QLD 冷静期 5 个工作日，2025 年 8 月起卖家必须给 Form 2 披露声明。首置优惠全澳最慷慨：新房无价格上限免税、二手 $700K 以下免税。
适合谁读： 准备在 Brisbane、Gold Coast 或昆州其他地区买房的华人，不论首次置业还是投资。
看完你会搞懂： QLD 买房从 pre-approval 到 settlement 的完整流程、2025 年 8 月生效的 Property Law Act 2023 新规（卖家必须提供 Form 2 披露声明）、REIQ 标准合同怎么看、5 个工作日冷静期规则、Transfer Duty 税率表和首置减免、$30,000 FHOG 补贴、Body Corporate 尽职调查、以及华人买家关注的热门区域。
核心结论： QLD 是全澳首次置业者最友好的州之一——$30,000 FHOG（新房）加上 $700K 以下免 Transfer Duty，首置买家最多可省超过 $5 万。2025 年 8 月起卖家必须提供 Form 2 披露声明，买家的信息权大幅增强。投资者需要注意 QLD Land Tax 起征点个人 $60 万、信托 $35 万。
阅读时间： 约 18 分钟。
Brisbane 这几年成了全澳房产市场最热的城市之一——2032 年奥运会的确定让整个东南昆士兰的基建和房价预期都在加速。我身边越来越多的华人朋友开始从 Melbourne 和 Sydney 跨州看 Brisbane 和 Gold Coast 的房子，问得最多的一句话就是：“QLD 买房流程跟 VIC/NSW 有什么不一样？”
答案是：不一样的地方还不少。QLD 没有 VIC 的 Section 32，但 2025 年 8 月起引入了自己的卖家披露制度（Form 2）；QLD 的冷静期是 5 个工作日（比 VIC 的 3 天长）；QLD 的首次置业优惠在全澳几乎最慷慨。
这篇文章是专门写给 QLD 买家的完整流程指南。如果你想先了解全澳通用的买房框架，推荐先读 澳洲买房流程全攻略；这篇会聚焦 QLD 的特殊规则。
QLD 买房时间线概览
在 QLD，从开始看房到拿到钥匙，典型时间线大约是 2-4 个月：
| 阶段 | 时间 | 关键动作 |
|---|---|---|
| 准备期 | 第 1-2 周 | 贷款 pre-approval、找 Solicitor/Conveyancer |
| 看房期 | 第 2-6 周 | 看房、做 due diligence、研究区域 |
| 出价/签约 | 第 4-8 周 | 提交 offer、签 REIQ 合同 |
| 冷静期 | 签约后 5 个工作日 | 可以退出（0.25% 违约金） |
| 贷款审批 + B&P | 签约后 2-4 周 | 正式申请贷款、Building & Pest Inspection |
| Settlement | 签约后 30 天起 | 通常 30 天，也可 14-60 天 |
QLD 的 settlement 比 VIC 更短——最常见的是 30 天，而 VIC 和 NSW 通常是 42-60 天。这意味着从签约到拿钥匙的周期更紧凑，贷款审批的时间压力也更大。
下面一步步展开。
Step 1：拿到贷款预批（Pre-approval）
不管你是在 Brisbane 买第一套自住房，还是从 Melbourne/Sydney 跨州买投资房，第一步都是拿 pre-approval。
Pre-approval 的作用：
- 银行初步审核你的收入、信用记录和负债，给你一个可以借到的最高额度
- 通常有效期 3-6 个月
- 让你在出 offer 前知道自己的预算天花板
跨州买家注意： 如果你人在 Melbourne 或 Sydney、想在 Brisbane 买投资房，大部分银行和 Broker 都可以远程办理。但你要确认：
- 银行对你目标区域的估价是否会低于市场价（一些新开发区可能被银行"保守估价"）
- 你是否需要去现场看房，还是请 Buyer’s Agent 代看
Step 2：找房子
常用平台
- Domain.com.au 和 realestate.com.au：两大房产搜索平台，设定 alert 跟踪目标区域的新上市房源
- 各中介官网：Brisbane 华人较集中的区域（如 Sunnybank、Eight Mile Plains）有不少华人中介
- Buyer’s Agent：如果你是跨州买家或不熟悉 QLD 市场，Buyer’s Agent 可以帮你筛选房源、谈判价格、安排验房
QLD 华人热门区域
对于华人买家，以下区域关注度较高：
| 区域 | 特点 | 适合 |
|---|---|---|
| Sunnybank / Sunnybank Hills | 华人社区最成熟、中餐和亚洲超市密集 | 自住首选 |
| Eight Mile Plains / Runcorn | 靠近 Sunnybank、性价比更高 | 家庭自住、投资 |
| Robertson / Upper Mount Gravatt | 靠近 Griffith University、Garden City 购物中心 | 学区需求 |
| Toowong / St Lucia | 靠近 UQ（昆士兰大学）、Inner West | 学生市场、投资 |
| Chermside / Aspley | North Side、靠近 Westfield Chermside | 家庭自住 |
| Gold Coast（Southport / Robina） | 旅游城市、生活方式好 | 自住 + 短租投资 |
| Sunshine Coast（Maroochydore） | 近年增长最快的区域之一 | 长期增值 |
🏫 如果买房目标里有"孩子上学"： 先确认目标公校有没有 Enrolment Management Plan（EMP，限招），再决定要不要为学区付溢价。EMP 学校基本只收 catchment 内的学生，没 EMP 的住区外也能申请——差别直接决定这笔溢价值不值。怎么查 catchment 和 EMP 见 QLD 公校学区页，溢价怎么算账见 学区房值不值？。
提示： QLD 的公寓市场和 House 市场差异非常大。Brisbane 内城公寓（如 CBD、South Brisbane、Fortitude Valley）曾经严重供过于求，虽然近年有改善，但银行对某些区域的公寓估价仍然保守。如果买公寓投资，一定要查 Body Corporate 费用和 sinking fund 状况。
Step 3：尽职调查（Due Diligence）
2025 年 8 月新规：卖家必须提供 Form 2 披露声明
这是 QLD 买房最大的变化。 2023 年通过的 Property Law Act 2023 (QLD) 于 2025 年 8 月 1 日正式生效，引入了全新的卖家披露制度（Property Law Act 2023 (QLD), Part 6）。
核心变化： 在买家签合同之前，卖家必须向买家提供：
- Form 2（Seller Disclosure Statement）——卖家填写的书面披露声明，涵盖物业的关键信息
- Prescribed Certificates（规定证书）——包括产权搜索（title search）、规划证书、Body Corporate 搜索结果（如适用）等
Form 2 里面有什么？
| 披露内容 | 为什么重要 |
|---|---|
| 产权信息 | 确认卖家是合法产权人，有没有抵押或限制（caveat、easement） |
| 土地描述和面积 | 确认土地边界和面积是否与你看到的一致 |
| 规划和 zoning | 了解土地用途分区和开发限制 |
| 建筑和环境问题 | 是否有石棉（asbestos）、污染、洪泛区、山体滑坡风险 |
| 基础设施和道路 | 是否有计划中的道路扩建或基建工程影响物业 |
| 争议和通知 | 是否有邻里纠纷、政府通知或法律诉讼 |
| Body Corporate 信息 | 如果是公寓/Townhouse，物业管理的关键信息 |
如果卖家没有提供 Form 2 或信息不准确怎么办？
根据 Property Law Act 2023，买家可以在 settlement 之前的任何时间终止合同，如果：
- 卖家完全没有提供 Form 2
- 披露信息不完整、不准确或缺少规定的附件
这给了买家很强的保护。但要注意：Form 2 不能替代你自己的 due diligence。卖家只需要披露"已知"的信息，不是要对物业做全面调查。
其他 Due Diligence
除了审查 Form 2，你还应该做：
- Building & Pest Inspection：QLD 白蚁问题比 VIC 和 NSW 更严重（热带/亚热带气候）。费用大约 $400-$700。详细解读参考 Building & Pest Inspection 报告怎么读
- Title Search：确认产权信息，通常 Solicitor/Conveyancer 会帮你做
- Flood Check：Brisbane 有过多次严重洪灾（2011 年、2022 年），一定要查 Brisbane City Council 的 FloodWise Property Report。Gold Coast 和 Sunshine Coast 部分区域也有洪泛风险
- Body Corporate Search：如果买公寓或 Townhouse，这项至关重要（下面专门讲）
- Council Rates 和 Land Tax 预估：了解持有成本
Step 4：签合同——REIQ 标准合同
QLD 绝大多数住宅交易使用 REIQ（Real Estate Institute of Queensland）标准合同。2025 年 8 月 1 日起，REIQ 发布了全新的第一版合同，配合 Property Law Act 2023 的卖家披露新规（REIQ/QLS 联合发布）。
REIQ 合同的结构
REIQ 合同分两部分：
- Reference Schedule（交易详情表）：你和卖家的具体交易信息——价格、settlement 日期、定金金额、特别条件
- Standard Terms（标准条款）：法律上的"游戏规则"
常见的合同条件（Conditions）
在 QLD，大多数私人销售（Private Sale）的合同会包含以下条件：
| 条件 | 说明 |
|---|---|
| Finance clause | 给你 14-21 天获得贷款正式批准。如果贷款没批，可以终止合同、拿回定金 |
| Building & Pest clause | 给你 7-14 天做验房。如果检查发现重大问题，可以终止合同或重新谈价 |
| Pool safety clause | 如果物业有游泳池，需要有效的 Pool Safety Certificate |
| Smoke alarm compliance | 卖家必须确保烟雾报警器符合昆州最新标准 |
定金
QLD 的定金通常是购买价格的 5-10%。定金在签约时支付（或在约定的时间内支付），存放在中介或律师的 trust account 中。
与 VIC 的区别： VIC 拍卖通常要求 10% 定金当天支付。QLD 的 Private Sale 定金比例更灵活，可以跟卖家协商。
Step 5：冷静期（Cooling-off Period）
QLD 的冷静期规则在全澳是比较"买家友好"的。
基本规则
- 时长：5 个工作日（business days，不算周末和公共假期）
- 起算点： 从买家收到双方签字的合同副本之日开始计算
- 退出方式： 在第 5 个工作日下午 5 点之前，向卖家或其中介发出书面通知
- 违约金：0.25% 的购买价格（卖家有权从定金中扣留这笔钱，剩余定金 14 天内退还）
举例： 你以 $800,000 买了一套 Brisbane 的 house，签约后第 3 天决定不买了。违约金 = $800,000 x 0.25% = $2,000。相比之下，VIC 的冷静期违约金是 0.2% 或 $100 取较高者。
可以放弃冷静期吗？
可以。如果你的律师（solicitor）出具一份 Section 13 certificate，声明已经向你解释了放弃冷静期的法律后果，你就可以放弃冷静期。
放弃冷静期通常发生在：
- 你想让 offer 更有竞争力（卖家更愿意接受没有冷静期的 offer）
- 你已经做完了所有 due diligence，确信这套房子没问题
什么时候没有冷静期？
以下情况不适用冷静期：
- 拍卖当天成交的房产
- 拍卖后 2 个工作日内签约的房产
- 买方是公司或注册中介
拍卖没有冷静期，意味着落锤即成交。详细的拍卖策略参考 澳洲拍卖实战指南。
Step 6：贷款正式审批
签合同后，你需要尽快向银行提交正式的贷款申请。
关键时间节点
- Finance clause 期限： 通常 14-21 天。QLD 的 settlement 期限相对较短（常见 30 天），所以 finance clause 的时间也要算好——一旦到期没拿到批文，你需要跟卖家协商延期，否则可能丢掉定金
- 银行估价（Valuation）： 银行会对房产进行估价。如果估价低于成交价，银行只按估价金额放贷，你需要自己补差价
- Unconditional approval： 银行完成审核后出具正式批文，这时候合同变成 unconditional（无条件）
跨州投资者注意： 如果你人在 VIC 或 NSW 买 QLD 的房子，银行可能会需要更长时间安排估价（特别是 regional QLD），提前跟 Broker 沟通时间安排。
Step 7：Settlement（交割）
Settlement 期限
QLD 最常见的 settlement 期限是 30 天，比 VIC 的 60 天短不少。也可以协商 14 天、45 天或 60 天，取决于双方的需求。
如果你需要等现有住房出售后才能买新房，可以跟卖家谈更长的 settlement 期限，或者在合同中加 subject to sale 条件。
电子交割（PEXA）
QLD 从 2019 年起在大多数交易中使用 PEXA（Property Exchange Australia） 电子交割系统。流程和 VIC 类似：
- 你的 Solicitor/Conveyancer 和卖家的律师各自登录 PEXA
- 核对文件、确认金额
- Settlement 当天，PEXA 自动完成资金划转、产权过户
- 通常几分钟内完成
Settlement 当天你的 Solicitor 会通知你一切完成，然后中介安排交钥匙。
Settlement 当天的费用清算
Settlement 时，律师会做一个 settlement adjustment（费用调整），按比例分摊：
- Council rates：按天计算，settlement 后的部分由你支付
- Water rates
- Body Corporate levies（如果是公寓/Townhouse）
- 租金（如果买的是有租客的投资房，settlement 后的租金归你）
QLD Transfer Duty（印花税）详解
QLD 的印花税叫 Transfer Duty，由 Queensland Revenue Office（QRO）征收。
一般税率表（General Rates，2025-26 适用）
以下是非自住（投资房或非首置自住）适用的一般税率（QRO）：
| Dutiable Value（应税价值） | Duty（印花税） |
|---|---|
| $0 - $5,000 | 免税（Nil） |
| $5,001 - $75,000 | 超出 $5,000 部分的 $1.50 / $100 |
| $75,001 - $540,000 | $1,050 + 超出 $75,000 部分的 $3.50 / $100 |
| $540,001 - $1,000,000 | $17,325 + 超出 $540,000 部分的 $4.50 / $100 |
| 超过 $1,000,000 | $38,025 + 超出 $1,000,000 部分的 $5.75 / $100 |
Home Concession Rate（自住优惠税率）
如果你买的是自住房（打算在 1 年内入住），可以享受 Home Concession Rate——前 $350,000 的部分按更低的 $1.00 / $100 计税，而不是一般税率的 $1.50 / $100（最多省 $7,175）。这项优惠不限首置，所有自住买家都可以用。
⚠️ 2026-08-01 起的重要变化（2026-06-23 州预算）： Home Concession 及首置类 concession 的资格将限定为澳洲公民、PR 和特定外国退休签证持有人（Revenue (Cost of Living Relief Locked-in Law) and Other Legislation Amendment Bill 2026）。临时签证（485/482/500 等）持有人从 2026 年 8 月 1 日起买自住房不再享受优惠税率，按一般税率计税（外籍买家还要再加 AFAD，见下文）。8-1 前后签合同差别很大，处在边界上的读者行动前先查 QRO 官网或咨询 conveyancer：https://qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/concessions/homes/home-concession/
举例对比
以一套 $750,000 的房子为例：
| 身份 | Transfer Duty |
|---|---|
| 投资者（一般税率） | $17,325 + ($750,000 - $540,000) x $4.50/$100 = $26,775 |
| 自住买家（Home Concession） | $19,600（前 $350K 按 $1.00/$100 的优惠税率，其余按一般税率） |
| 首置自住（≤$700K） | $0（First Home Concession，全免） |
这个差距非常大——同样的房子，首置自住买家可以省下近 $2.7 万。
首次置业 Transfer Duty 减免
QLD 对首次置业者的 Transfer Duty 优惠分两种情况（QRO，2024 年 6 月 9 日起适用）：
First Home Concession（既有住宅）：
- 房价 ≤ $700,000：全免 Transfer Duty（减免额上限 $17,350，恰好等于 $700K 房子按 home concession 算出的 duty，所以正好归零）
- 房价 $700,001 - $800,000：部分减免——注意是每 $10,000 一档的阶梯、不是连续按比例：$710K-$720K 档减 $15,615，之后每档少 $1,735，到 $800,000 归零（QRO 减免额表）
- 房价 > $800,000：无减免
First Home（New Home）Concession（新建住宅）——2025 年 5 月 1 日起：
- 不限房价，只要是符合条件的全新住宅，Transfer Duty 全免
- 这是 QLD 2025 年的重大新政，意味着首置者买新房无论房价多少都不用交 Transfer Duty
First Home Vacant Land Concession（空地自建）——2025 年 5 月 1 日起：
- 不限地价，只要是首置者买地自建自住房，Transfer Duty 全免
前提条件：
- 澳洲公民或 PR
- 年满 18 岁
- 从未在澳洲任何州拥有过住宅物业（包括投资房）
- 购买后 1 年内入住，连续居住至少 1 年
详细了解各州首次置业优惠对比，参考 首次置业全攻略。
QLD FHOG：$30,000 首次置业补贴
QLD 的 First Home Owner Grant（FHOG） 目前是全澳最慷慨的之一——$30,000 的一次性现金补贴（QRO）。
申请条件
- 购买或建造全新住宅（从未被出售、居住或出租过）
- 房产总价值低于 $750,000（包括土地和任何合同变更）
- 申请人是澳洲公民或永久居民，年满 18 岁
- 从未在澳洲任何州拥有过住宅物业
- 购买后 1 年内入住，连续居住至少 6 个月
- 合同签署日期在 2023 年 11 月 20 日之后（目前无截止日期，见下）
注意（2026-07-15 核实）： $30,000 原定 2026 年 6 月 30 日到期，昆州政府已确认从 2026 年 7 月 1 日起继续适用，并未公布新的截止日期——2026-07-01 生效的 First Home Owner Grant Act 2000 第 20 条已直接把新房补贴的法定金额定为 $30,000，2026 年州预算也按 $30,000 拨备了四年。「2026-07 之后回落至 $15,000」的说法已不成立：$15,000 只适用于 2023-11-20 之前签署的历史合同。来源：qld.gov.au 首置补贴页（2026-06-30 更新）、QRO 2026 州预算页（2026-06-23）。
怎么申请
- 通过贷款银行申请（最常见）： 在 settlement 前，银行代你向 QRO 申请，$30,000 直接抵扣首付或贷款
- 自行申请： 在 settlement 后通过 QRO 官网或邮寄申请
FHOG + Transfer Duty 减免叠加
QLD 首置买家可以同时享受 FHOG 和 Transfer Duty 减免，这是非常关键的叠加优惠。
最佳场景： 你以 $700,000 买一套全新 Townhouse（合同签于 2025 年 6 月）：
- FHOG：$30,000
- Transfer Duty（First Home New Home Concession）：$0
- 合计省下：超过 $56,000（$30,000 补贴 + $26,000+ Transfer Duty 减免）
这在全澳几乎是最优惠的首置方案。
Body Corporate：公寓和 Townhouse 买家必读
如果你在 QLD 买公寓（unit/apartment）或 Townhouse，几乎一定涉及 Body Corporate（在 VIC 叫 Owners Corporation，在 NSW 叫 Strata）。QLD 的 Body Corporate 制度有自己的特点，买之前一定要做好功课。
什么是 Body Corporate？
Body Corporate 是管理公共区域（走廊、花园、泳池、电梯、停车场等）的法定实体。所有 lot owner（业主）都是成员，按比例承担管理费用。
Body Corporate 的费用
QLD 的 Body Corporate 费用通常分两部分：
- Administrative Fund（日常管理基金）： 日常维护费用——清洁、花园、保险、物管经理工资等
- Sinking Fund（资本性支出基金）： 用于大修和更换——比如重新铺设屋顶、更换电梯、外墙翻新等
买之前一定要查的 Body Corporate 信息
签合同前，你（或你的 Solicitor）应该获取 Body Corporate 搜索报告（Body Corporate Records Search），内容包括：
| 检查项目 | 为什么重要 |
|---|---|
| 年度预算和 levy 金额 | 了解你每季度/每年要交多少管理费 |
| Sinking Fund 余额和 10 年计划 | Sinking Fund 不足意味着未来可能被征收 special levy（特别征收） |
| 会议记录（Minutes） | 查看有没有讨论过重大问题——结构性损坏、防水问题、法律纠纷 |
| 保险覆盖 | Body Corporate 的公共区域保险是否充分 |
| 管理权（Management Rights） | 是否有 on-site manager（驻场经理），管理权合同还剩多少年 |
| Special levy 历史 | 过去有没有收过特别征收，未来有没有计划中的大修 |
| By-laws（管理规约） | 宠物、Airbnb 短租、装修等限制条件 |
QLD 特有的 Management Rights 制度
QLD 是全澳唯一大规模使用 Management Rights（管理权） 制度的州。简单说，开发商在建成公寓楼后，会把物业管理的权利打包出售给一个 Manager（管理权持有人），管理权合同通常 25 年。
管理权持有人通常同时担任 on-site 的 Resident Manager 和 Letting Agent（租赁代理），住在楼内并负责公共区域维护和帮业主出租。
对买家的影响：
- 管理权持有人的服务质量直接影响你的物业管理体验和租金回报
- 如果管理权合同快到期，可能面临续约谈判或管理权转手的不确定性
- 一些管理权持有人的 letting fee（出租佣金）可能比外面的 property manager 更贵
建议： 买 QLD 公寓前，除了看 Body Corporate 搜索报告，还要了解管理权持有人是谁、管理权合同还剩多少年、业主对 Manager 的评价如何。
外籍买家额外费用
如果你不是澳洲公民或 PR（例如持临时签证），在 QLD 买房会面临额外成本。另外注意：2026-08-01 起，临时签证持有人买自住房也不再享受 Home Concession 优惠税率（见上文 Transfer Duty 一节）——对临时签证买家是双重打击：没有优惠税率，还要加 AFAD。
Additional Foreign Acquirer Duty（AFAD）
QLD 对外籍人士征收 额外 8% 的 Transfer Duty——这叫 Additional Foreign Acquirer Duty（AFAD，QRO）。
举例： 一个临时签证持有者以 $800,000 买一套 Brisbane 的公寓：
- 一般 Transfer Duty：$17,325 + ($800,000 - $540,000) x $4.50/$100 = $29,025
- AFAD：$800,000 x 8% = $64,000
- 合计：$93,025
Land Tax 外籍附加税
外籍人士在 QLD 还需要缴纳 3% 的 Land Tax 外籍附加税（Land Tax Foreign Surcharge），在正常 Land Tax 基础上额外征收（QRO）。起征点是 $350,000。
FIRB 审批费
外籍人士买房还需要获得 FIRB（Foreign Investment Review Board） 的批准，按房价缴纳申请费。详细了解外籍买家的所有费用，参考 外籍附加税详解。
QLD Land Tax（土地税）须知
如果你在 QLD 持有投资房（不是自住房），每年需要缴纳 Land Tax。
关键数字（2026-27，与上年相同）
个人（Individual）：
| 应税土地价值 | 税率 |
|---|---|
| < $600,000 | 免税 |
| $600,000 - $999,999 | $500 + 超出 $600,000 部分的 1 cent / $1 |
| $1,000,000 - $2,999,999 | $4,500 + 超出 $1,000,000 部分的 1.65 cents / $1 |
| $3,000,000 - $4,999,999 | $37,500 + 超出 $3,000,000 部分的 1.25 cents / $1 |
| $5,000,000 - $9,999,999 | $62,500 + 超出 $5,000,000 部分的 1.75 cents / $1 |
| ≥ $10,000,000 | $150,000 + 超出 $10,000,000 部分的 2.25 cents / $1 |
公司和信托（Company/Trust）：
- 起征点更低：$350,000
- 税率也不同（通常更高），具体请参考 QRO 官网
与 VIC 的对比： VIC 的个人起征点只有 $50,000（2024 年起大幅下调），而 QLD 是 $600,000——差距巨大。这是很多 VIC 投资者考虑跨州买 QLD 的原因之一。详细的全澳 Land Tax 对比，参考 Land Tax 各州全对比。
评估日期
QLD Land Tax 的评估基准日是每年的 6 月 30 日——当天你名下所有应税土地的总价值决定你当年的 Land Tax。
Brisbane / Gold Coast / Sunshine Coast：三大市场对比
QLD 最热门的三个购房区域各有特点，简单对比：
| Brisbane | Gold Coast | Sunshine Coast | |
|---|---|---|---|
| 中位房价（House） | 约 $85-95 万 | 约 $90-100 万 | 约 $90-100 万 |
| 租金回报率 | 3.5-4.5% | 3.5-5%（含短租） | 3.5-4.5% |
| 华人社区 | Sunnybank 最成熟 | Southport 有一定规模 | 较少 |
| 奥运红利 | 最直接（主场馆在 Brisbane） | 部分赛事场馆 | 较少 |
| 洪泛风险 | 需注意（部分区域） | 低 | 低 |
| 适合 | 自住 + 长期投资 | 生活方式 + 短租投资 | 长期增值 |
华人跨州投资者建议： 如果你在 Melbourne 或 Sydney 已经有自住房，想跨州买 QLD 投资房，Brisbane 的 house 在基建、人口增长和价格方面目前有比较好的平衡。Gold Coast 更适合对短租（Airbnb）有兴趣的投资者，但要注意 Body Corporate 是否允许短租。
QLD 买房费用清单
除了房价本身，QLD 买房还有以下费用需要预算：
| 费用项目 | 估算金额 |
|---|---|
| Transfer Duty（印花税） | 按上面的税率表计算（首置可能全免） |
| Solicitor / Conveyancer | $1,000 - $2,500 |
| Building & Pest Inspection | $400 - $700 |
| Title Search | $20 - $50 |
| Body Corporate Search（公寓/Townhouse） | $200 - $400 |
| Council Search | $50 - $100 |
| Flood Search | $20 - $50 |
| 贷款申请费 | $0 - $600（部分银行免收） |
| Lenders Mortgage Insurance（LMI） | 如首付 < 20%，可能 $5,000-$30,000+ |
| FIRB 申请费（外籍买家） | $15,600 起 |
| AFAD（外籍买家） | 房价的 8% |
常见问题
QLD 拍卖多吗？
比 Melbourne 少很多。Brisbane 的大部分住宅交易通过 Private Sale 完成，拍卖占比约 10-15%。Gold Coast 和 Sunshine Coast 的拍卖比例更低。这意味着你有更多时间做 due diligence，而且可以在 offer 里加条件（finance clause、building inspection clause）。
30 天 settlement 够吗？
对于已经拿到 pre-approval 的买家来说，30 天通常够用。但如果你的贷款情况比较复杂（比如自雇、海外收入），建议跟卖家谈 45-60 天的 settlement。
从 VIC/NSW 跨州买 QLD 的房子需要注意什么？
- 不需要亲自到 QLD 签合同——可以远程签署
- 银行估价可能偏保守——特别是新开发区或小型公寓楼
- 需要找 QLD 本地的 Solicitor/Conveyancer——QLD 的物业法和 VIC/NSW 不同，不能用 VIC 的律师处理 QLD 的过户
- Land Tax 会分别计算——你在 VIC 的投资房和在 QLD 的投资房由不同州的 Revenue Office 分别评估
一张图总结：QLD 买房流程 Checklist
- ✅ 贷款 Pre-approval
- ✅ 找 QLD 本地 Solicitor/Conveyancer
- ✅ 看房、选区域
- ✅ 审查 Form 2（卖家披露声明）和 Prescribed Certificates
- ✅ Building & Pest Inspection
- ✅ Flood Check（Brisbane 尤其重要）
- ✅ Body Corporate Search（如果是公寓/Townhouse）
- ✅ 提交 Offer / 签 REIQ 合同
- ✅ 冷静期（5 个工作日，0.25% 违约金可退出）
- ✅ 贷款正式审批
- ✅ 申请 FHOG（如符合条件）
- ✅ Settlement（通常 30 天）
- ✅ 拿钥匙
主要数据来源
- https://qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/calculate/rates/ — QLD Transfer Duty 一般税率
- https://qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/calculate/concession-rates/ — QLD Transfer Duty Home Concession 税率
- https://qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/concessions/homes/first-home/ — First Home Concession（$700K 免税门槛）
- https://qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/concessions/homes/first-home-new-home/ — First Home (New Home) Concession（2025 年 5 月起不限房价）
- https://qro.qld.gov.au/property-concessions-grants/first-home-grant/ — QLD FHOG $30,000 补贴
- https://qro.qld.gov.au/land-tax/calculate/individual/ — QLD Land Tax 个人税率
- https://qro.qld.gov.au/land-tax/calculate/company-trust/ — QLD Land Tax 公司/信托税率
- https://qro.qld.gov.au/duties/investors/afad/ — Additional Foreign Acquirer Duty（AFAD）8%
- https://www.qld.gov.au/law/housing-and-neighbours/buying-and-selling-a-property/seller-disclosure-scheme — QLD 卖家披露制度（Form 2）
- https://www.qld.gov.au/law/housing-and-neighbours/buying-and-selling-a-property/buying-a-home/making-an-offer-on-a-home/cooling-off-period — QLD 冷静期规则
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