例行检查频率各州不同：VIC 每 6 个月 1 次、NSW 每 12 个月最多 4 次、QLD 每 3 个月 1 次。三个州都要至少 7 天书面通知。
适合谁读： 自管投资房的房东，或者想了解物管到底在检查什么的业主。
看完你会搞懂： 各州对例行检查的频率和通知期限要求（VIC 每 6 个月 / NSW 每年最多 4 次 / QLD 每 3 个月）、每个房间具体查什么、怎么拍照存档、检查时哪些事不能做（比如翻租客抽屉）、以及怎么把检查结果变成后续行动。
阅读时间： 约 10 分钟。文末附可打印的逐房间清单。
你的投资房交给租客住了半年，到底有没有被好好对待？水管有没有漏？花园是不是已经变成了丛林？
这些问题，只靠租客主动汇报是不够的——很多问题租客自己也不一定注意到（比如浴室硅胶发霉、排水沟堵塞）。Routine Inspection（例行检查） 就是法律赋予你的工具：定期进屋看一看，确认房子没有被损坏、没有安全隐患、也没有需要你花钱维修的地方。
但检查不是"突击查房"。你必须按规矩来——提前通知、控制频率、尊重租客隐私。做错了，不但会引发投诉，还可能被 Tribunal 处罚。
这篇文章把规则、流程和实操清单一次讲清楚。
什么是 Routine Inspection？
Routine Inspection 是房东或物管（Property Manager）对出租房进行的定期检查，目的是：
- 确认房屋状况 — 有没有新增的损坏、磨损或安全隐患
- 发现维修需求 — 水龙头漏水、墙壁裂缝、排气扇不转等等，早发现早处理
- 检查合规项目 — 烟雾报警器是否工作、泳池围栏是否完好
- 对照 Condition Report — 和入住时的状况报告做比较，为将来 Bond Claim 留证据
Routine Inspection 不是：
- 不是检查租客有没有打扫卫生（轻微凌乱不是违约）
- 不是找理由赶走租客
- 不是没有预约就上门
和 Condition Report 的关系： 入住时做的 Condition Report 是基准线，每次 Routine Inspection 是中间检查点，退租时的 Outgoing Report 是最终对比。三者串起来，才是完整的房屋状况链条。如果你还不熟悉 Condition Report，建议先看 Bond Claim 全流程。
各州法律要求：频率和通知期限
三个主要州的规则差异不小，做错了可能被投诉甚至罚款。
| 项目 | VIC | NSW | QLD |
|---|---|---|---|
| 最大检查频率 | 每 6 个月 1 次（Residential Tenancies Act 1997 s86） | 每 12 个月内最多 4 次（Residential Tenancies Act 2010 s55） | 每 3 个月 1 次（RTRA Act 2008） |
| 书面通知期限 | 至少 7 天（routine inspection 专用，Consumer Affairs Victoria） | 至少 7 天 | 至少 7 天，使用 Entry Notice（Form 9）（RTA QLD） |
| 首次检查时间 | 入住满 3 个月后 | 无特别限制 | 入住后即可（给足通知） |
| 检查时间段 | 8am–6pm，非公共假日 | 8am–6pm（周一至周六），非公共假日 | 8am–6pm，非公共假日 |
| 租客是否可以在场 | 可以，租客有权在场 | 可以 | 可以 |
| 法规依据 | Residential Tenancies Act 1997 | Residential Tenancies Act 2010 | Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 |
几个关键细节
VIC 的"7 天"vs"24 小时"： VIC 对不同类型的进入有不同的通知期限。Routine inspection 是 7 天，但如果是维修、履行租约义务等其他原因进入，最低通知期限是 24 小时。不要混淆——例行检查必须给 7 天。
NSW 的"4 次"怎么算： 是按 12 个月滚动计算，不是按日历年。如果你 3 月做了第一次，下次最早也要等 3 个月左右才合理（虽然法律只说"4 次/年"，没规定间隔，但太密集会被视为骚扰）。
QLD 的 Form 9： QLD 是唯一要求使用政府指定表格（Entry Notice Form 9）的州。不用这个表格发通知，法律上等于没通知。表格可以在 RTA 官网下载（RTA QLD）。
所有州的共同规则：
- 必须是书面通知（短信、邮件都可以，但要有记录）
- 必须写明日期、时间和目的
- 租客不在家，你依然可以进入（只要通知合规）
- 但租客有权要求改时间（合理范围内）
逐房间检查清单
以下是每次 Routine Inspection 应该检查的具体项目。建议打印出来带着走，每项打勾并拍照。
厨房 Kitchen
| 检查项目 | 看什么 | 常见问题 |
|---|---|---|
| 水槽和水龙头 | 漏水、排水速度、密封胶状况 | 龙头滴水、下水管渗漏 |
| 台面 Benchtop | 划痕、烧痕、裂缝 | 热锅直接放导致的烧痕 |
| 橱柜 | 门铰链是否正常、柜内有无霉点 | 水管柜下方漏水长霉 |
| 烤箱/灶台 | 是否能正常工作、清洁程度 | 油渍堆积（适度油渍是正常使用） |
| 抽油烟机 Rangehood | 是否能正常运转、滤网状况 | 滤网油堵 |
| 洗碗机（如有） | 运转和排水是否正常 | 门封条老化 |
卫生间 Bathroom
| 检查项目 | 看什么 | 常见问题 |
|---|---|---|
| 硅胶密封 Silicone Seals | 浴缸/淋浴房周围的密封是否完好 | 硅胶发黑发霉、脱落 |
| 排气扇 Exhaust Fan | 是否正常工作 | 不转或噪音大 |
| 水龙头和花洒 | 漏水、水压 | 花洒钙化堵塞 |
| 马桶 | 是否漏水、冲水是否正常 | 底部密封圈漏水 |
| 瓷砖和填缝 Grout | 有无裂缝、发霉 | 填缝发黑 |
| 霉菌 Mould | 天花板、墙角、窗框 | 通风不足导致霉菌滋生 |
霉菌提示： 如果每次检查都发现同一位置长霉，问题可能不是租客不通风，而是排气扇功率不够或者有渗水。这种情况属于房东的维修责任。
客厅 / 起居室 Living Areas
| 检查项目 | 看什么 |
|---|---|
| 墙壁 | 钉孔、污渍、裂缝、涂鸦 |
| 地板（地毯/木地板/瓷砖） | 污渍、划痕、翘起、磨损 |
| 门窗 | 开关是否顺畅、锁是否正常、纱窗有无破损 |
| 百叶窗/窗帘 Blinds | 是否能正常升降、有无损坏 |
| 天花板 | 水渍（可能楼上漏水）、裂缝 |
| 电源插座和开关 | 是否正常工作、有无烧焦痕迹 |
卧室 Bedrooms
| 检查项目 | 看什么 |
|---|---|
| 衣柜 Wardrobe | 门/滑轨是否正常（只看门和外部，不打开私人抽屉） |
| 地毯 | 污渍、磨损 |
| 墙壁 | 同客厅 |
| 窗户和纱窗 | 同客厅 |
洗衣房 Laundry
| 检查项目 | 看什么 |
|---|---|
| 水龙头 | 漏水，特别是洗衣机进水管连接处 |
| 洗衣机连接 | 进水管和排水管是否牢固、有无渗漏 |
| 烘干机排风口 Dryer Vent | 是否通畅、有无棉絮堆积（火灾隐患） |
| 水槽 Trough | 排水和密封 |
室外 Exterior
| 检查项目 | 看什么 |
|---|---|
| 排水沟 Gutters | 是否有落叶堵塞（秋天尤其注意） |
| 围栏 Fences | 是否完好、有无倾斜或破损 |
| 花园/草坪 | 是否有基本维护（租约里写了由租客维护的话） |
| 车道 Driveway | 裂缝、油渍 |
| 晾衣架 Clothesline | 是否能正常使用 |
| 外墙和屋顶（目视） | 有无明显的裂缝、瓷砖脱落、漏水痕迹 |
安全合规项目 Safety Compliance
这部分不是"可查可不查"——有些是法定义务，不合规出了事你要承担责任。
| 项目 | 要求 | 备注 |
|---|---|---|
| 烟雾报警器 Smoke Alarm | 必须安装且正常工作 | QLD 最严格：必须光电式（photoelectric）、互联（interconnected）、安装在每个卧室+走廊+每层（Fire and Emergency Services Act 1990 QLD）。NSW 要求至少每层一个，光电式。VIC 要求至少每层一个。 |
| 电气安全开关 Safety Switch / RCD | QLD 强制要求所有电路装 RCD（2025 年起新租约须在签约 3 个月内合规） | NSW、VIC 暂无强制要求但强烈建议 |
| 泳池围栏 Pool Fence | 如有泳池，围栏必须符合当前标准 | 各州均有强制规定，不合规可被高额罚款 |
| 燃气设备 Gas Appliances | 检查是否有异味、火焰颜色是否正常（蓝色） | VIC 要求燃气加热器每两年由持牌人员检查一次 |
烟雾报警器是检查重点中的重点。 每次 Routine Inspection 都应该测试烟雾报警器（按住测试按钮直到响）。如果报警器超过 10 年（制造日期印在背面），必须更换。这不是可选的——如果发生火灾、报警器不工作、你又没有维护记录，后果非常严重。
检查时不能做的事
Routine Inspection 是有边界的，以下行为可能违法或导致投诉：
1. 不能翻看租客的私人物品
不能打开租客的个人抽屉、衣柜内部、药柜。你检查的是房屋设施，不是租客的生活。衣柜只需要看门和滑轨是否正常，不需要打开。
2. 拍照要注意隐私
你可以拍房屋状况的照片（墙壁、地板、设备），但不要拍到租客的私人物品特写（比如药物、信件、照片）。如果房间里有租客的物品，拍整体远景即可。
特别注意： 在 SA（南澳），拍摄租客个人物品需要提前 7 天通知并获得书面同意。虽然 VIC/NSW/QLD 没有这么严格的规定，但作为最佳实践，拍照时尽量避开个人物品。
3. 不能带未经授权的人
只有你本人（房东）、你的 Property Manager，或者经过通知的维修人员可以进入。不能带着朋友、家人或者其他房东来"参观"。
4. 不能逗留超过合理时间
进去看完就走，正常检查 20–40 分钟足够。不要在客厅坐下来和租客聊一个小时——这不是社交访问。
5. 不能在未通知的时间进入
即使租客说"随时来都行"，为了保护自己，每次都要发书面通知并保留记录。口头同意在 Tribunal 上很难举证。
怎么记录和拍照
检查不记录，等于白查。你的记录要能在 Tribunal 上站得住脚。
拍照原则
- 每个房间拍 4+ 张：四面墙各一张，加上地板和天花板
- 发现问题拍特写：裂缝、霉菌、漏水痕迹，要拍清楚
- 用和 Condition Report 相同的角度：方便前后对比
- 确保照片有时间戳：手机 EXIF 数据自动记录，不用额外加水印
- 光线要充足：暗角照片看不清细节
记录格式
建议用电子表格或者专门的检查 App（比如 Inspection Manager 或 PropertyMe 的内置检查功能——详见 澳洲房东工具箱）。
每条记录应包含：
- 位置（哪个房间、具体哪个设备）
- 状况（Good / Fair / Poor / Needs Repair）
- 对比 Condition Report（和入住时相比是否有变化）
- 是否需要后续行动（维修、发 Breach Notice、仅观察）
- 照片编号
检查后的报告
检查完成后，建议在 7 天内 给租客发一份简要的检查摘要，包括：
- 房屋总体状况良好的确认
- 发现的任何问题及后续安排
- 如果有需要租客配合的事项（比如花园除草）
这样做的好处是：(1) 租客知道你在乎房子，会更注意维护；(2) 你有书面记录证明你发现了问题并采取了行动。
检查发现问题后怎么跟进
维修类问题
发现水龙头漏水、门把手松动、排气扇不转等维修需求：
- 紧急维修（漏水、燃气泄漏、电气故障）：立即安排持牌人员处理
- 非紧急维修：记录下来，14 天内安排（各州对非紧急维修的响应时间有规定）
- 维修费用是你作为房东的责任，不能从 Bond 里扣（除非是租客人为造成的损坏）
租客导致的损坏
如果发现超出 Fair Wear and Tear（正常磨损）的损坏：
- 拍照记录
- 书面通知租客，说明问题
- 如果租客不配合修复，可以发 Breach Notice
- Breach Notice 的详细流程可以参考 VCAT/NCAT/QCAT 驱赶实战
什么是 Fair Wear and Tear？ 墙壁因为挂画留下的小钉孔、地毯自然磨损、水龙头因为使用年限老化——这些都是正常磨损，不能找租客要钱。但墙上的大洞、地毯上的烟头烧痕、水龙头被暴力拧坏——这些是损坏。详细判断标准见 Bond Claim 全流程。
安全合规问题
烟雾报警器不工作、安全开关失灵、泳池围栏损坏——这些必须立即处理，没有"下次再说"的余地。
自管 vs 物管：检查方式的区别
| 方面 | 自管房东 | 物管 Property Manager |
|---|---|---|
| 频率 | 容易偏少（忙起来就忘了） | 通常按最大允许频率执行 |
| 专业度 | 可能遗漏结构性问题 | 有标准清单和经验 |
| 记录 | 自己整理照片和笔记 | 用专业软件出检查报告 |
| 租客关系 | 直接面对面，可能比较尴尬 | 第三方缓冲，更客观 |
| 跟进维修 | 自己找人、自己跟进 | 有供应商网络，响应快 |
| 费用 | 省了物管费 | 检查通常包含在管理费里（一般月租金的 5–8%） |
建议： 如果你只有 1–2 套投资房，自管完全可行，但你必须把检查日期写进日历、用标准清单、每次都拍照记录。如果你管理 3 套以上、或者房子在外州，建议用物管——省下来的时间和避免的风险远超管理费。
更多关于自管 vs 物管的对比，可以参考我们的 房东工具箱。
华人房东的实操建议
关于隐私和文化期望
很多华人租客（特别是留学生和新移民）对"房东来检查"这件事比较敏感——在中国大陆，房东进屋检查并不普遍，有些租客会觉得被冒犯或不被信任。
怎么处理：
- 在签约时就说清楚：Routine Inspection 是澳洲法律规定的，不是针对你个人
- 发通知时用中英双语，语气友好：“这是常规检查，主要看房子有没有需要维修的地方，不是检查你的卫生”
- 如果租客紧张，可以邀请他们在场，让他们看到你检查的是设备和结构，不是他们的生活
中文通知模板参考
亲爱的租客，
根据 [州名] Residential Tenancies Act，我们将于 [日期] [时间] 进行例行房屋检查（Routine Inspection）。检查大约需要 20–30 分钟，主要查看房屋设施状况和安全设备。
您可以选择在场或不在场。如果该时间不方便，请在 [日期] 前联系我协商其他时间。
谢谢， [你的名字]
注意： 即使你用中文沟通，法律要求的正式通知（特别是 QLD 的 Form 9）必须是英文版的官方表格。中文通知只是额外的、友好的沟通，不能替代法定通知。
管理合租房的检查
如果你的投资房是 Share House，检查时注意：
- 公共区域（厨房、客厅、卫生间）仔细查，这些磨损最快
- 每个房间都要进，但要分别通知每个租客
- 合租房的清洁问题最容易引发纠纷，检查时记录清洁状况可以帮你在后续的 Bond Claim 中有据可依
可打印检查清单（Quick Reference）
以下清单可以打印出来，每次检查时逐项打勾：
[ ] 厨房
- 水槽/水龙头 — 漏水？排水？
- 台面 — 划痕？烧痕？
- 橱柜 — 门铰链？柜内漏水？
- 烤箱/灶台 — 能用？清洁？
- 抽油烟机 — 转不转？滤网？
- 洗碗机 — 运转？排水？
[ ] 卫生间
- 硅胶密封 — 完好？发霉？
- 排气扇 — 正常工作？
- 水龙头/花洒 — 漏水？水压？
- 马桶 — 漏水？冲水正常？
- 瓷砖/填缝 — 裂缝？发霉？
- 天花板/墙角 — 霉菌？
[ ] 客厅 / 餐厅
- 墙壁 — 钉孔？污渍？裂缝？
- 地板 — 划痕？污渍？翘起？
- 门窗 — 开关顺畅？锁正常？纱窗？
- 百叶窗/窗帘 — 能升降？损坏？
- 天花板 — 水渍？裂缝？
- 插座/开关 — 正常工作？
[ ] 卧室（每间）
- 衣柜门/滑轨 — 正常？
- 地毯 — 污渍？磨损？
- 墙壁 — 同上
- 窗户/纱窗 — 同上
[ ] 洗衣房
- 水龙头 — 漏水？
- 洗衣机连接 — 进水管/排水管？
- 烘干机排风口 — 通畅？棉絮堆积？
- 水槽 — 排水？密封？
[ ] 室外
- 排水沟 — 堵塞？
- 围栏 — 完好？
- 花园/草坪 — 基本维护？
- 车道 — 裂缝？
- 晾衣架 — 能用？
[ ] 安全合规（每次必查）
- 烟雾报警器 — 按测试键响了吗？超过 10 年要换？
- 安全开关 RCD — 按测试按钮跳闸？
- 泳池围栏（如有） — 完好？门自动关闭？
- 燃气设备 — 有异味？火焰颜色？
常见问题
Q：租客不让我进怎么办？
如果你已经按规定发了书面通知，租客没有权利拒绝你进入。但实际操作中，强行进入只会恶化关系。建议先沟通，问对方什么时间方便，重新安排。如果租客持续拒绝合理的检查，你可以向 Tribunal 申请命令。
Q：检查时发现租客养了未经允许的宠物怎么办？
VIC 自 2020 年起，房东不能无理拒绝租客养宠物（Residential Tenancies Act 1997 s71A）。NSW 和 QLD 仍需租约允许。发现未经授权的宠物后，先看租约条款，然后书面通知租客处理。
Q：租客要求改时间，我必须同意吗？
如果租客提出的替代时间合理（在法定时间段内、不会拖延太久），通常应该配合。但如果租客反复拖延、始终不同意任何时间，你可以按原通知时间进入（前提是通知合规），或者申请 Tribunal 介入。
Q：检查发现房子里住了通知里没有的人怎么办？
先看租约——如果租约明确列出了允许居住的人数/姓名，未经批准的额外住客可能构成违约。但注意，短期访客（朋友住几天）不算违约。如果确实是未经批准的长期住客，发书面通知要求租客解释或纠正。
检查频率建议时间表
| 时间节点 | 行动 |
|---|---|
| 入住时 | 做详细的 Ingoing Condition Report（含照片和视频） |
| 入住后 3 个月（VIC 首次） / 入住后合理时间（NSW/QLD） | 第一次 Routine Inspection |
| 此后每 3 个月（QLD）/ 每 6 个月（VIC）/ 每 3 个月（NSW，年度上限 4 次） | 后续 Routine Inspection |
| 租客通知退租后 | 安排 Pre-exit Inspection（有些州允许） |
| 退租当天 | 做 Outgoing Condition Report |
Pro Tip： 把检查日期写进 Google Calendar 或者物管软件，设置提前 2 周的提醒——留够时间发通知。
小结：你的下一步
- 下载或打印本文的检查清单，下次检查时带上
- 查看你所在州的通知期限，确保每次都合规发通知
- 建立照片存档系统——按"地址 → 日期 → 房间"分文件夹，每次检查存一组
- 每次检查后 7 天内给租客发摘要，有问题的安排维修，没问题的也告诉他们
- 烟雾报警器每次必测，这是底线
管好一套投资房，不只是收租——定期检查、及时维修、保持沟通，才能让你的房产保值、租客稳定、保险有效（很多 房东保险 条款要求你"合理维护"房屋，不检查就等于没维护）。
主要数据来源
- https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/rental-providers-inspecting-or-entering-a-property/when-a-rental-provider-can-enter-a-property
- https://www5.austlii.edu.au/au/legis/vic/consol_act/rta1997207/s86.html
- https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/rules/minimum-notice-periods-for-access-to-rental-property
- https://classic.austlii.edu.au/au/legis/nsw/consol_act/rta2010207/s55.html
- https://www.rta.qld.gov.au/during-a-tenancy/living-in-the-property/routine-inspections
- https://www.rta.qld.gov.au/forms-resources/forms/forms-for-general-tenancies/entry-notice-form-9
- https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/rules/smoke-alarms-a-rental-property
- https://tenantsvic.org.au/advice/during-your-tenancy/privacy/
- https://www.tenants.org.au/factsheet-08-access-and-privacy
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