📢 2026-05-12 预算案更新（NG/CGT 改革）： 两套 grandfather 机制要分开理解——
- NG（负扣税）按房产分：2026-05-12 19:30 AEST 之前签合同的投资房，NG 永久按旧规（损失可抵工资）。之后买的二手房进入新规（损失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
- CGT 按时间分段，对所有人适用：2027-07-01 之前累积的资本利得按旧规（50% 折扣）；2027-07-01 之后累积的按新规（CPI 指数化 + 30% 最低税率）。已持有投资者建议 2027 年中找持牌 valuer 估价留档，未来卖房时用来划分新旧规
完整解读：NG/CGT 改革详解 | 预算案全景 | 买房决策框架。本文示例数字按"已持有"投资者（NG 旧规）描述，未来新买家请按新规重新评估。
新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。
买投资房之前，大部分人关心的是"在哪个区买"、“买 house 还是 apartment”。但有一个更基础的问题很多人没想过：这套房子放在谁名下？
个人名下？老婆名下？还是搞一个 Trust（信托）来持有？
这个选择一旦做错，后面要改非常麻烦——要么触发 stamp duty（印花税），要么触发 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税），要么两个都触发。所以最好在买房之前就想清楚。
我身边不少华人朋友，收入不低，买了两三套投资房，全部放在自己名下。结果每年报税的时候，租金收入全部按最高税率交税，一分钱都分不出去。后来想转到 Trust 里，会计师算了一下 stamp duty 和 CGT，直接放弃了。
这篇文章帮你理清：什么情况下用个人持有，什么情况下用 Trust，以及怎么做这个决策。
Trust 设立 $2,000-$5,000、每年合规 $1,500-$3,000；个人零额外成本但租金按边际税率交。分配省税 2028-07-01 起只剩高收入方税率与 30% 的差额。
适合谁读： 正在考虑买投资房、或者已经有投资房想优化税务结构的华人投资者。
看完你会搞懂： 个人 vs Discretionary Trust（全权信托）的完整对比——收入分配、CGT、Land Tax、负扣税、资产保护、合规成本，以及一个实用的决策流程。
阅读时间： 约 15 分钟。
先搞清楚几个概念
在比较之前，先快速过一下几个术语，免得后面看不懂。
Discretionary Trust（全权信托）
也叫 Family Trust（家庭信托），是澳洲最常见的投资持有结构。简单说：你设立一个信托，指定一个 Trustee（受托人）来管理信托里的资产，然后每年把收入分配给不同的 Beneficiary（受益人，通常是家庭成员）。
关键点：Trustee 有"全权"决定把收入分给谁、分多少。 这是"Discretionary"的意思。
为什么华人特别关注这个？
因为很多华人家庭有一些共同特点：
- 夫妻收入差距大（一个全职高薪、一个兼职或全职妈妈）
- 可能有国内的收入或资产
- 重视资产保护（怕被追债、怕婚变）
- 家族财富传承意识强
这些特点恰好是 Trust 能发挥优势的场景。但 Trust 也有明显的坑，不是所有情况都适合。
个人持有 vs Trust 持有：完整对比表
先看一张总览表，有个整体印象，后面再逐项展开：
| 对比维度 | 个人持有 | Discretionary Trust |
|---|---|---|
| 设立成本 | 无 | $2,000 - $5,000（信托契约 + 公司受托人注册） |
| 年度合规成本 | 无额外费用 | $1,500 - $3,000（独立税务申报 + 受托人决议） |
| 租金收入税 | 按个人边际税率（最高 45% + Medicare Levy） | 可分配给低税率家庭成员（2028-07-01 起 trustee 层 30% 起步） |
| Negative Gearing | 亏损直接抵扣个人收入 | 亏损困在信托内，不能分配 |
| CGT 优惠 | 持有 12 个月以上享 50% CGT discount | 50% discount 流转给个人受益人 |
| CGT 分配灵活性 | 固定在持有人名下 | 可分配给最低税率的受益人（2028-07-01 起受 30% 最低税影响，叠加算法待 ATO 指引） |
| PPOR 豁免 | 可以享受自住房 CGT 豁免 | 不可以 |
| Land Tax 起征点 | 各州个人起征点（较高） | 多数州起征点更低或税率更高 |
| 资产保护 | 无保护，个人债务可追及房产 | 一般来说，个人债权人无法追及信托资产 |
| 遗产规划 | 走遗嘱，可能触发 CGT | 更灵活，更换受益人不触发 CGT |
| 适合场景 | 负扣税物业、自住转投资、简单投资 | 高收入家庭 + 正现金流物业（2028-07-01 起优势大幅收窄）；资产保护需求（不受影响） |
下面逐项详细说。
1. 租金收入怎么交税？
个人持有
很简单：租金收入加到你的个人收入里，按 marginal tax rate（边际税率）交税。
2026-27 财年的澳洲个人所得税税率（居民）：
| 应税收入 | 税率 |
|---|---|
| $0 - $18,200 | 0% |
| $18,201 - $45,000 | 15% |
| $45,001 - $135,000 | 30% |
| $135,001 - $190,000 | 37% |
| $190,001 以上 | 45% |
外加 2% Medicare Levy（单身起征点 $28,011，$28,011–$35,013 之间按 shade-in 逐步加到 2%）。低收入者还有 LITO 抵免（最高 $700，收入 $37,500 以上开始退坡，$66,667 归零）。
本页所有算例都按上表 + Medicare + LITO 完整实算。 第二档 15% 是 FY2026-27 的法定税率（Act No. 28 of 2025 已把 FY2025-26 的 16% 下调至 15%，FY2027-28 再降至 14%）——网上很多算例还停在 16%，别照抄。
如果你年薪 $150,000，投资房每年净租金收入 $20,000，那这 $20,000 就按 37% + 2% = 39% 交税，到手只剩 $12,200。
Trust 持有
Trustee 可以把这 $20,000 分配给你的配偶。假设配偶年收入只有 $30,000，加上这 $20,000 之后总收入 $50,000——跨过了 $45,000 的档位线：
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 所得税：前 $15,000 按 15% | $2,250 |
| 所得税：后 $5,000 按 30% | $1,500 |
| Medicare Levy 增量（$30K 在 shade-in 区只交 $199，$50K 要交满 2% = $1,000） | $801 |
| LITO 退坡（$700 → $250，抵免少了就等于税多了） | $450 |
| 合计 | $5,001 |
到手 $14,999。
同样的 $20,000 租金收入：个人持有交 $7,800，Trust 分配交 $5,001——省 $2,799。
⚠️ 为什么不是「$7,800 − 低税率 = 省一大笔」： 把收入挪给低税率的人，你同时也把他们推出了低税率区。这个例子里配偶的边际税率从 15% 跳到 30%、Medicare 从 shade-in 跳到满额、LITO 从 $700 掉到 $250——三样东西同时反噬。只算档位税率（$2,400 + $1,500 = $3,900）会把省税额虚报约 40%。收入分配的收益是递减的：分得越多，越快把受益人推进你想躲开的那些档。
但是！ 分配必须在每年 6 月 30 日之前做出正式的 Trustee Resolution（受托人决议）。如果忘了做，或者做晚了，ATO 会把信托收入按最高边际税率 45% 来征税，这叫 section 99A assessment。简单说就是：你本来想省税才用 Trust，结果因为忘做决议，反而按最高税率交——比个人持有还亏。这不是开玩笑的。
什么时候 Trust 的收入分配优势最大？
- 夫妻收入差距大（一个 $200K，一个 $30K）
- 有成年子女在读书、收入低
- 物业是正现金流（Positively Geared，租金收入 > 各项支出）
什么时候优势不大？
- 夫妻收入差不多
- 家里没有低收入的成年成员
- 物业还在亏钱（负扣税阶段）
📢 2026-05-12 预算案更新（Discretionary Trust 30% 最低税）： 上面这套「把租金分配给低税率家庭成员」的算法有保质期。同一份预算案里还有一条被埋得比较深的改革：2028-07-01 起，discretionary trust 的利润要先在 trustee 层按最低 30% 征税（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026，2026-06-25 已通过议会两院）。受益人拿到的是已扣税的余额，外加一张 non-refundable（不可退还） 的抵免凭证——受益人自己的边际税率低于 30% 的那部分，退不回来。
- 2028-06-30 之前仍按旧规，本节的数字在 2026-27、2027-28 两个财年内仍然成立
- 影响范围没你想的那么大——本节这个例子其实完全不受影响。 trustee 层先扣 $20,000 × 30% = $6,000，配偶对 $50,000 的自身税负是 $6,270，比预扣还高——抵免全部用掉、一分没浪费，她补 $270，家庭总税负和旧规分毫不差（都是 $45,840）。省的还是那 $2,799
- 新规只在「受益人自身税负 < 30% × 分配额」时才造成损失，也就是把钱塞给零/低收入的人。临界线大约在受益人其他收入 $30,000：低于它，分配额越大浪费越多（其他收入为 $0 时最多可浪费约 $8,900）；高于它，任何分配额下新规都是零成本。本节的配偶正好卡在临界线上，所以毫发无伤——但下面案例 1 里没有收入的太太就被打得很惨（$7,500 预扣 vs 自身税负 $320，浪费 $7,180）
- 一句话：新规打的不是「用 trust」，是「把大额收入摊薄给低税率受益人」
- 新规有 8 类例外，另有 2027-07-01 至 2030-06-30 的 3 年 rollover relief——期间可免 CGT 把家庭资产重组到非 discretionary trust 的实体（个人、公司、unit trust、SMSF 等）
完整解读（含 4 种典型华人家庭的具体数字、要不要换持有结构）：Discretionary Trust 30% 最低税。
2. Negative Gearing：Trust 最大的坑
这是很多人用 Trust 持有投资房后最后悔的一点。
个人持有
投资房的亏损（租金收入减去利息、物管、维修、折旧等费用后为负数）可以直接抵扣你的工资收入，减少你当年要交的税。这就是 Negative Gearing（负扣税）。
举例：你年薪 $150,000，投资房当年亏损 $15,000，应税收入变成 $135,000。这 $15,000 整段都在 37% 档内（该档 $135,001–$190,000），所以按 37% + 2% Medicare Levy = 39% 计算，你少交 $5,850 的税。这 $5,850 就是 ATO 退给你的钱。
别用"落地后"的档位率去算抵扣。 $135,000 落在 30% 档的起点上，容易让人误以为该按 30% 退 $4,500——但抵扣退的是你扣掉的那一段所对应的税，也就是 $135,000 到 $150,000 这一段，它整段都在 37% 档里。反过来，如果抵扣金额大到跨了档，就得分段算，不能套单一税率。
Trust 持有
信托的亏损不能分配出去。 也就是说，如果信托持有的投资房当年亏了 $15,000，这个亏损只能留在信托内部，等到以后信托有正的收入时再去抵扣。它不能用来减少你个人的工资税。
这在实际操作中意味着什么？
假设你刚买了一套投资房，头几年大概率是 Negatively Geared 的（贷款利息高、租金还没涨上来）。如果放在 Trust 里：
- 头 5 年每年亏 $15,000，合计 $75,000 的亏损困在信托里
- 还是上面年薪 $150,000 的例子（边际 37% + 2% ML = 39%，每年的 $15,000 都不跨档），个人持有的话这 5 年能拿回 $29,250 的退税
- Trust 持有的话，这 $29,250 你一分钱都拿不到，要等到物业转正之后才能慢慢消化
这是选择 Trust 之前必须算清楚的一笔账。
想了解更多关于负扣税和投资房支出抵扣的内容，可以看 澳洲投资房报税指南。
3. CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）
卖投资房的时候，CGT 的处理方式是 Trust 和个人持有差异最大的地方之一。
个人持有
- 持有超过 12 个月，享受 50% CGT discount（只需要把一半的利润算入应税收入）
- Capital gain 加到你当年的个人收入里，按边际税率交税
- 你没有选择余地——gain 就在你名下
举例：买入 $600,000，卖出 $900,000，capital gain = $300,000。持有超过 12 个月，50% discount 后应税金额 = $150,000。如果你当年工资 $150,000，加上这 $150,000，你那年的应税收入就是 $300,000，大部分 gain 都按 45% 的最高税率交。
Trust 持有
- 信托同样可以享受 50% CGT discount，但折扣是 流转（flow through） 给个人受益人的
- 关键优势：Trustee 可以选择把 capital gain 分配给当年收入最低的受益人
同样的例子：$300,000 capital gain，50% discount 后应税 $150,000。如果分配给一个当年零收入的成年子女：
| 应税额 | 税 | 有效税率 | |
|---|---|---|---|
| 小王自己拿（工资 $150K 之上） | $150,000 | $67,300 | 44.9% |
| 分配给 1 个零收入子女 | $150,000 | $39,570 | 26.4% |
| 拆给 2 个零收入子女 | 各 $75,000 | $29,040 | 19.4% |
| 拆给 4 个零收入子女 | 各 $37,500 | $11,780 | 7.9% |
分配给 1 个子女省 $27,730；拆给 4 个省 $55,520。
⚠️ 别以为「分给零收入的人 = 按最低档交税」。 $150,000 落到一个零收入的人头上，照样穿过全部四个档位——$4,020 + $27,000 + $5,550 + $3,000 Medicare = $39,570，有效税率 26.4%，不是 15%。真正省钱的不是"分出去"，是"拆开"：拆给的人越多，每份越小、越能待在低档里。这也正是 2028 新规瞄准的东西——它对拆分征税，不是对信托征税。
注意：上表全部是 2028-06-30 之前的算法。2028-07-01 起，整张表塌成一个数字：
| 拆给几人 | 旧规家庭税 | 新规家庭税 |
|---|---|---|
| 1 人 | $39,570 | $45,000 |
| 2 人 | $29,040 | $45,000 |
| 3 人 | $18,810 | $45,000 |
| 4 人 | $11,780 | $45,000 |
trustee 层先扣 30% = $45,000，而零收入受益人的自身税负永远低于这个数（拆得越细越低），抵免用不完就作废。结果是：拆给几个人完全不影响结果，家庭税负恒等于 30% × 利得。 拆给 4 人的那 $33,220 抵免直接蒸发。
这就是新规的设计意图——它不是对"用 trust"征税，是对"拆分"征税，而且是精确抹平，不留余地。
这段涉及两条不同的规则、两个不同的时点，别混。 一是例子里用的 50% CGT discount 本身：按本页开头的 CGT 改革，2027-07-01 之后累积的资本利得不再享 50% 折扣（改 CPI 指数化 + 30% 最低税率），这条对个人和 Trust 一视同仁。二是 Trust 特有的：2028-07-01 起，trust 分配的资本利得还要先在 trustee 层过一道 30% 最低税，「分给低税率子女」这条路径同样被削。两条叠加之后削多少现在算不出来——50% 折扣和 30% 最低税谁先谁后，ATO 还没给计算方法，两种顺序结果不同。等指引出来再算（详解）。
当然，这需要提前规划：
- 受益人必须是合法的 beneficiary（在信托契约里列明）
- 分配必须在 6 月 30 日前做出 resolution
- 不能是"纸面分配"——钱必须真的给到受益人，或者记为受益人的 loan account
更多关于 CGT 的内容，可以参考 投资房现金流分析中的税后回报计算部分。
PPOR 豁免：Trust 的另一个硬伤
如果你打算先自住、后出租（利用 6 Year Rule 保留 CGT 豁免），那只能用个人持有。Trust 不能享受 Main Residence CGT Exemption（自住房 CGT 豁免），一分钱都免不了。
这一点对"先买来住，过几年搬出去出租"这种常见策略影响很大。
4. Land Tax：Trust 的隐形炸弹
Land Tax 是 Trust 持有投资房被低估的一个大坑，尤其在 VIC。
（各州起征点来源：各州 Revenue Office Land Tax 页面，详见文末"主要数据来源"）
| 州 | 个人起征点 | Trust 起征点 | 差异 |
|---|---|---|---|
| VIC | $50,000 | $25,000 | Trust 只有个人的一半 |
| QLD | $600,000（2024-25、2025-26） | $350,000 | Trust 低 $250,000 |
| NSW | $1,075,000 | $1,075,000 | 相同（但需注意 surcharge 规则） |
| SA | $936,000（2026-27） | 信托门槛 $25,000（一般信托税率） | 信托显著更低 |
| WA | $300,000 | $300,000 | 相同 |
各州 Land Tax 的完整对比（包括税率表和外籍附加税），看 Land Tax 各州对比。
VIC 的 Trust Land Tax 有多夸张？
VIC 对 Trust 持有的物业，起征点只有 $25,000（个人是 $50,000），而且 VIC 的税率本来就全澳最高。
更要命的是：如果你的信托契约（Trust Deed）里的受益人定义允许外国人成为受益人——哪怕实际上你从来没有分配给任何外国人——VIC 的 State Revenue Office（SRO）可能会认定你的信托为 foreign trust，加收 4% 的 foreign surcharge。
很多标准模板的 Trust Deed 都有非常宽泛的受益人定义，可能不经意间就踩了这个雷。NSW 也有类似的规则——2025 年起 NSW 的 Land Tax 外籍附加费为 5%，印花税附加费为 9%。
怎么办？
- 找律师 review 你的 Trust Deed
- 必要时修改 Trust Deed，加入条款明确排除外国受益人
- 每年向 SRO 提交 notification，确认信托没有外国受益人
5. 资产保护
这是很多生意人和专业人士（医生、律师、会计师）选择 Trust 的主要原因。
个人持有
你名下的投资房就是你的个人资产。如果你：
- 生意失败被债权人追债
- 被人告了，法院判你赔钱
- 个人破产
你的投资房可能被强制出售来偿债。
Trust 持有
信托持有的资产在法律上不属于你个人，属于信托。一般情况下，你的个人债权人不能直接追及信托里的财产。
但有几个例外要注意：
- 如果你是信托的唯一受益人，法院可能会"穿透"信托
- 如果能证明你设立信托的目的就是为了逃避已有的债务，信托可能被推翻
- Bankruptcy（破产）的 clawback period 可以追溯到破产前若干年
所以资产保护不是万能的。 但对于正常经营的生意人来说，信托确实提供了一层有意义的保护。
6. 成本对比
很多人忽略了 Trust 的持续成本：
设立成本（一次性）
| 项目 | 大致费用 |
|---|---|
| 信托契约（Trust Deed）起草 | $1,000 - $2,500 |
| 公司受托人注册（Corporate Trustee） | $800 - $1,500（含 ASIC 注册） |
| 合计 | $2,000 - $5,000 |
为什么需要公司受托人？理论上你可以用个人做 Trustee，但实操中几乎所有会计师都建议用一个专门的公司（叫 $1 company 或 shell company）做 Trustee。原因是：如果个人做 Trustee，你去世后要变更受托人非常麻烦；而公司 Trustee 只需要换一个 Director。
年度合规成本（每年）
| 项目 | 大致费用 |
|---|---|
| 信托年度税务申报（Trust Tax Return） | $800 - $1,500 |
| 受托人年度决议（Trustee Resolution） | $200 - $500 |
| ASIC 年费（公司受托人） | $329（2025-26） |
| 银行账户维护等 | $0 - $100 |
| 合计 | $1,500 - $3,000/年 |
如果你只有一套投资房，每年 $1,500 - $3,000 的额外成本是不小的开支。 你需要算一下收入分配省下的税是否能覆盖这个成本。
粗略算一下：假设 Trust 帮你每年省 $5,000 税（收入分配的效果），扣掉 $2,000 的合规成本，净省 $3,000。这值不值得？要看你的整体情况。
这笔账 2028-07-01 之后要重算。 算法不变——省下的税减去合规成本——变的是第一个数：收入分配省下的税被 trustee 层 30% 最低税压缩，而合规成本一分不少。后面案例 1 就是现成的例子：同一套房，每年省下的税从 $9,862 掉到 $3,450，净省从 $7,862 变成 $1,450。
但如果你有两三套以上的投资房，合规成本摊薄后就很划算了——因为不管你 Trust 里有几套房，都只需要一个信托和一份税务申报。摊薄这个逻辑本身不受新规影响，但「很划算」同样是 2028-06-30 之前的口径：2028-07-01 之后每套房能省的税缩水，被摊薄的还是同一笔合规成本、分子却变小了，划不划算要按新数字重算。
7. 其他持有结构（简单提一下）
Unit Trust（单位信托）
和 Discretionary Trust 不同，Unit Trust 的受益人持有固定比例的 units（单位），类似于股份。
- 优势： 在 VIC，如果 Unit Trust 满足特定条件，可以享受个人级别的 Land Tax 起征点（$50,000 而不是 $25,000），这在 VIC 是个大优势
- 劣势： 没有 Discretionary Trust 的分配灵活性——每个人按持有比例分配，不能灵活调节
- 注意： 如果转让 units，可能触发 stamp duty（部分州视同物业转让）
公司（Company）持有
- 公司税率固定 25%（base rate entity），不受个人税率影响
- 但是！公司不享受 50% CGT discount。 卖房时全额 capital gain 按 25% 交税
- 简单算一下：$300,000 capital gain，公司交 $75,000 税。如果个人持有（50% discount 后按 45% 税率），交 $67,500。公司反而多交了
- 注意时点： 这个对比建立在个人享 50% CGT discount 上，只对 2027-07-01 之前累积的资本利得成立。之后累积的部分个人改按 CPI 指数化 + 30% 最低税率（见本页开头），两边的账要重新算
- 在澳洲，公司持有住宅投资房非常少见，除非是特殊情况（比如已有的公司结构、海外税务安排等）
决策思路：哪些维度通常会被纳入考虑？
说明： 以下不是"应该选哪个"的标准答案，而是房产律师/税务师在做这个分析时通常会问的问题。最终方案必须由 registered tax agent 和持证律师根据你的完整家庭、收入、债务、移民身份、未来规划综合评估。
第一步：你打算先自住吗？
- 是 → 传统上会考虑个人持有（PPOR CGT 豁免和 6 Year Rule 只有个人能用）
- 否 → 继续往下
第二步：这套房短期内会是 Negatively Geared 吗？
- 是，而且你需要负扣税来减轻现金流压力 → 传统上会考虑个人持有（亏损可以直接抵扣工资收入；Trust 内的亏损通常困在信托内）。但「亏损可抵工资」这个前提，对 2026-05-12 19:30 之后签约买的二手房已经不成立（见本页开头 NG 改革：新规下二手房亏损只能抵住宅租金收入 + carry-forward；新房不受影响）——如果你属于这种情况，这一步个人持有的优势要打折重算
- 否，物业接近持平或正现金流 → 继续往下
第三步：你的家庭是否有明显的收入差距？
- 是（比如一个人 $200K+，另一个人 $50K 以下） → Trust 的收入分配在数学上有空间——但这个空间 2028-07-01 起大幅收窄：trustee 层 30% 起步，低税率受益人拿到的 non-refundable 抵免退不回来，能省的只剩"高收入方边际税率 - 30%“这个差额（详解）
- 否（夫妻收入差不多） → Trust 的收入分配优势不大，继续往下
第四步：你是否需要资产保护？
- 是（你是生意人、专业人士、或有其他风险） → Trust 在这一维度有结构优势，但具体能否真正起到隔离作用还要看 Trust Deed 设计、控制权安排、claw-back 风险
- 否 → 继续往下
第五步：你在哪个州投资？
- VIC → Trust 的 Land Tax 起征点远低于个人（$25K vs $50K），加上可能的 foreign surcharge，需要特别算清楚
- QLD → Trust 起征点 $350,000 vs 个人 $600,000，差距明显
- NSW / WA / SA → Trust 的 Land Tax 劣势相对小
第六步：你有几套投资房？
- 只有一套 → 个人持有的简单和低成本可能更合适
- 两套以上 → Trust 的合规成本被摊薄，结构选择的空间更大
如果走完这个流程你还是拿不定主意，说明你的情况可能需要混合策略 ——比如第一套用个人持有（享受负扣税），后面的正现金流物业放 Trust。这种"个人 + Trust"的组合在实操中很常见。具体方案请与 registered tax agent 讨论。
实际案例
案例 1：小王夫妇——高收入 + 正现金流
- 小王：IT 经理，年薪 $180,000
- 太太：全职妈妈，无收入
- 投资房：Brisbane 一套 house，年净租金收入 $25,000（正现金流）
如果个人持有（小王名下）： $25,000 加在 $180,000 的薪水上，跨过 $190,000 的档位线——前 $10,000 按 37%、后 $15,000 按 45%，再加 2% Medicare Levy，交税 = $3,700 + $6,750 + $500 = $10,950
如果 Trust 持有，分配给太太： $25,000 对太太来说，前 $18,200 免税，剩余 $6,800 按 15% = $1,020，再减 LITO $700 → 交税 $320（收入 $25,000 低于 Medicare 起征点 $28,011，不交 ML）
每年省 $10,630。 扣掉 Trust 年度合规成本 $2,000，净省 $8,630。五年就是 $43,000 多。
→ 结论：Trust 明显更优——但仅限 2028-06-30 之前。
2028-07-01 之后，同一套数字： trustee 层先扣 $25,000 × 30% = $7,500，太太拿到 $17,500 加一张 $7,500 的 non-refundable 抵免凭证。她自己该交的只有 $320，凭证用不完，多出的 $7,180 退不回来——家庭实际税负 = trust 已扣的 $7,500。对比个人持有的 $10,950，每年省 $3,450，扣掉 $2,000 合规成本，净省 $1,450。
太太是新规打击的典型靶子：她没有其他收入，自身税负 $320 远低于 30% 预扣的 $7,500。 对照第 1 节那个有 $30,000 工资的配偶——她的自身税负高于预扣，新规对她一分钱影响都没有。同一条新规，对这两个家庭的差别是天壤之别，区别只在受益人有没有自己的收入。
→ 2028-07-01 起的结论：单看收入分配，Trust 对小王夫妇不再有优势。 房子还要不要放 Trust，取决于资产保护等其他维度值不值每年 $2,000；算法、8 类例外和 2027-07-01 至 2030-06-30 的重组窗口见 Discretionary Trust 30% 最低税。
案例 2：老李——刚买第一套，负扣税
- 老李：会计师，年薪 $140,000
- 投资房：Melbourne 一套 apartment，年亏损 $12,000（负扣税）
如果个人持有： $12,000 亏损抵扣工资收入。$140,000 已在 37% 档，抵掉后降到 $128,000——这 $12,000 跨了档，得分段算：前 $5,000 退 37%、后 $7,000 退 30%，再加省下的 2% Medicare Levy，省税 = $1,850 + $2,100 + $240 = $4,190/年
如果 Trust 持有： 亏损困在信托内，每年少拿 $4,190 退税。而且 VIC 的 Trust Land Tax 起征点只有 $25,000，每年多交几百到一千多的 Land Tax。再加上 $2,000 合规成本。
→ 结论：个人持有更优。 等到物业转正后，再考虑后面的房子用 Trust。
但上面这 $4,190 有个前提：老李的合同签在 2026-05-12 19:30 之前。 按本页开头的 NG 改革，这个时点之后签约买二手房的，亏损不能再抵工资，只能抵住宅租金收入 + carry-forward。老李买的是第一套、没有其他租金收入 → 亏损只能往后结转，这跟 Trust 里「亏损困在信托内」已经很接近，个人持有在负扣税这一项上的优势基本消失。结论仍是个人持有更优，但理由换成了 VIC 的 Trust Land Tax 起征点和 $2,000 合规成本这两项。（若老李买的是新房，NG 完整保留，上面的算法不变。）
案例 3：张医生——资产保护需求
- 张医生：私人诊所老板，年收入 $300,000+
- 两套投资房，都是正现金流
- 担心医疗纠纷导致个人资产被追
→ 结论：Trust 持有。 资产保护 + 收入分配双重优势。合规成本相对于他的收入和税务节省来说完全值得。
→ 2028-07-01 起：双重优势剩一重，但结论不变。 资产保护不受新规影响，这本来就是张医生用 Trust 的主因；收入分配那一重被 trustee 层 30% 最低税削掉大半——分配给低税率家庭成员只剩"47% - 30%“的差额，仍比留在他名下划算，只是省得少了（详解）。
常见问题
Q: 已经用个人名义买了，还能转到 Trust 吗？
技术上可以，但代价很大：
- 要交 Stamp Duty（等于重新买了一次，按房产市场价计算）
- 可能触发 CGT（如果房子涨了，视同按市场价卖出再买入）
- 贷款需要重新申请（银行把这视为新的借款人）
一般来说，如果已经买了就别折腾了。把精力放在下一套房用什么结构。
Q: Trust 的收入可以分配给未成年子女吗？
可以，但有严格限制。根据 ATO 的 Division 6AA 规则（2025-26 财年），未成年人（prescribed person）从 Trust 获得的 “unearned income”（包括信托分配）的税率结构是：$0-$416 免税；$417-$1,307 按 66%（为了快速把收入拉到高税档）；$1,307 以上全额按 45%。这个设计就是为了堵上"把收入分给未成年子女省税"的路径，所以实操中一般不会分配给未成年人，等孩子满 18 岁再说。具体金额和税率以 ATO 官网每年公布为准。
Q: 我在海外，用 Trust 持有澳洲投资房有什么额外风险？
主要是 Land Tax 的 foreign surcharge。如果你本人是 Australian tax resident 但 Trust Deed 里的受益人定义包含可能的外国人，某些州（尤其 VIC 和 NSW）可能把你的 Trust 当作 foreign trust，加收额外的 Land Tax surcharge。一定要找律师 review Trust Deed。
Q: Discretionary Trust 和 Family Trust 有什么区别？
没有区别。 Family Trust 就是 Discretionary Trust 的俗称。在 ATO 的语境下，Family Trust 还有一个特定含义：如果你做了 Family Trust Election（FTE），信托会获得一些额外的税务处理方式（比如 franking credits 的分配），但基本结构是一样的。
Q: 需不需要找律师还是会计师就够了？
两个都需要。
- 律师： 起草 Trust Deed、review 受益人条款、处理 Land Tax surcharge 风险
- 会计师： 税务规划、每年做分配决议和信托税务申报、持续监控税务效果
不要用 $500 的模板 Trust Deed 然后指望会计师来处理所有问题。Trust Deed 是信托的"宪法”，写得不好后面改很麻烦。
一句话总结
| 你的情况 | 传统上通常会考虑的方向（实际方案以 registered tax agent 意见为准） |
|---|---|
| 准备先自住再出租 | 个人持有 |
| 头几年负扣税、需要退税 | 个人持有 |
| 高收入 + 家有低收入成员 + 正现金流 | 评估 Trust 的收入分配空间（2028-07-01 起大幅收窄） |
| 生意人/专业人士、需要资产保护 | 评估 Trust 的隔离设计 |
| 在 VIC 投资 | 谨慎评估 Trust，算清楚 Land Tax |
| 只有一套房、情况简单 | 个人持有（成本低、简单） |
| 多套房 + 长期规划 | 评估"个人 + Trust"组合 |
投资房的持有结构不是一个"哪个更好"的问题，是"哪个更适合你"的问题。 关键是在买房之前做好规划，而不是买完了再后悔。
如果你还没买，找个好的会计师花一两个小时坐下来聊清楚你的家庭收入结构、投资计划、和风险偏好，再决定用什么结构。这一两个小时的咨询费，可能帮你省下几万甚至几十万的税。
想了解更多关于投资房税务的内容，推荐阅读：
- 投资房报税：哪些费用可以抵扣
- 投资房折旧完全指南
- 投资房现金流分析
- Land Tax 各州全对比
- SMSF 买投资房完整指南 — 如果你在考虑用 SMSF 而不是 Trust 来持有投资房，这篇讲了 SMSF 的适用场景、流程和常见坑
主要数据来源
本文引用的起征点、税率、Division 6AA 规则截至 2026 年 4 月，来源如下：
- ATO, Trusts (Division 6AA 未成年人 unearned income 规则): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/
- ATO, Income Tax Assessment Act 1936, Division 6AA: https://www.legislation.gov.au/C1936A00027/latest/text
- ATO, Trusts - general information (section 99A 最高税率): https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/trusts
- ATO, CGT and trusts (50% discount): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/
- Revenue NSW, Land tax for trusts: https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax
- VIC State Revenue Office, Trust land tax: https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/companies-and-trusts/trusts-and-land-tax
- QLD Revenue Office, Land tax (trusts and companies): https://qro.qld.gov.au/land-tax/
- WA, SA, TAS Revenue Office Land Tax 页面（对应各州官网）
- ASIC MoneySmart, Trusts: https://moneysmart.gov.au/how-super-works/self-managed-super-fund-smsf
起征点和税率各州随年度调整，Division 6AA 金额随指数化调整——具体决策前请以对应官网和持证 tax agent 意见为准。
免责声明： 本文内容仅供一般性参考，不构成税务、法律或财务建议。信托结构涉及复杂的税务和法律问题，每个人的家庭和财务状况不同，适合的结构也不同。文中提及的税率、起征点和规则基于 2025-26 财年的公开信息，可能随政策调整而变化。在做任何税务结构决策之前，请务必咨询持证税务师（registered tax agent）和律师。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不对因依据本文内容做出的任何决策承担责任。