临时签证在 2029-06-30 前只能买新房、楼花或空地，二手房禁令同样管你。$750K 新公寓的 FIRB 费是 $15,600，批准有效期通常 12 个月。
适合谁读： 持 485 毕业签证、482 工作签证、500 学生签证等临时签证，想在澳洲买房的华人。
看完你会搞懂： 临时签证能买什么房、FIRB 怎么申请和费用多少、各州印花税附加费有多贵、贷款有什么限制、签证到期或拿到 PR 后房子怎么办。
阅读时间： 约 18 分钟。
📢 更新（2026-07-05）： QLD 2026-06-23 州预算宣布：2026 年 8 月 1 日起，transfer duty 的自住房优惠（home concession 及首置类 concession）资格限定为澳洲公民、PR 和特定外国退休签证持有人——临时签证持有人在 QLD 买自住房将不再享受优惠税率。距离生效只有几周，计划在 QLD 买房的读者请看第四关新增的说明。
在澳洲的华人群里，隔三差五就有人问：“我现在 485 签证，能买房吗？"、“482 可以买二手房吗？"、“学生签证买房划不划算？”
答案是：能买，但规则比 PR 和公民复杂很多，成本也高出一大截。
我身边不少朋友在临时签证阶段就开始看房了——有的想趁房价涨之前先上车，有的觉得租房不如供房。想法都没错，但如果不搞清楚 FIRB（Foreign Investment Review Board，外国投资审查委员会）的规则、各州的附加税、以及贷款的额外要求，很容易踩坑。
这篇文章把临时签证买房的全流程拆解清楚。如果你已经读过我们的 FIRB 外国买家全攻略，这篇可以看作是针对临时签证持有人的深度补充。
第一关：你算不算"外国买家”？
在澳洲买房的语境里，“外国买家”（Foreign Person） 不是一个口语说法，而是法律定义。简单判断：
| 身份 | 算外国买家吗？ | 需要 FIRB 吗？ |
|---|---|---|
| 澳洲公民 | 不算 | 不需要 |
| PR（永久居民） | 不算 | 不需要 |
| NZ 公民（444 签证） | 不算 | 不需要 |
| 485 毕业签证 | 算 | 需要 |
| 482 工作签证 | 算 | 需要 |
| 500 学生签证 | 算 | 需要 |
| 其他临时签证（491、494 等） | 算 | 需要 |
一句话： 只要你不是公民、PR 或持 444 签证的新西兰公民，在澳洲买住宅房产就需要先拿到 FIRB 批准。
一个常见误区：和 PR/公民配偶联名买
很多人以为"我老公是 PR，我们联名买就不用 FIRB 了”——大部分情况下不对。
但有一个重要例外：如果你和澳洲公民、PR 或 NZ 公民配偶以 joint tenants（联合共有）形式购买，根据 FIRB 规定，这种情况可以豁免审批（FIRB）。注意必须是 joint tenants，不能是 tenants in common（按份共有）。关于这两种持有方式的区别，可以看 Joint Tenants vs Tenants in Common 详解。
如果不符合这个豁免条件，只要买家中有一个人是外国人，整笔交易就需要 FIRB 审批。
第二关：2025-2029 二手房禁购令——最大变化
这是当前影响最大的政策变化，必须先讲清楚。
从 2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日，澳洲联邦政府实施了一项临时禁令：外国人（包括临时签证持有者）不得购买二手房（Established Dwelling）（FIRB）。这项禁令原定 2027 年 3 月 31 日到期，政府已将其延长两年多。
这意味着，在禁令期间：
- ❌ 不能买二手独栋屋（established house）
- ❌ 不能买二手公寓（established apartment）
- ❌ 不能买任何已经有人住过的住宅
- ✅ 可以买新房（New Dwelling）——从未被居住过的全新房屋
- ✅ 可以买楼花（Off-the-Plan）——还在建或即将建的新房
- ✅ 可以买空地（Vacant Land）——但必须在 4 年内建好房子
禁令的有限例外
- 配偶豁免： 与澳洲公民/PR/NZ 公民配偶以 joint tenants 形式购买的二手房可以豁免
- 大规模重建项目： 外国人如果购买二手房是为了推倒重建、且最终产生至少 20 套新住宅，可以获批
- Build-to-Rent 项目： 商业规模的建后出租项目有例外
对临时签证持有者的实际影响： 在禁令之前，临时签证持有者可以买一套二手房自住。现在这条路基本被堵死了（除非你符合配偶豁免）。所以在 2029 年 6 月之前，临时签证持有者的选择基本上只有新房、楼花和空地。
禁令之后呢？
审查已经完成，结论是延长，而不是到期。 禁令原定 2027 年 3 月 31 日到期，政府会在到期前进行审查——审查已经做完了，结果是把禁令延长到 2029 年 6 月 30 日。如果你正在等待买二手房的机会，需要做好至少等到 2029 年下半年的准备，而不是原来传的 2027 年 4 月。
第三关：FIRB 申请——流程和费用
确认了能买什么之后，下一步就是申请 FIRB 批准。必须在签合同之前拿到批准，不能先买再申请。
申请流程
- 在线申请： 通过 FIRB 官网（foreigninvestment.gov.au）提交申请
- 提交材料： 护照、签证、房产信息、购买价格、资金来源说明
- 缴纳费用： 申请时需要支付不可退还的申请费
- 等待审批： 通常 30 天内出结果，复杂案例可能更久
- 收到批准信： 批准信上会列明条件（比如必须自住、签证到期后要卖等）
2026-27 财年 FIRB 申请费（2026-07-01 起，每年 7 月指数化）
FIRB 的费用按房产价值分档，新房和二手房（在有例外适用时）的费用差别很大（foreigninvestment.gov.au）：
| 房产价值 | 新房/空地申请费 | 二手房申请费（例外适用时） |
|---|---|---|
| ≤ $1M | $15,600 | $46,800 |
| $1M–$2M | $31,300 | $93,900 |
| $2M–$3M | $62,600 | $187,800 |
注意： 费用每年 7 月 1 日调整。二手房费用是新房的 3 倍——这也是政府鼓励外国买家买新房的政策意图。
实际案例
小陈持 482 签证，想在 Melbourne 买一套 $750,000 的新公寓：
- FIRB 申请费：$15,600
- 申请不可退——即使最终没买成，钱也拿不回来
- 批准有效期通常为 12 个月，过期需要重新申请
FIRB 批准的常见附带条件
- 临时签证持有者买的房产必须在签证到期或离开澳洲后 6 个月内卖掉（适用于禁令前购买的二手房自住房）
- 空地必须在 4 年内完成建房
- 不得将 FIRB 批准转让给他人
关于 FIRB 的更多细节——包括违规后果、申请策略、加急流程等——建议详细阅读 FIRB 外国买家全攻略。
第四关：各州印花税附加费——买房的"隐藏大头"
拿到 FIRB 批准只是开头。临时签证买家要面对的最大额外成本是各州的印花税附加费（Stamp Duty Surcharge）——这是在正常印花税之上再加的一笔税。
三大州附加费率
| 州 | 印花税附加费（买房一次性） | Land Tax 附加费（每年） | 生效日期 |
|---|---|---|---|
| NSW | 9% | 5% | 印花税 9%：2025 年 1 月 1 日起；地税 5%：2025 land tax year 起（Revenue NSW） |
| VIC | 8% | 4% | 地税 4%：2024 land tax year 起（VIC SRO） |
| QLD | 8% | 3%（仅土地价值超出 $350,000 的部分） | 地税 3%：2024 年 6 月 30 日起（QRO） |
| SA | 7% | 无 | 印花税附加费 2018 年 1 月 1 日起（RevenueSA） |
| WA | 7% | 无 | foreign buyers duty（RevenueWA） |
| TAS | 8% | 2%（FILTS） | SRO Tasmania |
| ACT | 0% | 0.75%（按 AUV） | 2018 年 7 月 1 日起（ACT Revenue Office） |
两个容易踩反的地方：
- WA 和 SA 在 Land Tax 层面没有外籍附加税——这两个州的 7% 只发生在买房那一次的印花税上，持有期间不会每年因外籍身份多收地税。
- 地税附加费看的是"你人在不在澳洲"，各州口径不一样。 QLD 的 absentee 要求「不持永居签证且不常住澳洲」——持临时签证但人住在澳洲的，不是 absentee，不交这 3%。VIC 同理，absentee individual 要求「非澳洲公民/居民且 12 月 31 日当天人在境外、或上一年离境累计超过 6 个月」。但 NSW 不给这个口子：NSW 的 surcharge land tax 只认公民和「一年住满 200 天的 PR」，临时签证持有者即使天天住在自己屋里也算 foreign person，照交 5%（只有 PR、309/820 配偶签、410/405 退休签才可能申请 intended PPR 豁免）。
（临时签证持有者的印花税附加费没有这类居住豁免——各州都按 foreign person 征收。）
这到底要多交多少钱？
用三个例子直观感受一下：
例 1：Sydney $900,000 新公寓（NSW）
- 正常印花税：约 $35,000
- 外籍附加费：$900,000 × 9% = $81,000
- 印花税合计：约 $116,000
例 2：Melbourne $750,000 新公寓（VIC）
- 正常印花税：约 $40,070
- 外籍附加费：$750,000 × 8% = $60,000
- 印花税合计：约 $100,070
例 3：Brisbane $650,000 新房（QLD）
- 正常印花税：约 $14,175
- 外籍附加费：$650,000 × 8% = $52,000
- 印花税合计：约 $66,175
划重点： 附加费本身往往比正常印花税还高。一套 $750K 的 Melbourne 新公寓，外籍附加费就是 $60,000，再加 FIRB 费用 $15,600，光是"外国买家身份"的成本就超过 $75,000。
QLD 新规：2026-08-01 起临时签证失去自住房印花税优惠
在 QLD，还有一层 2026 年 8 月 1 日起的新变化。QLD 原本是对临时签证相对友好的州——transfer duty 的 home concession（自住房优惠税率，前 $350,000 按 1% 而非 1.5% 计，最多省 $7,175）不要求公民或 PR 身份，临时签证买自住房也能用。
2026-06-23 的 QLD 州预算改变了这一点：Revenue (Cost of Living Relief Locked-in Law) and Other Legislation Amendment Act 2026（2026-06-26 议会通过、06-29 御准，Act No. 16 of 2026）把 home concession 及首置类 concession 的资格限定为澳洲公民、永久居民和特定外国退休签证持有人（subclass 405/410），2026 年 8 月 1 日起生效。
对临时签证买家的实际影响：
- 8-1 起在 QLD 买自住房：按一般税率交 transfer duty（没有优惠），加上 8% AFAD 附加费——以 $650,000 的房子为例，仅失去 home concession 一项就多交约 $7,175
- 合同签署时间是关键：QRO 已明确以合同签署日为准——2026-08-01（含）起签署的交易适用新规，7-31 及之前签的按旧规。如果你正在 QLD 看房、接近签合同，这几周的时间差价值几千澳元——行动前查 QRO 官网或让 conveyancer 确认：https://qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/concessions/homes/home-concession/
想看各州附加费的完整对比和更多计算例子，请看 外籍附加税详解。
每年还有 Land Tax 附加费
除了一次性的印花税附加费，外国买家每年还要交 Land Tax 附加费。这是在普通 Land Tax 基础上额外加收的。
以 VIC 为例，一套 land value $500,000 的投资房：
- 普通 Land Tax：约 $1,175
- 外籍附加费：$500,000 × 4% = $20,000/年
每年多交两万澳币的地税，持有成本非常高。这也是为什么很多临时签证持有者会考虑：是否值得现在买，还是等拿到 PR 之后再买？
第五关：临时签证贷款——比你想的更难
临时签证持有者可以在澳洲申请房贷，但要求比 PR 和公民严格得多。
主要限制
| 贷款条件 | PR/公民 | 临时签证持有者 |
|---|---|---|
| 最高 LVR（贷款价值比） | 95% | 通常 80%，部分银行 70% |
| 需要 LMI（贷款保险）？ | 可以买 | 大部分 LMI 机构不承保临时签证 |
| Genuine Savings 要求 | 5% | 至少 5%，部分银行要求更高 |
| 利率 | 标准利率 | 可能加 0.1-0.5% |
| 可选银行 | 几乎所有 | 数量有限，主要是部分大银行和非银行贷款机构 |
LVR 和首付
大部分银行对临时签证持有者的最高 LVR 是 80%，也就是你需要至少 20% 首付。原因是大多数 LMI（Lenders Mortgage Insurance，贷款人抵押保险）机构不为临时签证持有者提供保险，银行为了控制风险就要求更高的首付。
少数银行在特定条件下可以做到 90% LVR——但通常要求你持有的签证类型较长期（比如 482 四年签证）、在澳洲有稳定全职工作、收入较高。
举例： 买一套 $750,000 的新公寓
- 80% LVR：首付 $150,000
- 加上 FIRB 费用 $15,600 + VIC 印花税附加费 $60,000 + 正常印花税 $40,070
- 启动资金至少需要约 $265,000
Genuine Savings（真实存款）
银行通常要求首付中至少 5% 来自 genuine savings（真实存款）——也就是在你名下的银行账户里存满至少 3 个月的钱。其余部分可以来自海外汇款、父母赠予等。
关于海外收入如何申请贷款，详见 海外收入贷款全攻略。
哪些银行可以贷？
四大银行（CBA、ANZ、Westpac、NAB）都有针对临时签证的产品，但条件和利率各不相同。部分非银行贷款机构（如 Pepper Money、La Trobe Financial）可能更灵活，但利率通常更高。
重要提示： 不同签证类型、不同银行的政策差异很大。建议找一个了解临时签证贷款的 mortgage broker 帮你比较方案。
485、482、500 签证各自的特殊情况
虽然三种签证都算"外国买家"，但实际操作中还是有一些差异。
485 毕业签证
- 签证时长： 通常 2-4 年（Post-Study Work Stream），部分专业或地区可延至 5-6 年
- 贷款友好度： 中等。银行会看签证剩余时间，一般要求至少还剩 12 个月
- 常见场景： 毕业后留澳工作，想趁拿 PR 之前先买一套新房或楼花
- 注意： 485 签证持有者通常正在走 PR 申请（如 189/190/491），银行可能会考虑这个因素
482 工作签证（原 457）
- 签证时长： Short-term stream 2 年，Medium-term stream 4 年
- 贷款友好度： 相对最高。482 四年签证+全职雇佣是银行最认可的临时签证组合
- 常见场景： 被雇主担保来澳工作，收入稳定，想买一套自住的新房
- 注意： 如果雇主在贷款期间终止担保，签证可能受影响，银行会把这个风险算进去
500 学生签证
- 签证时长： 跟课程走，通常 2-4 年
- 贷款友好度： 最低。学生签证收入通常有限（打工上限 48 小时/两周），银行很难批贷
- 常见场景： 家庭经济条件好，父母出资全款或高首付买房
- 注意： 全款购买不需要贷款，仍然需要 FIRB 批准和支付附加印花税
- 部分银行可能接受海外担保人或海外收入证明
拿到 PR 或签证到期后，房子怎么办？
这是很多人最关心的问题。
场景一：签证到期前拿到 PR
好消息： 一旦拿到 PR，你就不再是"外国买家"了。
- FIRB 限制解除： 不再需要 FIRB 批准，也不用在签证到期后卖房
- 未来购房不再有附加费： 以后买房不用再交印花税附加费和 Land Tax 附加费
- 已交的附加印花税能退吗？ 这要看各州规定：
- VIC： 有可能。VIC SRO 提供在特定条件下的退款通道——如果你在买房时是外国人，后来拿到 PR 或公民身份，可以申请退还已交的 FPAD（Foreign Purchaser Additional Duty）。具体条件需要联系 VIC SRO 确认
- NSW： 一般不退。印花税附加费在交割时按当时身份征收，后来拿到 PR 不构成退税理由（Revenue NSW）
- QLD： 一般不退，和 NSW 类似
- Land Tax 附加费： 拿到 PR 后的下一个评估年度起，不再需要交外籍 Land Tax 附加费。需要主动通知州税务局更新身份
场景二：签证到期，没拿到 PR
如果你在禁令之前购买了二手房自住：
- 签证到期或离开澳洲后 6 个月内必须卖掉
- 不卖会怎样？FIRB 可以发出强制出售令（Disposal Order），严重的可以罚款甚至追究刑事责任
如果你买的是新房/楼花：
- FIRB 批准条件里通常不强制要求签证到期后卖掉新房
- 但如果你离开澳洲，房产空置超过 6 个月/年，需要缴纳 Vacancy Fee（空置费）——金额等于当初 FIRB 申请费的两倍（ATO）
场景三：签证转换（比如 485 → 482 → PR pathway）
- 签证类型变了不影响已有的 FIRB 批准，但需要确认新签证是否仍满足批准条件
- 建议在签证变化时联系 FIRB 或律师确认
到底值不值得在临时签证时买？
这不是一个有标准答案的问题，取决于你的个人情况。但我可以帮你列出需要考虑的维度：
倾向于"现在买"的情况
- 你对拿到 PR 的预期很高（比如已经提交了 190/189 申请）
- 你计划在澳洲长期居住，不太可能回国
- 你看中的区域房价涨速快，等 2-3 年可能价格差距大
- 你有足够的资金覆盖所有额外成本（FIRB 费、附加印花税、高首付）
- 你买的是新房/楼花，可以出租产生现金流
倾向于"等 PR 再买"的情况
- 你的 PR 申请不确定性大
- 你的资金刚好够首付，没有太多余量
- 你想买二手房（禁令期间基本不可能）
- 附加印花税和 FIRB 费用加起来超过房价 10%——这笔钱等拿到 PR 后可以省下来
- 你对在澳洲的长期计划还不确定
一笔粗略的账
假设你要在 Melbourne 买一套 $750,000 的新公寓：
| 成本项 | 临时签证时买 | 拿到 PR 后买 |
|---|---|---|
| FIRB 申请费 | $15,600 | $0 |
| 正常印花税 | ~$40,070 | ~$40,070 |
| 印花税附加费（VIC 8%） | $60,000 | $0 |
| 首付（20% vs 10%） | $150,000 | $75,000 |
| 额外成本合计 | ~$75,100 | $0 |
临时签证时买，仅"外国买家身份"就要多花约 $75,000，而且首付要求更高。如果你的 PR 可能在 1-2 年内下来，等待的经济账可能更划算——当然，这要和房价上涨的预期做对比。
买房前的检查清单
如果你决定在临时签证阶段买房，按这个顺序走：
1. 确认签证和 FIRB 资格
- 确认你的签证类型和剩余时间
- 确认你要买的房产类型符合 FIRB 规定（2025-2029 禁令期间只能买新房/楼花/空地）
2. 准备资金
- 20% 首付 + FIRB 费用 + 印花税（含附加费）+ 律师/conveyancer 费 + 其他杂费
- 确保至少 5% 的 genuine savings 在你名下账户存满 3 个月
3. 申请 FIRB 批准
- 在签合同之前完成
- 批准通常需要 30 天
4. 获取贷款预批（Pre-approval）
- 找了解临时签证贷款的 broker
- 准备签证、收入证明、存款证明、FIRB 批准信
5. 看房、出价、签合同
- 合同里加上 “Subject to FIRB approval”（如果 FIRB 还没批）
- 和 买房流程全攻略 中的标准流程一致
6. 交割（Settlement）
- 印花税（含附加费）在交割时缴纳
- 律师/conveyancer 会处理
常见问题
Q：临时签证持有者能享受首次置业优惠（FHOG / stamp duty concession）吗？
大部分州的首次置业优惠只对公民和 PR 开放，临时签证持有者通常不符合资格。但具体规则因州而异，建议查看 首置优惠全攻略。
Q：我在海外赚的钱能用来付首付吗？
可以。但银行会要求你提供资金来源证明（如海外工资单、银行流水、父母赠予信等）。海外汇款超过 $10,000 AUD 会被银行报告给 AUSTRAC。详情参考 海外汇款买房全攻略。
Q：如果我买了楼花，交房时签证已经到期了怎么办？
这是一个现实的风险。如果交房时你已经不在澳洲、也没有有效签证，你可能面临 FIRB 条件要求卖房的情况。建议在买楼花之前和律师讨论这种场景。
Q：临时签证可以买商业地产（如店铺、写字楼）吗？
商业地产的 FIRB 规则和住宅不同，通常限制更少。但这超出本文范围，建议咨询专业律师。
Q：491 临时技术签证可以买房吗？
可以，规则和其他临时签证一样——需要 FIRB 批准、需要交附加印花税。491 虽然是 PR pathway 签证，但在转为 191 永居之前，你仍然算外国买家。部分银行对 491 签证的贷款政策可能更友好。
总结：你该怎么做
- 搞清楚自己的身份： 临时签证 = 外国买家，所有额外规则和费用都适用
- 算好总成本： FIRB 费用 + 附加印花税 + 更高的首付要求，三项加起来很可能超过房价的 10%
- 了解禁令： 2025 年 4 月到 2029 年 6 月，临时签证基本只能买新房/楼花/空地
- 评估时机： 如果 PR 可能在 1-2 年内下来，认真算一下"现在买"和"等 PR 再买"的经济差异
- 组好团队： 找一个懂 FIRB 的律师/conveyancer + 了解临时签证贷款的 mortgage broker，这两个人会帮你省很多麻烦
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临时签证持有者的购房规则涉及联邦和州政府多个层面的法规，且政策经常调整。在做出购房决策之前，请务必：
- 咨询持牌移民代理（Registered Migration Agent）确认签证和 FIRB 相关问题
- 咨询持牌贷款经纪人（Licensed Mortgage Broker / Credit Adviser）了解适合你签证类型的贷款方案
- 咨询律师或 conveyancer 处理合同和印花税事宜
文中涉及的费用、税率和政策截至 2026 年 4 月 30 日，可能随时变化。
主要数据来源
- https://foreigninvestment.gov.au/guidance/general/fees — FIRB 官方费用表
- https://foreigninvestment.gov.au/sites/foreigninvestment.gov.au/files/2025-07/guidance-note-10-fees.pdf — FIRB Guidance Note 10: Fees（2025-26）
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/foreign-resident-investments/foreign-investment-in-australia/fees-for-foreign-residential-investors — ATO 外国人住宅投资费用
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/foreign-resident-investments/foreign-investment-in-australia/vacancy-fee-return-for-foreign-owners — ATO Vacancy Fee
- https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty/surcharge-purchaser-duty/surcharge-for-individuals — Revenue NSW 印花税附加费
- https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/foreign-purchasers-property/understanding-foreign-purchaser-additional-duty — VIC SRO 外国买家附加税
- https://qro.qld.gov.au/duties/investors/afad/residential-land/ — QLD QRO AFAD residential land
- https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax/what-is-surcharge-land-tax — Revenue NSW surcharge land tax：2025 起 5%、foreign person 定义
- https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax/intended-principal-place-of-residence-exemption — Revenue NSW intended PPR 豁免适用签证类别
- https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge/absentee-individuals — SRO Victoria：4% 及 absentee individual 定义
- https://qro.qld.gov.au/land-tax/calculate/absentee/ — QRO：3% 附加费公式、$350,000 起征点、absentee 定义
- https://www.sro.tas.gov.au/land-tax/foreign-investor-land-tax-surcharge/rate-of-surcharge — SRO Tasmania：FILTS 2%
- https://www.revenuesa.sa.gov.au/stampduty/foreign-ownership-surcharge — RevenueSA：7% 属 Stamp Duty，非 Land Tax
- https://www.wa.gov.au/organisation/department-of-treasury-and-finance/land-tax-assessment — RevenueWA：WA land tax 无外籍附加税
- https://www.revenue.act.gov.au/land-tax/foreign-ownership-surcharge — ACT Revenue Office：0.75% AUV
- https://www.homeloanexperts.com.au/non-resident-mortgages/temporary-resident-mortgage/ — 临时签证贷款要求参考