Easement 是別人有權用你那塊地，Covenant 是限制你怎麼用自己的地，兩者都跟著土地傳給下任業主；Caveat 不一樣，它是凍結產權登記的通知。
- 適合誰讀： 拿到 title search / Section 32 / Form 2 看不懂上面寫了什麼的買家；打算加建、建泳池、建 granny flat 的業主；給孩子出首付想保護自己那份錢的父母。
- 看完你會搞懂： 三個詞各限制你什麼、哪些去得掉、去掉要走哪條程序、QLD 和 NSW/VIC 差在哪。
律師把 title search 發給你，上面除了你的名字和貸款，還有幾行看不懂的英文。這三個詞出現頻率最高，也最容易被當成"應該沒事吧"翻過去——但它們決定的是你以後能不能加建、能不能按你想要的樣子裝修、甚至能不能順利把房子賣掉。
先說一句最重要的：Easement 和 Covenant 跟著土地走，不跟著人走。 上一任業主同意的事，你接手之後照樣受約束，沒有人需要再問你一次。
你會在哪看到它們：
- VIC：賣家必須給的 Section 32 聲明書（Vendor Statement）
- NSW：Contract for Sale 裡附的產權文件，包括 title search 和 88B instrument
- QLD：2025-08-01 起賣家必須給的 Form 2 披露聲明——詳見 昆州買房完整流程
三個州的合同前披露制度差別不小，購房合同逐條解讀 裡有完整對比。但披露不等於解釋：文件會告訴你"這塊地上有一個 easement"，不會告訴你那意味著你的泳池不能建在那兒。
一、Easement（地役權）：別人有權用你的地
Easement 是登記在產權上的一項權利，讓某個人或某個機構可以為特定目的使用你這塊地的一部分。
兩塊地各有名字：被"壓"的那塊叫 burdened / servient land（你的地），受益的那塊叫 benefited / dominant land。還有一種沒有受益地塊的（普通法上叫 easement in gross），受益方直接是機構——澳洲住宅裡最常見的就是這種。昆州法條給了它一個專門的名字：public utility easement，指"以公用事業提供者為受益方的地役權"，而公用事業提供者包括州、聯邦、地方政府，以及依法獲准提供公用事業服務的主體（例如 Electricity Act 1994 下的特批持有人、Water Supply (Safety and Reliability) Act 2008 下的註冊服務提供者）。
QLD 的規則寫得最直白：地役權只能通過登記地役權文書來設立，文書必須寫明地役權的性質與條款、受益的土地、被負擔的土地（Land Title Act 1994 s82）。
常見的幾種：
| 類型 | 長什麼樣 | 對你意味著什麼 |
|---|---|---|
| 排水 / 汙水地役權 | 一條 1–3 米寬的帶子橫穿後院，地下埋著市政管道 | 那條帶子上不能建永久建築——加建、車庫、泳池、大型棚屋都不行 |
| Right of carriageway（通行權） | 鄰居有權從你的車道進出 | 你不能封路、不能把它圍進院子 |
| 供電 / 供水機構地役權 | 電纜、水管、變電設施 | 施工、種深根樹木都可能要先申請 |
| Right of support / shelter | 聯排房之間互相支撐或遮蔽 | 拆改結構時受限（QLD 另有 s95、s96 專門規定） |
最實際的後果：你的加建計劃
這是 easement 真正咬人的地方。你想加個 granny flat、擴個後廳、挖個泳池——先看那條線在哪。 管道上方要建東西，通常要向管線所有的機構申請 build-over 許可；不批就是不批，批了也常常附條件（保護結構、留檢修口、日後要拆你自己出錢）。
買之前就該問的一句話：“這塊地上的 easement 具體在哪、有多寬？” 答案在產權圖（plan）上，不在文字描述裡。
⚠️ 產權證上沒有，不等於沒有。 維州的 Transfer of Land Act 1958 s42(2)(d) 寫得極其乾脆：登記在冊的土地，仍然要受"以任何方式取得的、存在於其上或影響該土地的任何地役權“約束。也就是說在維州，一個沒有登記的地役權照樣能約束你，Torrens 的"不可推翻性"在這一項上不保護你。NSW（Real Property Act 1900 s42）和 QLD（Land Title Act 1994 s185）也有針對被遺漏或錯誤描述的地役權的類似例外。
能不能去掉
很難，而且不是你一個人說了算。
- QLD：兩條路。① 自願放棄——登記"放棄文書"即可，但必須由受益方簽字（Land Title Act 1994 s90），受益方是水務局的話基本不用想；② 上法院——Property Law Act 2023 s181 給了法院修改或消滅地役權（含 easement in gross）的權力，理由包括已過時、妨礙土地合理使用、對受益人沒有實質價值的實際利益、違反公共利益、或受益人已以作為或不作為放棄
- NSW：法院可以在契約已"過時”、或妨礙土地合理使用又沒給受益方帶來實際好處等情形下修改或消滅（Conveyancing Act 1919 s89）。另有一條：連續 20 年未使用的地役權可被視為已廢棄（s89(1A)）
- VIC：Property Law Act 1958 s84 只管限制性契約、不管地役權——維州的地役權要通過分割圖（plan）配合規劃許可來移除或變更
換句話說：買之前當它去不掉來算賬。
二、Covenant（限制性契約）：限制你怎麼用自己的地
Restrictive covenant 是登記在產權上的一項限制，規定這塊地不能怎麼用。 它同樣跟著土地走：QLD 的條文寫得很清楚——契約"對立約人及其繼受人具有約束力"（Land Title Act 1994 s97A(4)(b)）。
常見內容：只能建一棟獨立住宅、不能再分割、外牆材料和顏色、圍欄高度、不能停商用車、景觀完成時限。新區（estate）的那一整套要求，買地自建完全指南 裡列得更細，這裡不重複。
⚠️ QLD 和 NSW / VIC 是兩套不同的東西
這是本文最值得記住的一條，中文資料幾乎沒人講：
QLD 的 Land Title Act 1994 s97A(2) 規定：契約文書只有在「受益方（covenantee）是州政府、代表州政府的實體，或地方政府」時才能登記。
也就是說——在昆州，開發商不能把自己作為受益方的"建築 covenant"登記到你的產權證上。可以登記的契約僅限特定目的：關於土地或建築物的使用、為保護原生動植物或有文化/科學價值的自然與地形特徵、以及確保某些地塊只能一併轉讓（s97A(3)）。
而且"外牆必須用磚"這類要求還栽在第二道獨立的坎上： s97A(8)(a) 明文規定，契約在涉及"該地塊或建築物的建築、施工或景觀標準“的範圍內，不算“關於使用的契約”。s97A(7) 給的"使用"例子是"該建築只能用於住宅用途"“該地塊只能用於有機農業"這一類——管的是"拿來幹什麼”，不是"長什麼樣”。 所以昆州新區那套外觀規矩，即使受益方換成地方政府也未必登記得上。
所以昆州新區那一套"外牆必須用磚、圍欄不得超過 1.2 米"的規矩，通常是合同性質的——寫在土地買賣合同或單獨的契據裡，約束你和開發商之間的關係，而不是登記在產權上的物權負擔。
這帶來兩個實際差別：
約束誰不一樣。 登記在產權上的 covenant 自動約束以後每一任業主；合同性質的開發商 covenant，本質上要靠合同鏈條延續下去
“有效期"的說法只對後者成立。 開發商的 design guidelines 常常寫著 10–15 年的時效——但一個已登記的 restrictive covenant 不會因為時間流逝而自己失效，要去掉只能靠下面那些程序。把這兩件事混為一談，是這個話題上最常見的誤解。
“12 年就失效"這個說法從哪來的？ 多半來自 NSW 的 Real Property Act 1900 第 8A 部：登記業主可以申請登記總長消滅一項已生效滿 12 年的契約——但僅限三類：建材契約、圍欄契約、建築物價值契約（s81 定義）。不屬於這三類、或不滿 12 年的申請，登記總長必須駁回（s81C(1)）。而且受益人會收到通知，可以下 caveat 擋掉。這是一條很窄的申請權，不是自動失效，更不適用於"外牆顏色"“不得再分割"這些。
NSW 和 VIC 則是另一套：NSW 的限制通常在分割土地時通過 88B instrument 一次性設立（Conveyancing Act 1919 s88B），跟地役權寫在同一份文件裡；VIC 這邊，Planning and Environment Act 1987 把 “registered restrictive covenant” 直接定義為 Subdivision Act 1988 意義上的 restriction。
能不能去掉
| 州 | 路徑 |
|---|---|
| NSW | 向法院申請修改或消滅——理由包括契約已過時、繼續存在會妨礙土地合理使用而對受益人沒有實際好處等（Conveyancing Act 1919 s89） |
| VIC | 兩條路：① 最高法院依 Property Law Act 1958 s84 全部或部分解除 / 修改；② 規劃許可路徑——依 Planning and Environment Act 1987，申請時必須附上契約副本，若申請就是要移除或變更契約，還要額外材料（s47(1)(d)(e)），並且必須通知所有受益土地的業主和佔用人（s52(1)(ca)） |
| QLD | 由於能登記的契約本就只限州/地方政府作受益方，普通住宅業主遇到的多半是合同性質的約束，要看合同怎麼寫 |
VIC 那條規劃路徑聽起來輕鬆，實際對老城區幾乎是死路——關鍵在一個日期。
- 1991-06-25 之後設立的限制：適用 s60(2)，council 要認定受益人”不太可能遭受經濟損失、便利性損失、街區特徵改變造成的損失或其他實質不利”
- 1991-06-25 之前設立的限制（墨爾本老城區絕大多數屬於這類）：s60(4) 把上面那條排除掉，改用 s60(5)——council 必須認定受益土地的業主”不會遭受任何種類的不利，包括任何感知到的不利（any detriment of any kind (including any perceived detriment)）"，並且如果該業主提出了異議，那份異議是"無理取鬧或非出於善意“的
第二條實際上意味著：只要有一個受益鄰居真誠地反對，規劃路徑就走不通。這種情況下只剩 Property Law Act 1958 s84 的最高法院路徑——那條不設日期分界、用的是利益權衡標準，但費用高一個數量級。
三、Caveat（警告登記）：有人在你的產權上按了暫停鍵
前兩個是"土地被限制”，Caveat 完全不同：它是一份法定通知，作用是凍結產權登記。
QLD 的條文最直白：caveat 一經登記，從登記員批註的日期和時間起，阻止影響該地塊的文書被登記，直到它失效、被撤銷、被駁回、被移除或被撤回為止（Land Title Act 1994 s124）。
三個必須分清的點：
- Caveat 不是所有權主張。 它不給下 caveat 的人任何新權利，只是把現狀凍住，防止別人在爭議解決前把產權轉走或抵押掉
- 下 caveat 需要"可登記的權益"（caveatable interest）。 QLD s122 規定可以下 caveat 的是：主張該地塊上某種權益的人、登記業主本人、法院判令應向其轉讓權益的人、持有限制業主處分該地塊的法院命令的人
- 單純欠你錢不算。 債權本身不是土地上的權益。想靠 caveat 逼對方還錢會怎樣，見本節最後「亂下 caveat 是要賠錢的」
華人家庭最常撞上的四個場景
- 父母出了首付，房子登記在孩子名下。 出資形成的衡平權益，傳統上被認為可以支撐 caveat——但這取決於當初怎麼約定、有沒有書面記錄。事後靠回憶主張，往往很難。真在意這筆錢，正確做法是買之前就把安排寫清楚，見 給孩子買房：四種持有結構
- 朋友合夥買房，只寫了一個人的名字。 同上，而且更容易翻臉
- 離婚 / 分居時配偶下 caveat。 凍住房子防止對方偷偷賣掉，是家事糾紛裡的常規動作，見 離婚與房產分割
- ⚠️ QLD 買樓花的人注意： Land Title Act 1994 s122(3) 明文規定——通過買賣合同取得的、對 Land Sales Act 1984 下"擬建地塊（proposed lot）“的權益，不算該地塊上的權益。也就是說在昆州買樓花，你通常沒法靠 caveat 保護自己。 期房的風險要靠合同條款管，見 Off-the-Plan 期房避坑指南
怎麼讓它消失：三個州三套程序
這是差別最大的一塊。
QLD——會自動失效，這是最大的不同：
- 收到 caveat 的一方（caveatee）可以發通知要求下 caveat 的人去法院起訴確權；發了通知的，要在 14 天內向登記員備案（s126(2)）
- 下 caveat 的人若不想讓它失效，必須起訴：收到上述通知的，14 天內；沒有收到通知的，自登記之日起 3 個月內（s126(4)）
- 沒照做，caveat 直接失效，登記員可以把它從登記冊上抹掉（s126(5)、(7)）
- 另有一條隨時可用的路：caveatee 任何時候都可以向最高法院申請移除令（s127）
NSW——要走"催告 + 21 天”：
- 登記業主向登記總長申請，由登記總長向 caveator 發通知
- caveator 必須在通知送達後 21 天內取得最高法院延長該 caveat 效力的命令並把命令交上去，否則 caveat 失效（Real Property Act 1900 s74J）
VIC——要一份律師證明書 + 至少 30 天：
- 向登記員申請時，必須附一份由維州執業律師簽署的證明書，說明該律師認為 caveator 並不享有其所主張的權益（Transfer of Land Act 1958 s89A(2)(b)）
- 登記員隨後通知 caveator，指定 caveat 失效之日——該日不得早於通知送達後 30 天（s89A(4)）
- 另有一條：產權上有轉讓或其他交易被提交時，登記員通知後 30 天 caveat 失效（s90）
亂下 caveat 是要賠錢的
三個州都規定，無正當理由下 caveat 造成他人損失的要賠償。但強度不一樣：
| 州 | 條文 | 特別之處 |
|---|---|---|
| QLD | Land Title Act 1994 s130 | 法院可以判懲罰性賠償；而且 s130(3) 推定該 caveat 是無正當理由下的，除非下 caveat 的人自己證明有正當理由——舉證責任在他身上 |
| NSW | Real Property Act 1900 s74P | 無正當理由下 caveat、促使其失效、或被要求撤回而拒不撤回，都要賠償金錢損失 |
| VIC | Transfer of Land Act 1958 s118 | 無正當理由下 caveat 的，賠償由法院裁定 |
昆州那條舉證責任倒置值得記住。 有人拿 caveat 當討債工具時，這一條是反制的依據。
四、一張表看完三個詞
| Easement | Restrictive Covenant | Caveat | |
|---|---|---|---|
| 它是什麼 | 別人有權用你的地 | 限制你怎麼用自己的地 | 凍結產權登記的通知 |
| 跟著土地走嗎 | ✅ 是 | ✅ 是 | ❌ 不是，是針對當下的爭議 |
| 誰受益 | 鄰居 / 水電等機構 | 鄰居 / 開發商 / 政府 | 主張有權益的那個人 |
| 對你最實際的影響 | 不能在上面建東西 | 不能按你想要的方式建 / 用 | 房子賣不掉、貸不了 |
| 去得掉嗎 | 很難，要受益方同意或上法院 | 很難，要上法院或走規劃許可 | 可以，但要走各州的失效 / 移除程序 |
| 買之前在哪看 | Title search + 產權圖 | Title search + 那份文書原件 | Title search（看當下有沒有） |
五、常見誤區速查
| 誤區 | 真相 |
|---|---|
| “上一任業主同意的，跟我沒關係” | Easement 和 covenant 跟著土地走，自動約束你 |
| “Covenant 十幾年就到期了” | 那是開發商合同性質的 design guidelines。已登記的 restrictive covenant 不會因時間流逝失效；NSW 那條 12 年是申請權、且僅限建材/圍欄/建築物價值三類 |
| “產權證上沒寫 easement，就是沒有” | 維州最狠：TLA s42(2)(d) 規定土地要受"以任何方式取得的"地役權約束，未登記的照樣約束你；NSW/QLD 對被遺漏或錯誤描述的地役權也有例外 |
| “title search 上寫了我就看得懂” | title search 只給你一個文書編號。契約或地役權到底寫了什麼，要另外買那份文書（NSW 的 88B instrument / VIC 的 instrument search / QLD 的 dealing image） |
| “昆州的 estate covenant 也在產權證上” | QLD s97A(2) 只允許州或地方政府作受益方的契約登記；開發商那套通常是合同 |
| “easement 上面蓋個小棚子應該沒事” | 要機構批准；日後要求拆除時，費用是你的 |
| “別人欠我錢，我可以下個 caveat” | 單純債權不是土地權益。亂下要賠，昆州還推定你無正當理由 |
| “下了 caveat 就一直有效” | QLD 3 個月（或收到通知後 14 天）不起訴就自動失效；NSW 21 天；VIC 30 天 |
| “在昆州買樓花可以下 caveat 保護自己” | 不行，s122(3) 明確把"擬建地塊"的合同權益排除在外 |
| “Form 2 / Section 32 裡沒提，就是沒有” | 披露文件的範圍有限，不能替代你自己的 title search 和律師審查 |
下一步
- 籤合同前拿到 title search 和產權圖——別隻看文字，要看那條線畫在哪
- 看到編號就把那份文書也買下來。title search 只列編號，NSW 要 88B instrument、VIC 要 instrument search、QLD 要 dealing image——不看原件就等於沒看
- 有加建計劃的，先量位置：泳池、granny flat、車庫，都要避開 easement 帶
- 在 QLD 買新區地塊的，問清楚那套 covenant 是登記的還是合同的——決定了它約束誰、怎麼解除
- 家裡出錢給孩子買房的，買之前就把安排寫成書面文件，別指望事後靠 caveat 補救
- 看到產權上已經有 caveat，先問它是誰下的、依據是什麼，再決定要不要繼續這筆交易
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主要數據來源
- https://www.legislation.qld.gov.au/view/whole/html/inforce/current/act-1994-011（Land Title Act 1994 (Qld)：s82 地役權設立、s90 放棄、s97A 契約登記、s122 下 caveat、s124 效力、s126 失效、s127 移除、s130 賠償）
- https://www.legislation.qld.gov.au/view/whole/html/inforce/current/act-2023-027（Property Law Act 2023 (Qld) s181：法院修改或消滅地役權與契約）
- https://legislation.nsw.gov.au/view/whole/html/inforce/current/act-1919-006（Conveyancing Act 1919 (NSW)：s88B 由測繪圖設立地役權與使用限制、s89 法院修改或消滅）
- https://legislation.nsw.gov.au/view/whole/html/inforce/current/act-1900-025（Real Property Act 1900 (NSW)：s74J caveat 失效程序、s74P 賠償）
- https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/transfer-land-act-1958（Transfer of Land Act 1958 (Vic)：s89A 向登記員申請移除、s90 三十日失效、s118 賠償）
- https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/property-law-act-1958（Property Law Act 1958 (Vic) s84：法院解除或修改限制性契約）
- https://www.legislation.vic.gov.au/in-force/acts/planning-and-environment-act-1987（Planning and Environment Act 1987 (Vic)：s47 申請材料、s52 通知受益土地業主）
- https://www.qld.gov.au/law/housing-and-neighbours/buying-and-selling-a-property/seller-disclosure-scheme（QLD 賣家披露制度 / Form 2）
免責聲明：本文僅供一般信息參考，不構成法律建議。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有法律執業證書，無法提供法律意見。地役權、限制性契約與 caveat 屬於各州物權法，條文和程序各州不同且會修訂；一份產權上的負擔具體限制了什麼，取決於該文書本身的措辭和土地的實際情況——同樣叫 easement，兩塊地的後果可能完全不同。簽署任何購房合同前，請務必讓持牌 Conveyancer 或產權律師審查 title search 與全部披露文件。本文條文以 2026 年 9 月各州現行法為準。