新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）的读者，建议先看 什么是 CGT 建立基础概念再回来。
输入你的投资房信息，马上估算每年能抵扣多少折旧、省多少税。
房产基本信息
建筑成本比例
你的边际税率
典型场景示例
下表数字由本页计算器的同一套算法算出，可自行输入复核。
本表只列 Division 43（建筑折旧）——它是法定的 2.5%/年直线折旧，可以精确计算。Division 40（设备折旧）取决于每套房实际有哪些设备、原值多少，只能由 Quantity Surveyor 实地评估，本页计算器给出的是粗略估计值，故不列入本表。
| 场景 | 建筑成本 | Div43 每年可折旧 | 剩余可折旧年数 | 每年省税 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 年建公寓，$800,000（建筑占比 70%） | $560,000 | $14,000 | 19 年 | $4,200（@30%） |
| 2015 年建公寓，$650,000（建筑占比 70%） | $455,000 | $11,375 | 29 年 | $3,413（@30%） |
| 2010 年建独立屋，$900,000（建筑占比 40%） | $360,000 | $9,000 | 24 年 | $3,330（@37%） |
| 2022 年建联排，$750,000（建筑占比 55%） | $412,500 | $10,313 | 36 年 | $3,816（@37%） |
| 1988 年建公寓，$700,000（建筑占比 70%） | $490,000 | $12,250 | 2 年 | $3,675（@30%） |
| 1987 年建公寓，$700,000（建筑占比 70%） | $490,000 | $0 | 0（不符合 2.5% 档） | $0 |
| 1980 年建公寓，$700,000（建筑占比 70%） | $490,000 | $0 | 0（不符合资格） | $0 |
假设： Division 43 = 建筑成本 × 2.5%/年，自建成起可折旧 40 年。表中「剩余可折旧年数」按 2026 年计算——上方计算器会自动按当前年份计算，不需要你换算。建筑成本 = 买入价 × 建筑占比（公寓约 70%、联排约 55%、独立屋约 40%——独立屋占比低是因为地价占了大头）。「每年省税」= 每年折旧额 × 边际税率（按 FY2026-27 税率）。注意上方税率下拉框不含 Medicare Levy——实际省税还要多 2%（例：$10,000 折旧、37% 档，表里算 $3,700，含 ML 实为 $3,900）。折旧额通常不足以跨档，所以单一税率在这里成立；但如果你的折旧额大到跨出当前档位，就要分段算。以上均按二手房（非首任房东）计算，故 Division 40 为 $0。
三条关键规则：
- 门槛是开工日期 1987 年 9 月 15 日，不是 1985 年。 只有开工在 1987-09-15 之后的住宅才能按 2.5%/年折旧 40 年。开工在 1985-07-18 至 1987-09-15 之间的适用 4%/25 年档——但 25 年寿命最晚在 2014 年前后就已全部用尽；开工早于 1985-07-18 的住宅从来就不符合资格。所以上表 1987 年和 1980 年的公寓，即使建筑成本高达 $490,000，今天都一分钱建筑折旧都拿不到，而只晚一年的 1988 年公寓每年还有 $12,250。买房前先问准确的开工日期——差一年，差 $12,250/年。
- 40 年会用完。 1988 年建的房子到 2026 年只剩 2 年折旧，2028 年后归零。年份越老，剩余年数越少。
- 同样的价格，公寓比独立屋能折旧更多。 $800,000 的公寓建筑占比 70%，每年可折旧 $14,000；而 $900,000 的独立屋建筑占比只有 40%，每年反而只有 $9,000——因为独立屋的价值大部分在土地上，而土地不能折旧。
Division 40（设备折旧）另外还能抵一部分（地毯、窗帘、空调、热水器等），但 2017 年 5 月 9 日之后购买的二手住宅不能申报前任房东留下的设备，只有新房首任房东或自己新购的设备才可以。具体金额请以 Quantity Surveyor 报告为准。
什么是投资房折旧？
折旧（Depreciation）是 ATO 允许投资房房东申报的"纸面损耗"——你不需要实际花钱，但可以用来减少应税收入，从而少交税。折旧分两大类：
Division 43——建筑折旧（Capital Works）： 房屋结构本身的损耗，包括墙体、地基、屋顶等。按建筑成本的 2.5%/年 直线折旧，有效寿命 40 年——前提是开工日期在 1987 年 9 月 15 日之后。开工在 1985-07-18 至 1987-09-15 之间的住宅当年适用 4%/25 年档，但 25 年寿命现已全部用尽；开工早于 1985-07-18 的住宅不符合资格。二手房买家仍然可以申报 Division 43（这一点在 2017 年改革中没有变）。注意：申报 Division 43 会相应降低 cost base，卖房时增加 CGT。
Division 40——设备折旧（Plant & Equipment）： 房屋内的可移动设备和固定装置，比如地毯、窗帘、空调、热水器、洗碗机、烤箱等。按递减余额法（Diminishing Value）或直线法折旧，每种设备有不同的有效寿命。2017 年 5 月 9 日之后购买的二手住宅，只有首任房东才能申报现有设备的 Division 40 折旧；后续买家只能对自己购买安装的新设备申报。
为什么需要 Quantity Surveyor 报告？
这个估算器只能给出粗略范围。要获取准确的、ATO 认可的折旧数据，你需要一份由注册 Quantity Surveyor（QS，工料测量师）出具的 Tax Depreciation Schedule。
QS 报告的价值：
- QS 会实地勘查你的房产，逐项列出每件可折旧资产及其残值
- 报告通常覆盖建筑的整个剩余有效寿命（可达 40 年），一次付费终身使用
- QS 费用本身也是可抵税的
- 很多投资者第一年的折旧退税就远超 QS 费用
QS 报告费用： 一般在 $400-$800 之间，取决于房产类型和所在城市。公寓通常便宜一些，独栋屋贵一些。
常见的 QS 公司： BMT Tax Depreciation、Washington Brown、Duo Tax Quantity Surveyors 等都是澳洲比较大的折旧评估公司。建议比较几家报价再做决定。
相关文章
重要声明： 本估算器为一般性信息工具，不构成税务建议或财务建议。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 AFSL / ACL / TPB 注册资格。折旧数据以注册 Quantity Surveyor 出具的 Tax Depreciation Schedule 为准，实际税务效果取决于你的完整税务情况。请咨询注册会计师或税务代理获取个人化建议。