation（减免），如果你能证明实际 CGT 远低于 15%，ATO 可能把预扣比例降低（ATO）
- 预扣的钱会作为你当年报税的 tax credit，不是额外交的税
Part 4：Non-Resident 所得税率——没有免税额，从第一块钱起交
2026–27 财年 Non-Resident 税率表
| 应税收入 | 税率 |
|---|---|
| $0 – $135,000 | 30% |
| $135,001 – $190,000 | 37% |
| $190,001 以上 | 45% |
（ATO，2026–27 财年；非居民税率表跨财年未变，第二档 16%→15% 的调整落在居民专属区间，不影响非居民的 30% 起征档）
对比 Australian tax resident：前 $18,200 免税，$18,201–$45,000 只交 15%。
关键区别：
- ❌ 没有 $18,200 免税额——从第一块钱起交 30%
- ⚠️ 50% CGT discount 按居民期天数比例打折（s115-115），不是一刀切取消：全程非居民才是 0
- ❌ 没有 Medicare Levy（2%）——算是唯一的"好消息"
- ❌ 不能用 SAPTO（养老金税务优惠）
租金收入举例
场景： 小王在 Sydney 有一套投资房，每周租金 $750，一年毛租金约 $39,000。扣除管理费、利息、折旧等 $22,000，净租金收入 $17,000。
| Australian Resident | Non-Resident | |
|---|---|---|
| 净租金 | $17,000 | $17,000 |
| 税率 | 在免税额内，$0 | 30%，交 $5,100 |
仅仅是租金所得税这一项，Non-Resident 每年就要多交 $5,100。
Part 5：租金收入——人走了，税还在
即使你离开了澳洲，你在澳洲的房产产生的租金收入，仍然是 Australian-sourced income，你仍然有义务：
- 每年向 ATO 报税（lodging an Australian tax return）
- 按 non-resident 税率缴税（见上面的税率表）
- 可以申报扣除项——利息、物业管理费、保险、维修、折旧等（和居民时一样）
关于投资房可以报哪些扣除项，详见澳洲投资房报税指南。
注意事项
- PAYG Withholding： 如果你委托物业经理收租，物业经理不会自动代扣税。你需要自己在报税时缴纳。但如果你是非居民且没有 ABN，ATO 可能要求 tenant 或 agent 代扣
- 报税截止日期： 和居民一样，10 月 31 日（个人报税）或通过 registered tax agent 延期
- 负扣税（Negative Gearing）： 非居民仍然可以使用 negative gearing，但因为没有免税额，negative gearing 只能抵扣你的其他澳洲收入——如果你在澳洲没有其他收入，亏损会一直 carry forward 到你有澳洲收入的那年
Part 6：各州 Absentee Owner 地税附加费
离开澳洲后，你可能会被各州认定为 absentee owner，需要额外缴纳地税附加费。注意：这里的"absentee"定义和 ATO 的"tax residency"定义不完全一样——每个州有自己的标准。
各州附加费一览（2025–26）
| 州 | Absentee 附加费率 | 免税门槛 | 备注 |
|---|---|---|---|
| VIC | 4% | 无门槛（从第一元起征）（SRO VIC） | 即使有 PR/公民身份，只要不常住澳洲就可能被认定 |
| NSW | 5% | 无门槛（Revenue NSW） | 适用于"外国人"（foreign person），PR 持有者通常不算 |
| QLD | 3% | $350,000 以上（QRO） | 不持 permanent visa 或不常住澳洲 |
| SA | 4% | 各年调整 | absentee owner 定义较宽 |
重要区别：
- VIC 最严格：即使你是 PR 或澳洲公民，只要你不是 ordinarily resident in Australia（通常居住在澳洲），你就是 absentee owner。这意味着拿了 PR 但长期住在中国的人，VIC 照样收你 4% 附加费
- NSW 相对宽松：surcharge land tax 主要针对"foreign person"——如果你有 PR 或公民身份，通常不会被认定为 foreign person
更详细的各州对比见Land Tax 各州全对比和外籍附加税详解。
算一笔账
场景： 小张在 Melbourne 有一套投资房，土地价值 $600,000。他回中国后被 VIC SRO 认定为 absentee owner。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 正常 Land Tax（General rate） | 约 $2,975 |
| Absentee 附加费（4% × $600,000） | $24,000 |
| 总计 | $26,975 |
仅仅因为"人不在澳洲"，每年多交 $24,000 的地税。如果你不知道这个规则，几年下来就是十万级别的支出。
Part 7：双重征税协定（DTA）——不是万能药
什么是 DTA？
澳洲和多个国家签有 Double Taxation Agreement（双重征税协定），目的是避免同一笔收入被两个国家重复征税（ATO）。
和华人最相关的 DTA：
- 🇨🇳 中国——有 DTA
- 🇸🇬 新加坡——有 DTA
- 🇭🇰 香港——没有 DTA（中澳 DTA 不适用于香港特别行政区）
- 🇲🇾 马来西亚——有 DTA
- 🇯🇵 日本——有 DTA
DTA 对房产的实际影响
大多数 DTA（包括中澳 DTA）对不动产的规则是：
不动产所得和资本利得，由不动产所在国优先征税。
也就是说：你在澳洲的房产收入和 CGT，澳洲有优先征税权。你的居住国（比如中国）也可能要你申报这笔收入，但需要给你一个 foreign tax credit（外国税收抵免），把你已经在澳洲交的税扣掉。
实际效果： 你不会被完全"双重征税"，但你需要在两个国家都报税，实际税负取决于哪个国家的税率更高——你付的是较高的那个。
⚠️ 香港： 因为没有 DTA，且香港不征收资本利得税，理论上你在澳洲交完 CGT 后，香港不会再收一次。但租金收入的处理可能更复杂，建议咨询同时了解两地税法的会计师。
Part 8：常见场景分析
场景 A：回中国长期发展
情况： 小陈，澳洲 PR，在 Sydney 有一套自住房（$1.2M）和一套投资房（$800,000），准备回中国长期工作。
税务影响清单：
| 项目 | 自住房 | 投资房 |
|---|---|---|
| 税务居民身份 | 回国后大概率变 non-resident | 同左 |
| 主住房免税 | ❌ 失去（非居民不能用） | N/A（本来就没有） |
| 卖房预扣税 | 15%（$180,000 先扣） | 15%（$120,000 先扣） |
| CGT discount | ⚠️ 按居民期天数比例（s115-115） | ⚠️ 按居民期天数比例（s115-115） |
| 租金所得税率 | 出租的话 30% 起 | 30% 起 |
| Land Tax absentee 附加费 | NSW 通常不收 PR 的 | NSW 通常不收 PR 的 |
建议考虑的方向：
- 走之前卖自住房——锁定主住房免税
- 投资房如果短期不打算卖，留着收租问题不大，但要算清每年的税务负担
- 向 ATO 申请 Private Ruling 确认身份变化时间点
场景 B：公司外派 2–3 年
情况： 小王被公司外派到新加坡 2 年，家人一起去，Sydney 房子出租。
关键判断： 你是否仍然是 Australian tax resident？
如果外派有明确的回澳时间、澳洲房子只是临时出租、保留了银行账户和社交关系——ATO 可能仍然认定你是居民。但如果判定为非居民：
- 短期外派（2 年内回来）：风险较低，但建议拿 Private Ruling
- 自住房出租：可以考虑用 6 年规则——但前提是卖的时候你已经回来了，重新成为税务居民
- 如果外派延期、最后在海外待了超过 6 年——6 年规则也保不住你
场景 C：数字游民 / 自由职业
情况： 小林是自由职业者，带着笔记本电脑游走在巴厘岛、清迈、东京，在澳洲有两套投资房。
这是最模糊的情况：
- 没有固定的海外居住地 → domicile test 可能仍然指向澳洲
- 一年中可能在澳洲待了 100–150 天 → 不够 183 天
- 但"生活中心"不在澳洲
ATO 的 TR 2023/1 税务裁定对这类情况有详细讨论。核心是看你的经济利益和社会联系在哪里更强。如果你在澳洲仍然有房、有银行账户、有家人——ATO 可能倾向于认定你仍然是居民。
建议： 这种情况不确定性很高，必须申请 Private Ruling。
Part 9：离境前的规划清单
如果你计划长期离开澳洲，以下是你走之前应该做的事：
✅ 税务规划
- 评估你的自住房——如果增值大，考虑在离境前卖掉，锁定主住房 CGT 免税。这可能是你能做的最重要的一件事
- 向 ATO 申请 Private Ruling——确认你的身份变化时间点
- 检查投资房的贷款结构——利息仍然可以扣除，但确保贷款没有"污染"（详见自住房转投资房）
- 做好折旧评估报告——非居民仍然可以申报折旧
- 考虑持有结构——如果名下多套房，是否值得通过 Trust 持有？详见 Trust vs 个人持有
✅ 地税和附加费
- 查你所在州的 absentee owner 定义——VIC 最严格，即使有 PR 也可能被认定
- 评估每年的地税附加费金额——这可能影响你是否继续持有
✅ 申报和合规
- 找一个熟悉非居民税务的 registered tax agent——离境后你仍然需要每年报税
- 了解你的目的地国家的税务要求——你可能需要在两个国家都报税
- 保留所有房产相关文件——购买合同、settlement statement、装修发票、折旧报告
✅ 卖房准备
- 如果计划卖房，提前 12 个月申请 Clearance Certificate（如果你仍是居民）
- 非居民卖房可以申请 Variation 降低预扣比例——如果实际 CGT 远低于 15%
Part 10：关键问题速查
Q：我有 PR 但住在中国，我算 non-resident 吗？ A：大概率是。PR 只是签证身份，不决定税务居民身份。ATO 看的是你的"生活中心"在哪里。
Q：我现在是 non-resident，以后回来了能不能恢复主住房免税？ A：如果你回来后重新成为 Australian tax resident，在那之后卖房可以用主住房免税——但只免你作为居民期间的增值部分，中间非居民期间的增值仍然可能要交税。具体计算非常复杂，需要会计师帮你做 apportioning。
Q：我可以在离境前一天把自住房"卖给"配偶吗？ A：ATO 有 anti-avoidance rules。如果这个交易没有商业实质，纯粹为了避税，ATO 可以否认。这种操作风险极高，不建议。
Q：非居民可以用 Negative Gearing 吗？ A：可以。但 negative gearing 产生的亏损只能抵扣你的澳洲收入。如果你没有其他澳洲收入，亏损会 carry forward。
Q：卖房的 15% 预扣税是最终税吗？ A：不是。15% 是"先交着"，等你报税时 ATO 会算你实际欠多少 CGT。如果实际 CGT 少于 15%，差额会退给你；如果多于 15%，你还要补交。
总结：离境前的三个最重要决定
- 你的自住房要不要在走之前卖？ 如果增值大，走之前卖可能帮你省几十万 CGT。
- 你的投资房每年的持有成本是多少？ 算清 non-resident 税率下的租金税 + absentee 地税附加费，看看还值不值得持有。
- 你的身份变化时间点在哪里？ 向 ATO 申请 Private Ruling，白纸黑字确认。
离境不是打包行李那么简单。你的房产税务义务不会因为你的飞机起飞就消失。 提前规划、找对会计师，才是省钱的正确姿势。
主要数据来源
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/coming-to-australia-or-going-overseas/residency-tests
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/main-residence-exemption-for-foreign-residents
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/foreign-resident-capital-gains-withholding/foreign-resident-capital-gains-withholding-overview
- https://www.ato.gov.au/tax-rates-and-codes/tax-rates-foreign-residents
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/cgt-discount-for-foreign-residents — ATO：非居民 CGT 折扣按居民期天数比例
- http://classic.austlii.edu.au/au/legis/cth/consol_act/itaa1997240/s115.115.html — ITAA 1997 s115-115 折扣比例条文
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/your-main-residence---home/treating-former-home-as-main-residence
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/coming-to-australia-or-going-overseas/your-tax-residency
- https://treasury.gov.au/consultation/c2024-550576
- https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge
- https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax
- https://qro.qld.gov.au/land-tax/calculate/absentee/
⚠️ 免责声明
本文仅为一般性信息分享，不构成个人税务、法律或财务建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 Tax Practitioners Board（TPB）注册，无法提供个人税务建议。
非居民税务规则极其复杂，涉及 CGT 计算、身份判定、跨国税务申报等多个维度。每个人的情况不同，请务必咨询持有 TPB 注册的 registered tax agent 或 chartered accountant，获取针对你个人情况的专业意见。
本文内容基于现行法规（2026–27 财年），政策可能变化，请以 ATO 官网为准。