合租房进阶管理：租约、维修与纠纷处理

上一篇我们聊了 Share House 的基础入门——收益对比、选区、合规和日常管理。这篇进入深水区：租约怎么写才保护自己、维修费用怎么划分、租客违约怎么处理、Bond 怎么 claim 才站得住脚。

这些是真正考验 share house 房东的地方，也是很多人交"学费"最多的环节。

一、找租客的渠道：正规 vs 非正规

正规渠道

• Domain / realestate.com.au — 最正规，但通常用于整租，share house 单间挂上去效果一般
• Flatmates.com.au — 澳洲最大的合租平台，专门做 share house 配对，房东可以发布房间、筛选租客，系统比较完善
• 中介 — 有些中介也做 share house 管理，但佣金较高，适合不想花时间的房东

非正规但常用的渠道

现实中，很多华人房东找租客靠的是这些平台：

• Gumtree — 澳洲版"58同城"，免费发帖，流量大但鱼龙混杂
• Facebook Marketplace / 华人租房群 — 在华人社区非常活跃，很多人通过 FB 群组找房/招租
• 小红书 / 微信朋友圈 — 华人圈子里口口相传，尤其留学生群体
• 今日澳洲（Ozyoyo）/ 亿忆网等华人论坛 — 老牌渠道，仍然有一定流量

非正规渠道的风险

通过 Gumtree、FB 这些平台找到的租客，很多房东会偷懒不签正式租约，用微信谈好价格就入住了。这样做风险非常大：

• Bond 不受保护 — 没有交给官方机构的 bond，纠纷时你拿不回来，租客也可以说没交过
• 驱离没有法律依据 — 没有正式租约，你很难通过 Tribunal 合法驱离问题租客
• 税务风险 — 收现金不报税，ATO 查到后果很严重
• 保险失效 — 如果没有正式租约，landlord insurance 可能拒绝理赔

核心原则： 不管你从哪个渠道找到租客，一定要签正式租约、Bond 交给官方机构保管、租金走银行转账留记录。 这是保护你自己的底线。

房东自住 vs 不自住：法律身份不同

这里有个很重要的法律区别：

• 你不住在这套房子里（纯投资房分租）→ 租客是 Tenant，受各州 Residential Tenancies Act 保护，必须签正式租约、Bond 交官方
• 你住在这套房子里（自住房分租一两间）→ 租客可能是 Boarder/Lodger（寄宿者），法律保护较弱，不一定适用租赁法

Boarder/Lodger 和 Tenant 的区别在于：Tenant 有 exclusive possession（独占使用权）——简单说，如果你必须提前书面通知才能进租客房间，他们是 Tenant；如果你可以随时进去（送快递、检查卫生、给家人住用），他们更像 Boarder。提供家具、打扫公共区域、保留进入房间的权利，这几个特征都指向 Boarder。

建议： 即使法律上不强制要求，自住房分租也建议签一份书面协议，写清楚租金、押金、退租通知期和 house rules。避免日后说不清楚。

二、租约（Tenancy Agreement）怎么写

为什么一定要正式租约？

很多华人房东做 share house 喜欢"口头约定"或者微信聊几句就算签约了。这是大忌。没有正式租约的话：

• Bond 纠纷时你没有法律依据
• 租客赖着不走你没办法合法驱离
• 水电分摊、清洁责任说不清楚
• 万一闹到 Tribunal（仲裁庭），你大概率输

每个租客都必须单独签一份正式的 Tenancy Agreement。 各州都有标准模板：

重要： 各州的标准租约模板是有法律效力的，不要自己随便写一份 Word 文档当租约。用官方模板，然后在"附加条款"部分加上你的 house rules。

附加条款（Special Terms）写什么？

标准租约涵盖了基本条款，但 share house 有很多特殊情况需要在附加条款里写清楚：

必写的条款：

• 水电费分摊方式 — 包在租金里、均摊、还是独立计量，写清楚计算方法和支付周期
• 公共区域清洁责任 — 轮值制度、不遵守的后果
• 访客规则 — 能否留宿过夜、连续留宿天数上限（一般写不超过3天/周）
• 安静时间 — 比如晚上10点到早上7点
• 公共区域物品使用 — 冰箱空间分配、洗衣机使用时段等
• 宠物政策 — 是否允许，各州法律不同（VIC 从 2020 年起默认允许，房东需要申请 VCAT 禁止）
• 停车位分配 — 谁用哪个车位，路边停车的规则
• 退租通知期 — 一般写 2-4 周（不能少于法定最低期限）

建议写的条款：

• 公共区域不得存放私人大件物品
• 厨房使用后必须清洁灶台和台面
• 垃圾分类规则和倒垃圾轮值
• 垃圾桶推出/收回轮值 — Council 收垃圾的日子谁负责把垃圾桶推到路边、收回来，写清楚轮值表
• 大型垃圾处理 — 旧家具、大纸箱、电子废物等不能丢在普通垃圾桶里，也不能堆在院子角落。租客自行负责送到 Council 的 tip/transfer station 处理，或者等 Council 的 bulk waste collection 日期统一处理
• 清洁不到位的后果 — 如果公共区域清洁长期达不到要求（比如连续两周轮值的人没做），房东有权请专业清洁工来做，费用由相关租客承担或全体租客均摊（建议在条款里写明具体规则）
• Wi-Fi 费用分摊（如不包含在租金内）
• 空调使用规则（温度范围，避免电费暴涨）

入住文件清单

签约入住时，除了租约本身，还要准备这些文件：

1. 物品清单（Entry Condition Report） — 各州都有标准格式，每个房间逐项拍照记录
2. House Rules — 打印一份，签字确认
3. Bond 收据 — 交给官方机构后把回执给租客
4. 钥匙签收表 — 记录给了几把钥匙（大门、房间、信箱等）
5. 紧急联系方式 — 你的电话、维修人员电话、紧急水电工电话

三、维修责任怎么划分

这是 share house 房东和租客之间最容易扯皮的问题。简单来说，法律框架是这样的：

房东负责的

• 结构性维修 — 屋顶漏水、墙壁裂缝、地基问题
• 固定设备 — 热水器、空调、灶台、烤箱、洗碗机（如果你提供了的话）
• 管道和电路 — 水管漏水、电路跳闸、马桶堵塞（非人为）
• 自然磨损 — 地毯正常磨损、油漆自然褪色、铰链松动等
• 安全相关 — 烟雾报警器、门锁、窗锁
• 害虫防治 — 白蚁、蟑螂等定期防治（租客入住前已存在的问题）

租客负责的

• 自己造成的损坏 — 打破窗户、烧坏灶台、弄坏家具
• 日常小维护 — 换灯泡、换烟雾报警器电池、基本的花园维护
• 清洁 — 保持房间和公共区域清洁
• 害虫 — 因为租客不清洁导致的蟑螂、老鼠等
• 堵塞 — 头发堵塞排水管、油脂堵塞厨房管道（因使用不当）

灰色地带怎么处理？

Share house 有些情况很难判断责任归属，比如：

• 公共区域的家具损坏 — 沙发坐塌了，是正常磨损还是人为？建议入住时拍照记录，退租时对比
• 空调故障 — 如果是因为租客连续开30度暴力使用，维修费可以要求租客承担吗？法律上很难界定，建议在附加条款里写明使用规范
• 墙壁钉孔 — 各州规定不同。QLD 允许"合理数量"的小钉孔，VIC 从 2021 年起允许租客挂画（需要退租时修补），NSW 需要书面同意

实操建议： 维修金额不大的（$100以下），自己处理掉算了，不值得跟租客扯皮影响关系。大额维修一定要保留发票、照片证据，走正式流程。

紧急维修（Urgent Repairs）

各州都规定了房东必须在一定时间内响应紧急维修，否则租客有权自行安排维修并要求报销：

什么算紧急维修？ 一般包括：爆水管、煤气泄漏、电路故障导致停电、屋顶严重漏水、马桶唯一一个且堵塞、门锁损坏无法上锁、热水器完全不工作。

建议： 给每个租客一张紧急维修联系卡，上面写你的电话和一个24小时水电工的电话。Share house 人多，紧急情况比整租更频繁。

四、租客违约怎么处理

常见的违约行为

在 share house 里，最常见的违约有：

1. 拖欠房租 — 最常见，也最严重
2. 违反 house rules — 噪音、卫生、访客
3. 损坏财物 — 故意或疏忽导致
4. 非法活动 — 极端情况
5. 擅自转租 — 把自己的房间或床位转给别人

处理流程

处理违约有一套法定流程，不能随便换锁赶人。各州流程类似但细节不同：

第一步：口头沟通 先试着跟租客聊，很多时候是误解或一时疏忽。微信聊天记录要保留，作为证据。

第二步：发正式 Breach Notice（违约通知书） 如果口头沟通没用，正式发书面通知。

不要被下面这些英文表格名吓到——各州流程的本质都一样：先书面通知 → 给补救期 → 不改就终止 → 不搬就上 Tribunal。下表是各州对应的表格，按你所在州照着来就行。

各州的表格和时限：

必须用各州的官方表格，保留送达记录（邮寄、email 或当面签收）。

第三步：发终止通知 如果逾期未改正，可以发终止租约通知：

🔑 重要规则（QLD 房东必看）： 如果同一租客在 12 个月内因同样问题被发了 2 次 Breach Notice，第三次再犯可以直接向 QCAT 申请终止租约，不需要再给补救期。这是处理屡教不改租客的关键武器，很多房东不知道。VIC 类似，连续违约可以发 14 天 Notice to Vacate。

第四步：申请 Tribunal 强制执行

Tribunal（租赁仲裁庭） 是专门处理租房纠纷的政府机构，比上法院简单便宜。各州名字不同但功能一样。如果租客收到终止通知后仍不搬走，不要自己动手：

• QLD → 向 QCAT 申请 Warrant of Possession（强制执行令，法院授权把人驱离并收回房屋）
• NSW → 向 NCAT 申请 Termination Order + Warrant of Possession
• VIC → 向 VCAT 申请 Possession Order
• WA → 向 Magistrates Court 申请
• 最终由执法人员（Sheriff/Police）执行驱离
• 绝对不要自己换锁、断水断电或搬走租客物品，这些在各州都是违法行为（叫 illegal eviction），你反而会被罚款，租客还可以反告你

关于 Tribunal 申请的完整流程（包括申请表格、证据准备、听证会流程和时间线），我写了一篇更详细的 VCAT/NCAT/QCAT 驱赶问题租客实操指南，建议遇到问题租客时搭配阅读。

Share House 特殊情况

Share house 有个整租没有的麻烦：一个租客的行为影响其他所有租客。

比如有个租客经常半夜吵闹，其他租客纷纷跟你投诉。这时候你不仅要处理这个问题租客，还要安抚其他租客，防止他们因此搬走导致你损失更多。

应对策略：

• 收到投诉后 24小时内 联系违规租客
• 把沟通过程（微信截图、邮件）都保留好
• 如果问题持续，尽快走正式 breach notice 流程
• 同时跟其他租客沟通，让他们知道你在处理

五、Bond Claim 怎么做

Bond claim 是很多房东最头疼的环节。做得好可以顺利拿回扣款，做不好不仅拿不到钱还可能被租客反告。

Bond 的基本规则

注意： QLD 从 2024 年 9 月起，房东/中介在 bond claim 时必须在 14天内 向租客提供支持证据。这意味着你不能含糊地说"房间有损坏"，必须提供照片、报价单等具体证据。

Bond Claim 的证据准备

要成功 claim bond，你需要准备：

1. 入住时的 Entry Condition Report + 照片 — 这是最关键的证据，证明房间原来的状态
2. 退租时的 Exit Condition Report + 照片 — 同样位置、同样角度重新拍一遍
3. 维修/清洁报价单 — 找专业人士出报价，不能自己随便编个数字
4. 物品折旧计算 — RTA 和各州机构都有折旧指南。比如地毯使用寿命一般按 8-10 年计算，用了 5 年的地毯你只能 claim 剩余价值
5. 沟通记录 — 你跟租客沟通维修和清洁事宜的微信聊天记录、邮件等

常见的可 Claim 项目和参考金额

Bond Claim 常犯的错误

❌ 没有 Entry Condition Report — 没有入住记录就没有对比基础，claim 基本不会成功

❌ Claim 金额超过 Bond 金额 — Bond 只能 claim 到上限金额，超出部分需要另外通过 Tribunal 追讨

❌ 把正常磨损算进去 — 住了两年的房间，墙面有轻微痕迹是正常的，你不能 claim 重新油漆的费用

❌ 没有及时做退租检查 — 租客搬走后尽快（最好当天或次日）做退租检查，拖太久说不清楚

❌ 自己估价而非专业报价 — Tribunal 只认专业人士的报价单，不认你自己写的数字

争议解决流程

如果租客不同意你的 Bond claim：

1. 先协商 — 大部分情况可以通过沟通解决，双方各退一步
2. 免费调解 — QLD 的 RTA 提供免费的电话调解服务，NSW 可以通过 Fair Trading 调解
3. 申请 Tribunal — 调解不成再走 Tribunal：QLD 去 QCAT，NSW 去 NCAT，VIC 去 VCAT
4. Tribunal 费用和申请方式 — 一般申请费 $50-100 左右，不需要请律师，可以自己代表自己出庭
   • QLD： 在 qcat.qld.gov.au 在线填 Form 2（Application for minor civil dispute）
   • NSW： 在 ncat.nsw.gov.au 在线申请
   • VIC： 在 vcat.vic.gov.au 在线申请
   • 申请后一般 4-8 周开庭，期间双方可以先尝试调解

数据参考（维州限定）： 在维州，大约 95% 的 Bond 退还是房东和租客协商一致完成的（其他州比例类似但略有差异）。结论：只要你证据充分、沟通合理，绝大多数情况不需要真的走到 Tribunal。

六、实用工具推荐

管理多个 share house 租客，靠脑子记是不行的。这些工具能帮你省不少事：

紧急维修和定期清洁都可以用 Airtasker 找人，比自己到处问方便很多。退租清洁也可以直接在上面下单。

免费工具推荐：

• Google Sheets — 做一个简单的租客管理表，记录每个人的租约到期日、Bond 金额、rent 支付记录
• Google Photos — 用单独的相册保存每个房间的入住/退租照片，自动带时间戳
• RTA 官方 App（QLD） — 可以在线提交 bond、查看状态、申请退还

更多工具推荐可以看我的 澳洲房东工具箱 这篇文章。

七、Share House 管理的三条铁律

做了这么久 share house，总结出三条最重要的原则：

第一，什么都要留书面记录。 口头约定等于没有约定。任何关于维修、规则、费用的沟通，微信也好邮件也好，一定要有文字记录。Tribunal 只看证据，不听你口述。

第二，小问题快处理，大问题走流程。 水龙头漏水、灯泡坏了，当天就安排修。拖欠房租、严重违约，立刻发正式通知，不要拖。很多纠纷都是因为小问题拖成了大问题。

第三，对人友善，对规则严格。 平时跟租客保持良好关系，节日发个问候，有问题积极回应。但涉及到租金、bond、house rules，绝不含糊。这两者不矛盾——恰恰相反，规则越清晰，关系越好处。

主要数据来源

• RTA QLD, Forms & fact sheets（Form 11 / Form 12 / Form 4）：https://www.rta.qld.gov.au/forms-resources
• RTA QLD, Bond claims and supporting evidence（2024 改革）：https://www.rta.qld.gov.au/refund
• NSW Fair Trading, Ending a residential tenancy：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/renting-a-place-to-live/ending-a-residential-tenancy
• NSW Rental Bond Board, Rental Bonds Online：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/renting-a-place-to-live/residential-rental-bonds
• Consumer Affairs Victoria, Ending a rental agreement：https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting
• RTBA VIC, Bond claim process：https://rentalbonds.vic.gov.au/
• QCAT, Residential tenancy disputes：https://www.qcat.qld.gov.au/case-types/residential-tenancy-dispute-process
• NCAT, Tenancy case：https://ncat.nsw.gov.au/case-types/housing-and-property/tenancy.html
• VCAT, Residential tenancies list：https://www.vcat.vic.gov.au/case-types/residential-tenancies
• Consumer Protection WA, Residential tenancies：https://www.commerce.wa.gov.au/

免责声明： 本文内容仅供一般性参考，不构成法律、税务或财务建议。各州 Residential Tenancies Act、Bond 规则、breach notice 表格、tribunal 流程经常更新（尤其是 2024-2025 年 NSW 和 VIC 有重大改革），文中所有时限、表格、金额均为示例性，以对应州的 RTA / Fair Trading / CAV / Consumer Protection 和 QCAT / NCAT / VCAT 最新公告为准。

在澳洲的执业边界：租约起草、breach notice、tribunal 代表属于持牌律师（legal practitioner）或当事人自行代理范围；复杂纠纷建议找社区法律中心或Tenants Advice & Advocacy服务。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有律师执照，本文不构成针对任何个人情况的法律建议。

这是 Share House 系列的第二篇。第一篇 从合规到日常管理的实操指南 覆盖了入门知识，建议搭配阅读。如果你正在考虑买投资房，也可以看看 澳洲买房流程全攻略。有问题欢迎通过 关于页面 联系我。