Bond 能不能扣，取決於你有沒有 Condition Report——沒有它 Tribunal 基本判你輸。押金上限普遍是 4 周租金，正常磨損不能扣。
租客搬走後，Bond 是全退還是部分扣除，取決於你有沒有證據。Condition Report（入住/退租狀況報告）是最關鍵的文件——沒有它，Tribunal 基本判你輸。這篇文章教你：怎麼做一份經得起 Tribunal 檢驗的 Condition Report、哪些算 Fair Wear and Tear（正常磨損）不能扣、各州 Bond Claim 的提交流程、以及扣不到 Bond 時怎麼去 Tribunal。
Bond 基礎知識
金額
各州對 Bond 金額有上限規定：
| 州 | Bond 上限 | 法規依據 |
|---|---|---|
| NSW | 4 周租金（周租 ≤ $800）；無上限（周租 > $800） | Residential Tenancies Act 2010 |
| VIC | 4 周租金（月租 ≤ $900）；無上限（月租 > $900） | Residential Tenancies Act 1997 |
| QLD | 4 周租金 | Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 |
Bond 存放
Bond 不能放在你自己的賬戶裡——必須提交給各州的 Bond Authority：
- NSW：Fair Trading → Rental Bonds Online
- VIC：RTBA（Residential Tenancies Bond Authority）
- QLD：RTA（Residential Tenancies Authority）
提交時限：
- NSW：收到 Bond 後 10 個工作日內
- VIC：收到後 14 天內
- QLD：收到後 10 天內
不按時提交是違法的，可能被罰款。各州 Bond 規則差異很大，詳見 澳洲各州租房法律對比。
Condition Report：你的核心武器
什麼是 Condition Report？
Condition Report 是在租客入住時和退租時分別做的房屋狀況記錄。入住時的叫 Ingoing Condition Report，退租時的叫 Outgoing Condition Report。
入住報告和退租報告之間的差異 = 你的 Bond Claim 依據。
如果你沒有入住時的 Condition Report，或者報告做得不夠詳細，Tribunal 會認為"無法證明損壞是租客造成的"——你很可能扣不到 Bond。
怎麼做一份好的 Condition Report
入住時（Ingoing）：
- 在租客搬入當天或前一天做
- 逐個房間記錄每個表面和設備的狀況：
- 牆壁：有沒有釘孔、汙漬、裂縫
- 地板：有沒有劃痕、汙漬、磨損
- 窗戶和紗窗：是否完好
- 廚房：水槽、檯面、櫥櫃、電器狀況
- 衛生間：馬桶、淋浴、瓷磚、排氣扇
- 花園/院子：草坪、圍欄、排水
- 拍照 + 拍視頻：
- 每個房間至少 4 張照片（四面牆 + 地板 + 天花板）
- 已有的損壞要拍特寫
- 照片上要有日期水印（大多數手機默認記錄 EXIF 日期）
- 拍一個完整的 walk-through 視頻更好
- 讓租客簽字確認（各州有標準表格）
退租時（Outgoing）：
- 在租客搬走後、下一個租客搬入前做
- 用完全相同的順序和角度拍照（方便對比）
- 記錄所有新增的損壞或缺失
- 特別注意：清潔狀況、地毯、牆壁、門窗
各州的標準 Condition Report 表格
- NSW：Fair Trading 的 Condition Report 標準表格
- VIC：Consumer Affairs Victoria 的 Condition Report 標準表格
- QLD：RTA 的 Entry Condition Report (Form 1a)
自管房東也必須用這些表格——不是隻有物管公司才需要做。
Fair Wear and Tear vs 損壞：怎麼判斷
這是 Bond Claim 中最核心也最容易起糾紛的部分。
定義
Fair Wear and Tear（正常磨損）：因正常使用和自然因素（陽光、溼度、時間）造成的老化。房東不能扣 Bond。
Damage（損壞）：因租客的疏忽、濫用或故意行為造成的超出正常磨損的損害。房東可以扣 Bond。
實際判斷標準
| 項目 | Fair Wear and Tear ✅ | Damage ❌ |
|---|---|---|
| 牆壁 | 輕微釘孔、小面積褪色 | 大洞、塗鴉、大面積汙漬 |
| 地毯 | 正常踩踏的磨損、傢俱壓痕 | 菸頭燙洞、大面積汙漬、寵物尿漬 |
| 木地板 | 輕微劃痕（日常走動） | 深劃痕、高跟鞋鑿痕、水漬膨脹 |
| 油漆 | 輕微褪色和開裂 | 大面積剝落、大洞未修補 |
| 窗簾/百葉窗 | 日照褪色、繩索磨損 | 撕裂、缺失葉片 |
| 廚房 | 檯面輕微劃痕 | 油汙燒焦痕跡、櫃門損壞 |
| 花園 | 季節性植物死亡 | 草坪完全枯死（缺乏澆水） |
折舊原則
Tribunal 不會讓你用舊地毯的損壞來收新地毯的錢。各州 Tribunal（VCAT / NCAT / QCAT）在判定賠償金額時，一般參考 ATO 發佈的 Effective Life Tables（ATO Taxation Ruling TR 2024/1 或當年適用版本）來做折舊：
- 地毯：有效壽命約 10 年。如果地毯已經用了 7 年被租客損壞，你只能按剩餘 30% 價值索賠
- 油漆：有效壽命約 7-10 年
- 窗簾/百葉窗：有效壽命約 5-7 年
具體有效壽命清單可參考 ATO 的 Rental Properties Guide 的折舊章節。
實操建議：如果物品已經接近壽命終點（比如 8 年的地毯），即使租客確實造成了損壞，Tribunal 給你的賠償也會很少。選擇你的戰場——不要為了 $50 的舊百葉窗和租客打 Tribunal。
Bond Claim 提交流程
NSW
- 做完 Outgoing Condition Report，整理好證據（照片、報價單）
- 在 Rental Bonds Online 提交 Bond Claim
- 租客收到通知後有 14 天回應
- 如果租客同意 → Bond 按約定分配
- 如果租客不同意 → 進入爭議流程 → 可以申請 NCAT 裁決
VIC
- 做完 Outgoing Condition Report，和 Ingoing 對比
- 與租客協商 Bond 分配（最好書面記錄）
- 如果達成一致 → 雙方在 RTBA 網站或 Bond Claim 表格上簽字
- 如果不同意 → 可以申請 VCAT 裁決
- RTBA 在收到裁決後放款
QLD
- 填寫 RTA 的 Refund of Rental Bond (Form 4)
- 提交給 RTA
- 對方有 14 天對你的 Claim 提出爭議
- 如果有爭議 → RTA 提供免費調解服務（Dispute Resolution）
- 調解不成 → 申請 QCAT 裁決
QLD 的優勢：RTA 的免費調解服務通常可以在不去 Tribunal 的情況下解決大部分 Bond 糾紛。
去 Tribunal：什麼時候值得打
什麼時候值得？
- Bond Claim 金額較大（$500 以上）
- 你有清晰的入住 / 退租 Condition Report 和對比照片
- 你有維修報價單或發票
- 損壞明確超出 Fair Wear and Tear
什麼時候不值得？
- Claim 金額很小（$100-$200），Tribunal 的時間和精力不值
- 你的 Condition Report 不完善（沒有入住時的照片）
- 損壞屬於灰色地帶（爭議是否算 Fair Wear and Tear）
- 租客已經出境或無法聯繫
Tribunal 費用
| 州 | Tribunal | 申請費 |
|---|---|---|
| NSW | NCAT | ~$53-$110 |
| VIC | VCAT | ~$65-$260 |
| QLD | QCAT | ~$50-$80 |
申請費比較低，但時間成本高——等開庭可能 4-8 周，出席一次要半天。如果你請律師代理，費用另算。
更多 Tribunal 流程細節，參考 VCAT/NCAT/QCAT 驅趕實戰。
自管房東的 Bond Claim Checklist
- 入住時做了 Ingoing Condition Report（含照片/視頻）並讓租客簽字
- Bond 已按時提交給各州 Bond Authority
- 退租時做了 Outgoing Condition Report（同角度照片）
- 對比兩份報告，列出所有超出 Fair Wear and Tear 的損壞
- 獲取維修報價單（至少 1 份，最好 2 份對比）
- 計算折舊後的合理索賠金額
- 先和租客協商（書面溝通，保留記錄）
- 協商不成 → 提交 Bond Claim 到各州平臺
- 租客不同意 → 評估是否值得去 Tribunal
- 保存所有證據至少 7 年（稅務和法律記錄需要）
主要數據來源
- NSW Fair Trading, Getting your bond back：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/renting-a-place-to-live/getting-your-bond-back
- NSW Fair Trading, Fair wear and tear versus damage：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/rules/fair-wear-and-tear-versus-damage-rental-properties
- NSW Rental Bonds Online：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/renting-a-place-to-live/residential-rental-bonds
- RTA QLD, Refund of rental bond：https://www.rta.qld.gov.au/refund
- RTA QLD, Dispute resolution：https://www.rta.qld.gov.au/disputes
- Consumer Affairs Victoria, Bond：https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/rent-bond-bills-and-condition-reports/bond
- RTBA VIC, Residential Tenancies Bond Authority：https://rentalbonds.vic.gov.au/
- NCAT NSW：https://www.ncat.nsw.gov.au/
- VCAT VIC：https://www.vcat.vic.gov.au/
- QCAT QLD：https://www.qcat.qld.gov.au/
- ATO, Rental properties guide 2025（Effective Life Tables）：https://www.ato.gov.au/forms-and-instructions/rental-properties-2025
免責聲明：本文僅為一般信息分享，不構成法律建議。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有律師執照，也不是持牌 Real Estate Agent。Bond 相關的法律各州不同且持續更新，本文所列提交時限、Tribunal 費用、折舊年限為撰寫時的參考。具體操作請以你所在州的最新法規（RTA / Fair Trading / Consumer Affairs / CBS）為準。如有複雜糾紛（比如租客損壞金額超過 Bond 需要另行追討），建議諮詢持牌律師。