想知道銀行大概能借給你多少錢？輸入你的收入和支出，馬上看到估算結果。
收入
支出與負債
貸款條件
典型場景示例
下表數字由本頁計算器的同一套算法算出，可自行輸入複核。
| 家庭情況 | 稅前年收入 | 預估最高貸款額 | 月供 @6.5% | 月供佔稅後收入 |
|---|---|---|---|---|
| 單身，無子女 | $100,000 | $577,587 | $3,651 | 56.5% |
| 單身，無子女，車貸 $800/月 | $150,000 | $808,999 | $5,113 | 55.6% |
| 夫妻，無子女 | $100,000 + $80,000 | $1,115,532 | $7,051 | 59.9% |
| 夫妻，1 個孩子 | $100,000 + $80,000 | $1,056,069 | $6,675 | 56.7% |
| 夫妻，2 個孩子 | $120,000 + $60,000 | $1,008,498 | $6,374 | 54.1% |
假設： 利率 6.5% + APRA 緩衝 3.0% = 評估利率 9.5%，30 年 P&I，無其他收入。生活費按 HEM 基準自動填入（單身 $1,600/月、夫妻 $2,400/月、1 孩 $2,900/月、2 孩 $3,300/月）。個稅按 FY2026-27 稅階（$18,201-$45,000 檔為 15%）+ Medicare Levy 估算，且每個人的收入分別計稅。Medicare Levy 按 2% 計，但低於起徵點（單身 $28,011）免徵、$28,012-$35,013 按超出部分 10% 遞增。不計 LITO（Low Income Tax Offset，最高 $700，年收入 $66,667 以上歸零）——所以對年收入 $66,667 以下的人，本計算器把稅算多了（最多 $700/年 ≈ 每月淨收入少 $58），估出的額度偏保守。⚠️ Medicare 起徵點用的是 FY2025-26 的值：FY2026-27 的起徵點按 CPI 事後立法，寫這個計算器時還沒公佈。
⚠️ 請注意最後一列。 上表算的是理論上限——即把稅後收入扣掉生活費和負債後的全部結餘都拿去還貸。所以月供佔稅後收入的比例全部落在 54%–60%，遠高於本計算器自己標註的「健康範圍」（30% 以內）和「壓力較大」閾值（40%）。這不是推薦你借這麼多，而是銀行 serviceability 模型的天花板。實際決定借多少，應當留出儲蓄、教育、醫療和利率上行的餘地——多數家庭會把實際貸款額定在這個上限的 70%–80% 以下。
為什麼家庭總收入同為 $180K、結果卻差 $107,034： 差別不在稅——$100K+$80K 和 $120K+$60K 的合計稅負完全相同（都是 $38,640，因為兩份收入都落在同一個 30% 稅檔內）。差額 100% 來自 HEM 生活費基準：2 個孩子的家庭每月生活費高 $900（$3,300 vs $2,400），按 9.5% 評估利率折算成 30 年現值，正好就是 $107,034。多一個孩子，借款能力就少一截，這是 HEM 基準直接帶來的。
銀行怎麼評估你的借款能力
銀行批貸的核心邏輯是 serviceability test（還款能力測試）：你每個月的稅後收入，減掉生活費和現有負債之後，剩下的錢夠不夠覆蓋貸款月供——而且不是按你的實際利率算，是按利率加上 3% 的緩衝來算。
為什麼要加 3% 緩衝？ 這是 APRA（澳洲審慎監管局）的要求。假設你的利率是 6.5%，銀行會按 9.5% 來評估你的還款能力。這樣即使將來利率上漲，你也不至於還不起。
影響借款能力的關鍵因素：
- 收入類型： 工資收入（PAYG）最好算。自僱收入通常打折（銀行可能只算 80%），海外收入打折更多（有的銀行直接不認）
- 現有負債： 信用卡額度（不是餘額！）會被算作潛在負債。一張 $10,000 額度的信用卡，即使你沒用，銀行也可能按 3% 月最低還款算你有 $300/月負債
- 生活開支： 銀行用 HEM（Household Expenditure Measure）作為最低生活費基準，但如果你實際開支更高，銀行會用更高的數字
- 家庭人數： 子女越多，生活費越高，借款能力越低
不同銀行差異很大。 同樣的收入和負債，不同銀行給出的額度可能差 10-20%。Mortgage Broker 可以幫你找到最合適的銀行。
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重要聲明： 本計算器為一般性信息工具，不構成貸款建議或財務建議。Skyvia Pty Ltd 不持有 AFSL / ACL。實際借款能力取決於銀行的具體評估標準，包括但不限於收入類型、信用記錄、現有負債、房產類型等。請諮詢持牌 Mortgage Broker 或銀行獲取準確評估。