買房、報稅、貸款的文章裡滿是英文縮寫，剛接觸澳洲房產的人看到 CGT、PPOR、LVR、FIRB 這些詞就頭大。這個頁面把 Skyvia 站內文章涉及的核心術語整理在一起，每個詞給一句話白話解釋，幫你快速建立概念框架。
按字母順序排列。點擊術語後面的「→ 詳讀」可以跳到對應的深度文章。
A
ABN（Australian Business Number） — 澳洲商業編號，11 位數字。如果你以個人名義出租房子（不通過中介），租客或服務商可能會要你的 ABN。
AFSL（Australian Financial Services Licence） — 澳洲金融服務牌照。只有持 AFSL 的人或機構才能合法提供投資建議。Skyvia 不持有 AFSL，所以我們寫的不是投資建議。
ACL（Australian Credit Licence） — 澳洲信貸牌照。Mortgage broker 和貸款機構必須持有 ACL 才能提供貸款建議。
AFAD（Additional Foreign Acquirer Duty） — 外國買家額外印花稅，QLD 的叫法。稅率 8%，按房產全價計算，疊加在普通印花稅之上。→ 詳讀
ATO（Australian Taxation Office） — 澳洲稅務局，管你的個人所得稅、投資房報稅、CGT 等聯邦稅務。→ 詳讀
AUSTRAC（Australian Transaction Reports and Analysis Centre） — 澳洲反洗錢監管機構。海外匯款到澳洲買房時，銀行會按 AUSTRAC 的規則審查資金來源。→ 詳讀
B
Bare Trust — 光桿信託。SMSF 用貸款（LRBA）買房時，房產必須放在 bare trust 名下，直到貸款還清才能轉到 SMSF 名下。→ 詳讀
Body Corporate / Owners Corporation — 業主委員會，公寓樓或聯排別墅的公共區域管理組織。你要交的 strata levy / body corporate fees 就是給它的。
Bond — 押金 / 保證金。租客搬入時繳納（通常 4 周租金），由各州的 Bond Authority 託管，退租時按房屋狀況退還或扣除。
Borrowing Capacity — 借款能力。銀行評估你最多能借多少錢，主要看收入、負債、生活開支和利率緩衝（通常在實際利率上加 3%）。
C
Caveat（警告登記） — 登記在產權上的一份法定通知，作用是凍結產權登記，防止爭議解決前房子被轉走或抵押。它不是所有權主張，下的人必須真的對這塊地享有權益——單純欠錢不算。QLD 3 個月內不起訴就自動失效。→ 詳讀
Capital Gains Tax（CGT，資本利得稅） — 賣房賺的錢要交的稅。持有超過 12 個月可以享受 50% 折扣（個人）。自住房通常免 CGT。→ 入門：什麼是 CGT｜→ 複雜場景（繼承/離婚/贈與）
Capital Works Deduction（Division 43） — 建築結構折舊。開工日期在 1987 年 9 月 15 日之後的投資房，建築本身可以按 2.5%/年折舊 40 年。（開工在 1985-07-18 至 1987-09-15 之間的適用 4%/25 年，壽命現已用盡；更早的不符合資格。）申報 Division 43 會降低 cost base，賣房時增加 CGT。→ 詳讀
Covenant（限制性契約） — 登記在產權上的限制，規定這塊地不能怎麼用（只能建一棟、外牆材料、不能再分割等）。跟著土地走，自動約束下一任業主，且不會自己過期。⚠️ QLD 的開發商 covenant 通常登記不上產權證，是合同性質的。→ 詳讀
Conveyancer / Solicitor — 過戶律師。買賣房產時幫你審查合同、處理過戶手續的法律專業人士。→ 詳讀
Cooling-off Period — 冷靜期。籤合同後有一段時間（各州不同，通常 3-5 個工作日）可以反悔退出，但可能要付違約金（通常 0.25%）。拍賣成交沒有冷靜期。
D
Depreciation Schedule（折舊報告） — 由 Quantity Surveyor 出具的報告，列出投資房裡所有可以抵稅的折舊項目（建築結構 + 設備設施）。做一次報告可以用很多年。→ 詳讀
Division 40 — 設備設施折舊。投資房裡的空調、地毯、熱水器、百葉窗等資產的折舊抵扣，按有效壽命逐年遞減。折舊資產是獨立於房產的資產，不從房產 cost base 中扣除，賣房時另按 balancing adjustment 結算。→ 詳讀
Debt Recycling — 債務循環策略。把不可抵稅的自住房貸款逐步轉化為可抵稅的投資貸款，從而提高稅務效率。操作需要謹慎，建議諮詢持牌財務顧問。
E
Easement（地役權） — 登記在產權上的一項權利，讓鄰居或水務 / 電力等機構可以為特定目的使用你這塊地的一部分。跟著土地走。最實際的後果：那條帶子上不能建永久建築——加建、車庫、泳池都要避開。→ 詳讀
F
FIRB（Foreign Investment Review Board） — 外國投資審查委員會。外國買家在澳洲買房前必須獲得 FIRB 批准，否則面臨罰款甚至強制賣房。→ 詳讀
FHOG（First Home Owner Grant） — 首次置業補貼。各州給符合條件的首次買房者的一筆補助金（通常 $10,000-$30,000），金額、條件各州不同。→ 詳讀
FHSS（First Home Super Saver Scheme） — 首次置業超級年金計劃。聯邦政府的方案，允許你從 super 中提取自願多繳的部分用於首次購房首付。最多可取 $50,000。→ 詳讀
G
Gross Yield（毛租金回報率） — 年租金收入 ÷ 房價 × 100%。粗略衡量投資房收益的指標，不包含持有成本。一般 4-6% 算中等。→ 詳讀
Guarantor Loan（擔保貸款） — 父母用自己房產的 equity 為你的貸款做擔保，幫你避開 LMI 或降低首付要求。
L
Land Tax（土地稅） — 各州對投資房土地價值徵收的年度稅。各州起徵點差異巨大：VIC $50,000、NSW $1,075,000。自住房通常豁免。→ 詳讀
LMI（Lenders Mortgage Insurance） — 貸款保險。當你的首付不到 20%（即 LVR > 80%）時，銀行會要求你買 LMI 來保護銀行自己。費用可以從幾千到幾萬不等。
LRBA（Limited Recourse Borrowing Arrangement） — 有限追索借款安排。SMSF 買房時只能用這種貸款結構，如果違約，貸款方只能追討這套房產，不能追討 SMSF 裡的其他資產。→ 詳讀
LVR（Loan to Value Ratio） — 貸款價值比。貸款金額 ÷ 房產價值 × 100%。LVR 80% 意味著你首付 20%。海外收入貸款的 LVR 上限通常被限制在 60-70%。→ 詳讀
M
MARA / MARN（Migration Agents Registration Authority / Number） — 移民代理註冊局 / 編號。涉及簽證問題的建議必須由 MARA 註冊的移民代理提供。
Mortgage Broker — 貸款經紀人。幫你在多家銀行之間比較貸款產品、協助申請的中間人。持 ACL 牌照，受 Best Interests Duty 約束。
N
NCC（Non-Concessional Contribution） — 非優惠供款，即用稅後收入向 super 繳納的額外供款。年度上限 $130,000（2026-27，此前 $120,000），可以使用 bring-forward 規則一次性投入 3 年額度（$390,000）。→ 詳讀
Negative Gearing（負扣稅） — 投資房的持有成本（貸款利息 + 管理費 + 折舊等）超過租金收入時，虧損部分可以用來抵減你的其他收入，從而少交個人所得稅。→ 詳讀
O
Offset Account — 對沖賬戶。掛在房貸上的日常儲蓄賬戶，裡面的餘額在計算利息時從貸款餘額里扣掉——但貸款本金一分沒少。$10 萬存在 offset 裡，利息按「貸款餘額 − $10 萬」算，等於少付 $10 萬的利息；你欠銀行的還是原來那麼多，錢隨時能取走。「本金不變」不是摳字眼，是 offset 相對 Redraw 的全部稅務價值所在——見下方 Redraw 詞條。→ 詳讀
P
Possession Order — 佔有令。當租客不搬走時，房東通過 Tribunal 獲得的法律命令，允許你收回房屋。拿到後還需要申請 Warrant of Possession 由 sheriff 執行。→ 詳讀
PPOR（Principal Place of Residence） — 主要居所 / 自住房。你實際居住的那套房子。PPOR 通常免 CGT、免 Land Tax，但如果出租或搬走，稅務處理會改變。→ 詳讀
Q
Quantity Surveyor（QS） — 工料測量師。ATO 認可的能出具 Depreciation Schedule 的專業人士。做一份報告通常 $400-$800，費用本身也可以報稅抵扣。→ 詳讀
R
Redraw（重提） — 把之前多還進貸款的錢再取出來。跟 Offset 的關鍵區別：多還本金是真的把本金還掉了，redraw 出來在 ATO 眼裡可能算一筆新借款——用途決定利息能不能抵稅。把 redraw 的錢拿去買車或度假，那部分對應的利息就不可抵扣了，而且貸款從此變成「混合用途」，報稅時要按比例拆分，很麻煩。Offset 不動本金，取錢不影響貸款結構，可抵稅性也不變。這是投資房優先用 offset 而非「多還 + redraw」的核心理由（ATO TR 2000/2）。→ 詳讀
Refinance（轉貸） — 把現有貸款從一家銀行轉到另一家，通常為了拿到更低利率或更好的產品（比如 offset）。轉貸有成本（出貸費、評估費等），要算清楚值不值。→ 詳讀
Rentvesting — 租在喜歡的地方住，買在值得投資的地方。一種年輕人常用的策略：自己租房住（比如城區），同時在負擔得起的區域買投資房。→ 詳讀
S
Section 99A — 信託法中的一條反避稅規則。如果 trustee 把收入分配給和信託沒有實際經濟聯繫的低稅率受益人，ATO 可以用 s99A 按最高邊際稅率對這筆收入徵稅。→ 詳讀
Settlement（交割） — 買賣雙方完成產權過戶和資金交接的那一天。通常在籤合同後 30-90 天。交割當天你拿到鑰匙。→ 詳讀
SMSF（Self Managed Super Fund） — 自管超級基金。你自己管理的退休金賬戶，最多 6 個成員。可以用來買投資房，但規則非常嚴格。→ 詳讀
Stamp Duty / Transfer Duty（印花稅） — 買房時一次性繳給州政府的稅。金額按房價階梯計算，各州稅率不同。首次置業和外籍買家有不同的減免或附加。→ 計算器
Special Levy（特別攤派） — 常規管理費之外的一次性大額攤派，由業主大會決議通過，用來支付儲備金（sinking fund）覆蓋不了的大額支出：外牆整改、電梯更換、防水返工、訴訟費等。按 unit entitlement（戶型權重）分攤，投反對票的業主一樣要交。 可燃外牆板整改的攤派可以達到每戶數萬澳元。→ 詳讀
Strata / Body Corporate Fees — 公寓或聯排別墅的物業管理費。按季度繳納，涵蓋公共區域維護、保險、清潔等。投資房的 strata fees 可以全額報稅抵扣。
T
TBC（Transfer Balance Cap） — 轉移餘額上限。SMSF 成員可以轉入退休階段（pension phase）的金額上限。2026-27 年度為 $2,100,000（2026-07-01 起由 $2,000,000 指數化上調，每次按 $100,000 增量）。→ 詳讀
TPB（Tax Practitioners Board） — 稅務從業者委員會。管理稅務代理（tax agent）和 BAS 代理註冊的機構。提供稅務建議必須在 TPB 註冊。
Trust（信託） — 一種法律結構：trustee（受託人）持有資產，按 trust deed 的規則把收益分配給 beneficiary（受益人）。華人投資者常用 discretionary trust（全權信託）來持有投資房。→ 詳讀
V
VCAT / NCAT / QCAT — 各州的民事仲裁庭。VIC 叫 VCAT（Victorian Civil and Administrative Tribunal），NSW 叫 NCAT，QLD 叫 QCAT。房東驅趕租客、Bond 糾紛都在這裡解決。→ 詳讀
W
Warrant of Possession（執行令） — 拿到 Possession Order 後，如果租客還不走，你需要申請 Warrant of Possession，由 sheriff / bailiff 強制執行搬出。→ 詳讀
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