“到底该买还是该租"没有普适答案，但有一个可以算的答案：买房的一次性摩擦成本（印花税、律师费、将来的中介佣金）要用时间来摊。住得够久就划算，住不够久就不划算。这个计算器算的就是那个打平年限。
买房这条路
租房这条路
共同假设
打平年限对什么最敏感
下表由本页计算器的同一套算法算出，可自行输入复核。基准：$800,000 房、20% 首付、印花税 $25,000、利率 6.2%、周租 $550、房价年涨 4%、租金与持有成本年涨 3%、投资年回报（税后）5%、卖房成本 2.5%。
| 场景 | 打平年限 | 第 1 年每月差 | 30 年后买房净头寸 | 30 年后租房净头寸 |
|---|---|---|---|---|
| 基准 | 6 年 10 个月 | $2,036 | $2,529,850 | $1,789,335 |
| 房价年涨 2%（低增长） | 30 年内不打平 | $2,036 | $1,412,862 | $1,789,335 |
| 房价年涨 6%（高增长） | 2 年 3 个月 | $2,036 | $4,479,923 | $1,789,335 |
| 投资年回报 3%（保守） | 4 年 4 个月 | $2,036 | $2,529,850 | $1,083,130 |
| 投资年回报 8%（激进） | 30 年内不打平 | $2,036 | $2,529,850 | $3,788,809 |
| 印花税 $0（首置全免） | 3 年 5 个月 | $2,036 | $2,529,850 | $1,681,286 |
| 印花税 $45,000（外籍附加费） | 9 年 6 个月 | $2,036 | $2,529,850 | $1,875,774 |
| 周租 $750（租金更贵） | 2 年 10 个月 | $1,170 | $2,529,850 | $768,063 |
| 首付 10% | 7 年 8 个月 | $2,526 | $2,529,850 | $1,843,093 |
三个值得记住的结论：
- 房价增长率一个数就能翻盘。 同一套房子：年涨 6% 是 2 年 3 个月打平，年涨 4% 是 6 年 10 个月，年涨 2% 则 30 年都追不上。任何声称"买房一定划算"或"租房更聪明"的说法，本质上都是在替你假设这个数字。这也是本工具唯一想让你带走的东西：先问你的结论有多依赖这个假设。
- 印花税可以直接换算成年数。 同样的房子，首置全免是 3 年 5 个月打平，$25,000 是 6 年 10 个月，外籍买家的 $45,000 是 9 年 6 个月——每多 $10,000 印花税，打平线往后推大约 1 年 4 个月。外籍附加费的真实代价，用年份说比用金额说更直观。
- “租房+投资"赢在纸面上的前提很硬。 税后年回报 8% 时买房 30 年确实追不上——但那要求你真的把首付一次性投出去、并且此后每月把省下的 $2,036 也一并投进去、并且长期拿到税后 8%。三个条件缺一个，这条路就塌了。
怎么用这个计算器
先只改一个数：房价年增长。 这是整个模型里最不确定、也最左右结论的一个假设。别人给你的"买房一定划算"或"租房更聪明”，几乎都是在这个数字上做文章。你把它从 3% 调到 5%，结论可能整个翻过来——先看看你的答案有多脆弱。
第二个要认真填的是印花税。 它是买房这条路上最大的一次性摩擦，而且各州、首置与否差好几倍。用 印花税计算器 按你的州和身份实算，别用默认值。
「投资年回报」填税后数字。 自住房卖出通常免 CGT，而租房方投出去的钱赚了是要交税的。两边不在同一口径上，比出来的东西没有意义。
「租房净头寸」的前提是你真的把钱投出去了。 模型假设租房方把本该付首付和印花税的钱一次性投入，并且每月把省下来的现金流也继续投进去。现实里大多数人不会——这也是为什么"租房+投资"在纸面上常常赢、在生活里常常输。如果你知道自己做不到，就把投资回报调低，或者直接当它是 0。
几个容易误解的地方
打平年限不是"住到那天就该卖”。 它是那条线：住得比它久，买房这条路的净头寸开始领先；住不够久，你付出的印花税和中介佣金没被时间摊掉。
买房前期每月现金流通常更贵，这不代表亏。 还款里的本金部分是从左口袋进右口袋。真正的成本是利息 + 持有成本 + 摩擦成本，逐年表里的「买房净头寸」已经把这些都扣掉了。
这个模型对租房方是偏友好的。 它假设租金按固定涨幅平稳上升、你永远租得到、从不因为被要求搬走而多付一次搬家费。现实里这几项都有摩擦，而且租金上涨的风险是你无法锁定的——买房锁定的其实不只是资产，还有居住成本。
相关文章：
重要声明： 本计算器为一般性信息工具，不构成财务建议、投资建议或贷款建议。Skyvia Pty Ltd 不持有 AFSL / ACL 资格。结果完全取决于你填入的假设——尤其是房价增长率和投资回报率，这两个数字没有人能预知。本工具不含任何税务计算，请咨询持牌财务顾问、Mortgage Broker 和注册税务代理。