📢 2026-05-12 预算案更新（NG/CGT 改革）： 两套 grandfather 机制要分开理解——
- NG（负扣税）按房产分：2026-05-12 19:30 AEST 之前签合同的投资房，NG 永久按旧规（损失可抵工资）。之后买的二手房进入新规（损失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
- CGT 按时间分段，对所有人适用：2027-07-01 之前累积的资本利得按旧规（50% 折扣）；2027-07-01 之后累积的按新规（CPI 指数化 + 30% 最低税率）。已持有投资者建议 2027 年中找持牌 valuer 估价留档，未来卖房时用来划分新旧规
完整解读：NG/CGT 改革详解 | 预算案全景 | 买房决策框架。本文示例数字按"已持有"投资者（NG 旧规）描述，未来新买家请按新规重新评估。
新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。
换更大的房子、搬到更好的学区、或者从公寓升级到 house——对很多家庭来说，换房是迟早的事。但怎么操作差别很大：卖掉旧房拿钱买新房、保留旧房变投资房、还是用 Bridging Loan 先买后卖？
三条路径对你的现金流、税务和长期财富积累的影响完全不同。这篇帮你把每条路的利弊想清楚。
换房三条路：先卖后买、保留旧房出租、Bridging Loan。保留旧房最卡 serviceability——银行只算旧房 80% 租金，却算 100% 旧贷款还款。
- 适合谁读： 正在考虑换房升级的自住房业主
- 看完你会搞懂： 三种换房路径（卖旧买新 / 保留旧房转投资 / Bridging Loan）各自的优劣、CGT 影响、贷款考量
- 阅读时间： 约 9 分钟
- 前置阅读： 自住房转投资房（上）讲了 6 年规则和 CGT 的核心概念
三条路径一览
先看全貌，再逐个展开：
| 路径 A：卖旧买新 | 路径 B：保留旧房转投资 | 路径 C：Bridging Loan | |
|---|---|---|---|
| 核心思路 | 卖掉旧房 → 拿到钱 → 买新房 | 旧房出租 → 贷款买新房 | 先买新房 → 短期双贷 → 卖旧房 |
| 首付来源 | 旧房净值 | 需要额外储蓄或旧房加贷 | 旧房权益做抵押 |
| CGT | 旧房是 PPOR，通常完全免税 | 用 6 年规则可延迟；不用则按 s118-192 | 和 A 一样，旧房是 PPOR 免税 |
| 压力来源 | 时间缺口（卖完到买完之间） | 长期双贷现金流压力 | 短期双贷 + 旧房必须在期限内卖出 |
路径 A：卖旧买新——最简单但有时间缺口
怎么操作
- 把旧房挂牌卖出
- Settlement 拿到钱
- 用这笔钱做首付，买新房
优点
财务简单。 不用同时还两套贷款，不用担心 serviceability 够不够。旧房作为自住房卖出，通常完全免 CGT（主要居所豁免，main residence exemption）。
心里有底。 你已经知道旧房卖了多少钱，可以明确预算再去找新房。
缺点
时间缺口是最大的痛点。 卖掉旧房到买到新房、完成 settlement 之间，你可能需要：租临时住处（每周 $500-$800 的租金不是小数目）、搬两次家（一次搬出旧房，一次搬进新房）、把家具寄存在仓库（每月 $200-$400）。
市场风险。 如果你卖完之后房价涨了，同样的预算可能买不到同等水平的新房。在 2024-2025 年 Perth、Brisbane、Adelaide 房价年涨 10-17% 的市场里，三个月的延迟可能意味着几万块的差价。
适合谁
手头资金不多、不想承担双贷压力、或者对时间不敏感（比如可以暂住父母家）的人。
路径 B：保留旧房转投资——建立资产组合的机会
怎么操作
- 搬出旧房，挂出去出租
- 用旧房的权益（equity）+ 储蓄做首付，申请新的住房贷款买新房
- 旧房变成投资房，长期持有
优点
这是从"一套自住房"升级到"一套自住 + 一套投资"的关键一步。 很多成功的房产投资者都是从这条路开始的。
税务工具可用。 旧房变投资房后，贷款利息、council rates、保险、维修、折旧等都可以报税抵扣。如果是 negative gearing（租金收入不够覆盖持有成本），差额可以抵扣你的工资收入，减少当年税单。
6 年规则提供 CGT 缓冲。 根据 ATO 的 s118-145，你可以选择在出租期间继续把旧房视为主要居所，最长 6 年。如果在 6 年内卖出，仍然可以享受完全的 CGT 豁免。详细解释参考自住房转投资房（上）。
缺点
Serviceability 是最大的门槛。 银行在评估你的贷款能力时，只会把旧房 80% 的租金算作收入，但会把 100% 的旧贷款还款算作支出。加上 APRA 要求银行用实际利率 +3% 的缓冲利率来评估还款能力（2026 年现金利率 4.35%，评估利率就是 7.35%+），很多人会发现自己借不到足够的钱买新房。
现金流压力。 就算贷款批了，每月要还两笔贷款。如果旧房租金回报只有 3-4%（悉尼、墨尔本的常见水平），你每月可能需要倒贴 $500-$1,500 来养旧房。
Land Tax。 旧房不再是自住房后，就要纳入 Land Tax 计算。各州起征点不同（VIC 2026 年 $50,000 起，NSW $1,100,000 起），详见Land Tax 各州全对比。
适合谁
收入较高（家庭年收入 $200,000+）、旧房贷款余额不大、或者旧房在租金回报较高的区域（Gross Yield 5%+）的人。
路径 C：Bridging Loan——先买后卖
怎么操作
- 找到想买的新房
- 银行用你旧房的权益 + 新贷款，给你一笔 Bridging Loan
- 买下新房、搬进去
- 把旧房挂牌卖出
- 旧房卖掉后，偿还 Bridging Loan，剩余部分转为新房的正常贷款
优点
不用搬两次家。 先搬进新房再卖旧房，省去租临时住处和仓储的麻烦和费用。
旧房可以空置翻新后再卖。 没有租客住着，你可以花时间粉刷、修缮、甚至做小型 renovation 来提高卖价。空置的房子也比有租客的房子更容易展示（open home 不用协调租客时间）。
不用担心卖完买不到。 先锁定了新房，不用怕市场涨价。
缺点
利率较高。 2026 年 Bridging Loan 利率通常在 6% 以上，高于普通住房贷款。虽然利息可以 capitalize（不用月供，利息加到贷款本金上），但时间越长累积的利息越多。
时间压力。 大部分 Bridging Loan 期限是 6-12 个月。如果旧房在这段时间内没卖出去，你可能被迫降价卖出，或者面临银行催款。
旧房卖价的不确定性。 银行在批 Bridging Loan 时会对旧房做估价，但最终卖价可能低于估价。如果差距太大，你可能需要补差价或重新安排贷款。
双重利息成本。 持有两套房的期间，即使利息被资本化，你仍然在累积成本。假设旧房价值 $800,000，Bridging 部分 $500,000，利率 6.5%，一个月光利息就是 $2,708。6 个月下来就是 $16,250 的额外成本。
适合谁
旧房有较多权益（LVR 低于 60%）、有信心在 6 个月内卖出旧房、且不想承受搬两次家折腾的人。
税务对比：三条路径的 CGT 差异
| 场景 | CGT 影响 |
|---|---|
| 路径 A（卖旧买新） | 旧房是 PPOR，卖出时享受完全的主要居所 CGT 豁免，不交 CGT |
| 路径 B（保留旧房 + 用 6 年规则） | 出租后 6 年内卖出仍可完全免 CGT；超过 6 年则需按比例交 CGT |
| 路径 B（保留旧房 + 不用 6 年规则） | 出租当天的市场价成为新成本基础（s118-192），之后的增值按比例计税 |
| 路径 C（Bridging Loan 卖旧房） | 和路径 A 一样，旧房是 PPOR 免 CGT |
📢 CGT 改革已经是法律了（不是"可能"）： Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 已于 2026-06-25 通过联邦议会两院。2027-07-01 起，CGT 的 50% 折扣被废除，换成「CPI 指数化成本基础 + 30% 最低税率」。
注意机制——不是"折扣从 50% 降到某个更小的比例"，是换了一套算法：先把买入价按通胀指数化算出"真实资本利得"（扣掉通胀那部分），再把这个真实利得全额并入应税收入，且整笔的实际税负不得低于 30%。
对上面三条路径分别意味着什么：
- 路径 A / C（卖旧买新）：旧房是 PPOR，完全免 CGT，改革一点影响都没有
- 路径 B + 用 6 年规则、且 6 年内卖：仍然完全免 CGT（s118-145 的主要居所豁免是"免税"，跟"折扣"是两回事）——改革同样影响不到你
- 路径 B + 超过 6 年才卖：这里才被咬。超出部分要按比例计税，而 2027-07-01 之后累积的那段增值按新规算；之前累积的按旧规（50% 折扣）—— grandfather 是按时间分段的，不是"整套房子适用旧规"
所以真正的行动点是估值，不是恐慌： 如果你走路径 B 且可能持有超过 6 年，2027 年 6 月找持牌 valuer 出一份正式估价留档（约 $550-$990）。这个数字决定新旧规的分界线，事后补做 ATO 不一定认。
完整解读（含实算对比、新房可二选一的例外、Age Pension/JobSeeker 例外）：Negative Gearing 和 CGT 改革分析。
贷款策略对比
路径 A 和 C：重点关注新房的贷款
卖掉旧房后，你只有一笔贷款。重点考虑新房的 LVR（贷款与估值比率）：如果能控制在 80% 以下，不用交 LMI。详见站内 LMI 详解文章。
路径 B：两笔贷款的结构设计
保留旧房意味着两笔贷款并存。几个关键点：
旧房贷款转 interest-only。 投资房贷款的利息可以报税抵扣，所以很多投资者会把旧房贷款转成 interest-only（只还利息），把多余的钱用来还新房（自住房）的本金——因为自住房贷款利息不能抵税。
避免贷款污染。 如果你在旧房上有 redraw 过的钱或者混用了 offset 账户，可能需要拆分贷款来确保投资用途的部分能正常报税。这个话题在自住房转投资房（下）里有详细讨论。
Cross-collateralisation 的陷阱。 不建议把两套房绑在同一个银行做 cross-collateral（交叉抵押）。虽然这样可能更容易批贷，但以后卖其中一套时会很麻烦——银行会重新评估你剩余贷款的安全性，可能要求你补钱。
现金流模拟：一个真实数字案例
假设小王一家的情况：
- 旧房： 悉尼公寓，当前市值 $900,000，贷款余额 $350,000，周租 $650
- 新房： 悉尼 house，$1,500,000
- 家庭年收入： $250,000（税前）
路径 A：卖旧买新
- 卖旧房拿到约 $900,000 - $350,000 贷款 - $20,000 卖房费用 = $530,000 净值
- 买新房首付 $300,000（20% LVR），新贷款 $1,200,000
- 月供约 $7,350（P&I，利率 6.2%，30 年期）
- 剩余 $230,000 可以留作缓冲或投资
路径 B：保留旧房
- 旧房 equity 约 $550,000，银行可能让你提取 $200,000-$300,000 做新房首付。下面假设提取满 $300,000
- ⚠️ 提取 equity 就是加贷。 那 $300,000 不是天上掉下来的——它变成旧房贷款的一部分：旧房贷款 $350,000 + $300,000 = $650,000
- 新房贷款 $1,200,000 + 旧房贷款 $650,000 = 总贷款 $1,850,000
- 月供总计约 $10,708（新房 P&I $7,350 + 旧房 IO $3,358）
- 旧房月租 $2,817 − IO $3,358 − 持有成本 $800 = 每月净现金流 −$1,341
- 实际每月额外负担约 $8,691（新房月供 $7,350 + 旧房每月倒贴 $1,341）
- Serviceability 需要家庭收入在评估利率（~9%）下仍能覆盖 $1,850,000 的两笔贷款
⚠️ 别把「提取 equity 做首付」当成免费的钱。 这是这类升级方案里最常见的算错点：equity 提取会让旧房的贷款和利息同步变大，而租金不会跟着涨。上面这个例子里，正因为旧房贷款从 $350,000 涨到 $650,000，它才从"看起来能自己养活自己"变成每月倒贴 $1,341。
顺带对照一下这篇文章自己的标准： 这个旧房的 gross yield 是 $2,817 × 12 ÷ $900,000 = 3.76%——正好落在下面「怎么决定走哪条路」第 2 问说的“只有 3% 出头（悉尼很多公寓），每月倒贴太多，卖掉可能更合理”。按本文自己的判据，这个例子里的旧房该卖，不该留。
路径 C：Bridging Loan
- 银行按两套房合并估值发放贷款，Bridging 部分约 $500,000
- 过渡期（假设 4 个月）双重利息成本约 $10,800
- 旧房卖出后和路径 A 一样，只剩一笔贷款
怎么决定走哪条路
没有"最优解"——取决于你的具体情况。问自己这几个问题：
1. 你的 serviceability 够不够同时撑两套贷款？ 如果不够，路径 B 直接排除。找 mortgage broker 先做个预评估。
2. 旧房的租金回报好不好？ Gross Yield 5% 以上，保留转投资比较值得。如果只有 3% 出头（悉尼很多公寓），每月倒贴太多，卖掉可能更合理。
3. 你有没有其他投资房？ 如果旧房是你唯一"进入投资市场"的机会，保留它的战略价值更大。如果你已经有 2-3 套投资房，卖掉旧房腾出资金可能更灵活。
4. 当前市场条件怎么样？ 如果房价在涨（像 2024-2025 的 Perth、Brisbane），先买后卖（路径 C）可以锁定价格。如果房价平稳或下行（像 2026 初的悉尼、墨尔本），先卖后买（路径 A）压力更小。
5. 你能不能接受搬两次家？ 如果有孩子在上学、或者家里东西特别多，搬两次家的实际成本和精神负担不容小觑。
常见误区
“保留旧房一定比卖掉划算”——不一定。 很多人只看到"多了一套投资房"的好处，忽略了双贷压力、Land Tax、和万一利率继续涨的风险。2026 年 RBA 已连续加息到 4.35%（2、3、5 月三次 25bp，6 月维持不变），未来走向仍有不确定性。
“Bridging Loan 利率太高不划算”——要算总账。 如果 Bridging 期只有 3-4 个月，额外利息成本 $8,000-$12,000 可能比租临时住处 + 搬两次家 + 仓储费用加起来还便宜。
“先卖后买一定最安全”——也要看市场。 在快速上涨的市场里，卖完之后你可能发现买不起了。
行动清单
- 找 mortgage broker 做 serviceability 评估——确认你最多能借多少，三条路径哪些可行
- 让会计师算 CGT 影响——特别是路径 B，6 年规则 vs s118-192 的选择需要根据你的具体数字来判断
- 对旧房做市场估价——知道大概能卖多少、租多少，才能做现金流分析
- 考虑家庭因素——学区、通勤、孩子转学的时间点，这些往往比财务因素更能决定你走哪条路
⚠️ 免责声明
本文仅供一般性信息参考，不构成财务建议、税务建议或贷款建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 Australian Financial Services Licence（AFSL）、Australian Credit Licence（ACL）或 Tax Practitioners Board（TPB）注册。每个人的财务状况、税务情况和贷款能力不同，文中的数字和案例仅为说明用途。
换房涉及重大财务决策，建议你在行动前咨询：持牌 mortgage broker（贷款策略）、注册 tax agent（CGT 和税务影响）、以及 conveyancer 或 solicitor（合同和产权）。
主要数据来源
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/your-main-residence---home/treating-former-home-as-main-residence
- https://www.nab.com.au/personal/life-moments/home-property/buy-next-home/bridging-loans
- https://www.commbank.com.au/content/dam/commbank/personal/home-loans/fact-sheets/bridging-loan.pdf
- https://www.money.com.au/home-loans/bridging-loans
- https://www.apra.gov.au/news-and-publications/apra-announces-update-on-macroprudential-settings