想知道银行大概能借给你多少钱？输入你的收入和支出，马上看到估算结果。
收入
支出与负债
贷款条件
典型场景示例
下表数字由本页计算器的同一套算法算出，可自行输入复核。
| 家庭情况 | 税前年收入 | 预估最高贷款额 | 月供 @6.5% | 月供占税后收入 |
|---|---|---|---|---|
| 单身，无子女 | $100,000 | $577,587 | $3,651 | 56.5% |
| 单身，无子女，车贷 $800/月 | $150,000 | $808,999 | $5,113 | 55.6% |
| 夫妻，无子女 | $100,000 + $80,000 | $1,115,532 | $7,051 | 59.9% |
| 夫妻，1 个孩子 | $100,000 + $80,000 | $1,056,069 | $6,675 | 56.7% |
| 夫妻，2 个孩子 | $120,000 + $60,000 | $1,008,498 | $6,374 | 54.1% |
假设： 利率 6.5% + APRA 缓冲 3.0% = 评估利率 9.5%，30 年 P&I，无其他收入。生活费按 HEM 基准自动填入（单身 $1,600/月、夫妻 $2,400/月、1 孩 $2,900/月、2 孩 $3,300/月）。个税按 FY2026-27 税阶（$18,201-$45,000 档为 15%）+ Medicare Levy 估算，且每个人的收入分别计税。Medicare Levy 按 2% 计，但低于起征点（单身 $28,011）免征、$28,012-$35,013 按超出部分 10% 递增。不计 LITO（Low Income Tax Offset，最高 $700，年收入 $66,667 以上归零）——所以对年收入 $66,667 以下的人，本计算器把税算多了（最多 $700/年 ≈ 每月净收入少 $58），估出的额度偏保守。⚠️ Medicare 起征点用的是 FY2025-26 的值：FY2026-27 的起征点按 CPI 事后立法，写这个计算器时还没公布。
⚠️ 请注意最后一列。 上表算的是理论上限——即把税后收入扣掉生活费和负债后的全部结余都拿去还贷。所以月供占税后收入的比例全部落在 54%–60%，远高于本计算器自己标注的「健康范围」（30% 以内）和「压力较大」阈值（40%）。这不是推荐你借这么多，而是银行 serviceability 模型的天花板。实际决定借多少，应当留出储蓄、教育、医疗和利率上行的余地——多数家庭会把实际贷款额定在这个上限的 70%–80% 以下。
为什么家庭总收入同为 $180K、结果却差 $107,034： 差别不在税——$100K+$80K 和 $120K+$60K 的合计税负完全相同（都是 $38,640，因为两份收入都落在同一个 30% 税档内）。差额 100% 来自 HEM 生活费基准：2 个孩子的家庭每月生活费高 $900（$3,300 vs $2,400），按 9.5% 评估利率折算成 30 年现值，正好就是 $107,034。多一个孩子，借款能力就少一截，这是 HEM 基准直接带来的。
银行怎么评估你的借款能力
银行批贷的核心逻辑是 serviceability test（还款能力测试）：你每个月的税后收入，减掉生活费和现有负债之后，剩下的钱够不够覆盖贷款月供——而且不是按你的实际利率算，是按利率加上 3% 的缓冲来算。
为什么要加 3% 缓冲？ 这是 APRA（澳洲审慎监管局）的要求。假设你的利率是 6.5%，银行会按 9.5% 来评估你的还款能力。这样即使将来利率上涨，你也不至于还不起。
影响借款能力的关键因素：
- 收入类型： 工资收入（PAYG）最好算。自雇收入通常打折（银行可能只算 80%），海外收入打折更多（有的银行直接不认）
- 现有负债： 信用卡额度（不是余额！）会被算作潜在负债。一张 $10,000 额度的信用卡，即使你没用，银行也可能按 3% 月最低还款算你有 $300/月负债
- 生活开支： 银行用 HEM（Household Expenditure Measure）作为最低生活费基准，但如果你实际开支更高，银行会用更高的数字
- 家庭人数： 子女越多，生活费越高，借款能力越低
不同银行差异很大。 同样的收入和负债，不同银行给出的额度可能差 10-20%。Mortgage Broker 可以帮你找到最合适的银行。
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重要声明： 本计算器为一般性信息工具，不构成贷款建议或财务建议。Skyvia Pty Ltd 不持有 AFSL / ACL。实际借款能力取决于银行的具体评估标准，包括但不限于收入类型、信用记录、现有负债、房产类型等。请咨询持牌 Mortgage Broker 或银行获取准确评估。