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空置税与缺席业主附加税：VIC、QLD、NSW 各州规则全对比

Sean · 2026年5月6日 · 阅读约 15 分钟 · #Land Tax #Absentee Owner #VIC #QLD

新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。

你在 VIC 有一套投资房，租客搬走了，挂了两个月没租出去。你觉得"就空了两个月，没什么大不了"——直到收到 SRO（State Revenue Office）的信，告诉你要交一笔 Vacant Residential Land Tax（空置住宅土地税），金额是房产总价值的 1%。一套 $800,000 的房子，一年就是 $8,000。

这还不算完。如果你持的是临时签证，VIC 还会再加一个 4% 的 Absentee Owner Surcharge（缺席业主附加税），按土地价值算。土地值 $500,000？那就是 $20,000——加上普通 Land Tax，一年光地税就可能超过 $25,000。

更让人头疼的是，联邦政府从 2024 年起把针对外国买家的 Annual Vacancy Fee（年度空置费）翻倍了。

这三层税加在一起，很多华人投资者根本没算过这笔账。这篇文章我把各州的空置税、缺席业主附加税、以及联邦空置费全部拉出来对比，帮你搞清楚自己到底会被哪些税"盯上"。

📌 本文要点

VIC 空置住宅土地税按房产总价值收 1%；持临时签证再加 4% Absentee Owner Surcharge，按土地价值算，土地值 $500,000 就是 $20,000。

适合谁读： 在澳洲有投资房的华人房东，尤其是持临时签证、长期不在澳洲、或房子可能空置的业主。

看完你会搞懂： VIC 空置税（VRLT）的计算方式和 2025 年扩展到全州的新规、各州缺席业主/外籍附加税的税率对比、联邦 Annual Vacancy Fee 翻倍后要交多少、谁算"缺席业主"谁算"外国人"的定义差异、豁免条件、以及怎么证明房子没空置。

阅读时间： 约 15 分钟。

时效声明： 本文基于 2026 年 5 月前的政策信息。税率、起征点和豁免规则每年可能调整，请在做决定前查阅各州 Revenue Office 官网获取最新数据。

先理清三层税的关系

很多人把"空置税"“缺席业主附加税"“外籍附加税"搞混。其实它们是三个完全不同的东西，征收主体、触发条件和计算方式都不一样：

空置税（Vacancy Tax）缺席业主附加税（Absentee Owner Surcharge）联邦空置费（Annual Vacancy Fee）
征收主体州政府州政府联邦政府（ATO 代收）
触发条件房子空置超过 6 个月业主身份（非公民/PR，或不在澳洲居住）外国人买的房子空置超过 183 天
针对谁所有业主（不分国籍）非公民/非 PR 的外国业主外国买家（需要 FIRB 批准的）
计算基数房产总价值（capital improved value）土地价值（unimproved land value）与 FIRB 申请费挂钩
目前只有哪些州有VIC（2025 起全州）VIC 4%、NSW 5%、QLD 3%、TAS 2%、ACT 0.75%（WA、SA、NT 没有）全国统一

关键区别： 空置税看的是"房子有没有人住”，缺席业主附加税看的是"你是什么身份”。一个澳洲公民在 VIC 的房子空了 7 个月，要交空置税但不用交缺席业主附加税；一个持 482 签证的人在 VIC 有投资房，即使房子一直有租客，也要交缺席业主附加税。

Part 1：VIC 空置住宅土地税（Vacant Residential Land Tax）

VIC 是目前全澳唯一一个对所有业主（不分国籍）征收空置税的州。这个税的正式名称是 Vacant Residential Land Tax（VRLT），由 SRO Victoria 管理。

基本规则

  • 触发条件： 住宅物业在一个日历年内空置超过 6 个月（不需要连续）
  • 计算基数： Capital Improved Value（CIV，房产总价值，包括土地 + 建筑，由 council 评估）
  • 税率： 累进制——
    • 第 1 年空置：CIV 的 1%
    • 连续第 2 年空置：CIV 的 2%
    • 连续第 3 年及以上：CIV 的 3%

（SRO Victoria）

2025 年重大变化：扩展到全 VIC

在 2025 年之前，VRLT 只适用于墨尔本都会区（metropolitan Melbourne）的 16 个 council 区域。从 2025 年 1 月 1 日起，VRLT 扩展到全维州所有住宅用地（SRO Victoria）。

这意味着如果你在 Geelong、Ballarat、Bendigo 或者其他偏远地区有投资房空着，现在也会被 VRLT 覆盖。

2026 年新增规则

从 2026 年 1 月 1 日起，还有两个新增的 VRLT 触发条件：

  1. 建造或翻新超过 2 年还没完工的住宅用地 —— 如果你的房子装修了 2 年还没搞完，也会被算作"空置"
  2. 墨尔本都会区内连续 5 年以上未开发的住宅用地 —— 就是买了地一直不盖房的情况

申报截止日

所有 VIC 住宅物业业主必须在每年 2 月 15 日之前向 SRO 提交 VRLT 申报（notification），无论你的房子是否空置、是否有豁免（SRO Victoria）。没有申报 = 默认被视为空置。

具体例子

张先生 在 Melbourne 东南区有一套投资房，council 估价（CIV）$950,000。2025 年初租客搬走，房子从 3 月到 12 月一直没租出去（空了 10 个月）。

  • 第 1 年 VRLT = $950,000 x 1% = $9,500
  • 如果 2026 年继续空置，第 2 年 VRLT = $950,000 x 2% = $19,000
  • 如果 2027 年还空着，第 3 年 VRLT = $950,000 x 3% = $28,500

三年累计：$57,000。比很多人一年的租金收入还多。

VRLT 豁免

不是所有空着的房子都要交 VRLT。以下情况可以申请豁免：

  1. 度假屋（Holiday Home）： 你或直系亲属在当年累计使用至少 4 周（不需要连续），且你在澳洲有 principal place of residence
  2. 在建或翻新中的房子： 施工期间可豁免最多 2 年，超过 2 年需要向 SRO 申请延期
  3. 逝世遗产（Deceased Estate）： 业主去世后，房产可豁免最多 3 年
  4. 业主住院或进养老院： 因健康原因无法居住的情况
  5. 法院命令限制使用： 如离婚财产纠纷中被法院禁止使用的房产

注意： “挂出去招租了但没租出去”不算豁免理由。SRO 看的是实际入住情况，不是你有没有在努力找租客。

怎么证明房子"没空置"

SRO 可能会要求你提供以下证据：

  • 租约（lease agreement）+ 租金到账记录
  • 水电煤气账单（utility bills），要有合理的使用量
  • 选民登记（electoral roll）记录
  • Council 的市政税（rates）通知
  • 房东保险（landlord insurance）记录
  • Property Manager 的管理报告

实操建议： 养成习惯保留所有水电账单和租约文件至少 5 年。如果你用 Property Manager，让他们帮你存档租客入住和退租的记录。

Part 2：缺席业主附加税（Absentee Owner Surcharge）

缺席业主附加税是各州在普通 Land Tax 基础上额外加收的一层税，针对的是被认定为"缺席业主"（absentee owner）或"外国业主"（foreign owner）的人。

各州税率一览

州附加税名称税率计算基数起征点
VICAbsentee Owner Surcharge4%土地价值无门槛（从第 1 块钱起算）
NSWForeign Owner Surcharge Land Tax5%（2025 年起上调）土地价值无门槛
QLDAbsentee Owner Surcharge3%土地价值$350,000 以上部分（只对超出部分征收）
TASForeign Investor Land Tax Surcharge (FILTS)2%土地价值无门槛（地价低于普通 land tax 门槛也可能要交）
ACTForeign Ownership Surcharge0.75%平均未改良土地价值（AUV）无门槛
WA无 Land Tax 附加税———
SA无 Land Tax 附加税———

（SRO Victoria、Revenue NSW、QRO Queensland、SRO Tasmania、RevenueWA、RevenueSA、ACT Revenue Office）

注意： NSW 的外籍附加税在 2025 年从 4% 上调到了 5%（Revenue NSW）。如果你之前看到的资料说 4%，那已经过时了。

WA 和 SA 在 Land Tax 层面没有外籍附加税。 这两个州的外籍附加费只存在于买房那一次的印花税上：WA 是 7% foreign buyers duty（《Duties Act 2008》），SA 是 7% foreign ownership surcharge（《Stamp Duties Act 1923》）。RevenueWA 的 land tax 计算页把每一项加征都列全了（含 Metropolitan Region Improvement Tax），其中没有任何外籍或 absentee 附加税；RevenueSA 也把 Foreign Ownership Surcharge 归在 Stamp Duty 目录下，不在 Land Tax 下。持有阶段每年按外籍身份多收一笔地税，这两个州不存在。

关于各州 Land Tax 的完整规则（包括标准税率和起征点），可以参考我之前写的 各州 Land Tax 全对比。

谁算"缺席业主"/“外国人”？——各州定义不同

这是最容易搞混的地方。每个州对"谁要交附加税"的定义都不一样：

VIC 的定义（最严格）

VIC 用的术语是 absentee owner，定义基于你的国籍和签证身份：

  • 澳洲公民 → 不算 absentee（无论你住在哪里）
  • 澳洲 PR（永居） → 不算 absentee（无论你住在哪里）
  • 临时签证持有者 → 如果不 ordinarily reside in Australia，算 absentee
  • 新西兰公民 → 如果在评估年度的 12 月 31 日不在澳洲，或当年离开澳洲超过 6 个月，算 absentee

（SRO Victoria）

对华人投资者的好消息： 如果你已经是澳洲公民或 PR，即使你长期住在海外（比如回国工作几年），VIC 也不会把你认定为 absentee owner。这一点和 QLD 的定义有本质区别。

QLD 的定义

QLD 也用 absentee 这个词，定义和 VIC 类似：

  • 澳洲公民或 PR → 不算 absentee（2019 年 6 月 30 日起的规则修改，之前 PR 住海外也算 absentee）
  • 外国个人（没有永居签证的非公民） → 算 absentee
  • 不正常居住在澳洲的人 → 算 absentee

（QRO Queensland）

关键变化： 从 2019 年 6 月 30 日起，QLD 明确规定澳洲公民和 PR 不再被当作 absentee，即使他们长期住在海外。这对很多回国发展的华人 PR 来说是好消息。

NSW 的定义

NSW 用的术语是 foreign person，不是 absentee：

  • 澳洲公民 → 不是 foreign person
  • 澳洲 PR → 不是 foreign person
  • 临时签证/无签证 → foreign person
  • 外国公司（foreign corporation）和外国信托（foreign trust） → 也算

（Revenue NSW）

对照总结

你的身份VICQLDNSW
澳洲公民（住澳洲）不交不交不交
澳洲公民（住海外）不交不交不交
澳洲 PR（住澳洲）不交不交不交
澳洲 PR（住海外）不交不交不交
临时签证（住澳洲）要交要交要交
临时签证（住海外）要交要交要交
外国人（从未在澳洲）要交要交要交

华人常见场景： 很多人在国内买了澳洲房产，后来拿到了 PR 但一直没过来住。在 VIC、QLD 和 NSW，只要你有 PR 身份，都不需要交缺席业主附加税。但如果你的 PR 签证过期了没续（变成了 former resident），情况就不一样了——建议立刻咨询移民律师确认你的签证状态。

更多关于外籍身份的附加税细节，可以参考 外籍附加税详解。

Part 3：联邦 Annual Vacancy Fee（年度空置费）

除了州政府层面的税，联邦政府还有一个针对外国买家的空置惩罚：Annual Vacancy Fee（AVF）。

基本规则

  • 适用对象： 2017 年 5 月 9 日之后购买住宅物业的外国人（即需要 FIRB 批准才能买房的人）
  • 触发条件： 物业在 12 个月内未被居住或未真正挂在租赁市场上的天数超过 183 天
  • 管理机构： ATO（澳洲税务局）代收

费用金额：2024 年起翻倍

从 2024 年 4 月 9 日起的空置年度开始，AVF 金额 = 你当初买房时支付的 FIRB 申请费 x 2。

之前（2024 年 4 月 9 日前的空置年度），AVF = FIRB 申请费 x 1。

FIRB 申请费按房价分档，且每年 7 月 1 日随 CPI 指数化调整。由于二手房禁令到 2029 年 6 月 30 日仍然有效，外国买家目前根本不能买二手房（仅极少数例外），所以真正相关的是新房/楼花/空地的费率——FY2026-27 新房起步费用（房价 $100 万以下）为 $15,600（foreigninvestment.gov.au）。二手房费率（$46,800 起）目前只对禁令前已持有二手房、或符合极少数豁免的买家有意义。也就是说：

例子： 李女士 2023 年以 $850,000 买了一套墨尔本公寓，当时 FIRB 申请费约 $14,100。从 2024-25 空置年度起，如果公寓空置超过 183 天，AVF = $14,100 x 2 = $28,200/年。

如果是最近几年以更高 FIRB 费率买的房，AVF 会更高。

什么算"真正在租赁市场上"

ATO 会看你是不是真心实意在出租。以下行为不算：

  • 故意挂高价让没人租得起
  • 只在几个小平台挂一下意思意思
  • 对所有申请人都拒绝

你需要通过正规渠道（Domain、realestate.com.au、Property Manager）以市场价挂牌，并且认真处理申请。

AVF 申报

外国业主每年必须向 ATO 提交 Vacancy Fee Return，即使房子一直有人住也要报。不报 = 罚款。

Part 4：各州空置/缺席附加税全对比表

下面这张表把所有相关税费放在一起，方便你一目了然：

税费类型VICNSWQLDWASAACT联邦
空置税VRLT：1-3%（CIV）无无无无无AVF（仅外国人）
缺席/外籍 Land Tax 附加税4%5%3%（仅 $350k 以上部分）无无0.75%—
空置税基数房产总价值—————FIRB 申请费 x2
附加税基数土地价值土地价值土地价值——平均土地价值—
附加税起征点无无$350,000——无—
买房时的外籍印花税附加费8%9%8%7%7%0%—
对澳洲公民/PR 征收？空置税：是 / 附加税：否否否——否否

要点总结：

  • VIC 是最重的州——既有空置税（所有人都可能中招），又有 4% 的缺席业主附加税
  • NSW 的 5% 外籍附加税是各州最高的 Land Tax 附加税率
  • QLD 对澳洲公民/PR 很友好——从 2019 年起，即使你住在海外也不算 absentee
  • WA 和 SA 都没有 Land Tax 层面的外籍附加税——只有买房那一次的 7% 印花税附加费。持有阶段不会每年因为外籍身份多收地税
  • 联邦 AVF 只针对外国人，澳洲公民/PR 不受影响

Part 5：华人投资者常见场景分析

场景 1：PR 持有者回国工作，VIC 有投资房

王先生，澳洲 PR，2024 年回上海工作，VIC 有一套投资房一直出租中。

  • VIC VRLT： 房子有租客 → 不触发（不用交）
  • VIC Absentee Owner Surcharge： PR 身份 → 不算 absentee（不用交）
  • 联邦 AVF： PR 身份 → 不适用（不用交）

结论： 只要房子租出去了，PR 回国工作没有任何额外税。

场景 2：482 签证持有者，NSW + VIC 各有一套

陈女士，持 482 工作签证，在 Sydney 和 Melbourne 各有一套投资房。

  • VIC Absentee Owner Surcharge： 482 签证不是 PR → 要交 4%。土地价值 $400,000 → 附加税 $16,000/年
  • NSW Foreign Owner Surcharge： 482 签证 → 要交 5%。土地价值 $600,000 → 附加税 $30,000/年
  • VIC VRLT： 取决于房子是否空置
  • 联邦 AVF： 如果买房时需要 FIRB 批准，房子空置超过 183 天就要交

两套房的外籍附加税合计：$46,000/年——这还不包括普通 Land Tax。

场景 3：父母在国内，用孩子（PR）的名字买了 QLD 投资房

情况 A——房子登记在 PR 孩子名下： 孩子是 PR → 不交附加税 情况 B——房子登记在父母名下（外国人）： 父母是外国人 → 要交 QLD 3% 附加税 + 联邦 AVF（如果空置）

这也是为什么很多华人家庭会考虑用 PR 子女的名字持有房产。但这涉及赠与税、CGT、贷款等一系列问题，建议在做决定前咨询持牌税务师和律师。

场景 4：VIC 投资房空了 3 个月找到新租客

赵先生的 VIC 投资房在 4 月底租客搬走，7 月底找到新租客。空置了约 3 个月。

  • VRLT 触发条件是"一个日历年内空置超过 6 个月"
  • 只要这一年内有人住超过 6 个月 → 不触发 VRLT
  • 赵先生的房子 1-4 月和 8-12 月有人住 = 9 个月有人住 → 不用交

提醒： 即使不用交，赵先生仍然需要在次年 2 月 15 日前向 SRO 提交 VRLT 申报。

Part 6：怎么减少空置税和附加税的风险

策略 1：确保房子不空置

这是最直接的办法。具体操作：

  • 请 Property Manager 管理： 专业中介通常能在 2-4 周内找到新租客，减少空置期
  • 租客搬走前就开始招租： 好的 Property Manager 会在 notice period 内就开始挂牌
  • 合理定价： 空置的损失远比少收 $20/周租金大得多
  • 考虑短租过渡： 在找长期租客期间，可以考虑 Airbnb 等短租平台填补空档（但要确认 council 和物业规定）

关于投资房报税和出租相关的扣税项目，可以参考 投资房报税指南。

策略 2：及时处理签证身份

如果你正在从临时签证转 PR：

  • VIC/QLD/NSW 都是以评估日期当天的签证状态来判定的
  • VIC 的评估日期是每年 12 月 31 日，QLD 是 6 月 30 日，NSW 是 12 月 31 日
  • 如果你的 PR 在评估日期之前获批，当年就不需要交附加税
  • 拿到 PR 后主动通知各州 Revenue Office，否则他们可能继续按旧身份收

策略 3：利用 VRLT 豁免

如果你的 VIC 投资房确实会空一段时间：

  • 度假屋方式： 如果房子可以作为度假屋使用，确保你或家人每年在里面住满 4 周，并保留记录
  • 翻新期间： 如果正在装修，保留所有施工合同、发票、council 许可，可以申请最多 2 年豁免

策略 4：关注公司/信托结构

如果你用公司或信托（trust）持有房产，附加税规则更复杂：

  • VIC： 信托的受益人中有 absentee 成员，整个信托可能被认定为 absentee
  • NSW： 类似规则——信托有外国受益人就算 foreign trust
  • 这意味着混合身份的家庭信托可能会触发附加税

建议： 如果家庭成员中有人是外国人、有人是 PR/公民，持有结构需要特别注意。找专业税务师做结构规划。

常见问题

Q1：VIC 的 VRLT 和 Land Tax 是同一个税吗？

不是。Land Tax 是按土地价值算的年度税，所有投资房都要交（超过起征点的部分）。VRLT 是额外的空置惩罚税，按房产总价值（CIV）算，只有空了超过 6 个月才触发。两个可以同时收。

Q2：我把房子借给朋友住、不收租金，算空置吗？

如果朋友确实在那里居住（有水电使用记录、可以证明），通常不算空置。但 SRO 可能要求提供证据，建议至少签一份简单的住宿协议。

Q3：VRLT 的"6 个月"是连续的还是累计的？

累计的。 一个日历年内，只要空置天数合计超过 6 个月（约 183 天），就会触发。不需要连续空着。

Q4：联邦 Annual Vacancy Fee 和 VIC 的 VRLT 会同时收吗？

会。 如果你是外国人，在 VIC 有一套房子空了超过 6 个月，你需要同时交 VIC 的 VRLT、VIC 的 Absentee Owner Surcharge、普通 Land Tax，以及联邦的 AVF。四层税叠加。

Q5：我准备卖房了，挂牌期间算空置吗？

VIC VRLT 方面——是的，挂牌出售但没人住的房子仍然算空置。联邦 AVF 方面——如果房子在 12 个月内未被居住或出租超过 183 天，也会触发。卖房挂牌本身不构成豁免。

免责声明

本文内容仅供一般信息参考，不构成税务、法律或财务建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 Australian Financial Services Licence（AFSL）、Australian Credit Licence（ACL），也不是 Tax Practitioners Board（TPB）注册税务代理。

各州的空置税和附加税规则每年都会调整，本文引用的税率和门槛以 2026 年 5 月前的公开信息为准。在做出任何投资或税务决策之前，请咨询持牌税务师（Registered Tax Agent）、会计师或律师，获取针对你个人情况的专业建议。

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这是一位在澳华人的生活笔记，从房产（买房、报税、租房管理）到育儿教育（CCS 补贴、学区、入学），记录在澳洲安家养娃的实操经验。继续看：

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