NSW 标准 settlement 42 天，Private Sale 有 5 个工作日冷静期、拍卖没有。首置买 $800K 以下全免印花税；外籍买家另加 9% 印花税，全澳最高。
适合谁读： 准备在 Sydney 或新州其他地区买房的华人，不论首次置业还是投资。
看完你会搞懂： NSW 买房从 pre-approval 到 settlement 的 7 个步骤、Contract for Sale 里面有什么、Section 10.7 规划证书怎么看、冷静期 5 个工作日的规则和 66W Certificate 怎么用、印花税税率表和首置减免、FHOG $10,000 补贴、Strata Report 怎么看、以及华人买家关注的热门区域。
核心结论： NSW 标准 settlement 是 42 天（6 周），Private Sale 有 5 个工作日冷静期但拍卖没有。首次置业者买 $800K 以下的房子（新房和二手房都行）可以全免印花税。外籍买家要多付 9% 印花税 + 5% 土地税附加。买公寓一定要看 Strata Report 里的 Capital Works Fund 余额和 special levy 历史。
阅读时间： 约 20 分钟。
Sydney 是全澳房价最高的城市，也是华人最集中的买房市场之一。我身边很多朋友第一次在 Sydney 买房，最头疼的不是看房选房，而是搞不清楚那些法律文件——Section 10.7 是什么？66W Certificate 是什么？合同那么厚一叠到底要看哪些？
这篇文章是专门写给 NSW 买家的完整流程指南。如果你想看全澳通用的买房流程，先读 澳洲买房流程全攻略；这篇会聚焦 NSW 的特殊规则——Contract for Sale 的内容、Section 10.7 规划证书、冷静期和 66W Certificate、印花税计算、Strata Report 审查等。
NSW 买房时间线概览
在 NSW，从开始看房到拿到钥匙，典型时间线大约是 3-6 个月：
| 阶段 | 时间 | 关键动作 |
|---|---|---|
| 准备期 | 第 1-2 周 | 贷款 pre-approval、找 Conveyancer/Solicitor |
| 看房期 | 第 2-8 周 | 看房、做 due diligence、审 Contract for Sale |
| 出价/拍卖 | 第 6-10 周 | Private Sale 出 offer 或参加 auction |
| 冷静期 | 签约后 5 个工作日 | 冷静期（Private Sale）/ 拍卖无冷静期 |
| 贷款审批 | 签约后 2-4 周 | 正式申请贷款、银行估价 |
| Settlement | 签约后 42 天（标准） | PEXA 电子交割、过户、拿钥匙 |
NSW 的标准 settlement 期限是 42 天（6 周），但这不是法律强制的，只是行业惯例——双方可以协商缩短到 3 周或延长到 90 天。
下面一步步展开。
Step 1：拿到贷款预批（Pre-approval）
在 Sydney 买房，pre-approval 是第一步——不管你是打算 Private Sale 还是拍卖。
Pre-approval 的作用：
- 银行初步审核你的收入、信用记录和负债，给你一个可以借到的最高额度
- 通常有效期 3-6 个月
- 让你在出价或举牌前知道自己的预算天花板在哪里
为什么 pre-approval 在 Sydney 尤其重要？
Sydney 热门区域竞争激烈，一套好房子可能一两周就卖掉。如果你在看中房子后才开始申请贷款，等你拿到批复，房子早就被别人买了。而且——如果你打算参加拍卖，拍卖落锤后没有 finance clause，你必须确保自己有能力付款。
注意： Pre-approval 不是 100% 保证。银行在正式审批时还会做 valuation（估价）和再次审核你的财务状况。如果估价低于成交价，你可能需要自己补差价。
第一次贷款不知道怎么准备材料？参考 澳洲买房流程全攻略。
Step 2：找房子
常用平台
- Domain.com.au 和 realestate.com.au：澳洲两大房产搜索平台，可以按区域、房型、预算筛选，设定 alert 自动通知新上市的房源
- 各中介官网：一些华人聚居区的中介会有独家或提前上市的房源
- Buyer’s Agent（买方中介）：如果你工作忙、不熟悉本地市场，或者从海外买房，可以考虑请 Buyer’s Agent 帮你筛选和谈判
Sydney 华人热门区域
对于华人买家，以下区域关注度比较高（各有特点）：
| 区域 | 特点 | 适合 |
|---|---|---|
| Chatswood | 华人商圈成熟、火车直达 CBD 约 15 分钟、Chatswood Chase + Westfield 双商场 | 自住、投资 |
| Burwood / Strathfield | 华人社区成熟、美食集中、火车方便 | 家庭自住 |
| Hurstville | 南区华人中心、生活便利、房价相对较低 | 首次置业、投资 |
| Eastwood | 华人美食街、靠近 Macquarie University、安静 | 家庭自住 |
| Epping | Metro 通车后交通改善、靠近 Macquarie Park 科技园区 | 自住、通勤族 |
| Zetland / Waterloo | 新开发区、公寓为主、靠近 CBD 和 UNSW | 年轻买家、投资 |
| Rhodes / Wentworth Point | 水景公寓、新开发、华人社区增长中 | 投资、年轻家庭 |
提示： 找房阶段就应该开始联系 Conveyancer 或 Solicitor（过户律师/产权代理人）。NSW 买房有大量法律文件要审查，到时候临时找人会很被动。
Step 3：尽职调查（Due Diligence）
NSW 买房的 due diligence 核心是审查 Contract for Sale——这是 NSW 特有的卖方披露制度。在签合同之前，你需要搞清楚这套房产的法律状况和潜在风险。
Contract for Sale 里面有什么？
根据 NSW 法律（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2022），卖家在出售住宅物业时，必须在 Contract for Sale 中附上以下文件：
| 文件 | 内容 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| Title Search（产权查册） | 产权人信息、有没有抵押（mortgage）、地役权（easement）、限制（caveat） | 确认卖家是合法产权人，产权上没有"地雷" |
| Section 10.7 Planning Certificate（规划证书） | 土地的 zoning（用途分区）、规划限制、是否在丛林火灾/洪水风险区域 | 知道这块地能做什么、不能做什么 |
| Drainage Diagram（排水图） | Sydney Water 出具的排水管道走向图 | 知道排水管有没有穿过你的地 |
| Strata Report（分层报告） | 仅限公寓/townhouse——物管财务状况、by-laws、defects | 买公寓必看，详见下文专门章节 |
| Deposited Plan（地块图） | 地块的边界和面积 | 确认你买的地到底有多大 |
Section 10.7 Planning Certificate 是什么？
Section 10.7 是 NSW 买房中最重要的文件之一。它的全称是 Section 10.7 of the Environmental Planning and Assessment Act 1979 (NSW)，以前叫 Section 149 Certificate（149 条证书）。
简单说：它告诉你这块地的规划限制——能不能加建、能不能做商业用途、有没有遗产保护、有没有洪水或丛林火灾风险。
两个版本
- Section 10.7(2)：基本版——列出 zoning（用途分区，比如 R2 Low Density Residential、R3 Medium Density Residential、R4 High Density Residential 等）和主要规划控制
- Section 10.7(5)：升级版——除了上面的信息，还包括 Council 掌握的其他可能影响该物业的信息，比如周边有没有待审批的大型开发项目、有没有被政府征地的可能
普通买家需要特别注意什么？
- Zoning（用途分区）——R2 只能建独立屋和 granny flat，R3 可以建 townhouse 和低层公寓，R4 可以建高层公寓。如果你有未来加建或开发的计划，zoning 决定了你能做多少
- Heritage Overlay（遗产保护）——如果在遗产保护范围内，翻修改建会受到严格限制，审批流程也更长
- Flood Planning Level（洪泛区标记）——如果标注了洪泛区，保险费会贵很多，有些保险公司甚至拒保
- Bushfire Prone Land（丛林火灾风险区）——需要更高的建筑标准（BAL 评级），翻建成本更高
- SEPP (State Environmental Planning Policy) 限制——比如 Coastal Zone、Airport Noise 等
经验之谈： 自己看个大概可以，但一定要请 Conveyancer 或 Solicitor 专业审查。NSW 的 Conveyancer 费用通常 $1,000-$2,000，包含审查合同和全程过户服务。不要省这笔钱。
其他 Due Diligence
除了审查 Contract for Sale，你还应该做：
- Building & Pest Inspection：检查建筑结构问题和白蚁虫害。在 NSW 参加拍卖前做这个尤其重要，因为拍卖没有 building inspection clause。费用大约 $500-$800。详细解读参考 Building & Pest Inspection 报告怎么读
- Council Records Search：查看 Council 的 DA（Development Application）记录——周边有没有待审批的大型开发项目？
- Strata Report：如果是公寓或 townhouse，必须单独获取 Strata Report（见下文专门章节）
Strata Report 怎么看？（买公寓/Townhouse 必读）
如果你买的是公寓（apartment）或 townhouse——在 Sydney 这非常常见——Strata Report 是你做 due diligence 中最关键的文件之一。
Strata Report 反映的是整栋楼的"健康状况"，包括财务是否稳健、有没有重大维修要花钱、住户之间有没有纠纷。一份不好的 Strata Report 可以直接让你避开一个大坑。
从哪里获取？
Strata Report 通常不包含在 Contract for Sale 里（但 Strata Plan 和 by-laws 会附在合同里）。你需要自己向 Strata Managing Agent 申请，或者通过第三方服务（如 Before You Bid）购买。费用大约 $300-$400。
必须检查的 5 个重点
1. Capital Works Fund（资本工程基金）余额
Capital Works Fund（以前叫 Sinking Fund）是整栋楼的"长期维修储备金"，用于屋顶翻新、外墙粉刷、电梯更换等大型维修。
判断标准：
- 基金余额健康 = 未来不太可能被追收特别征收
- 红旗信号： 楼龄超过 15 年但 Capital Works Fund 余额不到 $50,000（整栋楼），说明长期维修被拖欠了，你买进去后很可能要交 special levy
- 对比 10-Year Capital Works Plan（NSW 法律要求每个 Strata Scheme 必须有这份计划）里的预算和实际余额——如果差距很大，说明 levy 征收不够
2. Special Levy（特别征收）历史
Special Levy 是 Owners Corporation 在常规 levy 不够用时额外向业主一次性收取的费用——通常金额不小。
判断标准：
- 过去 5-10 年有没有 special levy？金额多少？
- 零次是理想的；一次小额（$2,000-$3,000）还可以接受
- 多次大额（$10,000+）special levy = 这栋楼的 levy 长期不够用，你买进去后几乎一定还会遇到
- 特别注意： 已经表决通过但还没开始收款的 special levy——你买进去后也要付
3. 建筑缺陷（Defects）和法律纠纷
- AGM（年度股东大会）会议纪录里有没有提到建筑缺陷？比如漏水、防水层失效、外墙裂缝
- 有没有正在进行的 defects claim（向开发商索赔）？
- 有没有和其他业主或第三方的法律纠纷？
红旗信号： 持续多年的漏水问题 + 没有解决方案 + Capital Works Fund 余额不够修，这种楼千万别碰。
4. By-laws（物管规章）
By-laws 是整栋楼的"内部法律"，规定了什么能做、什么不能做。特别注意：
- 有没有宠物禁令？（2021 年 NSW 法律改革后，Strata 不能再全面禁止宠物，但可以制定合理限制）
- 有没有出租限制？比如禁止短租（Airbnb）
- 有没有装修限制？比如不能换地板、不能封阳台
- 有没有停车位和储藏间分配规则？
5. Owners Corporation 管理状况
- 年度 levy 是多少？和周边同类楼盘比是偏高还是偏低？
- levy 有没有逐年大幅上涨？
- 有没有大量业主欠缴 levy？（levy arrears 高 = 资金紧张）
- Strata Manager 是哪家公司？口碑如何？
Step 4：出价——Private Sale vs Auction
Private Sale（私人协商出售）
流程：
- 你通过中介提交一个 offer（书面或口头）
- 卖家接受、拒绝或还价
- 双方谈妥价格和条件后，签合同（exchange of contracts）
- 签合同后有 5 个工作日的冷静期（详见下文）
Private Sale 的优势是你可以在 offer 里加条件（conditions），比如：
- Subject to finance：贷款批准后合同才生效
- Subject to building & pest inspection：验房满意后才成交
- Subject to sale of existing property：你现有的房子卖掉后才买新房
谈判技巧： 在 Sydney，一个"干净"的 offer（没有条件、settlement 期短）通常比一个价格更高但附带条件的 offer 更受卖家青睐。如果你的 pre-approval 很可靠，可以考虑少加条件来增强竞争力——但一定要确保自己能承受风险。
Auction（拍卖）
Sydney 的 auction 通常在周六上午举行，尤其是 Inner West、North Shore、Eastern Suburbs 等热门区域，拍卖率非常高。流程简要：
- 拍卖前：审合同（Contract for Sale）、做 Building & Pest Inspection、确认 pre-approval
- 拍卖当天：到场注册（需要带 ID）、领取竞标号牌
- 拍卖师（auctioneer）宣布规则后开始竞价
- 出价超过 reserve price（底价）后，最高价竞标者落锤成交
- 当场签合同、当场付 10% 定金（通常可以用银行支票、个人支票或 EFT 转账）
拍卖的核心规则：
- 没有冷静期——落锤即成交，不能反悔
- 没有条件——不能加 finance clause 或 building inspection clause
- 定金通常 10%——当天支付
如果没有人出到 reserve price，房产会 passed in（流拍）。这时候出价最高的竞标者有优先谈判权，可以和卖家私下协商。
第一次参加拍卖不知道怎么举牌？详细策略看 澳洲拍卖实战指南。
Step 5：冷静期和 66W Certificate
这是 NSW 买房中经常让华人买家困惑的环节，也是 NSW 最有特色的法律制度之一。
冷静期：5 个工作日
根据 Conveyancing Act 1919 (NSW) Section 66S，在 NSW 通过 Private Sale 买住宅物业时，买家在签合同（exchange of contracts）后享有 5 个工作日的冷静期。
在冷静期内：
- 买家可以无理由退出合同
- 但需要支付 购买价的 0.25% 作为违约金
- 例如：$1,000,000 的房子，冷静期内退出需要支付 $2,500
冷静期从 exchange 当天算起（不含当天），到第 5 个工作日下午 5 点结束。
什么情况下没有冷静期？
以下情况不适用冷静期：
- 通过公开拍卖购买
- 拍卖当天但房产 passed in 后立即签约（交易在拍卖当日完成）
- 买方提供了 66W Certificate（见下文）
- 买方是公司或持牌房产中介
66W Certificate 是什么？
66W Certificate 的全称是 Section 66W Certificate，来自 Conveyancing Act 1919 (NSW)。它是你的 Solicitor 或 Conveyancer 出具的一份法律文件，效果是放弃冷静期——一旦签了 66W，合同在 exchange 那一刻就立即生效，你不能再反悔。
为什么要放弃冷静期？
在竞争激烈的 Sydney 市场，附上 66W Certificate 的 offer 比没附的更有竞争力。原因很简单：卖家希望交易确定性越高越好。有冷静期意味着买家可能在 5 天内变卦，卖家要多等 5 天才能确定房子真的卖出去了。
66W Certificate 的法律要求
你的 Solicitor 必须：
- 向你解释合同的内容和法律效果
- 向你解释放弃冷静期的后果（一旦 exchange，退出要赔 10% 定金 + 可能被追偿差价）
- 在证书上签字确认已经完成上述解释
什么时候应该签 66W？什么时候不该签？
| 建议签 66W 的情况 | 不建议签 66W 的情况 |
|---|---|
| Pre-approval 很可靠，金额足够 | 还没拿到 pre-approval |
| 已经做过 Building & Pest Inspection | 还没验房 |
| 已经请 Conveyancer 审过合同 | 还没审合同 |
| 市场竞争激烈，多人出价 | 市场不紧张，你是唯一买家 |
经验之谈： 66W 不是随便签的。一旦签了又买不了（比如贷款被拒），你不仅失去 10% 定金，卖家还可以重新出售后向你追偿差价。所以，只有在 due diligence 全部做完、贷款有把握的情况下才签 66W。
Step 6：贷款正式审批和条件
签合同后，你需要尽快向银行提交正式的贷款申请。
关键时间节点
- Finance clause 期限： 通常 14-21 天。如果在这个期限内贷款没批下来，你可以根据 finance clause 终止合同，拿回定金
- 银行估价（Valuation）： 银行会派估价师（或使用自动估价系统）对房产估价。如果估价低于成交价，银行只按估价金额放贷，你需要补差价
- Unconditional approval（无条件批准）： 银行完成所有审核后出具正式批文
拍卖买家注意： 拍卖成交没有 finance clause。如果贷款批不下来，你不仅失去 10% 的定金，卖家还可以 re-sell（重新出售），如果 re-sell 价格低于原成交价，你需要赔偿差价。所以拍卖前一定要拿到可靠的 pre-approval。
Step 7：Settlement（交割）
Settlement 就是买卖双方正式完成交易的那一天——产权过户、银行放款、买家拿到钥匙。
Settlement 期限
在 NSW，标准 settlement 期限是 42 天（6 周）。这是行业惯例，不是法定要求——双方可以在合同里协商不同的 settlement 期。
常见的选择：
- 21-28 天：快速 settlement，适合贷款已经 pre-approved、不需要卖旧房的买家
- 42 天（6 周）：标准选项，给银行足够时间完成正式审批
- 60-90 天：延长 settlement，适合卖家需要时间搬家或买家需要等旧房卖掉
PEXA 电子交割
NSW 从 2019 年起推行 PEXA（Property Exchange Australia） 电子交割系统。传统的交割需要各方律师当面交换文件和银行支票——现在全部在线上完成。
PEXA 交割的流程：
- 你的 Conveyancer 和卖家的 Conveyancer 各自登录 PEXA 平台
- 在平台上核对文件、确认金额
- Settlement 当天，PEXA 自动完成：资金划转（银行放款给卖家）、产权过户登记（NSW Land Registry Services 系统自动更新）、印花税支付
- 整个过程通常在几分钟内完成
Settlement 当天的调整（Adjustments）
在 settlement 时，Conveyancer 会计算 adjustments——买卖双方按持有天数分摊以下费用：
- Council Rates：地方政府市政费
- Water Rates：水费
- Strata Levies：物管费（如果是公寓/townhouse）
- Land Tax：土地税（如果适用）
- Rental Income：如果物业有租客，租金也要按天分摊
Settlement 当天你的 Conveyancer 会通知你一切完成。之后，中介会安排 key handover（交钥匙），你就正式成为房主了。
NSW 印花税（Transfer Duty）详解
NSW 的印花税叫 Transfer Duty，由 Revenue NSW 征收。这是买房最大的一笔额外成本——在 Sydney 买一套中位价的房子，印花税轻松超过 $30,000。
一般税率表（2025-26 适用）
以下是 NSW 标准 Transfer Duty 税率（Revenue NSW），门槛每年 7 月 1 日按 CPI 指数化调整：
| 房产价值（Dutiable Value） | Transfer Duty（印花税） |
|---|---|
| $0 - $18,000 | 每 $100 收 $1.25 |
| $18,001 - $38,000 | $225 + 超出 $18,000 部分每 $100 收 $1.50 |
| $38,001 - $103,000 | $525 + 超出 $38,000 部分每 $100 收 $1.75 |
| $103,001 - $387,000 | $1,662 + 超出 $103,000 部分每 $100 收 $3.50 |
| $387,001 - $1,290,000 | $11,602 + 超出 $387,000 部分每 $100 收 $4.50 |
| $1,290,001 - $3,870,000 | $52,237 + 超出 $1,290,000 部分每 $100 收 $5.50 |
| 超过 $3,870,000（Premium 住宅） | $194,137 + 超出 $3,870,000 部分每 $100 收 $7.00 |
重要提示： 以上门槛和基数金额每年 7 月 1 日按 CPI 指数化调整，上表为 2026-27 财年（Revenue NSW，2026-06-26 发布的现行表）。实际应缴金额请以 Revenue NSW 官网计算器（revenue.nsw.gov.au）为准。
举几个例子
| 房价 | 大约的印花税 | 计算方法 |
|---|---|---|
| $600,000 | 约 $21,187 | $11,602 + ($600K - $387K) x 4.5% |
| $800,000 | 约 $30,187 | $11,602 + ($800K - $387K) x 4.5% |
| $1,000,000 | 约 $39,187 | $11,602 + ($1M - $387K) x 4.5% |
| $1,200,000 | 约 $48,187 | $11,602 + ($1.2M - $387K) x 4.5% |
| $1,500,000 | 约 $63,787 | $52,237 + ($1.5M - $1.29M) x 5.5% |
| $2,000,000 | 约 $91,287 | $52,237 + ($2M - $1.29M) x 5.5% |
提示： 以上金额为估算值，实际以 Revenue NSW 官方计算器为准（revenue.nsw.gov.au）。门槛每年微调，差异通常在几百元以内。
首次置业者印花税减免（FHBAS）
NSW 的 First Home Buyers Assistance Scheme（FHBAS） 对首次置业者的印花税优惠力度很大（Revenue NSW）：
| 房价 | 减免 |
|---|---|
| $800,000 以下 | 全免（zero duty） |
| $800,001 - $1,000,000 | 按比例递减优惠（sliding scale concession） |
| 超过 $1,000,000 | 无减免，按一般税率计算 |
空地（Vacant Land）门槛：
| 地价 | 减免 |
|---|---|
| $350,000 以下 | 全免 |
| $350,001 - $450,000 | 按比例递减优惠 |
| 超过 $450,000 | 无减免 |
FHBAS 申请条件：
- 澳洲公民或永久居民，年满 18 岁
- 从未在澳洲任何州拥有过住宅物业（包括投资房）
- 新房和二手房都可以——这是 NSW 的一大优势，很多州的印花税减免只限新房
- 购买后 12 个月内入住（已建好的房子）或竣工后 12 个月内入住（期房/新建）
- 连续居住至少 6 个月
举例： 如果你是首次置业者，在 Hurstville 以 $780,000 买一套公寓——正常印花税约 $29,287（FY2026-27），但因为低于 $800,000 门槛，你的印花税为零。省了近三万元。
详细了解各州首次置业优惠，参考 首次置业全攻略。
NSW FHOG：首次置业补贴
除了印花税减免，NSW 还有一笔 First Home Owner Grant（FHOG）——$10,000 的一次性现金补贴（Revenue NSW）。
申请条件
- 买或建的是新建住宅（从未被出售或居住过的房子）——不包括二手房
- 房产价值不超过 $600,000（购买新建成品房）或 $750,000（house & land package 或自建房）
- 申请人是澳洲公民或永久居民，年满 18 岁
- 从未在澳洲任何州拥有过住宅物业
- 购买后 12 个月内入住，连续居住至少 12 个月
- 没有收入限制
FHOG vs FHBAS 的区别
很多首置买家搞混这两个：
| FHOG（补贴） | FHBAS（印花税减免） | |
|---|---|---|
| 金额 | 一次性 $10,000 现金 | 最高全免印花税（价值可达 $30,000+） |
| 适用房型 | 仅限新房 | 新房和二手房都行 |
| 房价上限 | $600,000（成品新房）/ $750,000（自建/H&L） | $800,000（全免）/ $1,000,000（部分减免） |
| 可以叠加？ | 可以！买 $600K 以下的新房，两个都能拿 | 可以！ |
最佳组合： 如果你以 $580,000 在 Western Sydney 买一套全新 townhouse——你可以同时拿到 $10,000 FHOG + 全免印花税（省约 $20,000）= 总共省 $30,000。
NSW Property Tax（年度房产税）选项
NSW 曾在 2022-23 年推出 First Home Buyer Choice 计划，允许首次置业者选择缴纳年度房产税代替一次性印花税。但这个计划已于 2023 年 7 月 1 日停止接受新申请。已经选择了年度房产税的业主不受影响，继续按原计划缴纳。
外籍买家额外费用
如果你不是澳洲公民或 PR（例如持临时签证），在 NSW 买房会面临显著的额外成本。
费用汇总
| 费用类型 | 税率/金额 |
|---|---|
| Surcharge Purchaser Duty（SPD） | 额外 9% 印花税（2025 年 1 月 1 日起，从 8% 上调，Revenue NSW） |
| Surcharge Land Tax | 每年额外 5% 土地税（2025 年起，从 4% 上调，Revenue NSW） |
| FIRB 审批费 | 根据房价不同，$15,600 起 |
举例： 一个临时签证持有者以 $1,200,000 在 Sydney 买一套公寓：
- 一般印花税：约 $48,540
- SPD 附加印花税：$1,200,000 x 9% = $108,000
- 合计一次性税费：约 $156,540
- 此后每年还要额外缴纳 5% 的土地税附加（按土地价值计算，无起征点）
NSW 的 9% 外籍附加印花税是全澳最高的（VIC 8%，QLD 8%，SA 7%）。
详细了解外籍买家的税务问题，参考 外籍附加税详解。
NSW Land Tax（土地税）须知
买房后，如果你持有的是投资房（不是自住房），每年需要缴纳 Land Tax。自住房（Principal Place of Residence）免征。
关键数字（2026 年 Land Tax Year）
| 项目 | 金额/税率 |
|---|---|
| 一般起征点 | $1,075,000（Revenue NSW，自 2024 年起冻结不再随 CPI 上调） |
| 一般税率 | $100 + 超出 $1,075,000 部分的 1.6% |
| Premium 起征点 | $6,571,000 |
| Premium 税率 | $88,036 + 超出 Premium 起征点部分的 2% |
| 外籍附加税 | 额外 5%（无起征点） |
计算方式： Revenue NSW 使用过去 3 年土地价值的平均值来计算应税金额。
举例： 如果你在 Sydney 有一套投资房，3 年平均土地价值为 $1,200,000：
- Land Tax = $100 + ($1,200,000 - $1,075,000) x 1.6% = $100 + $2,000 = $2,100/年
注意： Land Tax 是按你名下所有投资物业的土地价值总和来计算的，不是按单套物业。如果你有多套投资房，土地价值会叠加，税率也会随之上升。
各州土地税的详细对比，参考 Land Tax 各州全对比。
买房费用清单
在 Sydney 买房，除了房价本身，还有一系列额外费用。以下是一份完整的费用清单供参考：
| 费用项目 | 大约金额 |
|---|---|
| Transfer Duty（印花税） | 见上文税率表（首置可能全免） |
| Conveyancer/Solicitor 费用 | $1,000 - $2,500 |
| Building & Pest Inspection | $500 - $800 |
| Strata Report（公寓/townhouse） | $300 - $400 |
| Loan application fee | $0 - $600（部分银行免收） |
| LMI（Lender’s Mortgage Insurance） | 首付 < 20% 才需要，金额视贷款比例而定 |
| Title registration fee | 约 $150 |
| Mortgage registration fee | 约 $150 |
| Council & water rate adjustments | 按天分摊，通常几百元 |
| Moving costs | $500 - $2,000 |
粗略估算： 买一套 $1,000,000 的房子（非首置），各项额外费用加起来约 $45,000-$50,000（其中印花税约 $39,187 是大头，FY2026-27）。首次置业者如果房价在 $800,000 以下，印花税全免后额外费用可以控制在 $5,000-$8,000。
写给华人买家的几点提醒
1. 父母从海外汇款做首付
很多华人买家的首付来自海外家人——这在 Sydney 非常普遍。但要注意：
- 银行会要求你解释首付来源（source of funds），尤其是大额海外汇款
- 需要提供汇款记录、父母的资金来源证明
- 如果是"赠予"，通常需要父母出一份 gift letter（赠予函）
- AUSTRAC 对超过 $10,000 的国际汇入款有申报要求（由银行自动申报）
2. 用中文名还是英文名？
产权登记上的名字必须和你的法律身份文件一致（护照或身份证明）。如果你的护照上有中文名和英文名（拼音），产权登记通常使用英文拼音。确保你的贷款申请、合同签名和产权登记上的名字完全一致。
3. 签合同时的语言问题
NSW 的 Contract for Sale 全部是英文的。如果你英文不够好：
- 找一个能说中文的 Conveyancer 或 Solicitor 来帮你解释
- 不要因为看不懂就跳过审查直接签字
- 拍卖当天带一个懂英文的朋友或家人，确保你能理解拍卖师说的每一句话
总结：NSW 买房 7 步 Checklist
- 拿 Pre-approval：确认预算上限，给自己 3-6 个月有效期
- 找房 + 找 Conveyancer：同步进行，不要等到出价才找律师
- 审 Contract for Sale：重点看 Title Search、Section 10.7、排水图；公寓还要看 Strata Report
- 出价或拍卖：Private Sale 可加条件，拍卖无条件无冷静期
- 冷静期 / 66W：Private Sale 有 5 天冷静期（退出付 0.25%）；竞争激烈时考虑 66W 放弃冷静期
- 正式贷款审批：14-21 天内搞定 finance clause；拍卖买家已经没有退路
- Settlement：标准 42 天，PEXA 电子交割，拿钥匙
主要数据来源
- https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty — NSW Transfer Duty 税率和计算
- https://www.revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/first-home-owner-new-homes-grant — NSW FHOG 首次置业补贴
- https://www.revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/assistance-scheme — NSW FHBAS 首次置业印花税减免
- https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/understanding-land-tax/thresholds-and-rates — NSW Land Tax 起征点和税率
- https://www.planningportal.nsw.gov.au/development-and-assessment/post-consent-certificates/online-section-107-planning-certificate-service — Section 10.7 Planning Certificate
- https://legislation.nsw.gov.au/view/whole/html/inforce/current/sl-2022-0485 — Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2022
- https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/buying-and-selling-property/buying-property-nsw/contracts-and-deposits — NSW 买房合同和定金
- https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/strata/living/levies-finances-insurance — NSW Strata Levies 和财务
免责声明：本文仅为一般信息分享，不构成法律、税务或财务建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 Australian Financial Services Licence (AFSL)、Australian Credit Licence (ACL) 或 Tax Practitioners Board (TPB) 注册。文中提到的印花税税率、补贴金额和政策门槛可能随政府调整而变化。在做出任何购房决定之前，请咨询持牌的 Conveyancer/Solicitor、Mortgage Broker 和税务顾问，获取针对你个人情况的专业意见。文中所有数据和政策信息基于 2026 年 5 月发布时的公开资料，请以各政府机构官网最新信息为准。