在澳洲做小生意的華人朋友，申請房貸時幾乎都會遇到同一個問題：銀行嫌你材料不夠、收入不穩定、報稅太低。
我認識的好幾個開餐廳、做代購、跑 Uber 的朋友，收入明明不錯，結果要麼被銀行拒貸，要麼只批了預期的一半額度。問題不是他們賺得少——而是不知道銀行怎麼"算"自僱人士的收入，也不知道除了四大行之外還有很多更靈活的選擇。
這篇文章把自僱人士貸款的所有核心知識講清楚，從 ABN 年限要求、三種文件驗證方式、到怎麼用 add-backs 提高借款額，幫你在貸款這一關少走彎路。
自僱貸款主流要求 ABN 滿 2 年加 2 年完整稅務申報。夠不到也有路：ANZ 要 18 個月，Pepper、Liberty 等非銀行接受 12 個月 ABN 配 BAS 和銀行流水。
適合誰讀： 用 ABN 做生意的自僱人士（sole trader、partnership、公司或 trust 持有人），想在澳洲買房或投資房但擔心貸款難批的人。
看完你會搞懂： 銀行怎麼定義"自僱"、三種收入驗證方式（Full Doc / Low Doc / Alt Doc）的區別、會計信和 BAS 怎麼用、什麼是 add-backs、哪些貸款機構對自僱友好、華人小生意常見的貸款坑。
閱讀時間： 約 15 分鐘。
重要聲明（General Information Only – Not Credit Advice）： 本文為一般信息（general information only），不構成信貸建議或貸款推薦。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有澳洲信貸牌照（Australian Credit Licence, ACL），也不是信貸代表（credit representative）。下文對貸款機構的描述均基於公開資料的一般性整理，不是對你個人情況的評估或推薦。各銀行和貸款機構政策變動頻繁，具體請諮詢持牌貸款經紀人（Mortgage Broker / credit representative），獲取針對你情況的專業建議。文中信息基於 2026 年 4 月的公開資料。
銀行眼裡的"自僱人士"到底是什麼？
先搞清楚一個基本概念：銀行說的 self-employed（自僱），和你自己覺得"我在打工還是做生意"不一定一樣。
在貸款申請中，只要你滿足以下任一條件，銀行就把你歸為"自僱"：
- 你持有 ABN（Australian Business Number，澳洲商業號碼），以 sole trader（個體經營者）身份經營
- 你是 partnership（合夥企業）的合夥人
- 你是公司（Pty Ltd）的 director 或 shareholder，持股 25% 以上
- 你通過 trust（信託）經營生意
簡單說：只要你不是給別人打工、拿 PAYG（Pay As You Go）工資單的，銀行都會當你是自僱人士來審核。
這很重要，因為一旦被歸類為自僱，銀行對你的收入審核標準就完全不同了——打工族只需要提供幾張工資單和僱主信，而自僱人士需要證明你的收入是真實、穩定、可持續的。
ABN 年限要求：2 年是主流門檻
大多數銀行（尤其四大行 CBA、NAB、Westpac、ANZ）的基本要求是：
- ABN 註冊至少 2 年（Australian Business Register）
- 提供最近 2 年的完整稅務申報（individual tax return + 如果是公司/trust 還要 company/trust tax return）
但這並不意味著 ABN 不滿 2 年就完全沒戲：
- ANZ 要求 ABN 或 ACN 有效至少 18 個月（ANZ）
- 一些非銀行貸款機構（如 Pepper Money、Liberty）接受 12 個月 ABN，配合 BAS 和銀行流水（Switchboard Finance）
- 極少數非銀行機構甚至接受 6 個月 ABN，但條件更嚴格——需要強勁的 BAS 營業額和乾淨的信用記錄
華人朋友注意： 如果你最近從打工轉為自僱（比如從受僱會計師變成自己開所），有些銀行可以把之前同行業的僱傭經歷也考慮進去。這叫"行業連續性"（industry continuity），可以縮短 ABN 年限的要求。具體是否適用，要讓你的 Broker 跟銀行確認。
三種收入驗證方式：Full Doc、Low Doc、Alt Doc
這是自僱人士貸款最核心的知識。銀行不像審核打工族那樣只看工資單，而是根據你能提供的文件類型，把你歸入不同的"驗證通道"。
Full Doc（全文件驗證）——利率最好，但門檻最高
這是最標準的通道，利率和打工族一樣。
你需要提供：
| 文件 | 說明 |
|---|---|
| 最近 2 年 Individual Tax Return | 你個人的報稅表 |
| 最近 2 年 Notice of Assessment（NOA） | ATO（稅務局）出具的評稅通知——證明 ATO 已經處理了你的報稅 |
| 最近 2 年公司/信託 Tax Return（如適用） | 公司或 trust 的報稅表 |
| 最近 2 年 Financial Statements | 損益表（P&L，就是"賺了多少、花了多少"）和資產負債表（Balance Sheet），由會計師準備 |
| 6 個月 Business Bank Statements | 生意銀行賬戶的流水 |
| ABN 註冊確認 | 證明 ABN 有效且已註冊 2 年以上（在 abr.gov.au 上可以查到） |
優點： 利率與普通打工族一樣，沒有額外風險加價。
缺點： 很多自僱人士的問題恰恰在這裡——為了省稅，會計師幫你把 taxable income（應稅收入）做得很低。報稅上顯示年收入只有 $50,000，但實際你的生意現金流可能是 $150,000。這時候 Full Doc 通道反而不利，因為銀行就按你報稅的收入來算你能借多少。
適合誰： 報稅收入真實反映實際賺錢能力的自僱人士，或者願意接受按較低報稅收入計算貸款額度的人。
Low Doc / Alt Doc（低文件 / 替代文件驗證）——靈活，但利率高一些
Low Doc 和 Alt Doc 是專門為"有能力還貸款、但拿不出完整稅務文件"的自僱人士設計的。
名詞說明： 自從 2010 年 7 月 NCCP（National Consumer Credit Protection Act 2009，國家消費者信貸保護法）生效後，銀行不能真的"少看文件"來放貸——他們必須履行"負責任貸款義務"（responsible lending obligations），用合理方式核實你的還款能力（ASIC）。所以現在 Low Doc 不是"交的文件少"，而是用不同類型的文件來驗證收入。很多機構把這類產品叫 Alt Doc（替代文件驗證）。本文兩個名字交替使用。
你需要提供（通常是以下幾種的組合）：
- 會計信（Accountant’s Letter / Declaration）：會計師出具的收入確認信
- BAS（Business Activity Statement，商業活動報表）：至少最近 4 個季度（12 個月）的 BAS
- Business Bank Statements（生意銀行流水）：至少 6-12 個月
最常見的組合是 BAS + 會計信，或者 12 個月銀行流水 + 會計信。
利率加價多少？
Low Doc / Alt Doc 貸款的利率通常比 Full Doc 高 0.5% - 2%（Dark Horse Financial; Infochoice）。
舉個直觀的例子： 如果 Full Doc 利率是 6.2%，那麼 Low Doc 可能是 6.7% - 8.2%。以貸款 $500,000、貸 30 年計算：
- 6.2% → 月供約 $3,067
- 6.7% → 月供約 $3,224（每月多 $157）
- 8.2% → 月供約 $3,749（每月多 $682）
利率差幅主要取決於 LVR（Loan to Value Ratio，貸款占房價的比例——比如房價 $800,000 貸 $640,000，LVR 就是 80%）和你的信用狀況。
LVR 限制： Full Doc 貸款通常可以做到 80%-95% LVR，但 Low Doc 通常最高 80% LVR，部分機構限制在 60%-70%。也就是說，你需要準備更多首付。
適合誰： 報稅還沒做完、報稅收入遠低於實際收入、或者生意結構複雜（多個公司、trust 交叉）導致難以提供標準文件的自僱人士。
銀行怎麼算自僱人士的收入？
這是很多人搞不清楚的地方。銀行不會簡單地看你銀行賬戶裡有多少錢，而是有一套自己的計算方法。
基本公式：兩年平均淨利潤 + Add-backs
銀行通常會取你最近兩年的生意淨利潤（net profit），算一個平均數，然後加上一些"add-backs"（加回項目）來得出你的"可用收入"。
什麼是 Add-backs？ 簡單說就是：你在報稅時扣掉了某些"費用"，但銀行覺得這些不是你每天真正要花的錢（比如設備折舊——你已經買了設備，不需要每年再付一次錢），所以銀行會把這些金額加回去，讓你的"賬面收入"更接近實際可用的現金流。
常見可以加回的項目：
| 項目 | 為什麼能加回 | 銀行接受度 |
|---|---|---|
| 折舊（Depreciation） | 不是真正的現金支出——設備已經買了，折舊只是稅務概念 | 幾乎所有銀行都接受 |
| 一次性開支（One-off expenses） | 如一次性裝修、設備購置——不會年年發生 | 大部分銀行接受 |
| 貸款利息（Loan interest） | 銀行會另外單獨評估你的負債，避免重複計算 | 大部分銀行接受 |
| 居家辦公費用（Home office costs） | 部分銀行認為這不是額外支出 | 視銀行而定 |
| 額外養老金供款（Voluntary super） | 超過法定 12%（SG rate，2025-07-01 起最終檔）的部分是自願繳的 | 部分銀行接受 |
| Director 工資（Director fees） | 你付給自己的工資，已經算在公司費用裡了 | 大部分銀行接受 |
| 一次性資產註銷（Asset write-off） | 同一次性開支邏輯 | 部分非銀行機構接受 |
舉個例子：
假設小王在墨爾本開了一家中餐館：
- 2024-25 年淨利潤（報稅）：$65,000
- 2025-26 年淨利潤（報稅）：$75,000
- 兩年平均：$70,000
但他的報稅裡包含了：
- 廚房設備折舊：$15,000/年
- 貸款利息（店鋪裝修貸款）：$8,000/年
- 2024-25 年一次性裝修費：$20,000
銀行加回後：
- 2024-25 年調整後收入：$65,000 + $15,000 + $8,000 + $20,000 = $108,000
- 2025-26 年調整後收入：$75,000 + $15,000 + $8,000 = $98,000
- 兩年平均調整後收入：$103,000
$70,000 vs $103,000——差距是不是很大？ 多出來的 $33,000"可用收入"，按照銀行的 serviceability 計算（還款能力評估），大概能讓你多借 $100,000 - $150,000 的貸款。這就是為什麼找一個懂自僱貸款的 Broker 非常關鍵——他們知道哪些項目可以加回、找哪家銀行能接受更多 add-backs。
上升趨勢 vs 下降趨勢
銀行不只看平均數，還看你的收入趨勢：
- 收入逐年上升： 有些銀行會直接用最近一年（較高的那年）來算，而不是兩年平均。這對你有利。
- 收入逐年下降： 銀行會警覺——你的生意是不是在走下坡路？有些銀行會用較低的那年來算，或者直接要求你書面解釋下降原因。
會計信（Accountant’s Letter）到底怎麼寫？
會計信是 Low Doc / Alt Doc 貸款最關鍵的文件之一。它不是隨便找個會計籤個名就行——格式和內容都有具體要求。
一封合格的會計信必須包含：
- 會計師事務所的 letterhead（抬頭紙，包括事務所名稱、地址、電話、ABN）
- 會計師的專業資質號碼——必須是 CPA（註冊執業會計師）、CA（特許會計師）或 IPA（公共會計師）會員（Home Loan Experts）
- 聲明內容：
- 會計師和你的專業關係有多長時間
- 確認你的年收入金額（通常是 net profit 或者你從生意中領取的薪資）
- 聲明"據我所知，這個收入數字是合理和準確的"
- 聲明"據我所知，沒有影響借款人還款能力的不利因素"
- 會計師親筆簽名和日期
華人常踩的坑：
- 用國內的會計師出信： 不行。必須是澳洲註冊的 CPA、CA 或 IPA 會員。銀行會核實會員編號。
- 收入數字和 BAS 差太遠： 如果會計信說你年收入 $150,000，但你的 BAS 顯示年營業額才 $100,000（連營業額都不到 $150,000，淨利潤怎麼可能有？），銀行會直接拒絕。
- 用 BAS Agent 代替註冊會計師： BAS Agent（稅務代理）不等於 CPA/CA。多數銀行不接受 BAS Agent 出具的收入確認信。
- 會計師不願意籤： 有些會計師擔心承擔專業風險，不願意出具收入確認信。這時候需要找有 Low Doc 貸款經驗的會計師——他們瞭解格式要求，也清楚自己的風險邊界。
BAS 怎麼用？銀行怎麼看？
BAS（Business Activity Statement，商業活動報表）是每個註冊了 GST（Goods and Services Tax，商品及服務稅）的生意每個季度向 ATO 提交的報表。對自僱貸款來說，BAS 是除了稅務申報之外最重要的收入證明文件。
銀行從 BAS 裡看什麼？
- 營業額（Total Sales / Revenue）：你的生意到底賺了多少
- GST 繳納的一致性：每個季度的 GST 是否穩定，有沒有大起大落
- ATO 合規性：BAS 有沒有按時提交——遲交或欠 ATO 的錢是大忌
- 營業額趨勢：是在漲還是在跌
從 BAS 營業額推算收入
銀行不會把你的 BAS 營業額等於你的淨利潤。他們通常會根據你的行業類型，套用一個利潤率來估算你實際能拿到多少錢。
舉個例子：
假設你做進出口貿易，最近 4 個季度的 BAS 顯示：
| 季度 | 營業額（含 GST） | 不含 GST |
|---|---|---|
| Q1 | $275,000 | $250,000 |
| Q2 | $308,000 | $280,000 |
| Q3 | $286,000 | $260,000 |
| Q4 | $330,000 | $300,000 |
| 全年合計 | $1,090,000 |
銀行會根據"進出口貿易"這個行業，假設淨利潤率大約 10%-15%，那麼估算你的年收入大約在 $109,000 - $163,500。
不同行業差異很大：
| 行業 | 銀行假設的利潤率範圍 |
|---|---|
| 餐飲（中餐館、奶茶店） | 5%-10% |
| 零售（雜貨、服裝） | 5%-15% |
| 進出口貿易 | 10%-15% |
| 建築 / 裝修 | 10%-20% |
| IT 諮詢 / 專業服務 | 30%-50% |
| 地產中介 / 貸款經紀 | 30%-50% |
以上為行業一般估算，具體取決於各銀行和貸款機構的內部政策。
這就是為什麼同樣營業額 $1,000,000 的生意，開餐館的和做 IT 諮詢的能借到的金額差很多——不是歧視，而是行業利潤結構不同。
BAS 的常見問題
- BAS 沒按時交（late lodgement）： 這是大忌。銀行會覺得你的稅務合規有問題，有些會直接拒貸
- 各季度波動太大： 比如一個季度 $50,000、下個季度 $200,000。銀行會質疑你的收入穩定性。如果有合理原因（比如生意有明顯的淡旺季），需要提前準備好書面解釋
- BAS 和銀行流水對不上： 如果 BAS 報的營業額是 $300,000，但銀行流水顯示進賬 $500,000，銀行會懷疑是否有沒申報的收入（涉及 ATO 合規問題）
華人小生意貸款的特殊挑戰
華人在澳洲開小生意的比例非常高——中餐館、奶茶店、代購、進出口、地產中介、會計事務所……但在貸款時，華人小生意往往面臨一些額外挑戰。
1. 現金生意（Cash Business）的困境
一些傳統行業（如餐飲、零售）仍有一定比例的現金交易。銀行對現金生意天然更謹慎，因為現金收入更難核實。
怎麼應對：
- 所有收入都走銀行賬戶——即使收到現金，也當天存進生意賬戶，保持 BAS 申報和銀行流水的一致性
- 使用 EFTPOS / POS 系統記錄每筆交易
- 如果行業現金比例高，貸款時可能需要更低的 LVR（更多首付）來彌補
2. 生意結構複雜
很多華人通過 trust（信託）或多個公司來持有生意和物業。這會讓收入結構變得複雜——你的個人 tax return 上可能只顯示 trust 的分配收入（distribution），而不是生意的全部利潤。關於 trust vs 個人持有的優缺點，可以參考 Trust vs 個人持有詳解。
怎麼應對：
- 讓會計師準備 trust 的 distribution resolution（分配決議）和 financial statements
- 跟 Broker 解釋清楚整個 trust 結構和收入流向
- 確保 trust deed（信託契約）允許收入分配給你作為借款人
3. 海外收入混合
不少華人的生意涉及海外收入——比如國內客戶付到國內賬戶的代購收入，或者幫國內客戶找房收的中介費。這部分收入在貸款時會更復雜。關於海外收入貸款的完整指南，可以參考 海外收入貸款全攻略。
怎麼應對：
- 海外收入部分要有完整的匯款記錄
- 大額匯入要能說明來源（銀行有反洗錢合規要求）
- 注意：海外收入通常會被銀行打折（income shading），只算 60%-80%
4. 報稅收入太低
這是最普遍的問題。很多華人做生意的朋友，為了省稅把 taxable income（應稅收入）壓得很低，結果貸款時反而吃虧——因為銀行就按你報的數字來算。
怎麼應對：
- 貸款前 1-2 年就要開始調整報稅策略——跟會計師商量適當提高 taxable income
- 或者走 Low Doc / Alt Doc 通道，用 BAS 和銀行流水代替 tax return
- 跟會計師和 Broker 提前溝通，找到"省稅"和"貸款額度"之間的平衡點
5. 多個 ABN / 多個生意
有些朋友同時經營好幾個生意——比如一個公司做餐飲、另一個做代購。銀行對多個收入來源的審核更復雜，因為要分別評估每個生意的可持續性。
怎麼應對：
- 每個生意的賬務嚴格分開
- 準備好每個生意的獨立 financial statements
- 讓 Broker 評估哪些收入可以合併計算、哪些不行
怎麼提高自僱貸款的獲批概率？
根據上面分析的這些邏輯，這裡總結幾個實操建議：
貸款前 12 個月就要開始準備
- 分開賬戶： 生意收入和個人支出完全分開，開兩個獨立的銀行賬戶。混用賬戶是 Broker 最常見到的問題之一
- 按時交 BAS： 一次都別遲交，這是你稅務合規的"成績單"
- 保持銀行流水乾淨： 不要有頻繁的不明大額進出，減少賭博類交易記錄——是的，銀行審批人員會一筆一筆看你的流水
- 跟會計師提前溝通報稅策略： 如果打算明年貸款，今年的報稅就不要把收入壓太低
- 減少個人負債： 還掉信用卡（哪怕不用，額度本身也算負債）、車貸、AfterPay 等。這些都會降低你的 serviceability（還款能力評估——銀行算你能借多少錢時，會先扣掉你現有的所有還款義務）
選對 Broker
自僱貸款不建議自己直接去銀行申請，原因有三：
- 不同銀行和非銀行機構的自僱政策差異非常大——你走進一家銀行被拒，不代表隔壁那家也會拒你
- 一個好的 Broker 知道哪家機構的 add-back 政策最有利於你的行業和結構
- Broker 可以幫你合法地組織和呈現你的收入材料，讓銀行更容易理解
關鍵： 找專門做自僱貸款的 Broker，不是隨便一個 Broker 都懂這塊。可以問他們：“你最近一年做了多少自僱貸款的案子？通過率怎樣？”
準備更多首付
如果你的收入文件不是最強的，那就用更多首付來彌補：
- Full Doc：最低 5%-10% 首付（但 20% 以上能免 LMI——Lenders Mortgage Insurance，貸款保險，首付不足 20% 時銀行要求你買的保險）
- Low Doc / Alt Doc：通常至少 20% 首付，部分機構要求 30-40%
- 首付越多、LVR 越低、利率越好、獲批概率越高——這條對自僱人士尤其關鍵
哪些貸款機構對自僱人士更友好？
這個問題沒有標準答案——因為每個人的情況不同，同一家機構可能對 A 友好但對 B 就不行。以下是基於公開資料的一般性行業觀察，不構成推薦：
四大行（CBA、NAB、Westpac、ANZ）
- 要求最嚴格： 通常要 2 年 ABN + 2 年完整報稅
- 利率最好： 如果你滿足 Full Doc 要求，四大行利率通常最低
- 優勢： Offset Account 功能成熟（關於利率選擇和 Offset，可以參考 Fixed vs Variable vs Split Loan 怎麼選）
- 劣勢： 靈活度低，條件不滿足就直接拒絕，沒有商量餘地
非銀行機構（Non-Bank Lenders）
這類機構專門服務"銀行不接"的客戶群，對自僱人士通常更靈活：
Pepper Money： 2025 年全年貸款發放總額達 $103 億澳元，其中 prime 貸款增長主要來自自僱客戶群體（Pepper Money）。接受 1 年 ABN + 會計信，near prime 產品最高貸款額 $300 萬。
Liberty Financial： 提供 Alt Doc 和自僱專屬產品，審核邏輯更注重整體情況判斷，比銀行式的標準化評分更靈活。
Bluestone Home Loans： 接受多種收入證明方式，包括 BAS 和生意銀行流水（Bluestone）。
Resimac： 也有專門的 Alt Doc 產品線，對自僱人士比較友好。
非銀行機構的"過橋策略"： 非銀行機構利率通常高於四大行。但如果四大行不批你，非銀行機構能讓你先買到房。等 1-2 年後你的收入文件更完善了（比如攢夠了 2 年的 tax return），就可以 轉貸（Refinance）到利率更低的銀行——這是自僱人士非常常見的策略，行內叫"先上車再換座"。
自僱貸款審批需要多久？
時間因通道而異：
- Full Doc（四大行）：通常 4-6 周，因為銀行要仔細審核大量稅務文件
- Low Doc / Alt Doc（非銀行）：conditional approval（有條件批准）通常 48-72 小時，正式批准（unconditional approval）1-2 周
但這些都是理想情況。如果你的材料不齊、需要補充文件，時間會拉長很多。所以提前準備材料非常重要——不要等到看中房子、要籤合同了才去找 Broker。
自僱貸款的費用差異
除了利率不同之外，Low Doc / Alt Doc 貸款還可能有一些額外費用：
| 費用項目 | Full Doc | Low Doc / Alt Doc |
|---|---|---|
| 申請費（Application Fee） | $0-$600 | $0-$900 |
| 風險費（Risk Fee） | 通常無 | 部分機構收取，佔貸款額 0.5%-1% |
| 年費（Annual Fee） | $0-$395 | $0-$495 |
| LMI 費用 | LVR > 80% 時收取 | 通常不適用（因為 LVR 限制在 80% 以下） |
| 退出費（Exit Fee） | 通常無 | 部分機構收取 |
以上為大致範圍，具體費用因機構和產品而異。
實操清單：自僱貸款申請準備
按照這個清單準備，可以大幅提高效率和成功率：
基礎文件（所有通道都需要）
- 有效身份證件（護照 / 駕照）
- ABN 註冊確認（在 abr.gov.au 搜你的 ABN 截圖即可）
- 最近 6 個月生意銀行流水
- 最近 6 個月個人銀行流水
- 現有負債清單（信用卡額度、車貸、AfterPay、其他貸款）
- 現有資產清單（存款、房產、股票等）
Full Doc 額外文件
- 最近 2 年 Individual Tax Return
- 最近 2 年 Notice of Assessment（NOA）
- 最近 2 年公司/信託 Tax Return（如適用）
- 最近 2 年 Financial Statements（P&L + Balance Sheet）
Low Doc / Alt Doc 額外文件
- 最近 12 個月 BAS（至少 4 個季度，確保全部按時提交）
- 註冊會計師（CPA / CA / IPA）出具的 Accountant’s Letter
- 最近 12 個月 Business Bank Statements
常見問題
Q：我剛從打工轉為自僱，ABN 才註冊幾個月，完全不能貸款嗎？
不一定。如果你之前在同行業工作了 2 年以上，部分銀行接受"行業連續性"（industry continuity）作為替代。另外，如果你的配偶是打工族，也可以用他/她的收入為主來申請。具體需要找 Broker 評估。
Q：我老婆打工、我自僱，可以只用她的收入來貸款嗎？
可以。聯名貸款時可以選擇只用打工一方的收入做 serviceability 評估。缺點是貸款額度受限於一個人的收入。
Q：我是 Uber / 外賣騎手 / Gig Worker，算自僱嗎？
是的，只要你持有 ABN 並以個人名義接單，就算自僱。這類"零工經濟"（gig economy）的工作者申請貸款時，收入波動是最大挑戰。至少要攢 12 個月連續且穩定的收入記錄。
Q：Low Doc 利率比 Full Doc 高多少？值得嗎？
通常高 0.5%-2%。以貸款 $500,000 為例，利率高 1% 意味著每年多付約 $5,000 利息。但如果因此你能提前 2-3 年買到房，房價增長可能遠超這個利息差。而且等條件滿足後可以 Refinance 回 Full Doc 利率——所以 Low Doc 更像是一個"過橋"策略，不是終身選擇。
Q：我有兩個 ABN，一個做了 3 年，一個才半年，怎麼算？
通常銀行會分別評估每個 ABN。做了 3 年的那個可以走 Full Doc，半年的那個可能需要走 Alt Doc，或者只能部分算入你的收入。讓 Broker 幫你做整體評估。
總結：自僱貸款不是"難"，而是"不同"
自僱人士貸款確實比打工族複雜，但不意味著更難獲批——只是流程不同、需要的準備不同。
三件事決定了你的貸款體驗：
- 提前規劃： 貸款前 12 個月就開始調整報稅策略、整理文件、清理個人負債
- 選對 Broker： 找專門做自僱貸款的持牌貸款經紀人，不要自己直接去銀行碰壁
- 靈活選通道： Full Doc 走不通就走 Alt Doc，四大行不行就找非銀行——先上車、再優化利率
最後，每個人的生意結構和收入狀況都不一樣，別人的方案不一定適合你。這篇文章幫你建立基本框架，但具體怎麼操作，一定要找持牌貸款經紀人（Australian Credit Licence holder 或 credit representative）和會計師一起規劃。
主要數據來源
- https://www.abr.gov.au/business-super-funds-charities/applying-abn
- https://www.abr.gov.au/business-super-funds-charities/applying-abn/abn-entitlement
- https://www.anz.com.au/personal/home-loans/buying-home/home-loans-business-owners/
- https://www.westpac.com.au/personal-banking/home-loans/self-employed/how-to-apply/
- https://www.commbank.com.au/business/home-loans.html
- https://www.nab.com.au/personal/home-loans/self-employed-home-loan
- https://www.peppermoney.com.au/home-loans/low-doc-vs-alt-doc
- https://bluestone.com.au/blog/home-loan-basics/full-doc-vs-alt-doc-vs-low-doc-whats-the-difference/
- https://www.liberty.com.au/
- https://www.legislation.gov.au/C2009A00134/latest/text
- https://www.asic.gov.au/regulatory-resources/credit/
本文最後更新於 2026 年 4 月。澳洲各銀行和貸款機構的政策、利率、申請條件變動頻繁，請以各機構官網和持牌貸款經紀人的最新建議為準。