房贷利息是大多数澳洲家庭一生最大的一笔支出。$600,000 贷款按 6.2% 还 30 年，光利息就要 $722,933 ——比本金还多。这个计算器回答三个问题：每期还多少、多久还清、怎么少还利息。
贷款基本信息
加速还款（可选）
三招省息，各能省多少
下表数字由本页计算器的同一套算法算出，可自行输入复核。基准均为 $600,000 / 6.2% / 30 年 / 每月还款。
| 场景 | 每期还款 | 总利息 | 还清用时 | 比基准 |
|---|---|---|---|---|
| 基准：每月还款，不额外还，无 Offset | $3,675 | $722,933 | 30 年 | — |
| 改成每两周还款（月供的一半 × 26 次） | $1,837 | $563,483 | 24 年 5 个月 | 省 $159,450 |
| 改成每周还款（月供的四分之一 × 52 次） | $919 | $562,790 | 24 年 4 个月 | 省 $160,143 |
| 每月多还 $200 | $3,875 | $610,283 | 26 年 1 个月 | 省 $112,650 |
| Offset 常年放 $50,000 | $3,675 | $508,260 | 25 年 2 个月 | 省 $214,673 |
| 三招齐上：双周 + 每期多还 $100 + Offset $50,000 | $1,937 | $369,148 | 19 年 3 个月 | 省 $353,785 |
| 先只还息 5 年（其余同基准） | $3,939 | $767,848 | 30 年 | 多付 $44,915 |
读这张表的三个重点：
- Offset 是三招里最猛的一招。 常年放 $50,000 省下 $214,673，比改成双周还款（省 $159,450）还多——因为这 $50,000 是在按 6.2% 复利替你干活，而且你随时可以取出来用。前提是你真有这笔闲钱躺着
- 每周还款几乎不比双周好。 双周省 $159,450、每周省 $160,143，差 $693。因为两者一年都是还了 13 个月的钱，剩下的差别只是计息时点。别为了"每周更省"去折腾
- 只还息 5 年多付 $44,915，而且还款没有变短。 前 5 年每期只还 $3,100 出头，代价是 IO 结束后月供从 $3,675 跳到 $3,939，同时总利息多掉近 $45,000。投资房用 IO 换现金流和抵税是另一本账（见 投资房现金流计算器），但自住房用 IO 基本就是纯亏
怎么用这个计算器
先看基准。 只填贷款额、利率、年限，点计算——这是你什么都不做的结果。记住那个「总利息」数字，后面所有操作都跟它比。
再试三招：
- 改成每两周还款。 一年 26 次、每次月供的一半 = 一年还了 13 个月的钱。你的现金流几乎没变（月薪双周发的人反而更顺），但省息效果实打实。前提是银行按「月供的一半」收——有些银行的「fortnightly」是把月供 × 12 ÷ 26，那样一年还是只还 12 个月的钱，一分不省。签之前问清楚
- 每期多还一点。 每月多还 $200 不是省 $200——它省的是这 $200 在剩下二十几年里滚出来的复利
- Offset。 Offset 里的每一块钱，等于以你的房贷利率（税后）在赚钱。工资一进来就放 offset、用信用卡免息期付日常开销，是标准玩法
只还息（Interest Only）那一栏要小心。 填 5 年你会看到两件事：前 5 年每期还款确实低很多，但总利息明显更高，而且 IO 结束后月供会跳一级（因为要用 25 年而不是 30 年还完同样的本金）。这个「还款跳档」是很多投资者被打个措手不及的地方，先在这里看一眼数字。
几个容易算错的地方
「利息比本金还多」不是银行黑心，是复利。 30 年期贷款的前 5 年，你还的钱里绝大部分是利息、极少是本金——看逐年表的前几行就明白了。这也是为什么早期多还一块钱，效果远大于后期多还一块钱。
双周还款省的不是利率，是次数。 很多中介把双周还款说成"利息更低"，其实利率一分没变，省下来的全部来自那多出来的一个月还款额。
Offset 和 Redraw 不一样。 Offset 是一个独立账户，钱是你的，随时取；Redraw 是把已经多还进贷款的钱再借出来，银行有权改规则甚至冻结。自住房将来打算转投资房的人，这个区别会直接影响利息能不能抵税——见 自住房转投资房（上）。
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重要声明： 本计算器为一般性信息工具，不构成贷款建议或财务建议。Skyvia Pty Ltd 不持有 AFSL / ACL 资格。银行实际按日计息、按月收取，并可能收取账户费、提前还款费（固定利率期内额外还款通常有上限），实际数字请以贷款机构提供的还款计划表为准。请咨询持牌 Mortgage Broker 或贷款机构。