用海外收入在澳洲貸款買房，是很多華人朋友都會面臨的問題。不管你是剛來澳洲、人在海外想投資、還是收入一部分來自國內——只要涉及海外收入，貸款這一關就比本地收入複雜得多。
我自己和身邊朋友都踩過這方面的坑：有人申請被拒才發現那家銀行根本不接受中國收入，有人材料沒翻譯好白白耽誤了兩個月。這篇文章把海外收入貸款的核心知識整理出來，幫你少走彎路。
海外收入會被 income shading：銀行評估還款能力時只算你海外收入的 60%-80%，等於打 20%-40% 的折。
適合誰讀： 收入全部或部分來自海外、想在澳洲貸款買房的華人。
看完你會搞懂： 什麼是收入打折（income shading）、四大行和非銀行貸款機構的政策差異、LVR 限制、需要準備哪些文件、怎麼提高獲批概率。
閱讀時間： 約 12 分鐘。
重要聲明（General Information Only – Not Credit Advice）： 本文為一般信息（general information only），不構成信貸、財務或法律建議，也不是貸款推薦。Skyvia Pty Ltd 不是持牌澳洲信貸提供者（Australian Credit Licence holder）或信貸代表。下文對任何貸款機構的描述均是基於公開資料的一般性整理，不是對你個人情況的評估，也不是推薦你選擇某家機構。各銀行政策變動頻繁，具體請諮詢持牌貸款經紀人（Australian Credit Licence / credit representative）。文中信息基於 2026 年 4 月的公開資料。
什麼是收入打折（Income Shading）？
這是海外收入貸款最核心的概念，也是很多人被拒或者貸不到預期金額的根本原因。
Income shading 就是銀行在評估你的還款能力（serviceability）時，不會按你海外收入的全額來算，而是打一個折扣，通常只算 60%-80%。
為什麼要打折？銀行的邏輯很簡單：
- 匯率風險： 你的收入是人民幣/美元/其他貨幣，但貸款要還澳元。如果人民幣貶值，你實際可用的還款金額就少了
- 核實困難： 銀行很難直接驗證海外僱主的真實性和你的實際收入
- 稅制差異： 不同國家的稅率、社保扣除不同，銀行需要保守估計你的"可支配收入"
打折幅度是多少？
各銀行不一樣，但一般範圍是 打 20%-40% 的折。也就是說，銀行只會用你海外收入的 60%-80% 來計算你能借多少錢。
舉個例子：
假設你在國內年薪 50 萬人民幣，按當前匯率大約等於 AUD 100,000。
- 如果銀行打 20% 折 → 按 AUD 80,000 算你的收入
- 如果銀行打 40% 折 → 按 AUD 60,000 算你的收入
這意味著同樣的收入水平，用海外收入申請貸款，能借到的金額會比本地收入少很多。這是最大的"隱形成本"——不是利率高，而是你能借的錢變少了。
四大行海外收入政策概覽
先說一個大前提：四大行的海外收入政策變動非常頻繁，有時候一個季度就調整一次。下面的信息是 2026 年初的大致情況，申請前一定要讓你的 Broker 確認最新政策。
NAB
NAB 在四大行裡對海外收入相對友好：
- 接受國家： 包括中國在內的多個國家
- LVR 上限： 一般 70%-80%
- 收入打折： 視國家和幣種而定，通常 20%-30%
- 優勢： 政策相對明確，審批流程有一定經驗
Westpac / St George
Westpac 和它旗下的 St George 也可以接受海外收入：
- LVR 上限： 最高 80%，但有條件
- 要求： 可能需要更多輔助文件
- 注意： 對不同國家的接受程度不同，具體要看你的收入來源國
CBA
CBA 相對保守：
- 傾向要求： 申請人有一定的澳洲本地收入
- 純海外收入： 審批難度較大
- 如果你有 local + overseas 混合收入： 可以考慮
ANZ
ANZ 類似 CBA，總體偏保守：
- 一般要求： 有一些澳洲本地收入
- 純海外收入： 獲批概率較低
- 適合人群： 已經在澳洲有工作，海外收入是補充
四大行情況速覽（僅供一般參考）
| 銀行 | 是否接受純海外收入 | 典型 LVR 上限參考 |
|---|---|---|
| NAB | 部分情況下接受（指定國家名單） | 70-80% |
| Westpac / St George | 部分情況下接受（條件較多） | 最高 80% |
| CBA | 偏好申請人有本地收入 | 視情況 |
| ANZ | 偏好申請人有本地收入 | 視情況 |
再次強調： 上表是公開資料的一般性整理，不是銀行推薦、不是排名、也不是對你個人情況的評估。各銀行政策隨時在變，同一家銀行不同分行、不同時期的執行也可能不同。具體情況請諮詢持牌貸款經紀人。
非銀行貸款機構：更靈活，但更貴
如果四大行走不通，別灰心——還有一大類叫 Non-Bank Lenders（非銀行貸款機構），它們在海外收入貸款方面通常更靈活。
常見的非銀行貸款機構
- Pepper Money： 對非標準收入比較友好，產品線豐富
- La Trobe Financial： 老牌非銀行貸款機構，接受多種收入類型
- Liberty Financial： 在 alt-doc（替代文件證明）貸款方面經驗豐富
非銀行 vs 四大行
| 對比項 | 四大行 | 非銀行貸款機構 |
|---|---|---|
| 利率 | 較低 | 高 0.5%-1.5%（有時更多） |
| 海外收入接受度 | 較嚴格 | 更靈活 |
| 文件要求 | 標準化、嚴格 | 可以接受 low-doc / alt-doc |
| 典型 LVR | 70-80% | 60-70%（純海外收入） |
| 審批速度 | 較慢 | 有的更快 |
什麼時候考慮非銀行？
- 四大行全部被拒
- 你是自僱人士，沒有標準的工資單
- 收入來源比較複雜（多個國家、多種類型）
- 需要快速審批
- 你願意用更高的利率換取獲批機會
重要提醒： 非銀行貸款不等於"不正規"。這些機構都持有 ASIC 牌照，受澳洲法律監管。只是它們的風險容忍度更高，所以利率也更高——這是合理的商業邏輯。
如果你對貸款基礎概念還不太熟，建議先看看 投資房貸款與再融資入門，把 LVR、Offset、固定浮動利率這些概念搞清楚再回來看這篇。
LVR 限制：你的身份決定你要準備多少首付
LVR（Loan to Value Ratio，貸款價值比）就是貸款金額占房價的比例。LVR 80% 意味著你借 80%、自己出 20% 首付。
海外收入貸款的 LVR 上限跟你的身份強相關：
不同身份的 LVR 參考
| 身份 | 典型 LVR 上限 | 需要的首付 | 備註 |
|---|---|---|---|
| PR 持有人（純海外收入） | 70-80% | 20-30% | 銀行之間差異大 |
| TR 持有人（有本地收入） | 80-90% | 10-20% | 接近本地人待遇 |
| 海外人士/外國國籍 | 60-70% | 30-40% | 需要 FIRB 批准 |
| FIRB 申請人 | 通常更低 | 35-40%+ | 銀行額外保守 |
注意： 這裡說的是"典型"情況。個別銀行或非銀行貸款機構可能有不同的政策。
首付要多準備
基於上面的 LVR 限制，如果你想買一套 AUD 800,000 的房子：
- LVR 80%（PR + 海外收入最好情況）→ 首付 $160,000
- LVR 70%（更常見）→ 首付 $240,000
- LVR 60%（海外人士）→ 首付 $320,000
還要加上 印花稅、律師費等額外費用，實際需要準備的現金比首付還要多 $30,000-$50,000。
需要準備哪些文件？
海外收入貸款的文件準備是最耗時的環節。少一份文件、翻譯不合格，都可能導致審批延誤甚至被拒。
受僱人士（Employment Income）
| 文件 | 說明 |
|---|---|
| 僱主信（Employment Letter） | 寫明職位、入職日期、年薪、全職/兼職。需英文或 NAATI 翻譯 |
| 工資單（Payslips） | 最近 3-6 個月，需 NAATI 翻譯 |
| 海外國家的稅單 / 報稅記錄 | 最近 1-2 年，需 NAATI 翻譯 |
| 銀行流水（Bank Statements） | 最近 6 個月，要能看到工資入賬記錄 |
| 護照 | 有效期內 |
| 簽證 | 如果你在澳洲境內 |
| FIRB 批准函 | 如果你是外國人士購買住宅 |
自僱人士（Self-Employed）
自僱人士用海外收入貸款是最難的一種情況，需要的文件更多：
| 文件 | 說明 |
|---|---|
| 2 年以上的財務報表 | 資產負債表 + 損益表，需 NAATI 翻譯 |
| 會計師信（Accountant’s Letter） | 確認你的收入水平和業務持續性 |
| 公司註冊證明 | 證明你的企業合法存在 |
| 銀行流水 | 6 個月以上，個人 + 公司賬戶 |
| 報稅記錄 | 最近 2 年 |
一些非銀行貸款機構提供 alt-doc（替代文件）貸款，可以用 BAS（Business Activity Statement）或會計師聲明來代替部分標準文件。但 alt-doc 貸款的利率通常更高，LVR 上限更低。
關於 NAATI 翻譯
NAATI（National Accreditation Authority for Translators and Interpreters） 是澳洲的翻譯認證機構。銀行要求的"certified translation"基本都是指 NAATI 認證翻譯。
- 費用： 每頁大約 $30-$80 不等，看翻譯公司
- 時間： 普通件 3-5 個工作日，加急 1-2 天
- 提醒： 不是隨便找個翻譯就行，必須是 NAATI 認證的翻譯員出具的文件，上面要有翻譯員的 NAATI 編號和簽名
我的建議是儘早開始準備翻譯。很多人都是貸款申請到一半才發現某份文件還沒翻譯，然後急急忙忙花加急費——完全可以避免。
混合收入（本地 + 海外）：最理想的情況
如果你在澳洲有工作，同時還有一部分海外收入（比如國內的房租收入、投資收入、或者遠程為海外公司工作的收入），這是申請貸款時最有利的組合。
為什麼混合收入更容易獲批？
- 本地收入部分按全額計算，不打折
- 海外收入部分雖然還是會被打折，但作為"補充收入"能幫你提高借款額度
- 銀行對有本地收入的申請人信心更足
- LVR 可以更高——有些銀行可以給到 80% 以上
舉個示意例子（數字僅用於說明概念）
小李在悉尼做 IT，年薪 AUD 90,000。同時他在國內還有一套出租房，每年租金收入摺合 AUD 30,000。
- 本地收入：AUD 90,000（按 100% 計入）
- 海外租金收入：AUD 30,000 × 70%（打 30% 折）= AUD 21,000
- 銀行評估的"可計入收入"：AUD 111,000
能借到多少錢取決於很多因素（其他債務、支出、利率、banks’ serviceability buffer、稅務情況等），這裡不給出具體可貸金額數字——任何具體可貸額度必須由持牌信貸顧問根據你實際情況評估。這個例子只是說明"有本地 + 海外收入"在 serviceability 上的方向性好處。
要不要用 Mortgage Broker？
強烈建議用。 這不是客套話——對於海外收入貸款，Broker 的價值比普通貸款大得多。
Broker 的優勢
- 瞭解各家銀行對不同國家收入的接受度： 這類信息銀行通常不在官網公開完整國家列表
- 可以同時比較多家貸款機構： 好的 Broker 手上有多家 lender 的渠道
- 幫你準備文件： 告訴你具體需要什麼、格式對不對、翻譯夠不夠
- 應對拒貸： 如果第一家銀行拒了，Broker 可以快速轉向其他選項
- 佣金結構： 澳洲大多數住房貸款 Broker 的佣金由 lender 支付，借款人通常無需另付費用。但要求 Broker 按 NCCP 的 best interests duty 向你披露佣金結構和利益衝突——簽約前向 Broker 索取 Credit Guide 和 Credit Quote/Proposal Document 自己看清楚。
怎麼選 Broker？
- 優先找有處理海外收入貸款經驗的 Broker
- 華人社區有不少雙語 Broker，溝通更方便
- 問清楚他們合作的 lender 面板（panel）有多少家——面板越大，選擇越多
- 可以在 MFAA 或 FBAA 網站查找持牌 Broker
不建議直接去銀行
直接走進銀行分行申請海外收入貸款，大概率會遇到這些問題：
- 分行員工可能不熟悉海外收入的審批流程
- 如果被拒，你只能去另一家銀行重新申請
- 每次申請都會留下 credit inquiry（信用查詢記錄），太多查詢反而影響你的信用評分
常見錯誤：別踩這些坑
根據身邊朋友的經驗，海外收入貸款最常見的幾個錯誤：
1. 申請了不接受你所在國家收入的銀行
這是最低級但最常見的錯誤。不是所有銀行都接受所有國家的收入，有的銀行有明確的國家白名單。先確認再申請，否則白白浪費一次信用查詢。
2. 文件翻譯不合格
用朋友翻譯的、用 Google Translate 翻的、找了非 NAATI 翻譯——這些都不行。銀行只認 NAATI 認證翻譯。省這幾百塊錢可能導致整個申請被退回。
3. 儲蓄記錄不夠（Genuine Savings）
大部分銀行要求你有至少 3 個月的 genuine savings（真實儲蓄）記錄。意思是你的首付不能是剛從別處轉過來的錢，需要在你的賬戶裡待滿一定時間。
如果你打算從國內匯錢過來作為首付，提前至少 3 個月就要到位，並且保留完整的匯款記錄和來源說明。
4. 沒有提前拿到 FIRB 批准
如果你不是 PR 或公民，買住宅需要 FIRB 批准。先拿 FIRB 再申請貸款——沒有 FIRB 批准，銀行根本不會受理你的貸款申請。
5. 低估了需要的首付金額
因為 LVR 限制，海外收入貸款需要的首付比你預期的多。很多人按 80% LVR 算首付，實際批下來只有 70% 甚至 60%，首付缺口一下子就出來了。按最保守的 LVR 準備首付，多出來的錢放 offset account 還能省利息。
6. 忘了考慮匯款的來源證明
從海外匯大額資金到澳洲，銀行會要求你解釋資金來源（source of funds）。你需要能證明這些錢的合法來源：工資、賣房、投資收益等。提前準備好相關證明文件，避免被問到時手忙腳亂。
申請流程：按這個步驟走
整理一下從準備到獲批的完整流程：
Step 1：評估自己的情況
- 我的身份是什麼？（PR / TR / 海外人士）
- 收入來源是哪裡？（純海外 / 混合 / 純本地）
- 大概想買多少價位的房？
- 手上有多少首付？
Step 2：找一個好的 Mortgage Broker
- 說明你的海外收入情況
- 讓 Broker 評估哪些銀行/機構適合你
- 瞭解大概能借多少、LVR 多少
Step 3：準備文件
- 參考上面的文件清單
- 提前開始 NAATI 翻譯，不要等到最後
- 確保銀行流水能清楚看到收入入賬
Step 4：申請 Pre-Approval（預批）
- Pre-Approval 一般有效期 3-6 個月
- 拿到 Pre-Approval 再去看房，心裡有底
- 注意：Pre-Approval 不等於 final approval，銀行隨時可以改變主意
Step 5：找到房子後申請正式貸款
- 簽了合同後儘快提交正式申請
- Broker 會幫你跟進進度
- 準備回答銀行的額外問題（很常見）
Step 6：獲批後交割（Settlement）
- 銀行出具正式貸款批准函
- 律師處理交割手續
- 房子到手
整個過程從開始準備到交割，通常需要 2-4 個月。如果文件不齊或者中間出問題，可能更久。所以越早開始準備越好。
關於買房的完整流程，可以參考 澳洲買房完整流程指南。
海外匯款注意事項
把首付從海外匯到澳洲，這本身也是一個需要注意的環節：
- 大額匯款會觸發銀行的反洗錢審查，準備好資金來源證明
- 中國有每人每年 USD 50,000 的外匯額度限制，大額資金可能需要分批或通過合規渠道
- 匯款時註明用途（如 “property purchase deposit”），方便銀行核實
- 保留所有匯款憑證——銀行 100% 會問你錢從哪來的
- 考慮匯率波動——如果首付卡在剛好夠的邊緣，匯率一變可能就不夠了
關於跨境匯款的 AUSTRAC 合規要求、父母贈與首付操作流程和常見踩坑，可以看這篇詳細指南：海外匯款買房全攻略。
總結：海外收入貸款的核心要點
- 收入通常會被打折 20%-40%，同等收入下能借的金額比本地收入少
- 銀行政策經常變，查最新情況最可靠的渠道是持牌貸款經紀人
- 不同銀行對海外收入的接受度差別很大，沒有"最好的銀行"，只有"在你這個國家、這種收入結構下哪家願意做"
- 非銀行貸款機構通常更靈活，利率也更高 0.5%-1.5%
- LVR 限制意味著要準備更多首付——海外人士可能要 30%-40%
- 所有非英語文件需要 NAATI 認證翻譯，提前準備
- 通過持牌貸款經紀人申請比直接去銀行碰運氣更穩妥
- 混合收入（本地 + 海外）通常在 serviceability 評估中更有利
海外收入貸款確實比本地收入麻煩，但絕對不是不可能。關鍵是找對人、準備充分、對自己能借到多少有合理預期。
主要數據來源
- ASIC MoneySmart, Home loans: https://moneysmart.gov.au/home-loans
- APRA, Authorised deposit-taking institutions (ADIs): https://www.apra.gov.au/industries/authorised-deposit-taking-institutions
- AUSTRAC, International funds transfer instruction (IFTI) reporting: https://www.austrac.gov.au/industry-and-business/obligations-and-guidance/your-amlctf-program/reporting-us/international-funds-transfer-reports
- NAATI (National Accreditation Authority for Translators and Interpreters): https://www.naati.com.au/
- National Consumer Credit Protection Act 2009 (NCCP Act, ACL 立法基礎): https://www.legislation.gov.au/C2009A00134
各銀行海外收入接受度、shading 折扣比例、LVR 上限隨各貸方政策頻繁變化，具體以對應貸款機構或持牌 mortgage broker 報價為準。
免責聲明（General Information Only – Not Credit Advice）： 本文內容是一般信息，不構成信貸、財務或法律建議，也不是對任何貸款產品或機構的推薦。Skyvia Pty Ltd 不持有 Australian Credit Licence（ACL），也不是信貸代表。各銀行和貸款機構的政策變動頻繁，文中提到的 LVR、利率、文件要求等信息可能已經過時。在做任何貸款決定之前，請諮詢持牌的貸款經紀人（credit representative / Australian Credit Licence holder），獲取針對你個人情況的建議。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不對因參考本文內容做出的任何決定承擔責任。