FIRB 外國買家攻略：申請流程、費用與規則

新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。

在澳洲的華人社區裡，關於買房最容易搞混的一件事就是：到底誰算"外國買家"？ 很多人拿了 PR 以為還需要申請 FIRB，白白緊張了一場；也有人持臨時簽證就直接衝去拍賣會舉牌子，完全不知道自己需要提前幾周申請審批。

FIRB（Foreign Investment Review Board，外國投資審查委員會）是澳洲政府專門審批外國人在澳投資的機構。如果你是外國買家，在澳洲買房之前必須拿到 FIRB 批准，否則後果非常嚴重——罰款、坐牢、被強制賣房都有可能。

這篇文章會把 FIRB 的規則從頭到尾講清楚，包括最新的 2026-27 財年政策變化。不管你是正在考慮買房的留學生、持工作簽證的打工人、還是幫國內父母瞭解情況的，都值得花 15 分鐘讀完。

FIRB 只是華人買房要處理的第一關。想看完整路徑，可以結合看 海外華人投資澳洲房產全流程、海外匯款買房、Land Tax 各州對比 和 海外收入貸款。

誰需要申請 FIRB？

這是最基本也是最重要的問題。我畫了一個簡單的判斷流程：

你是澳洲公民或 PR（永久居民）？

• 是 → 不需要 FIRB，正常買房就行。恭喜你，可以關掉這篇文章了（開玩笑，各州附加印花稅的部分你可能還要看一下）。
• 不是 → 繼續往下看 👇

你持有什麼簽證？

劃重點： PR 和公民完全不受 FIRB 限制。這一點很多人搞混，尤其是剛拿到 PR 的人。拿到 PR 的那一天起，你就不再是"外國買家"了。

臨時簽證持有者的特殊規則

如果你持有臨時簽證（比如常見的 482 工作簽證、485 畢業簽證、500 學生簽證），你可以買房，但有幾個重要限制：

1. 二手房（Established Dwelling）： 以前 你可以買 一套 二手房自住（作為 PPOR）——但這條規則目前被暫停了。 從 2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日，聯邦政府的二手房禁令同樣適用於臨時簽證持有者，也就是說這段時間內你 不能 購買任何二手房，哪怕是自住也不行。僅有極少數例外：PALM 計劃（太平洋勞工）參與者、能顯著增加住房供應的投資、以及澳洲公民/PR/新西蘭公民的配偶以 joint tenants 方式聯名購買
2. 簽證到期後必須賣掉： 如果你的簽證到期、被取消、或者你離開澳洲，必須在 6 個月內賣掉（這條仍然適用於禁令前已購買二手房的情況）
3. 新房不受限制： 你可以買新房（New Dwelling）或樓花（Off-the-Plan），數量沒有限制，也可以出租
4. 空地可以買： 但必須在 4 年內完成建房

重要提醒（2026-27）： 如果你是臨時簽證持有者，在 2029 年 6 月 30 日之前，買房基本只能選新房、樓花或空地。二手房的路暫時走不通了。

“外國人"的定義比你想的寬

FIRB 的"外國人”（Foreign Person）定義不只看簽證類型，還包括：

• 外國控制的公司： 如果一家澳洲公司的股權有 20% 以上被單個外國人持有，或 40% 以上被多個外國人合計持有，它就算外國公司
• 外國控制的信託（Trust）： 如果信託的受託人或受益人是外國人，可能被認定為外國信託
• 通過多層架構間接持有的情況： ATO 會穿透公司和信託結構來判斷

實際案例： 我認識一對夫妻，老公是 PR、老婆是 482 簽證。他們以為兩個人聯名買就沒問題——結果不行，因為其中一個人是外國買家，整個交易就需要 FIRB 審批。後來他們改成老公單獨買才解決。

外國買家能買什麼類型的房子？

這是第二個核心問題。不同類型的房產，規則完全不一樣。

1. 新房（New Dwelling）— 可以買

外國買家可以購買新建住宅（New Dwelling），包括：

• 開發商直接出售的全新房屋
• 還沒有人住過的房子
• 樓花（Off-the-Plan）

買新房仍然需要 FIRB 審批，但一般都會被批准。政府鼓勵外國投資進入新房市場，因為這能增加住房供應。

2. 二手房（Established Dwelling）— 基本不能買

外國買家購買二手房的禁令從 2025 年 4 月 1 日生效，原定 2027 年 3 月 31 日到期，政府已再次將其延長至 2029 年 6 月 30 日。 這是聯邦政府為了應對住房供應緊張而採取的措施。

跟以前不一樣的是：這次禁令也覆蓋了臨時簽證持有者。 以前臨時簽證持有者可以買一套二手房自住（PPOR），這條豁免在 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日期間已被暫停。也就是說，目前不管你是海外買家還是在澳洲拿臨時簽證，都不能買二手房。

禁令期間僅剩的極少數例外：

• PALM 計劃（Pacific Australia Labour Mobility）參與者
• 能顯著增加住房供應的投資（比如推倒重建、增加住宅數量的項目）
• 澳洲公民、PR 或新西蘭公民的配偶，以 joint tenants 方式聯名購買
• 某些特殊情況下的豁免（比如外交人員）

白話翻譯： 不管你是人在中國想買、還是在澳洲拿著 482/485/500 簽證想買——只要是二手房，在 2029 年 6 月 30 日之前基本都不行了。臨時簽證持有者以前能買一套自住的"特權"也暫時沒了。

3. 空地（Vacant Land）— 可以買，但必須建房

外國買家可以購買空地用於住宅開發，但有一個硬性條件：必須在 4 年內完成建設。 如果 4 年內沒有動工或建完，ATO 有權要求你賣掉土地。

4. 重新開發（Redevelopment）

外國買家可以申請購買二手房用於推倒重建（Demolish and Rebuild），前提是重建後的住宅數量要增加。比如買一棟老房子推倒，建兩套 townhouse——這種情況 FIRB 通常會批准。

FIRB 申請費用

FIRB 申請不是免費的，費用不低。住宅類申請費按"土地有沒有已建成的 established dwelling"分兩大檔，並且根據房產對價（consideration）分層。費用每年會調整，下面以 FIRB Guidance Note 10 Fees v10 + Schedule of Fees v8（2026 年 6 月，FY2026-27 現行版）的規則說明。

住宅類申請費的計算規則

第一步：先判斷是哪一類

• Residential land (no established dwelling)：新房、樓花、空地
• Residential land (established dwelling)：二手房（有現成住宅）——費用是上面金額的 3 倍

第二步：看對價（consideration）

對於新房、樓花、空地，按對價分檔（每 $1,000,000 一檔）：

• 對價 ≤ $1,000,000：$15,600
• 對價 $1M–$2M：$31,300
• 對價 $2M–$3M：$62,600（$1M 以上每再跨一個 $1M 檔，加 $31,300）

對於二手房（在符合例外、獲准購買時），費用是同檔新房的 3 倍。

幾個典型例子（數字取自 FIRB Schedule of Fees v8）

數據來源： 澳洲 Treasury / FIRB 官網的 Guidance Note 10 Fees。以上金額取自 Guidance Note 10 v10 + Schedule of Fees v8（2026 年 6 月，FY2026-27 現行），下一次按 CPI 調整的時間通常在每年 7 月 1 日。

費用什麼時候交？

• 提交 FIRB 申請時就要交
• 申請被拒絕 → 費用不退
• 自己撤回申請 → 費用也不退
• 所以申請之前務必確認自己符合條件

舉個例子： 買一套 $850,000 的新公寓，FIRB 申請費是 $15,600（2026-27 財年）。加上律師幫你準備申請的費用（通常 $1,000-$3,000），光 FIRB 這一項大約 $16,600-$18,600。若在例外情況下購買同等價格的二手房，申請費會跳到 $46,800。

各州外國買家額外印花稅（Surcharge Stamp Duty）

FIRB 申請費只是聯邦層面的費用。在州政府層面，外國買家還要額外支付一筆 附加印花稅（Surcharge Stamp Duty），這筆錢是在正常印花稅之上 額外加收 的。

這筆錢到底有多嚇人？

舉個悉尼的例子： 你要買一套 $100 萬的公寓。

• 正常印花稅：約 $40,000
• 外國買家附加印花稅（9%）：$90,000
• 合計印花稅：約 $130,000

沒看錯——光印花稅就要 13 萬澳元，接近房價的 13%。這還沒算 FIRB 申請費和其他買房成本。

對比一下： 如果你是 PR 或公民、首次買房，同樣一套 $100 萬的房子在 NSW 可能只需要交 $40,000 印花稅，甚至有可能享受首次置業減免。身份差異在買房成本上體現得非常明顯。想了解 PR/公民的買房流程和印花稅優惠，可以看這篇 澳洲買房完整流程。

外國買家地稅附加費（Foreign Owner Land Tax Surcharge）

除了買房時一次性交的附加印花稅，部分州還對外國人持有的房產每年徵收 額外地稅（Land Tax Surcharge）。這是在正常 Land Tax 之上再加的。

地稅附加費意味著什麼？

舉個例子： 你在墨爾本買了一套投資公寓，土地價值 $30 萬。

• 正常地稅：根據 VIC 的累進稅率計算（可能幾百到幾千）
• 外國業主附加地稅（4%）：$30 萬 × 4% = $12,000/年

每年額外多交 $12,000 地稅——持有 10 年就是 $120,000。這筆費用在做投資測算的時候 千萬不能忽略。關於各州外籍附加稅（印花稅和地稅）的完整對比和應對策略，可以看 外籍身份買房的隱藏稅詳解。

提醒： 如果你後來拿到了 PR，可以向州政府申請取消外國業主附加地稅。不同州的操作方式不同，需要提交 PR 批准信等文件。但之前交過的附加費一般不退。

FIRB 申請流程（Step by Step）

整個流程比很多人想象的要簡單，但時間規劃很重要。

第一步：確認自己需要申請

根據前面的表格判斷。如果不確定，問你的律師或過戶師（Conveyancer）。

第二步：準備材料

通常需要以下文件：

• 護照複印件
• 當前簽證信息（如適用）
• 準備購買的房產詳情（地址、價格、類型）
• 購買目的說明（自住 vs 投資）
• 如果是公司或信託購買，還需要公司註冊文件、股權結構等

第三步：在線提交申請

通過 ATO 的 FIRB 申請門戶網站 在線提交。網址是 foreigninvestment.gov.au（原 firb.gov.au 已遷移到此域名）。

申請時需要同時支付申請費（不可退款）。

小貼士： 很多人選擇讓律師代為提交 FIRB 申請，費用大約 $1,000-$3,000（律師服務費，不含 FIRB 申請費本身）。如果你英文不太好或者情況比較複雜（比如通過公司或信託購買），建議找律師幫忙。

第四步：等待審批

• 標準處理時間： 約 30 天（30 calendar days）
• 複雜案例可能更長
• 審批期間你不能籤無條件合同——合同裡必須加上 “subject to FIRB approval” 條款

第五步：收到結果

• 獲批（Approval）： 你會收到一封附有條件的批准信（Approval with Conditions）。常見條件包括：必須在規定時間內完成購買、空地必須在 4 年內建房等
• 拒絕（Rejection）： 拿到拒絕信後你可以申請複審，但成功率不高

第六步：完成購買並報告

拿到 FIRB 批准後，按正常流程買房即可。但要注意遵守批准信上的所有條件，因為 ATO 會後續檢查。

空置費（Vacancy Fee）

這是很多外國業主容易忽略的一個坑。

如果你買的房子在一年內空置超過 6 個月，必須繳納空置費（Vacancy Fee）。 2024 年的改革上調了空置費的計算基礎（具體倍數參考 ATO 官網"Vacancy fee for foreign owners"頁面）。

怎麼算空置？

• 每年要向 ATO 提交 Vacancy Fee Return
• 如果房子出租了、或者你自己住了（累計 6 個月以上），就不用交
• 如果空置超過 6 個月（哪怕是在裝修），就要交空置費
• 具體金額和最新倍數請在 ATO - Vacancy fee 查詢

提醒： 空置費可能持續多年累積，外國買家買房前一定要先確認能租出去。

血淚教訓： 我認識一位投資者，買了一套新公寓做投資，結果交房後一直沒找到租客，空了 8 個月。不僅沒有租金收入，還被 ATO 要求交空置費。所以外國買家買房前一定要做好租賃市場調研，確保能租出去。

違規後果：別抱僥倖心理

FIRB 違規的後果是很嚴重的。ATO 這幾年加大了執法力度，華人社區裡已經有不少被查到的案例。

可能面臨的處罰

penalty unit 已調整： 聯邦 penalty unit 於 2026 年 7 月 1 日按 CPI 指數化至 $364（此前 $330，自 2024-11-07 起；再前 $313）。FIRB 違規的最高罰款金額隨之上調。具體金額隨違規類型和規模計算，實際處罰以 ATO/FIRB 案件為準。

不是嚇你： ATO 有一個專門的舉報機制，任何人都可以匿名舉報。鄰居、前租客、甚至房產中介都可能舉報你。而且 ATO 會跟州政府的土地註冊系統交叉比對數據，系統性地排查違規持有的房產。

ATO 的執法行動

近幾年 ATO 已經：

• 審查了數千筆外國人房產交易
• 強制要求多名違規買家出售房產
• 對多名個人和公司開出了鉅額罰單

常見問題和誤區

Q1：我是 PR，但我老婆還是臨時簽證，聯名買房需要 FIRB 嗎？

需要。 只要有一個買家是外國人，整個交易就需要 FIRB 審批。解決方案：PR 一方單獨購買，或者等另一方也拿到 PR。

Q2：我是留學生，可以買房嗎？

可以，但限制比以前更多了。 你持有 500 簽證（學生簽證），屬於臨時簽證持有者。目前你可以：

• 買新房或樓花（需要 FIRB 批准）
• 買空地自建（需要 FIRB 批准，4 年內必須建完）

注意： 以前留學生可以買一套二手房自住，但從 2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日，這條豁免已經被暫停了。在禁令期間，留學生 不能購買任何二手房，哪怕是自住也不行。考慮到 FIRB 申請費和各州附加印花稅，對留學生來說買房成本本來就很高；現在連二手房的選項都暫時沒了，除非你有明確的拿 PR 計劃並且只看新房/樓花，否則一般不建議。

Q3：我買樓花（Off-the-Plan），什麼時候申請 FIRB？

籤合同之前就要拿到 FIRB 批准。 實操中，很多人會先簽一個帶 FIRB 條件的合同（contract subject to FIRB approval），然後儘快提交申請。如果 30 天內沒拿到批准，合同可以無條件取消。

Q4：我剛拿到 PR，之前以外國人身份買的房子怎麼辦？

好消息： 你可以保留房子，不需要賣掉。拿到 PR 後：

• 不再需要繳納空置費
• 可以申請取消外國業主地稅附加費
• 房子可以繼續持有、出租或自住

但之前交過的 FIRB 申請費、附加印花稅和空置費都 不退。

Q5：通過 SMSF（自管超級基金）買可以避開 FIRB 嗎？

不一定。 如果 SMSF 的成員/受託人中有外國人，且達到外國控制的門檻，SMSF 本身可能被認定為外國人，仍然需要 FIRB 審批。

Q6：買商業物業（Commercial Property）也需要 FIRB 嗎？

商業物業的規則不同。價值低於一定門檻（目前非敏感行業是 $3.1 億）的商業物業不需要 FIRB 審批。但這篇文章主要講住宅，商業物業以後有機會再單獨寫。

Q7：FIRB 批准有有效期嗎？

有。 通常批准信上會註明你必須在一定時間內完成購買（一般是 12 個月）。過期未購買的話，需要重新申請（重新交費）。

Q8：如果買房後中途簽證過期了怎麼辦？

如果你持臨時簽證買了一套二手房自住（在 2025 年 4 月 1 日禁令生效之前購買的），簽證到期或被取消後，你必須在 6 個月內賣掉房子。如果你續簽了新的臨時簽證（比如從 485 轉 482），你可以繼續持有，但需要通知 ATO 更新你的簽證信息。禁令前已經合法購買的二手房，現有的持有和處置規則不變——不會因為禁令追溯要求你提前賣掉。

注意： 由於 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日的二手房禁令，臨時簽證持有者目前無法新購二手房，所以這個問題主要影響的是禁令前已經買了二手房的人。

如果你買的是新房，規則相對寬鬆——不需要在簽證到期後賣掉，但仍然要遵守空置費等義務。

Q9：父母在中國，可以幫我出首付嗎？

可以，但要注意合規。 海外匯款超過 $10,000 澳元會觸發 AUSTRAC（反洗錢機構）的自動報告。銀行可能會要求你提供資金來源證明（比如父母的銀行流水、贈與聲明等）。這不影響 FIRB 申請本身，但貸款審批時銀行會仔細審查海外資金來源。

Q10：外國買家可以貸款嗎？

可以，但選擇有限。 大部分澳洲本地銀行（Big 4）對外國買家的貸款政策比較嚴格，LVR（貸款比例）通常限制在 60%-70%。也就是說你可能需要準備 30%-40% 的首付。一些非銀行貸款機構（Non-Bank Lender）和海外銀行的澳洲分支可能提供更靈活的選項，但利率通常更高。

外國買家買房的真實成本一覽

我們來算一筆完整的賬，看看外國買家在悉尼買一套 $100 萬的新公寓，到底要花多少錢。

如果是 PR 買同樣的房子（假設非首次置業）：

差價：約 $107,100。 外國買家買同一套房子，要多花超過 10 萬澳元。如果再加上每年可能的外國業主地稅附加費和空置費，長期持有成本差距更大。

幾條實用建議

1. 先搞身份，再買房。 如果你正在走 PR 申請，而且不是特別急，等 PR 批下來再買可以省一大筆錢。FIRB 申請費 + 附加印花稅加起來可能超過 13 萬澳元。

2. 買新房優於買二手房。 對外國買家來說，新房不僅政策上更友好（沒有購買禁令），而且很多開發商的樓花項目有更靈活的付款安排。

3. 一定要找懂 FIRB 的律師。 不是所有過戶師都處理過 FIRB 案例。找一個有經驗的律師，可以幫你避免很多坑。

4. 合同里加 FIRB 條款。 如果你還沒拿到 FIRB 批准就想籤合同，一定要加上 “subject to FIRB approval” 條款。這樣萬一被拒，你可以無條件退出合同並拿回定金。

5. 做好現金流測算。 把 FIRB 費用、附加印花稅、附加地稅都算進去。很多人只算了房價和正常印花稅，低估了實際持有成本。關於投資房現金流分析的詳細方法，可以參考這篇 投資房現金流分析。

6. 留意政策變化。 澳洲聯邦大選在即（2025 年），兩黨都在住房政策上有新提案。外國買家禁令、附加印花稅稅率都有可能進一步收緊。保持關注。

7. ACT 和 NT 有稅費優勢。 如果你的工作地點和生活安排允許，ACT（堪培拉）和 NT（達爾文）是目前唯二沒有外國買家附加印花稅的州/領地。雖然房產市場規模較小，但從稅費角度來說確實是窪地。

8. 保留所有文件。 把 FIRB 批准信、申請費收據、附加印花稅繳納證明都妥善保存。如果將來你拿到 PR 要申請退出外國業主地稅附加費，或者賣房時計算 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅），這些文件都可能用到。關於 CGT 的更多信息，可以參考我們的 投資房報稅指南。

時間線規劃：外國買家買房的關鍵節點

如果你已經決定要以外國買家身份在澳洲買房，建議按這個時間線規劃：

關鍵提醒： 不要等看中了房子才去申請 FIRB——30 天的審批時間可能讓你錯過心儀的房子。如果你打算買新房或樓花，可以提前申請 FIRB，拿到批准後再慢慢選。

總結

對外國買家來說，在澳洲買房並不是不可能，但確實要面對更高的門檻和更大的成本。核心要點：

• PR 和公民不需要 FIRB——如果能等到身份下來再買，通常是最優選擇
• 臨時簽證持有者可以買房，但限制多、費用高——而且 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日期間，連以前能買一套二手房自住的豁免都暫停了，目前只能買新房、樓花或空地
• 二手房禁令已延長至 2029 年 6 月——不管是海外買家還是在澳臨時簽證持有者，都不能買二手房（僅 PALM 計劃、增加住房供應的投資、公民/PR/NZ 公民配偶聯名購買等極少數例外）
• 各州附加印花稅 7%-9%，加上 FIRB 申請費（新房 ≤$1M 檔 $15,600 起；二手房乘 3），額外成本可能達房價的 10%+
• 違規後果嚴重——高額民事罰款、可能刑事起訴、強制賣房
• 空置費每年都要交——別買了房子空著

如果你正在考慮以外國買家身份在澳洲買房，強烈建議先找一個懂這方面的律師做一次 consultation，花幾百塊錢搞清楚規則，可能幫你省掉幾十萬。

想了解澳洲買房的完整流程（適用於 PR 和公民），可以看這篇：澳洲買房完整流程。

主要數據來源

• FIRB, Guidance Note 10 — Fees（v10）+ Schedule of Fees v8（2026-06，FY2026-27 現行）：https://foreigninvestment.gov.au/guidance/general/fees
• FIRB, Residential real estate — overview：https://foreigninvestment.gov.au/
• Treasury, Ban on foreign purchases of established dwellings（2025-04-01 至 2029-06-30，已延長）：https://treasury.gov.au/
• ATO, Foreign investment in Australia — Vacancy fee for foreign owners：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/foreign-resident-investments/foreign-investment-in-australia/vacancy-fee-return-for-foreign-owners
• Revenue NSW, Surcharge purchaser duty（9%，2025-01-01 起）：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty/surcharge-purchaser-duty
• Revenue NSW, Surcharge land tax（5%，2025 land tax year 起）：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax
• SRO VIC, Foreign purchaser additional duty（8%）：https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/foreign-purchasers-property/understanding-foreign-purchaser-additional-duty
• SRO VIC, Absentee owner surcharge（4%，2024 land tax year 起）：https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge
• QRO, Additional foreign acquirer duty（8%，2024-07-01 起）：https://qro.qld.gov.au/duties/investors/afad/
• Australian Government, Crimes Act 1914 — Penalty units（$364，2026-07-01 起）：https://www.ag.gov.au/
• MARA, Find a registered migration agent：https://www.mara.gov.au/

免責聲明： 本文內容僅供一般性參考，不構成法律、稅務、財務或移民建議。FIRB 政策、各州稅率、penalty unit 金額和空置費倍數經常變化，文中數據基於 2026 年 4 月的公開信息和 FIRB Guidance Note 10 Fees v10（Schedule of Fees v8，2026-06）。所有 FIRB 申請費、印花稅附加、地稅附加金額均為示例性，以官方最新公佈版本為準。

在澳洲的執業邊界：FIRB 申請實務屬於澳洲律師（legal practitioner）或在 FIRB 有授權的從業者範圍；州印花稅和 Land Tax 屬於州稅務局（SRO / Revenue NSW / QRO 等）和註冊稅務代理（registered tax agent，TPB 監管）範圍；移民路徑和簽證相關建議屬於註冊移民代理（MARA 註冊，MARN）或律師範圍。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有律師執照、不是註冊稅務代理、也不是註冊移民代理，本文不構成針對任何個人情況的專業建議。在做任何購買決定之前，請諮詢持牌澳洲律師、registered tax agent 或 registered migration agent。

關於中國外匯法律： 本文不涉及中國的外匯管理、出入境資金合規或其他中國法律問題。從中國境內調取資金到澳洲購房，涉及中國《外匯管理條例》以及相關監管規定。相關操作請諮詢中國境內有資質的律師或金融顧問，不要僅依賴本文。

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