海外华人投资澳洲房产全流程：从 FIRB 到交割的 7 个步骤

📢 2026-05-12 预算案更新（NG/CGT 改革）： 两套 grandfather 机制要分开理解——

• NG（负扣税）按房产分：2026-05-12 19:30 AEST 之前签合同的投资房，NG 永久按旧规（损失可抵工资）。之后买的二手房进入新规（损失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
• CGT 按时间分段，对所有人适用：2027-07-01 之前累积的资本利得按旧规（50% 折扣）；2027-07-01 之后累积的按新规（CPI 指数化 + 30% 最低税率）。已持有投资者建议 2027 年中找持牌 valuer 估价留档，未来卖房时用来划分新旧规

完整解读：NG/CGT 改革详解 | 预算案全景 | 买房决策框架。本文示例数字按"已持有"投资者（NG 旧规）描述，未来新买家请按新规重新评估。

新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。

人在中国、香港或新加坡，想买一套澳洲的投资房——这个想法越来越普遍。澳洲房产市场透明度高、法律保护完善、租金回报稳定，对海外华人来说确实有吸引力。但隔着一个太平洋（或者南海），买房的每一步都比在本地复杂得多：FIRB 审批、跨境汇款、非居民贷款、远程签约、税务申报……任何一个环节出问题，轻则延误交割、重则损失几十万。

这篇文章把海外华人投资澳洲房产的完整流程拆成 7 个步骤，从头到尾走一遍。不管你是中国护照持有者、还是已经入了澳洲籍但长期定居海外，都能找到自己对应的路径。

重要声明： 本文为一般信息（general information only），不构成信贷建议（credit advice）、财务建议（financial advice）、税务建议（tax advice）或移民建议。Skyvia Pty Ltd 不持有 AFSL（Australian Financial Services Licence）、ACL（Australian Credit Licence），不是 TPB（Tax Practitioners Board）注册税务代理，也不是 MARA（Migration Agents Registration Authority）注册移民代理。涉及贷款、投资、税务结构和签证问题，请咨询对应的持牌专业人士。文中信息基于 2026 年 5 月的公开资料，政策随时可能变化。

先搞清楚：你算哪一类"海外华人"？

“海外华人买澳洲房"这个话题下，至少包含三种完全不同的身份，适用的规则差异巨大：

划重点： 澳洲公民和 PR 永远不需要 FIRB 审批，不管你住在哪里。但如果你已经不是澳洲税务居民（tax resident），你的税务义务会发生重大变化——没有免税额、没有 CGT 50% 折扣、卖房时买家需要预扣 15%。

下面的 7 步流程主要以中国公民（外国买家）为主线，涉及澳洲公民/PR 旅居海外的差异会单独标注。

Step 1：FIRB 审批——外国买家的第一关

FIRB（Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会）是澳洲政府审批外国人在澳投资的机构。如果你是外国公民，在澳洲买住宅类房产必须提前拿到 FIRB 批准，否则面临罚款、强制出售甚至刑事处罚。

详细规则我在 FIRB 外国买家全攻略 那篇文章里从头讲过，这里只提和海外投资者最相关的几个核心问题。

你能买什么？

2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，联邦政府实施了外国买家购买二手房（established dwelling）的临时禁令（FIRB Guidance Note 6），该禁令原定 2027 年 3 月 31 日到期，政府已将其延长两年多。这意味着：

• 新房（New Dwelling）：可以买，包括楼花（off-the-plan）和开发商直接出售的全新住宅。这是海外投资者目前的主要通道
• 空地（Vacant Land）：可以买，但必须在 4 年内完成建房
• 二手房（Established Dwelling）：不能买——临时签证持有者此前可以买一套自住二手房的例外也已暂停
• 推倒重建（Redevelopment）：购买旧房推倒重建、且净增至少 20 套住宅的项目仍可申请（门槛从 1 套大幅提高到 20 套）

白话翻译： 如果你人在中国，想在悉尼买一套二手公寓出租——目前不行，至少到 2029 年 6 月之前都不行（这个禁令已经从原定的 2027 年 3 月延长了）。只能买新房或楼花。

FIRB 申请费

申请费不低，且按房产价值分层。根据 FIRB Guidance Note 10（v10）+ Schedule of Fees v8（2026 年 6 月，FY2026-27 现行），新房/楼花/空地的费用：

来源： FIRB Guidance Note 10 Fees，费用每年 7 月 1 日按 CPI 调整。申请被拒或自行撤回，费用均不退。

Vacancy Fee（空置费）

如果你买了房子但没有在 12 个月内累计出租或自住至少 183 天，还要交 vacancy fee——2024 年 4 月 9 日起，金额等于 FIRB 申请费的 2 倍（此前为 1 倍）。也就是说，一套 ≤$1M 的新房若每年空着不住不租，每年要多交 $15,600 × 2 = $31,200。

审批时间

一般 FIRB 审批需要 30 个自然日，但复杂情况可能延长到 90 天。海外投资者一定要在签合同之前就启动申请，很多楼花合同会在 condition 里写明"subject to FIRB approval”。

澳洲公民/PR 旅居海外： 你不需要 FIRB 审批，可以直接买任何类型的房产（新房、二手房、空地），没有限制。这是身份上最大的优势。

Step 2：找房——Buyer’s Agent、楼花还是开发商直购？

人在海外买澳洲房产，最大的困难就是看不到、摸不着。你有三条主要途径：

方案 A：请 Buyer’s Agent（买方代理）

Buyer’s agent 是专门代表买家利益的持牌房产中介。他们可以帮你筛选房源、做 due diligence、参加拍卖、谈价格，全程远程操作。

• 优点： 本地化、专业、可以帮你做独立评估，避免只听开发商一面之词
• 费用： 通常是房价的 1.5%-3%，或固定收费 $10,000-$30,000 不等
• 注意： 确认他们持有所在州的 real estate licence，从 2026 年 7 月 1 日起 buyer’s agent 还需要在 AUSTRAC 注册

更多关于 buyer’s agent 的选择和费用，可以看我们之前的分析文章。

方案 B：楼花（Off-the-Plan）

这是海外投资者最常走的路线，原因很简单：

1. 符合 FIRB 规则——新房没有购买限制
2. 付款节奏宽松——通常只需先付 10% 定金，交割（settlement）在 1-3 年后建成时
3. 远程操作相对容易——合同可以远程签署

但楼花也有风险：交割时估值可能低于合同价、开发商可能延期或取消、贷款政策可能在 1-3 年后变化。详细分析可以看我们的楼花指南。

方案 C：开发商直购

一些大型开发商在中国、香港、新加坡有销售办公室或代理，直接面向海外买家销售。价格通常是固定的（不像二手市场可以谈），但流程比较标准化。

提醒： 不管走哪条路，一定要请自己的独立律师审查合同。开发商推荐的律师可能存在利益冲突。

Step 3：贷款——非居民借钱有多难？

这是海外投资者最头疼的一步。直白地说：非居民（foreign national）在澳洲贷款非常困难。

四大行基本不做

CBA、ANZ、Westpac、NAB——澳洲四大银行目前基本不向非居民外国公民提供住房贷款。部分银行对澳洲公民/PR 旅居海外（使用海外收入）还有产品，但对中国护照持有者几乎关上了门。

谁还在做？

一些二线银行和非银行贷款机构（non-bank lenders）仍然接受非居民申请，但条件非常苛刻：

实际操作建议： 非居民贷款政策变动频繁，且各机构政策通常不公开发布。一定要通过持牌贷款经纪人（mortgage broker）操作，他们知道哪家机构当前在做、具体条件是什么。海外收入贷款的详细攻略可以看 海外收入贷款全攻略。

澳洲公民/PR 旅居海外

如果你是澳洲公民或 PR，即使人在海外，贷款选择远比外国公民多。部分银行可以做到 80% LVR，利率也更接近本地水平。但收入打折和文件翻译的要求仍然存在。

全款买家

现实中，很多海外华人投资者选择全款购买（cash purchase），因为贷款太难拿、且杠杆成本太高。如果你有足够资金，全款反而最简单——但要注意汇款合规（见 Step 5）。

Step 4：律师和远程交割

在澳洲买房，你需要一个持牌的 conveyancer 或 solicitor来处理法律文件和交割流程。人在海外，这一步尤其关键。

选律师

• 选择在房产所在州持牌的律师或 conveyancing firm
• 最好能讲中文（或至少有中文支持），方便沟通复杂的法律概念
• 确认他们有处理海外买家交易的经验，因为涉及 FIRB 条件、远程签署、POA 等额外环节

授权委托书（Power of Attorney / POA）

如果你无法亲自到澳洲签署文件，可以通过 POA（授权委托书） 授权你在澳洲的代理人代你签署交割文件。

• POA 需要在你所在国家的澳洲领事馆或大使馆进行公证，或者由当地公证人公证后做海牙认证（Apostille）
• 中国大陆出具的 POA 需要经过中国公证处公证 + 澳洲驻华使领馆认证
• 提前 4-6 周准备，不要等到交割前才想起这件事

远程签署

好消息是，COVID 以后很多州已经接受电子签名和视频见证（video witnessing）用于部分房产交易文件。但各州规则不同，具体是否接受远程签署取决于：

• 房产所在州的法律
• 你的律师是否支持
• 贷款机构是否接受（如果有贷款的话）

交割当天

交割（settlement）通常通过 PEXA（Property Exchange Australia）电子平台完成，你的律师会代你操作。你需要确保：

1. 购房款已经提前到达你的澳洲律师信托账户（trust account）
2. FIRB 批准信在手
3. 印花税（包括附加印花税）已经交了或安排好了

Step 5：汇款——合规是底线

跨境转钱买房是海外投资者最容易出问题的环节。两头的法规——中国的外汇管制和澳洲的反洗钱规则——都要遵守。

详细操作我在 海外汇款买房全攻略 那篇文章里写得很细，这里只强调几个核心要点。

中国外汇管制

中国公民每人每年有 5 万美元（约 AUD 7.5 万）的个人购汇额度（SAFE 规定）。关键规则：

• 个人购汇额度明确禁止用于境外购房（Individual Foreign Exchange Settlement and Purchase Management Regulations）
• “蚂蚁搬家"式拆分汇款、借用他人额度汇款，在中国法律下可能构成违规，银行会上报外汇管理局
• 2026 年 1 月 1 日起，中国进一步收紧外汇管控：银行需保留交易记录 10 年，超过人民币 5,000 元或 1,000 美元的转账需验证身份

注意： 本文不提供任何规避外汇管制的建议或方法。如果你的资金来源合法，应通过正规渠道操作并咨询专业人士。

合法的资金通道

海外华人常见的合规资金来源包括：

• 境外已有的合法存款（如在香港、新加坡的银行账户）
• 海外工资收入（已在当地完税）
• 出售海外资产所得（如卖掉其他国家的房产）
• 家族信托或公司合法分配
• 在中国境内通过合规的资本项目审批转出资金（适用于企业或大额投资）

澳洲 AUSTRAC 合规

澳洲这边，所有国际汇款（不管金额大小）都会被银行自动报告给 AUSTRAC（IFTI 报告）。这是常规操作，不代表你有问题。但以下行为几乎一定会触发可疑交易报告（SMR）：

• 多笔小额汇款密集进入同一账户（structuring 模式）
• 多个无关联人员短时间向同一账户汇款
• 资金来源无法提供合理解释和文件
• 大额资金突然出现在平时余额很低的账户

从 2026 年 7 月 1 日起，AUSTRAC 的监管范围扩展到房地产中介、律师、会计师等行业（AML/CTF Act Tranche 2 改革，AUSTRAC）。买房过程中涉及的更多环节都会被纳入反洗钱监控。

提前准备资金来源文件

不管你走哪条通道，提前准备好资金来源证明：

• 工资单 / 雇佣合同
• 银行流水（至少 6 个月）
• 卖房合同和结算单
• 投资账户收益记录
• 赠与声明（如果涉及家人资助）

所有中文文件需要做 NAATI 认证翻译。

Step 6：税务——非居民的税负比你想象的重

这是海外投资者最常低估的部分。非居民在澳洲的税务义务远比居民更重。

非居民所得税率（2026-27 财年；非居民税率表跨财年未变，第二档 16%→15% 的调整落在居民专属区间，不影响非居民的 30% 起征档）

非居民没有 $18,200 的免税额（tax-free threshold），从第一块钱开始交税（ATO）：

非居民也不用交 Medicare Levy（2%），所以低收入段的实际差距没有表面数字那么夸张——但总体税负仍然高于居民。

租金收入

你的澳洲投资房产生的租金收入是澳洲来源收入（Australian-sourced income），必须在澳洲报税。

• 需要申请 TFN（Tax File Number）
• 每年需要向 ATO 提交非居民纳税申报表
• 可以抵扣的费用和居民一样：物管费、保险、维修、利息、折旧等。详见 投资房报税指南
• Negative gearing（租金亏损）理论上可以抵扣其他澳洲来源收入——但非居民通常没有其他澳洲收入可以抵，所以实际效果有限，亏损只能结转到以后年度

CGT（资本利得税）

卖房时，非居民面临的 CGT 规则比居民苛刻得多：

• 没有 50% CGT 折扣——居民持有超过 12 个月可以享受 50% 折扣，非居民不能（自 2012 年 5 月 8 日后取得的资产，ATO）。如果你曾是澳洲税务居民、后来变成非居民，可以按居住期间占比获得部分折扣（apportioned discount）
• 没有主要居住地豁免（main residence exemption）——从 2020 年 6 月 30 日起，非居民卖房时不能享受主要居住地 CGT 豁免，除非满足极窄的"生命事件测试”（life events test，如婚姻破裂、绝症等）（ATO）
• 买家预扣（FRCGW）：从 2025 年 1 月 1 日起，非居民卖房时，买家必须预扣房价的 15% 交给 ATO（之前是 12.5%，且有 $750,000 门槛；现在不管金额大小都要预扣）（ATO FRCGW）

举个例子： 你 5 年前花 $800,000 买了一套新公寓，现在以 $1,000,000 卖出。资本利得 = $200,000。作为非居民，你没有 50% 折扣，全额 $200,000 按你的边际税率缴税。如果你当年只有这笔澳洲收入，$135,000 按 30% = $40,500，$65,000 按 37% = $24,050，合计 CGT 约 $64,550。

印花税附加费

外国买家在买房时要交额外的印花税附加费，各州税率不同：

一套 $1M 的悉尼房子，附加印花税就是 $90,000，加上正常印花税约 $40,000，合计约 $130,000。详见 外籍附加税详解。

Land Tax 附加费

持有期间，外国业主每年还要交 land tax 附加费（absentee owner / foreign owner surcharge）：

详细的各州 land tax 规则对比，见 Land Tax 各州全对比。

澳洲公民/PR 旅居海外： 你不用交印花税附加费，但 VIC 的 absentee owner surcharge 有个陷阱——如果你在该州有投资房，且你通常不居住在澳洲（ordinarily reside overseas），即使你是澳洲公民，VIC 也可能认定你是 absentee owner，征收 4% 的 land tax 附加费。详情见 外籍附加税详解 中关于 VIC absentee owner 的部分。

Step 7：持有期管理——你不在，谁管房子？

房子买下来只是开始。人在海外，日常管理几乎不可能自己做，以下几件事是必须安排的。

物业管理（Property Manager）

海外投资者几乎必须请物管（property manager）。他们负责：

• 找租客、筛选租客（tenant screening）、签租约
• 收租、处理维修、定期检查
• 处理租客纠纷、必要时走 tribunal 流程

物管费通常是租金的 5%-10%（含 GST），另外还有找租客的 letting fee（通常 1-2 周租金）。

房东保险（Landlord Insurance）

人在海外更不能省这个。标准的房东保险通常覆盖：

• 租客造成的财产损坏
• 租金损失（租客跑路或不付租）
• 公共责任（有人在你的物业受伤）

保费通常是每年 $1,000-$2,000，取决于房产价值和位置。

Land Tax 和 Council Rates

这些是每年的持有成本，需要按时缴纳。物管通常不代缴 land tax，需要你自己或你的会计师跟进。

年度税务申报

每年需要向 ATO 申报租金收入和可抵扣费用。建议找一个熟悉非居民税务的澳洲会计师，远程操作即可。

澳洲公民旅居海外 vs 外国公民：关键差异总结

这两类身份在投资澳洲房产上的差异非常大，值得单独梳理：

核心要点： 澳洲公民的最大优势是不受 FIRB 限制、不交印花税附加费、可以买二手房。但如果你已经变成税务非居民，CGT 和所得税方面的劣势同样明显。税务居民身份的判定比较复杂，涉及"居所测试"、“183 天测试"等多个维度，建议咨询专业税务师。

持有结构：个人、公司还是信托？

海外投资者还需要考虑用什么结构持有澳洲房产。常见选项：

个人名义（Individual）

最简单，但也意味着你个人承担全部的法律和税务责任。对于只买一两套的投资者，个人名义通常够用。

公司（Company）

• 优点：有限责任（limited liability）
• 缺点：公司持有住宅地产的税务处理更复杂；非居民公司如果有 20% 以上被单个外国人持有，整个公司被视为 foreign person，可能触发更高的 FIRB 审查
• 公司税率是固定的 25%-30%，没有 CGT 折扣

信托（Trust）

• 如果信托的受托人或受益人是外国人，可能被认定为"外国信托”，需要 FIRB 审批
• 非居民受益人的分配按非居民税率征税
• 结构设置和维护成本较高

结构选择涉及复杂的税务和法律问题，详见 Trust vs 个人持有。

风险提醒：海外投资不是稳赚

最后，必须提几个海外投资澳洲房产特有的风险：

1. 汇率风险

你的收入是人民币、港币或新加坡币，房产价值和租金是澳元。AUD/CNY 汇率过去 10 年波动范围大约在 4.2 到 5.2 之间。如果你在汇率高点入场、低点卖出，仅汇率差就可能吃掉全部资本增值。

2. 政策风险

澳洲的外国买家政策近年来一直在收紧：附加印花税从 4% 涨到 8-9%、二手房禁令、CGT 预扣从 12.5% 涨到 15% 且取消门槛……未来继续加码的可能性不能排除。中国的外汇管制也在持续收紧。

3. 远程管理风险

再好的物管也不等于你在现场。紧急维修、租客问题、保险索赔——每一件事隔着时差处理都更慢、更贵。

4. 流动性风险

如果你急需用钱，澳洲的房产不能像股票一样今天卖明天到账。从上市到交割通常需要 2-3 个月，再加上非居民卖房的 15% 预扣（需要事后报税才能拿回多扣的部分），资金回笼周期可能长达半年。

5. 双重征税

你在澳洲的房产收入可能同时触发澳洲和你的税务居住国的纳税义务。中国和澳洲之间有双重征税协定（DTA，Double Taxation Agreement），通常可以避免真正的双重征税——但你需要主动在两边都申报，并申请 foreign tax credit。

操作清单：海外买房的 To-Do List

如果你看完这篇文章决定行动，下面是一个按时间顺序的操作清单：

提前 6 个月以上：

• 确定预算（含所有附加税费）和资金来源
• 咨询持牌贷款经纪人，确认是否能贷以及额度（如果需要贷款）
• 开始整理资金来源证明文件
• 申请澳洲 TFN（可以在线通过 ATO 申请）

提前 3-6 个月：

• 选定目标城市和房产类型（新房/楼花）
• 聘请 buyer’s agent 或联系开发商
• 选定律师/conveyancer
• 准备 POA（如需要）

找到房子后：

• 提交 FIRB 申请（30 天审批）
• 律师审查合同
• 安排资金转到澳洲律师信托账户
• 签约、支付定金（通常 10%）

交割前：

• 确认 FIRB 批准、贷款到位、资金到位
• 印花税（含附加费）安排好
• 律师完成交割准备

交割后：

• 聘请物管
• 购买房东保险
• 了解 Land Tax 和 Council Rates 的缴纳方式
• 每年按时报税（非居民纳税申报）

写在最后

海外华人投资澳洲房产这件事，可以做，但复杂度远高于本地买房。FIRB、汇款、贷款、税务、物管——每一步都有自己的规则和坑。如果你决定走这条路，投入足够的前期研究和专业团队的成本，远比事后踩坑补救要划算得多。

最重要的一条建议：不要省专业费用。一个好的律师、一个熟悉非居民业务的会计师、一个持牌的贷款经纪人——他们的费用加在一起可能就是房价的 1-2%，但能帮你避免的潜在损失可能是房价的 10-20%。

免责声明（Disclaimer）： 本文为一般信息（general information only），不构成、也不意图构成以下任何形式的专业建议：

• 信贷建议（credit advice）——涉及贷款策略、LVR、利率等内容属于 Australian Credit Licence（ACL）管辖范围
• 财务建议（financial advice）——涉及投资决策、资产配置等内容属于 Australian Financial Services Licence（AFSL）管辖范围
• 税务建议（tax advice）——涉及 CGT 计算、税率适用、结构选择等内容属于 Tax Practitioners Board（TPB）注册税务代理的执业范围
• 移民建议（migration advice）——涉及签证类型、居住身份判定等内容属于 Migration Agents Registration Authority（MARA）注册移民代理的执业范围

Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 AFSL、ACL，不是 TPB 注册税务代理，也不是 MARA 注册移民代理。 本文不代替持牌专业人士的个性化建议。在做出任何投资、贷款、税务或移民相关决策前，请咨询对应的持牌专业人士。

文中信息基于 2026 年 5 月的公开资料。澳洲联邦和各州的法规、税率、FIRB 政策、外汇管制规则均可能随时变化，请以官方最新发布为准。

主要数据来源

• https://foreigninvestment.gov.au/guidance/general/fees — FIRB 申请费和 Guidance Note 10
• https://foreigninvestment.gov.au/sites/foreigninvestment.gov.au/files/2025-03/guidance-note-6-residential-land-v3.pdf — FIRB Guidance Note 6: Residential Land（二手房禁令）
• https://www.ato.gov.au/tax-rates-and-codes/tax-rates-foreign-residents — ATO 非居民个人所得税率
• https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/foreign-resident-capital-gains-withholding/foreign-resident-capital-gains-withholding-overview — ATO 非居民 CGT 预扣规则
• https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax — Revenue NSW Land Tax
• https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge — VIC SRO Absentee Owner Surcharge
• https://www.austrac.gov.au/amlctf-reform — AUSTRAC AML/CTF Tranche 2 改革
• https://www.safe.gov.cn — 中国国家外汇管理局（SAFE）个人购汇规定