VIC 买房核心是 Section 32 卖家声明；Private Sale 有 3 个工作日冷静期，拍卖没有。首置买 $600K 以下新房免印花税 + $10,000 FHOG。
适合谁读： 准备在 Melbourne 或维州其他地区买房的华人，不论首次置业还是投资。
看完你会搞懂： VIC 买房从 pre-approval 到 settlement 的 7 个步骤、Section 32 怎么看、拍卖 vs Private Sale 的区别、印花税税率表和首置减免、FHOG $10,000 补贴、PEXA 电子交割流程、以及华人买家关注的热门区域。
核心结论： Melbourne 是全澳拍卖文化最浓的城市，拍卖没有冷静期、不能加条件——所以 pre-approval 和 Section 32 审查必须在拍卖前完成。VIC 首次置业者买 $600K 以下新房可以免印花税 + 拿 $10,000 补贴。
阅读时间： 约 18 分钟。
Melbourne 是全澳华人最集中的城市之一，也是全澳拍卖文化最浓的城市——周六上午一条街上同时有三四场 auction 是常态。我第一次在 Melbourne 买房的时候，光是搞清楚 Section 32 是什么、冷静期怎么算、拍卖前要准备什么就花了好几个晚上。
这篇文章是专门写给 VIC 买家的完整流程指南。如果你想看全澳通用的买房流程，先读 澳洲买房流程全攻略；这篇会聚焦 VIC 的特殊规则——Section 32（卖家披露声明）、印花税、拍卖规则、PEXA 电子交割等。
VIC 买房时间线概览
在 VIC，从开始看房到拿到钥匙，典型时间线大约是 3-6 个月：
| 阶段 | 时间 | 关键动作 |
|---|---|---|
| 准备期 | 第 1-2 周 | 贷款 pre-approval、找 Conveyancer |
| 看房期 | 第 2-8 周 | 看房、做 due diligence、审 Section 32 |
| 出价/拍卖 | 第 6-10 周 | Private Sale 出 offer 或参加 auction |
| 合同期 | 签约后 3 个工作日 | 冷静期（Private Sale）/ 拍卖无冷静期 |
| 贷款审批 | 签约后 2-4 周 | 正式申请贷款、银行估价 |
| Settlement | 签约后 30-90 天 | PEXA 电子交割、过户、拿钥匙 |
下面一步步展开。
Step 1：拿到贷款预批（Pre-approval）
在 Melbourne 市场，pre-approval 不是锦上添花，是必需品——原因很简单：Melbourne 大量房产通过拍卖成交，拍卖落锤后没有 finance clause，你必须确保自己有能力付款。
Pre-approval 的作用：
- 银行初步审核你的收入、信用记录和负债，给你一个可以借到的最高额度
- 通常有效期 3-6 个月
- 让你在拍卖前知道自己的预算天花板在哪里
注意： Pre-approval 不是 100% 保证。银行在正式审批时还会做 valuation（估价）和再次审核你的财务状况。如果估价低于成交价，你可能需要自己补差价。
第一次贷款不知道怎么准备材料？参考 澳洲买房流程全攻略。
Step 2：找房子
常用平台
- Domain.com.au 和 realestate.com.au：澳洲两大房产搜索平台，可以按区域、房型、预算筛选，设定 alert 自动通知新上市的房源
- 各中介官网：一些华人聚居区的中介（如 Ray White Box Hill、Barry Plant Glen Waverley）会有独家或提前上市的房源
- Buyer’s Agent（买方中介）：如果你工作忙、不熟悉本地市场，或者从海外买房，可以考虑请 Buyer’s Agent 帮你筛选和谈判
Melbourne 华人热门区域
对于华人买家，以下区域关注度比较高（各有特点）：
| 区域 | 特点 | 适合 |
|---|---|---|
| Box Hill / Box Hill South | 华人商圈成熟，火车直达 CBD | 自住、投资都适合 |
| Glen Waverley | 优质学区（Glen Waverley Secondary College）、生活便利 | 家庭自住 |
| Doncaster / Doncaster East | 安静、绿化好、Westfield Doncaster | 改善型自住 |
| Clayton / Monash 周边 | 靠近 Monash University、性价比高 | 投资、学生市场 |
| Point Cook / Tarneit | 西区新开发、价格相对低 | 首次置业 |
| Balwyn / Balwyn North | 传统优质区、学区好 | 高预算自住 |
提示： 找房阶段就应该开始联系 Conveyancer（过户律师/产权代理人）。VIC 买房有大量法律文件要审查（特别是 Section 32），到时候临时找人会很被动。
Step 3：尽职调查（Due Diligence）
这一步是 VIC 买房最关键、也最有"VIC 特色"的环节——因为 VIC 有一份其他州没有的文件：Section 32 Vendor’s Statement。
Section 32 是什么？
Section 32 的全称是 Section 32 of the Sale of Land Act 1962 (VIC)，俗称"卖家披露声明"。在 VIC，卖家在买家签合同之前，法律上必须提供这份文件。
这份文件的核心目的是让买家在做决定之前，了解这套房产的所有关键信息。如果卖家没有提供 Section 32 或者信息不完整、不准确，买家有权解除合同。
Section 32 里面有什么？
| 内容 | 为什么重要 |
|---|---|
| Certificate of Title（产权证书） | 确认卖家是合法产权人，有没有抵押（mortgage）或限制（caveat） |
| Encumbrances（产权负担） | 是否有 easement（地役权，比如邻居有权通过你家的车道）、covenant（限制性条款，比如不能建二层）、registered mortgage |
| Planning information（规划信息） | 土地的 zoning（用途分区）、overlay（叠加规划限制），比如 Heritage Overlay（遗产保护）、Bushfire Management Overlay（丛林火灾管理区） |
| Building permits（建筑许可） | 过去 7 年的建筑许可记录，有没有未完工的许可 |
| Owner builder information | 如果卖家是 owner builder，是否有 building warranty insurance |
| Outgoings（持有费用） | Council rates、water rates、Owners Corporation（物管）费用 |
| Services（基础设施） | 水、电、煤气、排污等接入情况 |
| Growth areas infrastructure contribution | 是否位于增长区域、是否需要缴纳基建贡献费 |
怎么看 Section 32？
原则：自己看个大概，但一定要请 Conveyancer 或 Lawyer 专业审查。 以下是普通买家需要特别留意的几个点：
- 产权上有没有 caveat 或 mortgage 未解除——如果有，交割前卖家必须清除，否则你拿到的产权不干净
- 有没有 easement——比如排水管道穿过你的地、或者邻居有权使用你的车道。这些不影响买房，但会影响你未来翻建、加建的计划
- Zoning 和 Overlay——如果物业在 Heritage Overlay 下，你未来翻修或拆建会受到严格限制；如果在 Bushfire Management Overlay 下，保险会贵很多，建筑标准也更高（需要 BAL 评级——Bushfire Attack Level）
- Owners Corporation（OC，物管）信息——如果是公寓或 townhouse，OC 费用多少、OC 有没有特别征收（special levy）计划、sinking fund 是否健康
- Building permit 是否都已 final inspection——如果有建筑许可没有完成 final inspection，可能意味着有未完工或不合规的建筑工程
经验之谈： 请 Conveyancer 审 Section 32 的费用一般包含在过户服务费里（VIC 的 Conveyancer 费用通常 $800-$1,500）。不要省这笔钱。
其他 Due Diligence
除了 Section 32，你还应该做：
- Building & Pest Inspection：检查建筑结构问题和白蚁虫害。在 VIC 拍卖前做这个尤其重要，因为拍卖没有 building inspection clause。费用大约 $500-$800。详细解读参考 Building & Pest Inspection 报告怎么读
- Title Search：确认产权信息，通常 Conveyancer 会帮你做
- Planning overlay 查询：去当地 Council 网站或 VicPlan（www.planning.vic.gov.au）查看规划限制
- Flood / Bushfire 风险：VIC 有些地区在 Bushfire Prone Area 或洪泛区内，这会影响保险费用和建筑要求
Step 4：出价——Private Sale vs Auction
这是 VIC 买房最独特的环节。Melbourne 是全澳拍卖文化最浓的城市——热门区域超过 70% 的房产通过 auction 成交。
Private Sale（私人协商出售）
流程：
- 你通过中介提交一个 offer（书面或口头）
- 卖家接受、拒绝或还价
- 双方谈妥价格和条件后，签合同
- 签合同后有 3 个工作日的冷静期
Private Sale 的优势是你可以在 offer 里加条件（conditions），比如：
- Subject to finance：贷款批准后合同才生效
- Subject to building inspection：验房满意后才成交
- Subject to sale of existing property：你现有的房子卖掉后才买新房
Auction（拍卖）
Melbourne 的 auction 通常在周六上午举行。流程简要：
- 拍卖前：审 Section 32、做 Building & Pest Inspection、确认 pre-approval
- 拍卖当天：到场注册（需要 ID）、领取竞标号牌
- 拍卖师（auctioneer）宣布规则后开始竞价
- 出价超过 reserve price（底价）后，最高价竞标者落锤成交
- 当场签合同、当场付 10% 定金（通常可以用银行支票或个人支票 + EFT）
拍卖的核心规则：
- 没有冷静期——落锤即成交，不能反悔
- 没有条件——不能加 finance clause 或 building inspection clause
- 定金通常 10%——当天支付
如果没有人出到 reserve price，房产会 passed in（流拍）。这时候出价最高的竞标者有优先谈判权，可以和卖家私下协商。
第一次参加拍卖不知道怎么举牌？详细策略看 澳洲拍卖实战指南。
2026 VIC 拍卖新规：Reserve Price 提前公开
维州政府在 2025 年 11 月宣布了一项重大改革：要求中介在拍卖前至少 7 天公开 reserve price（底价）。这在全澳是首创，目的是打击长期存在的 underquoting（报价偏低吸引买家）问题。
法案已通过，2026 年 10 月 1 日起生效。 届时如果 reserve price 没有提前公布，该房产就不能进行拍卖，中介的所有营销材料也必须反映底价。如果你计划在 2026 年 10 月之后参加拍卖，可以直接受益于这项透明化改革。
对买家的影响： 你可以在拍卖前就知道卖家的底价，提前判断是否在自己预算范围内，避免在 due diligence 上白花钱。
Step 5：签合同和冷静期
Private Sale 冷静期
在 VIC，Private Sale 签合同后，买家有 3 个工作日的冷静期（cooling-off period，Sale of Land Act 1962 Section 31）。
在冷静期内：
- 买家可以无理由退出合同
- 但需要支付违约金：$100 或成交价的 0.2%，取较高者
- 例如：$800,000 的房子，冷静期内退出需要支付 $1,600
可以放弃冷静期吗？
可以。如果你想让 offer 更有竞争力（比如多人竞争同一套房子），你可以通过获取 Section 31 Certificate 来放弃冷静期：
- 你的律师（solicitor）或 Conveyancer 出具一份证书，声明已经向你解释了放弃冷静期的后果
- 拿到这份证书后，合同立即生效，不再有退出机会
拍卖不适用冷静期
根据 VIC 法律，以下情况没有冷静期：
- 通过公开广告的拍卖购买
- 在拍卖前后 3 个工作日内签约的（也就是拍卖前三天 offer 被接受的情况）
- 买方是公司或持牌中介
Step 6：贷款正式审批和条件
签合同后，你需要尽快向银行提交正式的贷款申请（如果合同里有 finance clause 的话）。
关键时间节点
- Finance clause 期限： 通常 14-21 天。如果在这个期限内贷款没批下来，你可以根据 finance clause 终止合同，拿回定金
- 银行估价（Valuation）： 银行会派估价师（或使用自动估价系统）对房产估价。如果估价低于成交价，银行只按估价金额放贷，你需要补差价
- Unconditional approval（无条件批准）： 银行完成所有审核后出具正式批文
拍卖买家注意： 拍卖成交没有 finance clause。如果贷款批不下来，你不仅失去 10% 的定金，卖家还可以 re-sell（重新出售），如果 re-sell 价格低于原成交价，你需要赔偿差价。所以拍卖前一定要拿到可靠的 pre-approval。
Step 7：Settlement（交割）
Settlement 就是买卖双方正式完成交易的那一天——产权过户、银行放款、买家拿到钥匙。
Settlement 期限
在 VIC，Settlement 期限写在合同里，通常是 30 天、60 天或 90 天。最常见的是 60 天。双方可以协商延长或缩短。
PEXA 电子交割
VIC 从 2018 年起全面推行 PEXA（Property Exchange Australia） 电子交割系统。传统的交割需要各方律师在某一天的某个时间点（通常是下午 2-4 点）齐聚一堂，当面交换文件和银行支票——现在全部在线上完成。
PEXA 交割的流程：
- 你的 Conveyancer 和卖家的 Conveyancer 各自登录 PEXA 平台
- 在平台上核对文件、确认金额
- Settlement 当天，PEXA 自动完成：资金划转（银行放款给卖家）、产权过户登记（Land Victoria 系统自动更新）、印花税支付
- 整个过程通常在几分钟内完成
PEXA 的好处：
- 不需要银行支票（资金电子划转，比支票快）
- 产权登记当天完成（以前纸质过户可能等几周）
- 减少人为错误
Settlement 当天你的 Conveyancer 会通知你一切完成。之后，中介会安排 key handover（交钥匙），你就正式成为房主了。
VIC 印花税（Land Transfer Duty）详解
VIC 的印花税叫 Land Transfer Duty，由 State Revenue Office Victoria（SRO）征收。这是买房最大的一笔额外成本。
一般税率表（General Rates，2025-26 适用）
以下是非自住（投资房或非首置自住）的一般税率（SRO VIC）：
| Dutiable Value（应税价值） | Duty（印花税） |
|---|---|
| $0 - $25,000 | 1.4% of dutiable value |
| $25,001 - $130,000 | $350 + 超出 $25,000 部分的 2.4% |
| $130,001 - $960,000 | $2,870 + 超出 $130,000 部分的 6% |
| $960,001 - $2,000,000 | 总价的 5.5%（flat rate，不是 marginal） |
| 超过 $2,000,000 | $110,000 + 超出 $2,000,000 部分的 6.5% |
举例： 如果你以 $800,000 买一套投资房：
- 落在 $550,001 - $960,000 这个档
- 印花税 = $28,070 + ($800,000 - $550,000) x 6% = $28,070 + $15,000 = $43,070
注意 $960K-$2M 这档的"陷阱"： 这个区间用的是 flat rate（总价 x 5.5%），不是 marginal rate。也就是说，一套 $960,001 的房子印花税是 $52,800，而一套 $960,000 的房子印花税只有 $2,870 + ($960,000 - $130,000) x 6% = $52,670——差距不大，但如果房价从 $960K 跳到 $1M，印花税从约 $52,800 跳到 $55,000。
自住买家（PPR）优惠税率
如果你买的是自住房（Principal Place of Residence），$130,001 – $550,000 区间有更低的优惠税率（$130,001–$440,000 按 $2,870 + 5%、$440,001–$550,000 按 $18,370 + 6%）；$130,000 以下与一般税率完全相同，超过 $550,000 优惠不再适用、回到一般税率。
首次置业者印花税减免
VIC 对首次置业者有非常优惠的印花税政策（SRO VIC）：
| 房价 | 减免 |
|---|---|
| $600,000 以下 | 全免（zero duty） |
| $600,001 - $750,000 | 按比例递减的优惠（sliding scale concession） |
| 超过 $750,000 | 无减免，按一般税率计算 |
前提条件：
- 你必须是澳洲公民或 PR
- 从未在澳洲任何州拥有过住宅物业
- 买的房子（新房或二手房都行）用于自住
- 购买后 12 个月内入住
Off-the-Plan 印花税优惠
VIC 有一项临时性的 off-the-plan duty concession（楼花印花税优惠），2026-27 州预算已将其再延长至 2027 年 4 月 21 日（适用于该日期前签署的合同）：
- 买楼花时，印花税只按签约时的土地价值 + 已完成的建筑价值计算，而不是按合同总价
- 简单说：合同价 - 签约后尚未发生的建设成本 = 应税价值
- 这对买家的优惠可以非常可观——比如合同价 $1,000,000 的楼花，如果签约后还有 $400,000 的建设成本，应税价值就降到 $600,000
- 所有买家都可以用，包括投资者和海外买家
- 但注意： 海外买家的 8% 额外印花税（FPAD）是按合同全价计算的，不享受 off-the-plan 减免
详细了解各州首次置业优惠，参考 首次置业全攻略。
VIC FHOG：首次置业补贴
VIC 的 First Home Owner Grant（FHOG） 是一笔 $10,000 的一次性现金补贴（SRO VIC）。
申请条件
- 买或建的是新建住宅（从未被出售、居住或出租过的房子）
- 房产价值不超过 $750,000
- 申请人是澳洲公民或永久居民，年满 18 岁
- 从未在澳洲任何州拥有过住宅物业
- 购买后 12 个月内入住，连续居住至少 12 个月
注意： FHOG 只适用于新房，不适用于二手房（established property）。包括全新建成的房子、off-the-plan 公寓/townhouse、以及你自己建的新房。
怎么申请
通常在 settlement 前通过你的贷款银行代为申请——银行会把 $10,000 补贴直接用来抵扣你的贷款或首付。也可以在 settlement 后自行向 SRO 申请。
外籍买家额外费用
如果你不是澳洲公民或 PR（例如持临时签证），在 VIC 买房会面临额外成本（SRO VIC）：
| 费用类型 | 税率/金额 |
|---|---|
| Foreign Purchaser Additional Duty（FPAD） | 额外 8% 印花税（2019 年 7 月 1 日起适用） |
| Absentee Owner Surcharge（AOS） | 每年额外 4% 土地税 |
| FIRB 审批费 | 根据房价分档，$15,600 起（≤$1M 新房） |
举例： 一个临时签证持有者以 $1,000,000 买一套 Melbourne 公寓：
- 一般印花税：$55,000（5.5% flat rate）
- FPAD：$80,000（$1,000,000 x 8%）
- 合计印花税：$135,000
2025 年 11 月新规： 如果你是外籍人士但配偶是澳洲公民/PR，且该房产作为夫妻共同自住房（shared PPR），可以申请 FPAD 豁免。
详细了解外籍买家的税务问题，参考 外籍附加税详解。
VIC Land Tax（土地税）须知
买房后，如果你持有的是投资房（不是自住房），每年还需要缴纳 Land Tax。VIC 的 Land Tax 在全澳属于最"狠"的一档——起征点只有 $50,000。
关键数字（2025-26）
- 个人起征点： $50,000（SRO VIC，2024 年起从 $300,000 大幅降至 $50,000）
- 信托起征点： $25,000
- Absentee Owner 附加税： 额外 4%
- Trust 附加税： 额外 0.375%
一般税率（个人，SRO 官方 2024–2033 land tax years 适用，含 COVID Debt Levy）
| 土地总值 | Land Tax |
|---|---|
| $50,000 以下 | 免税 |
| $50,000 - $100,000 以下 | $500（固定） |
| $100,000 - $300,000 以下 | $975（固定） |
| $300,000 - $600,000 以下 | $1,350 + 超出 $300,000 部分的 0.3% |
| $600,000 - $1,000,000 以下 | $2,250 + 超出 $600,000 部分的 0.6% |
| $1,000,000 - $1,800,000 以下 | $4,650 + 超出 $1,000,000 部分的 0.9% |
| $1,800,000 - $3,000,000 以下 | $11,850 + 超出 $1,800,000 部分的 1.65% |
| $3,000,000 及以上 | $31,650 + 超出 $3,000,000 部分的 2.65% |
注意： 上面的税率已经包含了 VIC 政府为偿还 COVID 债务而加征的临时附加税（COVID Debt Repayment Plan levy），该附加税将一直征收到 2033 年。
举例： 你在 VIC 有一套投资房，土地价值 $400,000：
- Land Tax = $1,350 + ($400,000 - $300,000) x 0.3% = $1,350 + $300 = $1,650/年
各州 Land Tax 的完整对比参考 Land Tax 各州全对比。
VIC 特色：Owners Corporation、Planning 和 Bushfire
Owners Corporation（OC）
在其他州叫 Body Corporate 或 Strata，在 VIC 叫 Owners Corporation。如果你买的是公寓或有 common property 的 townhouse，就会有 OC。
买房前要注意：
- OC 年费：从几百到几千不等。高层公寓（带泳池、健身房）可能每年 $5,000-$10,000+
- Sinking fund（维修基金）：OC 有没有足够的储备金？如果不够，未来可能要 special levy（一次性特别征收）
- OC 会议纪要：Section 32 里通常会附上最近的 OC 会议纪要和财务报告。留意有没有正在讨论的大额维修计划
Planning Overlay
VIC 的规划系统使用 overlay 来叠加各种限制。对买家影响最大的几个：
- Heritage Overlay（HO）：房子在遗产保护范围内。外观改动需要 Council 审批，拆除重建难度极大。在 Melbourne 内城区很常见
- Bushfire Management Overlay（BMO）：房子在丛林火灾风险区。需要 BAL 评级（Bushfire Attack Level），评级越高，建筑要求越严、保险越贵。Melbourne 东部山区（如 Eltham、Warrandyte、Mount Dandenong）常见
- Vegetation Protection Overlay（VPO）：限制砍树。如果你计划扩建或改造花园，可能受影响
- Design and Development Overlay（DDO）：限制建筑高度、退缩距离等
如何查询： 去 VicPlan 网站（www.planning.vic.gov.au）输入地址，就能看到该地块的 zoning 和所有 overlay。
买房费用清单（VIC 版）
| 费用项目 | 大约金额 | 说明 |
|---|---|---|
| 印花税 | $0 - $55,000+（视房价） | 首置 $600K 以下免税 |
| Conveyancer / Lawyer 费用 | $800 - $1,500 | 含 Section 32 审查 |
| Building & Pest Inspection | $500 - $800 | 拍卖前建议做 |
| Title Search | $20 - $50 | 通常 Conveyancer 代做 |
| PEXA settlement 费用 | $100 - $200 | 电子交割平台费 |
| Loan application fee | $0 - $600 | 各银行不同 |
| LMI | $0 - $30,000+ | 首付 < 20% 时需要 |
| Mortgage registration fee | ~$120 | Land Victoria 收取 |
| Transfer of land fee | ~$90 | Land Victoria 收取 |
粗略估算： 买一套 $800,000 的投资房，印花税约 $43,000，加上其他费用约 $2,000-$3,000，总额外成本约 $45,000-$46,000。
VIC 买房常见问题
拍卖前可以出 offer 吗？
可以。在拍卖前任何时候，你都可以通过中介向卖家提交 offer（叫做 pre-auction offer）。如果卖家接受，你们就转成 Private Sale，这时候你可以加 finance clause 等条件，也有 3 天冷静期。
但要注意：很多卖家不愿意在拍卖前接受 offer，除非你的出价明显高于预期。
Settlement 当天我要到场吗？
不用。PEXA 电子交割全程由你的 Conveyancer 在线上操作。你甚至可以在海外完成 settlement。交割完成后中介会联系你安排拿钥匙。
我需要找 Conveyancer 还是 Lawyer？
两者都可以帮你完成 VIC 的房产交易。Conveyancer 是专门做产权过户的持牌专业人士，费用相对低。Lawyer（solicitor）范围更广、可以处理复杂的法律问题（比如合同纠纷）。大多数标准交易用 Conveyancer 就够了。
外籍人士可以在 VIC 买二手房吗？
一般不行。FIRB 规则要求临时签证持有者只能购买新建住宅。但有一些例外，比如购买用于拆除重建的二手房（需要 FIRB 批准和条件）。详细规则参考 FIRB 外国买家全攻略。
一句话总结
在 VIC 买房，Section 32 审查、拍卖规则和印花税是三大核心功课。Melbourne 的拍卖文化意味着你要在拍卖前就完成所有 due diligence——贷款 pre-approval、Section 32 review、Building & Pest——因为落锤之后就没有退路了。
好消息是，首次置业者在 VIC 有不错的优惠：$600K 以下免印花税 + $10,000 FHOG 补贴，合在一起能省好几万。
下一步行动：
- 确认你的预算和贷款能力（申请 pre-approval）
- 找一个熟悉 VIC 的 Conveyancer，越早越好
- 开始看房时就要求中介提供 Section 32
- 投资房买家还要算清楚 Land Tax——VIC 的起征点只有 $50,000
想了解更多投资房的税务问题？参考 投资房报税指南。
主要数据来源
https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/land-transfer-stamp-duty
https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/first-home-owner-grant
https://www.sro.vic.gov.au/about-us/rates-and-statistics/current-rates/land-tax-current-rates
https://www.sro.vic.gov.au/about-us/rates-and-statistics/covid-debt-repayment-plan
https://www.pexa.com.au/products/exchange/
https://www.planning.vic.gov.au
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