做房東最頭疼的事情，大概就是遇到問題租客了。欠租不交、把房子搞得一塌糊塗、違反租約——你明知道該讓他走，但又不知道怎麼合法操作。尤其對華人房東來說，語言障礙加上對 Tribunal（仲裁庭）流程不熟悉，很多人要麼拖著不處理，要麼一衝動做了違法的事（比如換鎖、斷水電），反而讓自己陷入被動。
這篇文章幫你把 VIC、NSW、QLD 三個州的驅趕流程講清楚：什麼時候可以讓租客走、要發什麼通知、怎麼申請 Tribunal、聽證會怎麼開、拿到 possession order 之後怎麼執行。每一步都有時間線，讓你心裡有數。
驅趕要走 Tribunal：欠租發 14 天通知，房東自住或出售 VIC 要 90 天。VCAT 申請費約 $70、NCAT 約 $55，遞交後 2-4 周聽證，順利也要 6-8 周。
適合誰讀： 在 VIC、NSW 或 QLD 有投資房的房東，正在或可能要面對問題租客的情況。
看完你會搞懂： 三個州的驅趕流程全貌（通知 → 申請 → 聽證 → 執行）、各州通知期限對比、Tribunal 聽證怎麼準備、哪些事情絕對不能做、華人房東常犯的錯誤。
閱讀時間： 約 12 分鐘
一、先搞清楚一件事：你不能直接把租客趕走
這是最重要的前提，也是很多華人房東踩的第一個坑：澳洲法律不允許房東自行驅趕租客。
不管租客欠了多少租、房子被糟蹋成什麼樣，你都不能：
- 換鎖把租客鎖在外面
- 斷水、斷電、斷網
- 把租客的東西搬出去
- 威脅或恐嚇租客離開
- 未經通知直接進入房屋
這些行為在三個州都是違法的，租客可以反過來告你，你可能面臨罰款甚至賠償。
唯一合法的驅趕方式是走法律流程：發通知 → 申請 Tribunal → 拿到 Possession Order（佔有令，即法庭命令租客搬走的裁定） → 由警察/Sheriff 執行。 沒有捷徑。
二、驅趕的合法理由
在開始流程之前，你需要一個合法的理由。三個州認可的理由大同小異：
最常見的理由
- 欠租（Non-payment of rent） — 這是最直接、最常見的驅趕理由，也是 Tribunal 最容易批准的
- 違反租約（Breach of agreement） — 比如未經允許養寵物、轉租、嚴重損壞房屋、騷擾鄰居
- 非法活動（Illegal use） — 在房子裡種大麻、製毒、經營非法生意等
- 房東需要收回房屋 — 自住、出售、重大翻修等（需要提前較長時間通知）
無理由驅趕（No-grounds eviction）的現狀
這是近兩年變化最大的領域：
- VIC： 無理由驅趕已經廢除。從 2025 年 11 月 25 日 起，房東必須有合理理由才能終止租約
- NSW： 從 2025 年 5 月 19 日起，無理由驅趕正式廢除。房東必須提供規定的合法理由
- QLD： 固定期限租約結束後也需要有合法理由才能終止
實操建議： 如果你的理由是"租客太煩了但沒有具體違約"，這在目前的法律環境下很難操作。建議先做好記錄，等租客有具體違約行為時再走流程。
三、VIC — VCAT 流程詳解
流程概覽
发出 Notice to Vacate → 等待通知期满 → 向 VCAT 申请 Possession Order
→ VCAT 听证 → 拿到 Order → 申请 Warrant of Possession → 警察执行
Step 1：發 Notice to Vacate
根據不同理由，通知期限不同：
| 理由 | 通知期限 | 前提條件 |
|---|---|---|
| 欠租 | 14 天 | 租金已逾期 14 天以上 |
| 違反租約（一般） | 14 天 | 已發過 Breach of Duty Notice |
| 違反租約（嚴重/屢犯） | 14 天 | 無需先發 breach notice |
| 非法活動 | 立即 | 需要有證據 |
| 房東自住/出售/翻修 | 90 天（2025.11.25 改革後從 60 天延長） | 需要真實意圖，不能虛構 |
| 固定期限到期 | 根據理由 | 必須有合法理由 |
注意： 通知必須使用 Consumer Affairs Victoria 提供的標準表格，不能自己隨便寫一張紙。在 Consumer Affairs Victoria 官網 可以下載。
Step 2：申請 VCAT
如果租客在通知期滿後還沒走，你可以向 VCAT 申請 Possession Order。
- 申請費： 約 $70
- 在哪申請： VCAT 官網 在線提交
- 需要準備的材料： 租約副本、發出的 Notice to Vacate 副本及送達證明、欠租記錄、之前的溝通記錄（郵件、短信截圖）、房屋檢查報告和照片（如果是損壞相關）
Step 3：VCAT 聽證
- 等待時間： 通常遞交申請後 2-4 周 安排聽證
- 聽證方式： 可以是面對面，也可以是電話/視頻
- 租客可以到場抗辯： 這是他們的權利。租客可能會要求延期、承諾補繳欠租、或者對你的理由提出異議
- VCAT 的裁決： 如果 VCAT 認為你的理由成立，會發出 Possession Order，給租客一個搬走的期限
華人房東常見問題： 很多人一聽到"聽證"就慌了，覺得自己英語不夠好。VCAT 可以申請翻譯服務，但需要提前告知。注意：tenant advocate 組織（如 Tenants Victoria）只代表租客一方，不會為房東提供諮詢。如果案情比較複雜，房東應直接找熟悉 Residential Tenancies Act 的律師或物業管理協會（如 REIV）。
Step 4：執行
如果租客在 Possession Order 規定的期限內還不走：
- 你需要向 VCAT 申請 Warrant of Possession（執行令，授權警察強制執行搬離）
- 由 Victoria Police 執行——只有警察有權力強制租客離開
- 警察會安排一個執行日期，屆時到場讓租客離開
整個流程從發通知到最終執行，順利的話大概 6-8 周，如果租客不斷拖延可能要 3 個月甚至更長。
四、NSW — NCAT 流程詳解
流程概覽
发出 Termination Notice → 等待通知期满 → 向 NCAT 申请 Termination Order
→ NCAT 听证 → 拿到 Order → 申请 Warrant of Possession → Sheriff 执行
Step 1：發 Termination Notice
| 理由 | 通知期限 | 前提條件 |
|---|---|---|
| 欠租 | 14 天 | 租金已逾期 14 天以上 |
| 違反租約（首次） | 給予合理時間整改 | 先發 Breach Notice |
| 違反租約（屢犯） | 14 天 | 之前已發過 breach notice |
| 違反租約（嚴重） | 30 天 | 無需先發 breach notice |
| 非法活動 | 立即 | 可以緊急申請 NCAT |
| 房東自住/出售/翻修 | 根據具體理由，通常 30-90 天 | 需要有合法理由（2025 年 5 月後） |
重要： NSW 的一個特殊規則是——租客可以在 NCAT 聽證之前補交全部欠租來阻止驅趕。也就是說，如果你因為欠租申請 NCAT，租客在聽證前把錢全補上了，NCAT 可能不會批准你的申請。這一點讓很多房東非常頭疼，因為有些租客會反覆欠租、聽證前才補繳。
通知表格可以從 NSW Fair Trading 官網 下載。
Step 2：申請 NCAT
- 申請費： 約 $55
- 在哪申請： NCAT 官網 在線提交
- 需要準備的材料： 和 VIC 類似——租約、通知、欠租記錄、溝通記錄、照片證據等
Step 3：NCAT 聽證
- 等待時間： 通常 2-4 周
- 流程和 VCAT 類似： 雙方陳述、提交證據、裁定
- NCAT 可能的結果：
- 發出 Termination Order + Possession Order（租客必須在指定日期前搬走）
- 駁回申請（比如租客已經補交欠租）
- 延期（給租客更多時間搬家）
Step 4：執行
拿到 Possession Order 後如果租客還不走：
- 向 NCAT 申請 Warrant of Possession
- 由 NSW Sheriff 執行——注意不是警察，是 Sheriff’s Office
- Sheriff 會通知租客最終搬離日期，屆時到場執行
NSW 整個流程時間線和 VIC 差不多，通常 6-10 周。
五、QLD — QCAT 流程詳解
流程概覽
发出 Notice to Remedy Breach (Form 11) → 如未整改，发 Notice to Leave (Form 12)
→ 等待通知期满 → 向 QCAT 申请 Termination Order → 听证 → 执行
QLD 的流程有一個顯著區別：大多數情況下需要先發 Form 11（要求租客整改），整改期過了還沒改才發 Form 12（要求租客搬走）。 這多了一個步驟。
Step 1：發 Notice to Remedy Breach（Form 11）
如果租客違反了租約（比如欠租），你需要先發 Form 11，給租客 7 天時間來整改。
比如欠租的話，就是給 7 天時間來補交。
Step 2：發 Notice to Leave（Form 12）
如果 7 天后租客沒有整改，你發 Form 12（Notice to Leave）：
| 理由 | Form 12 通知期限 |
|---|---|
| 欠租（Form 11 未整改後） | 7 天 |
| 違反租約（Form 11 未整改後） | 7 天 |
| 非法活動 | 立即 |
| 房東自住/出售/翻修 | 2 個月 |
| 固定期限到期 | 需要有合法理由 |
所有表格可以從 RTA（Residential Tenancies Authority）官網 下載。
Step 3：申請 QCAT
關鍵時間節點： Form 12 通知期滿後，你有 14 天 的時間向 QCAT 提交申請。超過 14 天就失效了，需要重新發通知。這個時間窗口很多房東不知道，錯過了就白忙活。
- 在哪申請： QCAT 官網
- 需要的材料： 租約、Form 11 和 Form 12 的副本及送達證明、欠租記錄、其他證據
Step 4：聽證和執行
- QCAT 安排聽證，雙方到場
- 如果批准，發出 Termination Order 和 Warrant of Possession
- 由警察執行
QLD 因為多了 Form 11 這一步，整個流程通常比 VIC 和 NSW 多 1-2 周，總共大概 8-12 周。
六、三州對比：通知期限一覽表
這張表幫你快速查閱三個州的關鍵數字：
| 事項 | VIC (VCAT) | NSW (NCAT) | QLD (QCAT) |
|---|---|---|---|
| 欠租通知期 | 14 天（需逾期 14 天后） | 14 天（需逾期 14 天后） | Form 11: 7 天整改 → Form 12: 7 天搬走 |
| 一般違約通知期 | 14 天 | 視情況，先發 breach notice | Form 11: 7 天 → Form 12: 7 天 |
| 嚴重違約通知期 | 14 天 | 30 天 | 視情況 |
| 非法活動 | 立即 | 立即 | 立即 |
| 房東收回房屋 | 90 天（2025.11.25 起，Consumer and Planning Legislation Amendment Act 2025 VIC） | 30-90 天（Residential Tenancies Amendment Act 2024 NSW） | 2 個月（RTRA Act 1994 QLD） |
| 無理由驅趕 | 2025.11.25 起廢除（VIC Act 2025） | 2025.5.19 起廢除（NSW Act 2024） | 需要合法理由 |
| Tribunal 申請費 | 各州約 $50-100，以 Tribunal 官網為準 | 各州約 $50-100，以 Tribunal 官網為準 | 各州約 $50-100，以 Tribunal 官網為準 |
| 聽證等待時間 | 2-4 周 | 2-4 周 | 2-4 周 |
| 執行機構 | Victoria Police | NSW Sheriff | QLD Police |
| 租客可補交阻止驅趕 | 視情況 | 可以 | 在 Form 11 階段可以 |
提示： 以上數字為 2026 年 4 月時的情況。各州法律更新頻繁，操作之前務必去對應官網確認最新要求。
七、Tribunal 聽證怎麼準備
不管在哪個州，Tribunal 聽證的準備工作都差不多。做好這些，贏的概率會大很多：
1. 證據是王牌
Tribunal 看重的是證據，不是你的口頭描述。你需要準備：
- 租約副本 — 證明雙方的權利義務
- 通知的副本 + 送達證明 — 證明你走了正確的程序。送達方式要符合要求（親手交付、郵寄、張貼在門上等）
- 欠租記錄 — 銀行流水、物管報告、你自己的 ledger 都行，關鍵是清楚、完整
- 溝通記錄 — 郵件、短信、甚至微信聊天截圖（翻譯成英文）。證明你嘗試過溝通解決
- 照片/視頻 — 如果涉及房屋損壞，要有入住前 vs 現在的對比照片
- 檢查報告 — 如果你做過定期 inspection，報告非常有用
- 第三方證據 — 鄰居投訴信、council 通知、警察報告等
2. 時間線要清晰
把整個事件用時間線的方式整理出來，讓 Tribunal 一目瞭然：
2026-01-15 租客开始欠租
2026-01-20 我发邮件提醒
2026-01-28 租客承诺月底补交，未兑现
2026-02-10 发出 Notice to Vacate
2026-02-24 通知期满，租客未搬走
2026-02-25 向 VCAT 提交申请
3. 語言問題
如果你英語不太自信，幾個建議：
- 提前向 Tribunal 申請 翻譯服務（interpreter service），VCAT、NCAT、QCAT 都提供免費翻譯
- 把你要陳述的內容提前寫好，關鍵數字和日期都列出來
- 如果案情複雜（比如租客反訴你），建議請律師代理。費用通常在 $500-2,000 之間，但對複雜案件來說值得
4. 心態準備
- Tribunal 不是刑事法庭，氣氛沒那麼緊張
- Member（裁決者）會先聽你說，再聽租客說，然後可能問雙方問題
- 不要打斷對方，輪到你說時再反駁
- 保持冷靜、就事論事。情緒激動反而減分
八、華人房東最容易犯的 5 個錯誤
錯誤 1：不籤正式租約就讓人住進來
沒有租約 = 你在 Tribunal 基本沒有法律依據。微信聊天記錄雖然可以作為輔助證據，但遠不如一份正式租約有說服力。
詳細的租約注意事項可以看這篇：Share House 入門指南
錯誤 2：自己動手換鎖/斷水電
這叫 “self-help eviction”，在三個州都是違法的。租客可以報警，你會面臨罰款，而且可能要賠償租客的損失（酒店住宿費、個人物品損失等）。
不管你多憤怒，必須走法律流程。
錯誤 3：通知格式不對或送達方式錯誤
每個州都有規定的通知表格和送達方式。用錯了表格、寫錯了通知期限、送達方式不合規——Tribunal 會直接駁回你的申請，一切從頭來過。
一定要從官方網站下載最新的表格，仔細閱讀填寫說明。
錯誤 4：錯過申請時間窗口
尤其是 QLD，Form 12 通知期滿後只有 14 天 可以向 QCAT 申請。很多房東發了通知後覺得"再等等看"，結果錯過了窗口，白忙一場。
錯誤 5：沒有留下書面證據
所有溝通都只用電話或面對面。到了 Tribunal 你說"我跟他說過很多次了"，沒有書面記錄，Member 不會採信。
黃金法則：所有重要溝通都用郵件或短信，留下時間戳和內容記錄。 微信聊天也算，但最好截圖保存並翻譯成英文。
九、實操建議：驅趕之前先想想這些
調解（Mediation）值得嘗試
在正式走 Tribunal 之前，三個州都提供免費或低成本的調解服務：
- VIC： Consumer Affairs Victoria 的 Dispute Settlement Centre
- NSW： Fair Trading 的調解服務
- QLD： RTA 的 Dispute Resolution Service
很多糾紛——尤其是欠租但金額不大的——通過調解就能解決。調解的好處是快（通常 1-2 周），而且雙方可以達成靈活的方案（比如分期補交、提前搬走等）。
房東保險可能幫你兜底
如果你買了 Landlord Insurance，很多保單覆蓋：
- 租客欠租損失（通常 10-15 周的租金）
- 租客造成的惡意損壞
- Tribunal 相關的法律費用
驅趕流程開始之前，先打電話給保險公司報案（lodge a claim），瞭解你的保單覆蓋範圍。有些保險公司還會提供法律指導。
詳細的保險選購建議看這篇：澳洲房東保險詳解
租客留下的物品怎麼處理
租客搬走後（或被強制搬走後），可能會留下一些個人物品。你不能直接扔掉。 各州都有規定的保管期限：
- VIC： 根據 Residential Tenancies Act 1997，價值 $100 以下或有明顯健康/安全風險的物品可以直接處置；價值 $100 以上的"個人文件"（如護照、證書、照片）需保留至少 90 天；其他一般物品需嘗試通知租客並給予合理取回期（通常 14 天）
- NSW： 需要保管一段時間（通常 14-28 天，取決於物品價值），具體以 NSW Fair Trading 指引為準
- QLD： 需要嘗試聯繫租客，保管期限根據物品價值不同，具體以 RTA（Residential Tenancies Authority）指引為準
超過保管期限後，你可以合理處置（出售或丟棄）。但為了保護自己，建議拍照記錄所有留下的物品，並保留你嘗試聯繫租客的記錄。各州細節差異較大，處置前建議先查對應官網或諮詢律師，避免被租客反訴。
十、需要請律師嗎？
簡單的欠租驅趕案件，大部分房東可以自己處理——流程是固定的，表格是標準的，Tribunal 也比較友好。
但以下情況建議請律師：
- 租客請了律師或 tenant advocate
- 租客提出反訴（比如說你沒有維修、侵犯隱私等）
- 涉及非法活動或人身安全問題
- 你對流程完全沒有把握，擔心出錯
律師費用參考（僅供大致參考，實際費用視律所資歷、地區、案件複雜度差異較大，建議諮詢時明確報價）：
- 簡單諮詢：$200-500
- 代理 Tribunal 聽證：$1,000-3,000
- 複雜案件全程代理：$3,000+
如果你是通過物管公司（Property Manager）管理的，很多物管會幫你處理整個驅趕流程——這也是物管的核心價值之一。自管房東在這方面就需要自己多花時間和精力了。
寫在最後
驅趕租客是房東最不想做但有時不得不做的事。關鍵是：早發現、早行動、按程序來、留好證據。 拖得越久，你的損失越大。
如果你正在經歷這個過程，或者想提前瞭解以防萬一，希望這篇文章能幫你理清思路。記住，法律是保護雙方的，只要你程序做對了，Tribunal 會支持合理的訴求。
更多租房管理相關的內容，可以看看這些文章：
- Share House 入門指南 — 合租房基礎管理
- 合租房進階管理 — 租約、維修、糾紛處理
- 澳洲房東保險詳解 — Landlord Insurance 怎麼選
主要數據來源
本文引用的各州法律、通知期、執行流程截至 2026 年 4 月，來源如下：
VIC：
- Residential Tenancies Act 1997 (Vic): https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/residential-tenancies-act-1997
- Consumer and Planning Legislation Amendment (Housing Affordability) Act 2025 (Vic)（廢除無理由驅趕，2025.11.25 生效）
- VCAT Residential Tenancies: https://www.vcat.vic.gov.au/
- Consumer Affairs Victoria, Notices to vacate: https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting
NSW：
- Residential Tenancies Act 2010 (NSW): https://legislation.nsw.gov.au/view/html/inforce/current/act-2010-042
- Residential Tenancies Amendment Act 2024 (NSW)（廢除無理由驅趕，2025.5.19 生效）
- NCAT Tenancy: https://ncat.nsw.gov.au/case-types/housing-and-property/tenancy.html
- NSW Fair Trading, Ending a residential tenancy: https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/renting-a-place-to-live/ending-a-residential-tenancy
QLD：
- Residential Tenancies and Rooming Accommodation Act 2008 (Qld): https://www.legislation.qld.gov.au/view/html/inforce/current/act-2008-073
- QCAT Residential tenancy disputes: https://www.qcat.qld.gov.au/case-types/residential-tenancy-dispute-process
- Residential Tenancies Authority (RTA): https://www.rta.qld.gov.au/
各州細節和表格文件要求差異大且更新頻繁，採取行動前請以對應 Tribunal / 法律官網為準。
免責聲明： 本文僅供一般信息參考，不構成法律建議。各州法律更新頻繁，文中數據和流程以 2026 年 4 月為準。在採取任何法律行動之前，請查閱各州對應官方網站獲取最新信息，或諮詢持牌律師。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不對因依賴本文內容而產生的任何損失承擔責任。