新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。
在澳洲買房不像國內，沒有售樓處一站式服務。從看房到拿到鑰匙，中間涉及貸款經紀人、律師（Conveyancer/Solicitor）、房屋檢查員等多個角色，整個流程通常需要 6-12 周。
這篇文章按時間順序把每一步講清楚，不管你是買自住房還是投資房、新房還是二手房，都可以對照參考。
想看華人買家從身份資格、海外匯款、首置優惠到 Land Tax、報稅的特殊處理，可結合看 FIRB 外國買家全攻略、海外匯款買房 和 首置優惠。本文聚焦"流程本身"。
澳洲買房從看房到拿鑰匙通常 6-12 周。除房價外還要備額外開銷：悉尼 $800K 的房印花稅約 $31,000，加律師費和驗房，總共約 $35,000-$40,000。
適合誰讀： 計劃在澳洲買第一套房的人，不管是自住還是投資、PR 還是海外身份。
看完你會搞懂： 預算怎麼算（含隱藏費用）、Pre-Approval 流程、Private Treaty vs 拍賣的區別、律師和檢查員的作用、洪水/山火等風險怎麼查、交割那天會發生什麼。
閱讀時間： 約 15 分鐘（全流程 10 步）。
10 步流程一覽： 算預算 → Pre-Approval → 看房選區 → 出價籤合同 → 律師審查 → Building & Pest 檢查 → 風險排查 → 買保險 → 正式貸款審批 → 交割。
聲明： 本文僅供參考，不構成財務或法律建議。各州法律略有不同，具體請諮詢你的律師和貸款經紀人。
第一步：搞清楚預算
買房之前最重要的事不是看房，是算清楚自己能花多少錢。
房價之外的額外費用
很多人只算了房價，忘了這些：
| 費用 | 大約金額 |
|---|---|
| 印花稅（Stamp Duty） | 房價的 1.5%-5.5%（各州不同） |
| 律師/過戶費（Conveyancing） | $800 - $2,500 |
| Building & Pest Inspection | $500 - $900 |
| 貸款申請費 | $0 - $600（很多銀行免） |
| LMI（如 LVR > 80%） | 幾千到幾萬不等 |
LMI 是什麼？ LMI 全稱 Lenders Mortgage Insurance（貸款保險）。首付不到 20% 時，銀行會要求你買——注意，錢是你出的，但保的是銀行：萬一你還不起貸款、銀行賣房還不夠，保險公司賠銀行，不賠你。LVR 指 Loan to Value Ratio（貸款價值比），也就是貸款金額 ÷ 房價。詳見 LMI 完全指南。 | 搬家、水電連接等 | $500 - $1,000+ |
舉個例子： 在悉尼買一套 $800,000 的房子，印花稅約 $31,000，加上律師費和檢查費，額外開銷大約 $35,000-$40,000。
首次置業印花稅優惠
如果你是首次買房（First Home Buyer）且是 PR 或公民，各州有不同的優惠：
| 州 | 全免額度 | 減免區間 |
|---|---|---|
| NSW | ≤ $800,000 免印花稅 | $800K - $1M 有減免 |
| VIC | ≤ $600,000 免印花稅 | $600K - $750K 有減免 |
| QLD（二手房） | ≤ $700,000 全額退還 | $700K - $800K 滑動減免 |
| QLD（新房/空地） | 不限價格，全免印花稅（2025 年 5 月起） | — |
拿這個優惠有幾個硬性條件，千萬別搞錯：
- 必須是首次置業（你和配偶都不能在澳洲擁有過任何住宅房產，包括海外也算，以 NSW 為例）
- 必須是自住房，且要在交割後 12 個月內搬進去住
- 搬進去後要連續住滿 6-12 個月（各州要求不同：NSW 6 個月、VIC 12 個月、QLD 6 個月）
- 買投資房完全不適用，哪怕你是首次置業也沒有
如果你搬進去住不滿要求的時間就搬走或者出租，稅務局會追回印花稅並加收利息，這點要特別注意。QLD 對首次置業買新房的政策特別好——不管房價多少都免印花稅。
第二步：拿到貸款預批（Pre-Approval）
在認真看房之前，先去銀行或貸款經紀人那裡拿一個 Pre-Approval（預批）。
Pre-Approval 是什麼？
銀行根據你的收入、存款、負債等情況，預先批准一個貸款額度。通常有效期 3-6 個月。
為什麼一定要先做？
- 明確你的預算上限，不會看了一堆買不起的房子浪費時間
- 拍賣時必須有 Pre-Approval，不然不敢舉牌
- 出 Offer 時更有底氣，賣家也更願意跟有 Pre-Approval 的買家談
需要準備的材料
- 最近 2-3 個月的工資單（Pay Slip）
- 最近 2 年的報稅記錄（Tax Return / Notice of Assessment）
- 銀行流水（Bank Statements，通常 3 個月）
- 身份證件（護照、駕照）
- 現有貸款和信用卡信息
- 自僱人士還需要公司財務報表
建議： 找獨立的 Mortgage Broker 而不是直接去某家銀行。Broker 可以幫你比較多家銀行的產品，而且大部分情況下不需要你付費（他們從銀行拿佣金）。第一次貸款不知道從哪開始？看 首次貸款準備清單。
第三步：看房與選區
有了預算，就可以開始看房了。
常用看房平臺
- Domain 和 realestate.com.au — 澳洲兩大房產網站
- 設好過濾條件（價格、區域、房型），開啟郵件提醒
選區的幾個關鍵指標
- 通勤距離 — 到你上班地點多遠
- 學區 — 即使你沒有孩子，好學區的房子保值和漲幅通常更好
- 基礎設施 — 火車站/公交、超市、醫院
- 未來規劃 — Council 有沒有新的基建項目（可以在當地 Council 網站查）
- 犯罪率 — 可以在各州警方網站查數據
Open Inspection
澳洲看房一般是在固定時間（通常週六）的 Open Inspection，直接走進去看，不需要預約。看到感興趣的房子，拿一份 Contract of Sale 給你的律師先過目。
第四步：出價與籤合同
澳洲買房有兩種方式：
方式一：Private Treaty（私下協議）
賣家標一個價格（有時是價格範圍），你通過中介出價。
流程：
- 口頭或書面出價（Offer）
- 賣家接受後，雙方籤合同（Contract of Sale）
- 進入冷靜期（Cooling-Off Period） — 你可以在冷靜期內反悔，但需要支付罰金
各州冷靜期：
| 州 | 冷靜期 | 退出罰金 |
|---|---|---|
| NSW | 5 個工作日 | 房價的 0.25% |
| QLD | 5 個工作日 | 房價的 0.25% |
| VIC | 3 個工作日 | $100 或房價的 0.2%（取較高者） |
注意： 冷靜期內你可以安排 Building Inspection、確認貸款等。如果發現問題，可以在冷靜期內退出。
方式二：Auction（拍賣）
現場競價，出價最高者得。
特點：
- 沒有冷靜期 — 落錘就是無條件合同，不能反悔
- 拍賣前必須確認貸款預批、完成 Building Inspection、讓律師審查合同
- 當場需要支付定金（通常 10%）
- 如果流拍（沒達到底價），你可以跟賣傢俬下談
拍賣前的準備清單：
- ✅ Pre-Approval 已到手
- ✅ 律師已審查合同，確認沒問題
- ✅ Building & Pest Inspection 已完成
- ✅ 確定好你的最高出價上限（到了就停，不要被氣氛衝昏頭）
- ✅ 準備好 10% 定金的支付方式（銀行本票或轉賬安排）
拍賣現場的具體操作（註冊流程、出價策略、各州 vendor bid 規則、passed in 後怎麼談判）我專門寫了一篇 澳洲拍賣實戰指南，第一次參加拍賣前建議先看一遍。
第五步：律師審查合同
籤合同之前（或冷靜期內），一定要讓你的 Conveyancer 或 Solicitor 審查 Contract of Sale。
律師會幫你看什麼？
- 產權是否清晰（有沒有抵押、糾紛）
- 各種條件條款（Special Conditions）
- Zoning（用地規劃）是否有問題
- 是否有 Easement（地役權）或其他限制
- 物業費（Strata Levy）情況（如果是公寓）
- Council 和 Water 的欠費
- 確保交割日期合理
Conveyancer vs Solicitor — 我該選哪個？
- Conveyancer（過戶師）： 專門做房產過戶，價格便宜一些（$800-$1,500）
- Solicitor（律師）： 執業律師，可以處理更復雜的法律問題（$1,200-$2,500）
簡單的選擇標準：
| 你的情況 | 建議找 |
|---|---|
| PR/公民買普通二手房或新房自住 | Conveyancer 就夠了 |
| 首次置業，想申請印花稅優惠 | Conveyancer 就夠了（多數會幫你處理申請） |
| 買投資房（普通交易） | Conveyancer 夠用 |
| 買樓花（Off-the-Plan）、涉及合同特殊條款 | Solicitor |
| 海外身份買房（涉及 FIRB、外國人附加印花稅） | Solicitor |
| 通過公司或 Trust 名下買房 | Solicitor |
| 離婚、遺產、合夥糾紛等情況下買房 | Solicitor |
關於產權持有方式： 如果是兩個人一起買房（夫妻、朋友、家人），律師會問你選 Joint Tenants 還是 Tenants in Common——這兩種方式在繼承、CGT、賣房時差別很大。詳細對比可以看 Joint Tenants vs Tenants in Common 詳解。
如果拿不準，先問 Conveyancer——他們遇到處理不了的複雜情況會直接告訴你"這個你需要找 Solicitor"。
第六步：Building & Pest Inspection
強烈建議做，不要省這筆錢。
費用
- Building Inspection：$250 - $600
- Pest（白蟻）Inspection：$150 - $300
- 通常打包做 Building + Pest：$500 - $900
檢查什麼？
- 房屋結構是否有問題（地基、牆壁裂縫、屋頂漏水）
- 有沒有白蟻（termite）或其他蟲害 — 這在澳洲非常重要
- 管道、電路的狀況
- 是否有違建（Unapproved work）
檢查結果怎麼用？
- 如果發現重大問題，可以在冷靜期內退出合同
- 也可以拿報告跟賣家談價，要求降價或要求賣家修復
- 拍賣的房子一定要提前做，因為落錘後沒有退路
驗房報告裡 Major Defect / Minor Defect / Termite 怎麼區分？哪些必須放棄、哪些可以談價？詳細解讀看 Building & Pest Inspection 報告怎麼讀。
第七步：風險排查 — 這些地圖一定要查
Building Inspection 檢查的是房子本身的狀況，但房子所在的地理位置也有風險。以下這些在出價之前就應該查清楚——雖然寫在第七步，實際上應該在看房（第三步）階段就開始留意，至少在籤合同之前確認。
按優先級看，前兩項（洪水、山火）是重中之重，第三個表格裡的是需要律師幫你篩查的項目。
🔴 洪水區（Flood Zone）— 必查
澳洲每年有超過 100 萬套房產受洪水影響。洪水區房產不僅有安全隱患，還會導致保險費大幅上漲，甚至部分保險公司拒保。
怎麼查：
- QLD： Brisbane City Council 的 FloodWise Property Report（免費）
- NSW/VIC/全國： Landchecker 可以查看洪水疊加圖層
- 也可以直接聯繫當地 Council 索取 Flood Study 或 Planning Certificate（通常 $30-$50）
🔴 山火區（Bushfire Zone）— 必查
如果房子在山火風險區域，會有一個 BAL 評級（Bushfire Attack Level），從 BAL-LOW 到 BAL-FZ（火焰區）。BAL 越高，建築要求越嚴格、保險越貴、改建限制越多。
怎麼查：
- 各州 Council 的 Planning Map 上會標註 Bushfire Prone Area
- NSW：NSW Planning Portal 搜索地址
- VIC：VicPlan 查看 Bushfire Management Overlay
🟡 其他需要查的（律師會幫你過一遍，但你自己也要懂）
先解釋幾個常見術語，方便你看懂律師的報告：
- Zoning（分區/用地規劃）： Council 給每塊地規定的用途——住宅、商業、工業、混合等。Zoning 決定你能蓋什麼、能改什麼。如果買了 Zoning 有限制的地，想加蓋二樓或加個 Granny Flat 可能不被批。
- Easement（地役權）： 別人（通常是水務局、電力公司、鄰居）依法可以使用你這塊地的一部分的權利。比如有根下水管從你家後院底下經過，你就不能在那條線上蓋房或種大樹。
- Heritage Overlay（遺產保護疊加）： 這棟房子或這個街區被認定有歷史/文化價值，受 Heritage Register（遺產登記冊）保護。不能隨便拆、不能隨便改外觀，甚至內部裝修都可能需要額外審批。
| 風險項 | 說明 | 怎麼查 |
|---|---|---|
| 礦區塌陷（Mine Subsidence） | 部分 NSW 地區有歷史礦區，地基可能不穩定 | NSW Subsidence Advisory |
| 汙染土地（Contaminated Land） | 之前是加油站、工廠等可能有土壤汙染 | VIC: Victoria Unearthed；NSW: EPA 汙染地名冊 |
| 地役權（Easement） | 地塊上可能有水管、電線經過，限制你的改建權 | 律師審查 Contract of Sale 和 Title Search |
| 遺產保護（Heritage Overlay） | 受保護建築不能隨意改建或拆除，裝修也需要額外審批 | 當地 Council 的 Planning Map、Heritage Register |
| 政府徵地（Compulsory Acquisition） | 政府可能因修路、建鐵路等基建項目強制收購你的房產。雖然會賠償，但價格和時間往往不如自己賣 | 查看當地 Council 和州政府的基建規劃（Infrastructure Plans），律師在 Title Search 中也會留意 |
| 飛機噪音（Aircraft Noise） | 靠近機場的區域可能有噪音限制 | Australian Noise Exposure Forecast |
重點提醒： 洪水和山火風險會直接影響你的保險費用和房產價值。洪水區房產通常比周邊低 4%-11%，而且未來出手也更難。
第八步：買保險 — 不要等到交割才想起來
Building Insurance（建築保險）
雖然法律沒有強制要求，但幾乎所有銀行都要求你在放款前提供建築保險證明。而且根據各州法律，你可能在交割前就要承擔房屋損毀的風險：
| 州 | 風險轉移時間 |
|---|---|
| NSW | 交割日（Settlement） |
| QLD | 合同簽署後下一個工作日 5pm |
| VIC | 交割日（Settlement） |
| ACT / SA / TAS | 籤合同當天 |
建議： 不管哪個州，簽完合同就立刻安排保險。特別是 ACT、SA、TAS，籤合同那一刻風險就轉移到你身上了。
投資房需要什麼保險？
| 保險類型 | 保什麼 | 是否必須 |
|---|---|---|
| Building Insurance | 房屋結構損壞（火災、風暴、水災等） | 銀行要求，必須 |
| Landlord Insurance | 租客欠租、租客造成的損壞、法律糾紛 | 強烈建議 |
| Public Liability | 有人在你的物業受傷 | 通常包含在 Landlord Insurance 裡 |
| Strata Insurance | 公寓/Townhouse 的公共區域 | Strata 管理費已包含 |
Landlord Insurance 特別重要 — 如果租客連續幾周不交租、搬走時把房子搞得一團糟，沒有保險你只能自己承擔。價格通常 $300-$600/年，相比潛在損失非常值得。
第九步：正式貸款審批（Formal Approval）
簽完合同後，把合同發給銀行，走正式審批流程。
Pre-Approval ≠ Formal Approval
Pre-Approval 只是初步評估。正式審批時銀行會：
- 對房產進行估值（Valuation）
- 再次審核你的財務狀況
- 出具正式的貸款合同（Loan Offer）
可能的風險
- 銀行估值低於購買價格 — 你可能需要補差價或增加首付
- 從籤合同到交割之間換了工作或有新的貸款 — 可能影響審批
建議： 籤合同到交割期間，不要換工作、不要申請新的信用卡或貸款、不要有大額不明消費。
第十步：交割（Settlement）
交割就是正式的產權轉移。通常在籤合同後 30-90 天（各州和合同約定不同）。
交割當天會發生什麼？
你不需要親自到場，也不需要自己操作 PEXA——這套電子交割系統由律師和銀行使用，你要做的只是把錢和文件給到律師，然後等通知。具體流程：
- 銀行放款
- 賣家收到房款
- 產權從賣家名下轉到你名下
- 你的律師通知你"已交割"
- 你拿到鑰匙
交割前你要做的
- Final Inspection（最終驗房） — 交割前 1-2 天回去看一次，確認房子狀態跟籤合同時一致（沒有新的損壞、賣家已搬走、約定留下的設備還在）
- 確認水電氣和網絡的開通安排
- 確認房屋保險已生效（通常從交割日開始）
買房費用總結
以在悉尼買 $800,000 二手房（非首次置業）為例：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 首付 20% | $160,000 |
| 印花稅 | ~$31,000 |
| 律師費 | ~$1,500 |
| Building + Pest 檢查 | ~$700 |
| Building Insurance（年費） | ~$1,200 |
| Landlord Insurance（年費，投資房） | ~$400 |
| 其他雜費（搬家、水電連接等） | ~$1,000 |
| 總計需準備 | ~$196,000 |
首次置業者如果享受印花稅全免，可以少準備約 $31,000。
給華人買家的幾點特別建議
1. 語言不是障礙 很多 Mortgage Broker、律師和中介都有華人或會說中文的員工。選中文中介還是主流中介各有利弊，見 中文 vs 主流中介對比。不要因為英文不夠好就跳過律師審查合同這個步驟。
2. 不要只看華人區 華人熟悉的區（比如 Chatswood、Hurstville、Box Hill、Sunnybank）競爭激烈，溢價高。可以看看周邊相鄰的區，性價比可能更好。
3. 拍賣不要衝動 拍賣現場氣氛很容易讓人上頭。提前設好上限，到了就走。買不到這套還有下一套，買貴了是實實在在多還幾十年貸款。
4. 投資房和自住房的貸款結構要分開 如果你既有自住房又有投資房，確保兩個貸款結構獨立。混在一起會影響利息抵稅。具體可以看我的另一篇文章 《投資房貸款入門》。
5. 把所有費用收據留好 投資房的購房費用（律師費、檢查費等）中有些可以抵稅。詳細的抵扣清單可以參考 《投資房報稅抵扣完整清單》。
總結
澳洲買房的核心流程就 10 步：
- 算預算（別忘了額外費用）
- 拿 Pre-Approval
- 看房選區
- 出價籤合同（Private Treaty 或 Auction）
- 律師審查合同
- Building & Pest Inspection
- 風險排查（洪水、山火、汙染、徵地等）
- 買保險（建築保險 + Landlord Insurance）
- 正式貸款審批
- 交割拿鑰匙
整個過程看起來複雜，但只要找對律師和貸款經紀人，大部分事情他們會幫你處理。你要做的就是：想清楚預算、不衝動、每一步都讓專業人士過目。
各州買房實操指南： 各州在印花稅、冷靜期、合同流程上差異很大，我們為三個華人最多的州寫了詳細攻略——NSW 新州買房指南、VIC 維州買房指南、QLD 昆州買房指南。
祝買房順利！
主要數據來源
- ASIC MoneySmart, Buying a home：https://moneysmart.gov.au/home-loans/buying-a-house
- ASIC MoneySmart, Home loans (含 Pre-approval 說明)：https://moneysmart.gov.au/home-loans
- Revenue NSW, Transfer of land or business duty（含冷靜期和印花稅）：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty
- SRO VIC, Buying a property：https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/land-transfer-stamp-duty
- QRO, Transfer duty：https://qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/
- NSW Fair Trading, Cooling-off period when buying a property：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/buying-and-selling-property
- Consumer Affairs Victoria, Buying property — cooling-off rights：https://www.consumer.vic.gov.au/housing/buying-and-selling-property
- PEXA, About property exchange：https://www.pexa.com.au/
- Landchecker, Flood overlay search：https://landchecker.com.au
- NSW Planning Portal, Spatial Viewer：https://www.planningportal.nsw.gov.au/spatialviewer
免責聲明： 本文內容僅供一般性參考，不構成法律、稅務、信貸或財務建議。各州印花稅、冷靜期、風險轉移規則和貸款政策經常變化，文中所有金額、門檻、百分比均為示例性，以 State Revenue Office / ASIC MoneySmart / 當地 Council / ATO 最新公告為準。
在澳洲的執業邊界：合同審查和過戶實務屬於持牌律師（legal practitioner）或註冊 conveyancer 範圍；貸款 Pre-Approval 和產品比較屬於 ACL（Australian Credit Licence）持牌貸款經紀人範圍；保險產品比較屬於 AFSL 持牌保險經紀人範圍；印花稅減免申報屬於州稅務局和 conveyancer / tax agent（TPB 監管）範圍。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有律師執照、ACL、AFSL 或 TPB 註冊，本文不構成針對任何個人情況的專業建議。
本文數據更新於 2026 年 4 月。各州政策和費用可能變化，請以官方信息為準。