📢 2026-05-12 預算案更新（NG/CGT 改革）： 兩套 grandfather 機制要分開理解——
- NG（負扣稅）按房產分：2026-05-12 19:30 AEST 之前籤合同的投資房，NG 永久按舊規（損失可抵工資）。之後買的二手房進入新規（損失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
- CGT 按時間分段，對所有人適用：2027-07-01 之前累積的資本利得按舊規（50% 折扣）；2027-07-01 之後累積的按新規（CPI 指數化 + 30% 最低稅率）。已持有投資者建議 2027 年中找持牌 valuer 估價留檔，未來賣房時用來劃分新舊規
完整解讀：NG/CGT 改革詳解 | 預算案全景 | 買房決策框架。本文示例數字按"已持有"投資者（NG 舊規）描述，未來新買家請按新規重新評估。
新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。
買投資房之前，大部分人關心的是"在哪個區買"、“買 house 還是 apartment”。但有一個更基礎的問題很多人沒想過：這套房子放在誰名下？
個人名下？老婆名下？還是搞一個 Trust（信託）來持有？
這個選擇一旦做錯，後面要改非常麻煩——要麼觸發 stamp duty（印花稅），要麼觸發 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅），要麼兩個都觸發。所以最好在買房之前就想清楚。
我身邊不少華人朋友，收入不低，買了兩三套投資房，全部放在自己名下。結果每年報稅的時候，租金收入全部按最高稅率交稅，一分錢都分不出去。後來想轉到 Trust 裡，會計師算了一下 stamp duty 和 CGT，直接放棄了。
這篇文章幫你理清：什麼情況下用個人持有，什麼情況下用 Trust，以及怎麼做這個決策。
Trust 設立 $2,000-$5,000、每年合規 $1,500-$3,000；個人零額外成本但租金按邊際稅率交。分配省稅 2028-07-01 起只剩高收入方稅率與 30% 的差額。
適合誰讀： 正在考慮買投資房、或者已經有投資房想優化稅務結構的華人投資者。
看完你會搞懂： 個人 vs Discretionary Trust（全權信託）的完整對比——收入分配、CGT、Land Tax、負扣稅、資產保護、合規成本，以及一個實用的決策流程。
閱讀時間： 約 15 分鐘。
先搞清楚幾個概念
在比較之前，先快速過一下幾個術語，免得後面看不懂。
Discretionary Trust（全權信託）
也叫 Family Trust（家庭信託），是澳洲最常見的投資持有結構。簡單說：你設立一個信託，指定一個 Trustee（受託人）來管理信託裡的資產，然後每年把收入分配給不同的 Beneficiary（受益人，通常是家庭成員）。
關鍵點：Trustee 有"全權"決定把收入分給誰、分多少。 這是"Discretionary"的意思。
為什麼華人特別關注這個？
因為很多華人家庭有一些共同特點：
- 夫妻收入差距大（一個全職高薪、一個兼職或全職媽媽）
- 可能有國內的收入或資產
- 重視資產保護（怕被追債、怕婚變）
- 家族財富傳承意識強
這些特點恰好是 Trust 能發揮優勢的場景。但 Trust 也有明顯的坑，不是所有情況都適合。
個人持有 vs Trust 持有：完整對比表
先看一張總覽表，有個整體印象，後面再逐項展開：
| 對比維度 | 個人持有 | Discretionary Trust |
|---|---|---|
| 設立成本 | 無 | $2,000 - $5,000（信託契約 + 公司受託人註冊） |
| 年度合規成本 | 無額外費用 | $1,500 - $3,000（獨立稅務申報 + 受託人決議） |
| 租金收入稅 | 按個人邊際稅率（最高 45% + Medicare Levy） | 可分配給低稅率家庭成員（2028-07-01 起 trustee 層 30% 起步） |
| Negative Gearing | 虧損直接抵扣個人收入 | 虧損困在信託內，不能分配 |
| CGT 優惠 | 持有 12 個月以上享 50% CGT discount | 50% discount 流轉給個人受益人 |
| CGT 分配靈活性 | 固定在持有人名下 | 可分配給最低稅率的受益人（2028-07-01 起受 30% 最低稅影響，疊加算法待 ATO 指引） |
| PPOR 豁免 | 可以享受自住房 CGT 豁免 | 不可以 |
| Land Tax 起徵點 | 各州個人起徵點（較高） | 多數州起徵點更低或稅率更高 |
| 資產保護 | 無保護，個人債務可追及房產 | 一般來說，個人債權人無法追及信託資產 |
| 遺產規劃 | 走遺囑，可能觸發 CGT | 更靈活，更換受益人不觸發 CGT |
| 適合場景 | 負扣稅物業、自住轉投資、簡單投資 | 高收入家庭 + 正現金流物業（2028-07-01 起優勢大幅收窄）；資產保護需求（不受影響） |
下面逐項詳細說。
1. 租金收入怎麼交稅？
個人持有
很簡單：租金收入加到你的個人收入裡，按 marginal tax rate（邊際稅率）交稅。
2026-27 財年的澳洲個人所得稅稅率（居民）：
| 應稅收入 | 稅率 |
|---|---|
| $0 - $18,200 | 0% |
| $18,201 - $45,000 | 15% |
| $45,001 - $135,000 | 30% |
| $135,001 - $190,000 | 37% |
| $190,001 以上 | 45% |
外加 2% Medicare Levy（單身起徵點 $28,011，$28,011–$35,013 之間按 shade-in 逐步加到 2%）。低收入者還有 LITO 抵免（最高 $700，收入 $37,500 以上開始退坡，$66,667 歸零）。
本頁所有算例都按上表 + Medicare + LITO 完整實算。 第二檔 15% 是 FY2026-27 的法定稅率（Act No. 28 of 2025 已把 FY2025-26 的 16% 下調至 15%，FY2027-28 再降至 14%）——網上很多算例還停在 16%，別照抄。
如果你年薪 $150,000，投資房每年淨租金收入 $20,000，那這 $20,000 就按 37% + 2% = 39% 交稅，到手只剩 $12,200。
Trust 持有
Trustee 可以把這 $20,000 分配給你的配偶。假設配偶年收入只有 $30,000，加上這 $20,000 之後總收入 $50,000——跨過了 $45,000 的檔位線：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 所得稅：前 $15,000 按 15% | $2,250 |
| 所得稅：後 $5,000 按 30% | $1,500 |
| Medicare Levy 增量（$30K 在 shade-in 區只交 $199，$50K 要交滿 2% = $1,000） | $801 |
| LITO 退坡（$700 → $250，抵免少了就等於稅多了） | $450 |
| 合計 | $5,001 |
到手 $14,999。
同樣的 $20,000 租金收入：個人持有交 $7,800，Trust 分配交 $5,001——省 $2,799。
⚠️ 為什麼不是「$7,800 − 低稅率 = 省一大筆」： 把收入挪給低稅率的人，你同時也把他們推出了低稅率區。這個例子裡配偶的邊際稅率從 15% 跳到 30%、Medicare 從 shade-in 跳到滿額、LITO 從 $700 掉到 $250——三樣東西同時反噬。只算檔位稅率（$2,400 + $1,500 = $3,900）會把省稅額虛報約 40%。收入分配的收益是遞減的：分得越多，越快把受益人推進你想躲開的那些檔。
但是！ 分配必須在每年 6 月 30 日之前做出正式的 Trustee Resolution（受託人決議）。如果忘了做，或者做晚了，ATO 會把信託收入按最高邊際稅率 45% 來徵稅，這叫 section 99A assessment。簡單說就是：你本來想省稅才用 Trust，結果因為忘做決議，反而按最高稅率交——比個人持有還虧。這不是開玩笑的。
什麼時候 Trust 的收入分配優勢最大？
- 夫妻收入差距大（一個 $200K，一個 $30K）
- 有成年子女在讀書、收入低
- 物業是正現金流（Positively Geared，租金收入 > 各項支出）
什麼時候優勢不大？
- 夫妻收入差不多
- 家裡沒有低收入的成年成員
- 物業還在虧錢（負扣稅階段）
📢 2026-05-12 預算案更新（Discretionary Trust 30% 最低稅）： 上面這套「把租金分配給低稅率家庭成員」的算法有保質期。同一份預算案裡還有一條被埋得比較深的改革：2028-07-01 起，discretionary trust 的利潤要先在 trustee 層按最低 30% 徵稅（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026，2026-06-25 已通過議會兩院）。受益人拿到的是已扣稅的餘額，外加一張 non-refundable（不可退還） 的抵免憑證——受益人自己的邊際稅率低於 30% 的那部分，退不回來。
- 2028-06-30 之前仍按舊規，本節的數字在 2026-27、2027-28 兩個財年內仍然成立
- 影響範圍沒你想的那麼大——本節這個例子其實完全不受影響。 trustee 層先扣 $20,000 × 30% = $6,000，配偶對 $50,000 的自身稅負是 $6,270，比預扣還高——抵免全部用掉、一分沒浪費，她補 $270，家庭總稅負和舊規分毫不差（都是 $45,840）。省的還是那 $2,799
- 新規只在「受益人自身稅負 < 30% × 分配額」時才造成損失，也就是把錢塞給零/低收入的人。臨界線大約在受益人其他收入 $30,000：低於它，分配額越大浪費越多（其他收入為 $0 時最多可浪費約 $8,900）；高於它，任何分配額下新規都是零成本。本節的配偶正好卡在臨界線上，所以毫髮無傷——但下面案例 1 裡沒有收入的太太就被打得很慘（$7,500 預扣 vs 自身稅負 $320，浪費 $7,180）
- 一句話：新規打的不是「用 trust」，是「把大額收入攤薄給低稅率受益人」
- 新規有 8 類例外，另有 2027-07-01 至 2030-06-30 的 3 年 rollover relief——期間可免 CGT 把家庭資產重組到非 discretionary trust 的實體（個人、公司、unit trust、SMSF 等）
完整解讀（含 4 種典型華人家庭的具體數字、要不要換持有結構）：Discretionary Trust 30% 最低稅。
2. Negative Gearing：Trust 最大的坑
這是很多人用 Trust 持有投資房後最後悔的一點。
個人持有
投資房的虧損（租金收入減去利息、物管、維修、折舊等費用後為負數）可以直接抵扣你的工資收入，減少你當年要交的稅。這就是 Negative Gearing（負扣稅）。
舉例：你年薪 $150,000，投資房當年虧損 $15,000，應稅收入變成 $135,000。這 $15,000 整段都在 37% 檔內（該檔 $135,001–$190,000），所以按 37% + 2% Medicare Levy = 39% 計算，你少交 $5,850 的稅。這 $5,850 就是 ATO 退給你的錢。
別用"落地後"的檔位率去算抵扣。 $135,000 落在 30% 檔的起點上，容易讓人誤以為該按 30% 退 $4,500——但抵扣退的是你扣掉的那一段所對應的稅，也就是 $135,000 到 $150,000 這一段，它整段都在 37% 檔裡。反過來，如果抵扣金額大到跨了檔，就得分段算，不能套單一稅率。
Trust 持有
信託的虧損不能分配出去。 也就是說，如果信託持有的投資房當年虧了 $15,000，這個虧損只能留在信託內部，等到以後信託有正的收入時再去抵扣。它不能用來減少你個人的工資稅。
這在實際操作中意味著什麼？
假設你剛買了一套投資房，頭幾年大概率是 Negatively Geared 的（貸款利息高、租金還沒漲上來）。如果放在 Trust 裡：
- 頭 5 年每年虧 $15,000，合計 $75,000 的虧損困在信託裡
- 還是上面年薪 $150,000 的例子（邊際 37% + 2% ML = 39%，每年的 $15,000 都不跨檔），個人持有的話這 5 年能拿回 $29,250 的退稅
- Trust 持有的話，這 $29,250 你一分錢都拿不到，要等到物業轉正之後才能慢慢消化
這是選擇 Trust 之前必須算清楚的一筆賬。
想了解更多關於負扣稅和投資房支出抵扣的內容，可以看 澳洲投資房報稅指南。
3. CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）
賣投資房的時候，CGT 的處理方式是 Trust 和個人持有差異最大的地方之一。
個人持有
- 持有超過 12 個月，享受 50% CGT discount（只需要把一半的利潤算入應稅收入）
- Capital gain 加到你當年的個人收入裡，按邊際稅率交稅
- 你沒有選擇餘地——gain 就在你名下
舉例：買入 $600,000，賣出 $900,000，capital gain = $300,000。持有超過 12 個月，50% discount 後應稅金額 = $150,000。如果你當年工資 $150,000，加上這 $150,000，你那年的應稅收入就是 $300,000，大部分 gain 都按 45% 的最高稅率交。
Trust 持有
- 信託同樣可以享受 50% CGT discount，但折扣是 流轉（flow through） 給個人受益人的
- 關鍵優勢：Trustee 可以選擇把 capital gain 分配給當年收入最低的受益人
同樣的例子：$300,000 capital gain，50% discount 後應稅 $150,000。如果分配給一個當年零收入的成年子女：
| 應稅額 | 稅 | 有效稅率 | |
|---|---|---|---|
| 小王自己拿（工資 $150K 之上） | $150,000 | $67,300 | 44.9% |
| 分配給 1 個零收入子女 | $150,000 | $39,570 | 26.4% |
| 拆給 2 個零收入子女 | 各 $75,000 | $29,040 | 19.4% |
| 拆給 4 個零收入子女 | 各 $37,500 | $11,780 | 7.9% |
分配給 1 個子女省 $27,730；拆給 4 個省 $55,520。
⚠️ 別以為「分給零收入的人 = 按最低檔交稅」。 $150,000 落到一個零收入的人頭上，照樣穿過全部四個檔位——$4,020 + $27,000 + $5,550 + $3,000 Medicare = $39,570，有效稅率 26.4%，不是 15%。真正省錢的不是"分出去"，是"拆開"：拆給的人越多，每份越小、越能待在低檔裡。這也正是 2028 新規瞄準的東西——它對拆分徵稅，不是對信託徵稅。
注意：上表全部是 2028-06-30 之前的算法。2028-07-01 起，整張表塌成一個數字：
| 拆給幾人 | 舊規家庭稅 | 新規家庭稅 |
|---|---|---|
| 1 人 | $39,570 | $45,000 |
| 2 人 | $29,040 | $45,000 |
| 3 人 | $18,810 | $45,000 |
| 4 人 | $11,780 | $45,000 |
trustee 層先扣 30% = $45,000，而零收入受益人的自身稅負永遠低於這個數（拆得越細越低），抵免用不完就作廢。結果是：拆給幾個人完全不影響結果，家庭稅負恆等於 30% × 利得。 拆給 4 人的那 $33,220 抵免直接蒸發。
這就是新規的設計意圖——它不是對"用 trust"徵稅，是對"拆分"徵稅，而且是精確抹平，不留餘地。
這段涉及兩條不同的規則、兩個不同的時點，別混。 一是例子裡用的 50% CGT discount 本身：按本頁開頭的 CGT 改革，2027-07-01 之後累積的資本利得不再享 50% 折扣（改 CPI 指數化 + 30% 最低稅率），這條對個人和 Trust 一視同仁。二是 Trust 特有的：2028-07-01 起，trust 分配的資本利得還要先在 trustee 層過一道 30% 最低稅，「分給低稅率子女」這條路徑同樣被削。兩條疊加之後削多少現在算不出來——50% 折扣和 30% 最低稅誰先誰後，ATO 還沒給計算方法，兩種順序結果不同。等指引出來再算（詳解）。
當然，這需要提前規劃：
- 受益人必須是合法的 beneficiary（在信託契約裡列明）
- 分配必須在 6 月 30 日前做出 resolution
- 不能是"紙面分配"——錢必須真的給到受益人，或者記為受益人的 loan account
更多關於 CGT 的內容，可以參考 投資房現金流分析中的稅後回報計算部分。
PPOR 豁免：Trust 的另一個硬傷
如果你打算先自住、後出租（利用 6 Year Rule 保留 CGT 豁免），那隻能用個人持有。Trust 不能享受 Main Residence CGT Exemption（自住房 CGT 豁免），一分錢都免不了。
這一點對"先買來住，過幾年搬出去出租"這種常見策略影響很大。
4. Land Tax：Trust 的隱形炸彈
Land Tax 是 Trust 持有投資房被低估的一個大坑，尤其在 VIC。
（各州起徵點來源：各州 Revenue Office Land Tax 頁面，詳見文末"主要數據來源"）
| 州 | 個人起徵點 | Trust 起徵點 | 差異 |
|---|---|---|---|
| VIC | $50,000 | $25,000 | Trust 只有個人的一半 |
| QLD | $600,000（2024-25、2025-26） | $350,000 | Trust 低 $250,000 |
| NSW | $1,075,000 | $1,075,000 | 相同（但需注意 surcharge 規則） |
| SA | $936,000（2026-27） | 信託門檻 $25,000（一般信託稅率） | 信託顯著更低 |
| WA | $300,000 | $300,000 | 相同 |
各州 Land Tax 的完整對比（包括稅率表和外籍附加稅），看 Land Tax 各州對比。
VIC 的 Trust Land Tax 有多誇張？
VIC 對 Trust 持有的物業，起徵點只有 $25,000（個人是 $50,000），而且 VIC 的稅率本來就全澳最高。
更要命的是：如果你的信託契約（Trust Deed）裡的受益人定義允許外國人成為受益人——哪怕實際上你從來沒有分配給任何外國人——VIC 的 State Revenue Office（SRO）可能會認定你的信託為 foreign trust，加收 4% 的 foreign surcharge。
很多標準模板的 Trust Deed 都有非常寬泛的受益人定義，可能不經意間就踩了這個雷。NSW 也有類似的規則——2025 年起 NSW 的 Land Tax 外籍附加費為 5%，印花稅附加費為 9%。
怎麼辦？
- 找律師 review 你的 Trust Deed
- 必要時修改 Trust Deed，加入條款明確排除外國受益人
- 每年向 SRO 提交 notification，確認信託沒有外國受益人
5. 資產保護
這是很多生意人和專業人士（醫生、律師、會計師）選擇 Trust 的主要原因。
個人持有
你名下的投資房就是你的個人資產。如果你：
- 生意失敗被債權人追債
- 被人告了，法院判你賠錢
- 個人破產
你的投資房可能被強制出售來償債。
Trust 持有
信託持有的資產在法律上不屬於你個人，屬於信託。一般情況下，你的個人債權人不能直接追及信託裡的財產。
但有幾個例外要注意：
- 如果你是信託的唯一受益人，法院可能會"穿透"信託
- 如果能證明你設立信託的目的就是為了逃避已有的債務，信託可能被推翻
- Bankruptcy（破產）的 clawback period 可以追溯到破產前若干年
所以資產保護不是萬能的。 但對於正常經營的生意人來說，信託確實提供了一層有意義的保護。
6. 成本對比
很多人忽略了 Trust 的持續成本：
設立成本（一次性）
| 項目 | 大致費用 |
|---|---|
| 信託契約（Trust Deed）起草 | $1,000 - $2,500 |
| 公司受託人註冊（Corporate Trustee） | $800 - $1,500（含 ASIC 註冊） |
| 合計 | $2,000 - $5,000 |
為什麼需要公司受託人？理論上你可以用個人做 Trustee，但實操中幾乎所有會計師都建議用一個專門的公司（叫 $1 company 或 shell company）做 Trustee。原因是：如果個人做 Trustee，你去世後要變更受託人非常麻煩；而公司 Trustee 只需要換一個 Director。
年度合規成本（每年）
| 項目 | 大致費用 |
|---|---|
| 信託年度稅務申報（Trust Tax Return） | $800 - $1,500 |
| 受託人年度決議（Trustee Resolution） | $200 - $500 |
| ASIC 年費（公司受託人） | $329（2025-26） |
| 銀行賬戶維護等 | $0 - $100 |
| 合計 | $1,500 - $3,000/年 |
如果你只有一套投資房，每年 $1,500 - $3,000 的額外成本是不小的開支。 你需要算一下收入分配省下的稅是否能覆蓋這個成本。
粗略算一下：假設 Trust 幫你每年省 $5,000 稅（收入分配的效果），扣掉 $2,000 的合規成本，淨省 $3,000。這值不值得？要看你的整體情況。
這筆賬 2028-07-01 之後要重算。 算法不變——省下的稅減去合規成本——變的是第一個數：收入分配省下的稅被 trustee 層 30% 最低稅壓縮，而合規成本一分不少。後面案例 1 就是現成的例子：同一套房，每年省下的稅從 $9,862 掉到 $3,450，淨省從 $7,862 變成 $1,450。
但如果你有兩三套以上的投資房，合規成本攤薄後就很划算了——因為不管你 Trust 裡有幾套房，都只需要一個信託和一份稅務申報。攤薄這個邏輯本身不受新規影響，但「很划算」同樣是 2028-06-30 之前的口徑：2028-07-01 之後每套房能省的稅縮水，被攤薄的還是同一筆合規成本、分子卻變小了，劃不划算要按新數字重算。
7. 其他持有結構（簡單提一下）
Unit Trust（單位信托）
和 Discretionary Trust 不同，Unit Trust 的受益人持有固定比例的 units（單位），類似於股份。
- 優勢： 在 VIC，如果 Unit Trust 滿足特定條件，可以享受個人級別的 Land Tax 起徵點（$50,000 而不是 $25,000），這在 VIC 是個大優勢
- 劣勢： 沒有 Discretionary Trust 的分配靈活性——每個人按持有比例分配，不能靈活調節
- 注意： 如果轉讓 units，可能觸發 stamp duty（部分州視同物業轉讓）
公司（Company）持有
- 公司稅率固定 25%（base rate entity），不受個人稅率影響
- 但是！公司不享受 50% CGT discount。 賣房時全額 capital gain 按 25% 交稅
- 簡單算一下：$300,000 capital gain，公司交 $75,000 稅。如果個人持有（50% discount 後按 45% 稅率），交 $67,500。公司反而多交了
- 注意時點： 這個對比建立在個人享 50% CGT discount 上，只對 2027-07-01 之前累積的資本利得成立。之後累積的部分個人改按 CPI 指數化 + 30% 最低稅率（見本頁開頭），兩邊的賬要重新算
- 在澳洲，公司持有住宅投資房非常少見，除非是特殊情況（比如已有的公司結構、海外稅務安排等）
決策思路：哪些維度通常會被納入考慮？
說明： 以下不是"應該選哪個"的標準答案，而是房產律師/稅務師在做這個分析時通常會問的問題。最終方案必須由 registered tax agent 和持證律師根據你的完整家庭、收入、債務、移民身份、未來規劃綜合評估。
第一步：你打算先自住嗎？
- 是 → 傳統上會考慮個人持有（PPOR CGT 豁免和 6 Year Rule 只有個人能用）
- 否 → 繼續往下
第二步：這套房短期內會是 Negatively Geared 嗎？
- 是，而且你需要負扣稅來減輕現金流壓力 → 傳統上會考慮個人持有（虧損可以直接抵扣工資收入；Trust 內的虧損通常困在信託內）。但「虧損可抵工資」這個前提，對 2026-05-12 19:30 之後簽約買的二手房已經不成立（見本頁開頭 NG 改革：新規下二手房虧損只能抵住宅租金收入 + carry-forward；新房不受影響）——如果你屬於這種情況，這一步個人持有的優勢要打折重算
- 否，物業接近持平或正現金流 → 繼續往下
第三步：你的家庭是否有明顯的收入差距？
- 是（比如一個人 $200K+，另一個人 $50K 以下） → Trust 的收入分配在數學上有空間——但這個空間 2028-07-01 起大幅收窄：trustee 層 30% 起步，低稅率受益人拿到的 non-refundable 抵免退不回來，能省的只剩"高收入方邊際稅率 - 30%“這個差額（詳解）
- 否（夫妻收入差不多） → Trust 的收入分配優勢不大，繼續往下
第四步：你是否需要資產保護？
- 是（你是生意人、專業人士、或有其他風險） → Trust 在這一維度有結構優勢，但具體能否真正起到隔離作用還要看 Trust Deed 設計、控制權安排、claw-back 風險
- 否 → 繼續往下
第五步：你在哪個州投資？
- VIC → Trust 的 Land Tax 起徵點遠低於個人（$25K vs $50K），加上可能的 foreign surcharge，需要特別算清楚
- QLD → Trust 起徵點 $350,000 vs 個人 $600,000，差距明顯
- NSW / WA / SA → Trust 的 Land Tax 劣勢相對小
第六步：你有幾套投資房？
- 只有一套 → 個人持有的簡單和低成本可能更合適
- 兩套以上 → Trust 的合規成本被攤薄，結構選擇的空間更大
如果走完這個流程你還是拿不定主意，說明你的情況可能需要混合策略 ——比如第一套用個人持有（享受負扣稅），後面的正現金流物業放 Trust。這種"個人 + Trust"的組合在實操中很常見。具體方案請與 registered tax agent 討論。
實際案例
案例 1：小王夫婦——高收入 + 正現金流
- 小王：IT 經理，年薪 $180,000
- 太太：全職媽媽，無收入
- 投資房：Brisbane 一套 house，年淨租金收入 $25,000（正現金流）
如果個人持有（小王名下）： $25,000 加在 $180,000 的薪水上，跨過 $190,000 的檔位線——前 $10,000 按 37%、後 $15,000 按 45%，再加 2% Medicare Levy，交稅 = $3,700 + $6,750 + $500 = $10,950
如果 Trust 持有，分配給太太： $25,000 對太太來說，前 $18,200 免稅，剩餘 $6,800 按 15% = $1,020，再減 LITO $700 → 交稅 $320（收入 $25,000 低於 Medicare 起徵點 $28,011，不交 ML）
每年省 $10,630。 扣掉 Trust 年度合規成本 $2,000，淨省 $8,630。五年就是 $43,000 多。
→ 結論：Trust 明顯更優——但僅限 2028-06-30 之前。
2028-07-01 之後，同一套數字： trustee 層先扣 $25,000 × 30% = $7,500，太太拿到 $17,500 加一張 $7,500 的 non-refundable 抵免憑證。她自己該交的只有 $320，憑證用不完，多出的 $7,180 退不回來——家庭實際稅負 = trust 已扣的 $7,500。對比個人持有的 $10,950，每年省 $3,450，扣掉 $2,000 合規成本，淨省 $1,450。
太太是新規打擊的典型靶子：她沒有其他收入，自身稅負 $320 遠低於 30% 預扣的 $7,500。 對照第 1 節那個有 $30,000 工資的配偶——她的自身稅負高於預扣，新規對她一分錢影響都沒有。同一條新規，對這兩個家庭的差別是天壤之別，區別只在受益人有沒有自己的收入。
→ 2028-07-01 起的結論：單看收入分配，Trust 對小王夫婦不再有優勢。 房子還要不要放 Trust，取決於資產保護等其他維度值不值每年 $2,000；算法、8 類例外和 2027-07-01 至 2030-06-30 的重組窗口見 Discretionary Trust 30% 最低稅。
案例 2：老李——剛買第一套，負扣稅
- 老李：會計師，年薪 $140,000
- 投資房：Melbourne 一套 apartment，年虧損 $12,000（負扣稅）
如果個人持有： $12,000 虧損抵扣工資收入。$140,000 已在 37% 檔，抵掉後降到 $128,000——這 $12,000 跨了檔，得分段算：前 $5,000 退 37%、後 $7,000 退 30%，再加省下的 2% Medicare Levy，省稅 = $1,850 + $2,100 + $240 = $4,190/年
如果 Trust 持有： 虧損困在信託內，每年少拿 $4,190 退稅。而且 VIC 的 Trust Land Tax 起徵點只有 $25,000，每年多交幾百到一千多的 Land Tax。再加上 $2,000 合規成本。
→ 結論：個人持有更優。 等到物業轉正後，再考慮後面的房子用 Trust。
但上面這 $4,190 有個前提：老李的合同簽在 2026-05-12 19:30 之前。 按本頁開頭的 NG 改革，這個時點之後簽約買二手房的，虧損不能再抵工資，只能抵住宅租金收入 + carry-forward。老李買的是第一套、沒有其他租金收入 → 虧損只能往後結轉，這跟 Trust 裡「虧損困在信託內」已經很接近，個人持有在負扣稅這一項上的優勢基本消失。結論仍是個人持有更優，但理由換成了 VIC 的 Trust Land Tax 起徵點和 $2,000 合規成本這兩項。（若老李買的是新房，NG 完整保留，上面的算法不變。）
案例 3：張醫生——資產保護需求
- 張醫生：私人診所老闆，年收入 $300,000+
- 兩套投資房，都是正現金流
- 擔心醫療糾紛導致個人資產被追
→ 結論：Trust 持有。 資產保護 + 收入分配雙重優勢。合規成本相對於他的收入和稅務節省來說完全值得。
→ 2028-07-01 起：雙重優勢剩一重，但結論不變。 資產保護不受新規影響，這本來就是張醫生用 Trust 的主因；收入分配那一重被 trustee 層 30% 最低稅削掉大半——分配給低稅率家庭成員只剩"47% - 30%“的差額，仍比留在他名下划算，只是省得少了（詳解）。
常見問題
Q: 已經用個人名義買了，還能轉到 Trust 嗎？
技術上可以，但代價很大：
- 要交 Stamp Duty（等於重新買了一次，按房產市場價計算）
- 可能觸發 CGT（如果房子漲了，視同按市場價賣出再買入）
- 貸款需要重新申請（銀行把這視為新的借款人）
一般來說，如果已經買了就別折騰了。把精力放在下一套房用什麼結構。
Q: Trust 的收入可以分配給未成年子女嗎？
可以，但有嚴格限制。根據 ATO 的 Division 6AA 規則（2025-26 財年），未成年人（prescribed person）從 Trust 獲得的 “unearned income”（包括信託分配）的稅率結構是：$0-$416 免稅；$417-$1,307 按 66%（為了快速把收入拉到高稅檔）；$1,307 以上全額按 45%。這個設計就是為了堵上"把收入分給未成年子女省稅"的路徑，所以實操中一般不會分配給未成年人，等孩子滿 18 歲再說。具體金額和稅率以 ATO 官網每年公佈為準。
Q: 我在海外，用 Trust 持有澳洲投資房有什麼額外風險？
主要是 Land Tax 的 foreign surcharge。如果你本人是 Australian tax resident 但 Trust Deed 裡的受益人定義包含可能的外國人，某些州（尤其 VIC 和 NSW）可能把你的 Trust 當作 foreign trust，加收額外的 Land Tax surcharge。一定要找律師 review Trust Deed。
Q: Discretionary Trust 和 Family Trust 有什麼區別？
沒有區別。 Family Trust 就是 Discretionary Trust 的俗稱。在 ATO 的語境下，Family Trust 還有一個特定含義：如果你做了 Family Trust Election（FTE），信託會獲得一些額外的稅務處理方式（比如 franking credits 的分配），但基本結構是一樣的。
Q: 需不需要找律師還是會計師就夠了？
兩個都需要。
- 律師： 起草 Trust Deed、review 受益人條款、處理 Land Tax surcharge 風險
- 會計師： 稅務規劃、每年做分配決議和信託稅務申報、持續監控稅務效果
不要用 $500 的模板 Trust Deed 然後指望會計師來處理所有問題。Trust Deed 是信託的"憲法”，寫得不好後面改很麻煩。
一句話總結
| 你的情況 | 傳統上通常會考慮的方向（實際方案以 registered tax agent 意見為準） |
|---|---|
| 準備先自住再出租 | 個人持有 |
| 頭幾年負扣稅、需要退稅 | 個人持有 |
| 高收入 + 家有低收入成員 + 正現金流 | 評估 Trust 的收入分配空間（2028-07-01 起大幅收窄） |
| 生意人/專業人士、需要資產保護 | 評估 Trust 的隔離設計 |
| 在 VIC 投資 | 謹慎評估 Trust，算清楚 Land Tax |
| 只有一套房、情況簡單 | 個人持有（成本低、簡單） |
| 多套房 + 長期規劃 | 評估"個人 + Trust"組合 |
投資房的持有結構不是一個"哪個更好"的問題，是"哪個更適合你"的問題。 關鍵是在買房之前做好規劃，而不是買完了再後悔。
如果你還沒買，找個好的會計師花一兩個小時坐下來聊清楚你的家庭收入結構、投資計劃、和風險偏好，再決定用什麼結構。這一兩個小時的諮詢費，可能幫你省下幾萬甚至幾十萬的稅。
想了解更多關於投資房稅務的內容，推薦閱讀：
- 投資房報稅：哪些費用可以抵扣
- 投資房折舊完全指南
- 投資房現金流分析
- Land Tax 各州全對比
- SMSF 買投資房完整指南 — 如果你在考慮用 SMSF 而不是 Trust 來持有投資房，這篇講了 SMSF 的適用場景、流程和常見坑
主要數據來源
本文引用的起徵點、稅率、Division 6AA 規則截至 2026 年 4 月，來源如下：
- ATO, Trusts (Division 6AA 未成年人 unearned income 規則): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/
- ATO, Income Tax Assessment Act 1936, Division 6AA: https://www.legislation.gov.au/C1936A00027/latest/text
- ATO, Trusts - general information (section 99A 最高稅率): https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/trusts
- ATO, CGT and trusts (50% discount): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/
- Revenue NSW, Land tax for trusts: https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax
- VIC State Revenue Office, Trust land tax: https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/companies-and-trusts/trusts-and-land-tax
- QLD Revenue Office, Land tax (trusts and companies): https://qro.qld.gov.au/land-tax/
- WA, SA, TAS Revenue Office Land Tax 頁面（對應各州官網）
- ASIC MoneySmart, Trusts: https://moneysmart.gov.au/how-super-works/self-managed-super-fund-smsf
起徵點和稅率各州隨年度調整，Division 6AA 金額隨指數化調整——具體決策前請以對應官網和持證 tax agent 意見為準。
免責聲明： 本文內容僅供一般性參考，不構成稅務、法律或財務建議。信託結構涉及複雜的稅務和法律問題，每個人的家庭和財務狀況不同，適合的結構也不同。文中提及的稅率、起徵點和規則基於 2025-26 財年的公開信息，可能隨政策調整而變化。在做任何稅務結構決策之前，請務必諮詢持證稅務師（registered tax agent）和律師。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不對因依據本文內容做出的任何決策承擔責任。