核心區別只有一個：人去世後房產歸誰。Joint Tenants 自動歸存活方，遺囑寫了也沒用；Tenants in Common 的份額按遺囑走，也能按比例分租金。
在澳洲買房，兩個人以上共同持有時必須選一種方式：Joint Tenants（聯名共有）或 Tenants in Common（按份共有）。核心區別只有一個：人死了之後房產歸誰。Joint Tenants 自動歸活著的人；Tenants in Common 按遺囑分配。這個選擇影響你的稅務規劃、遺產安排、離婚分割——選錯了可能多交幾萬塊稅或打幾年官司。
新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。
一句話區別
Joint Tenants（聯名共有）：所有人共同擁有整套房產，沒有"你的份額"和"我的份額"。一方去世後，房產自動歸剩餘的共有人——這叫 Right of Survivorship（生存者取得權）。不經過遺囑、不經過 probate（遺囑認證），直接轉移。
Tenants in Common（按份共有）：每個人擁有明確的份額（可以 50/50，也可以 70/30、80/20 等任何比例）。一方去世後，他的份額按遺囑分配，不自動歸另一方。
| Joint Tenants | Tenants in Common | |
|---|---|---|
| 所有權份額 | 均等，不可分割 | 可以不均等（如 60/40） |
| 去世後 | 自動歸存活共有人 | 按遺囑分配 |
| 可否單獨出售份額 | 不可以 | 可以 |
| 需要 probate 嗎 | 不需要 | 需要 |
| 可否分別抵押 | 不可以 | 可以 |
對稅務的影響
CGT（資本利得稅）
ATO 在計算 CGT 時，不區分 Joint Tenants 和 Tenants in Common——一律按各人的份額計算（ATO）。
也就是說：
- Joint Tenants：兩人各報 50% 的資本利得
- Tenants in Common（50/50）：同上
- Tenants in Common（70/30）：一方報 70%，另一方報 30%
Tenants in Common 在稅務規劃上的優勢：如果夫妻雙方稅率不同（比如一方收入 $200,000、邊際稅率 45%，另一方收入 $50,000、邊際稅率 30%），可以讓低稅率的一方持有更大份額，賣房時少交 CGT。
Joint Tenants 做不到這一點，因為份額必須均等。
租金收入
和 CGT 一樣，ATO 按份額分配租金收入：
- Joint Tenants：各報 50% 的租金收入（和相應的抵扣）
- Tenants in Common：按持有比例分配
如果你想讓低收入一方報更多租金收入（利用更低的稅率），或者讓高收入一方報更多負扣稅損失（利用更高的稅率獲得更大退稅），Tenants in Common 給你這個靈活性。
參考 Trust vs 個人持有 瞭解更多持有結構的稅務差異。
印花稅
從 Joint Tenants 轉為 Tenants in Common（severing joint tenancy，產權分割），通常不需要繳納印花稅，前提是各方持有的份額沒有變化。
但如果在轉換的同時改變了份額比例（比如從 50/50 改成 70/30），那份額增加的部分可能觸發印花稅。
遺產規劃：這才是選擇的關鍵
Joint Tenants 的 Right of Survivorship
這是 Joint Tenants 最大的特點：一方去世後，房產自動歸存活的共有人，不受遺囑控制。
好處：
- 簡單快速，不需要走 probate（遺囑認證）流程
- 避免遺產糾紛——遺囑怎麼寫都不影響結果
- 適合夫妻的自住房：確保另一方不會因為遺囑問題失去住所
壞處：
- 你無法通過遺囑把自己的份額留給其他人（比如子女）
- 如果共有人之間關係惡化（比如離婚），自動歸對方可能不是你想要的結果
- 有人把 Joint Tenancy 稱為"事實上的死亡稅"——因為所有房產最終集中到最後一個存活者名下，可能導致其遺產稅（如果將來澳洲引入遺產稅）或 CGT 負擔加重
Tenants in Common 的遺囑分配
一方去世後，其份額按遺囑分配。你可以把你的份額留給子女、其他家人，或任何你指定的人。
好處：
- 遺產規劃靈活——你決定誰繼承你的份額
- 適合再婚家庭：確保你名下的份額傳給你的子女，而不是自動歸現任配偶。關於父母給孩子買房的各種持有結構，詳見 給孩子買房指南
- 適合商業合夥：合夥人去世後，其份額不會自動歸你，而是傳給他的繼承人
壞處：
- 需要有一份有效的遺囑（will），否則按 intestacy rules（無遺囑繼承規則）分配
- 需要走 probate 流程，可能需要幾個月
- 存活的共有人可能面臨另一方繼承人要求出售房產的壓力
離婚和分手時的影響
Joint Tenants
離婚時，法院會根據 Family Law Act 1975 來分割資產。雖然 Joint Tenants 理論上是均等持有，但法院可以根據雙方的貢獻和需要做出不均等的分割。
實操中，離婚通常會先 sever（分割）Joint Tenancy，轉為 Tenants in Common，然後再處理份額分配。
Tenants in Common
已經有明確的份額，但法院同樣可以根據 Family Law Act 改變份額分配。持有比例是法院參考的因素之一，但不是唯一因素。
重要提示：如果你擔心另一方在離婚前單方面處置房產，可以在產權上登記一個 caveat（產權警告），防止在沒有你同意的情況下出售或抵押。
怎麼從 Joint Tenants 轉為 Tenants in Common？
這個過程叫 Severing Joint Tenancy（產權分割）。
流程
- 準備一份 Transfer Severing Joint Tenancy 表格（各州 Land Registry 有標準表格）
- 在 NSW，提交給 NSW Land Registry Services（原 Land & Property Information）
- Land Registry 會通知另一方共有人，30 天后（或對方同意後）登記生效
- 轉換完成後，產權變為 Tenants in Common（默認均等份額）
費用
- Land Registry 登記費：各州不同，通常 $100-$200
- 律師費（如果請律師處理）：$300-$800
- 印花稅：通常不需要（前提是份額不變）
可以單方面做嗎？
可以。 你不需要對方的同意就可以 sever Joint Tenancy。NSW 的 Land Registry 會通知對方，但對方沒有否決權。這是你的合法權利。
不過，如果你在考慮離婚或分手，建議在 sever 之前諮詢家庭法律師，因為這個行為可能影響後續的財產分割談判。
不同場景的推薦
| 場景 | 推薦持有方式 | 理由 |
|---|---|---|
| 夫妻買自住房 | Joint Tenants | 一方去世後自動歸另一方，簡單安全 |
| 夫妻買投資房 | Tenants in Common | 可以按稅率分配份額，優化稅務 |
| 再婚家庭 | Tenants in Common | 確保各自的份額傳給自己的子女 |
| 和朋友合夥買房 | Tenants in Common | 明確各自份額和投入比例 |
| 父母幫子女買房 | Tenants in Common | 明確各方出資比例和份額 |
| 通過 Trust 持有 | 不適用 | Trust 是獨立法律實體，不涉及這個問題 |
常見問題
Q: 買房時選錯了，後面能改嗎？ 可以。從 Joint Tenants 轉 Tenants in Common（sever）很簡單，費用也不高。但從 Tenants in Common 轉 Joint Tenants 比較複雜——因為 Joint Tenants 要求所有共有人同時獲得產權（four unities 原則），通常需要做一次正式的產權轉讓，可能觸發印花稅。
Q: 銀行會管我選哪種方式嗎？ 大多數情況下銀行不管，兩種方式都可以貸款。但如果你選 Tenants in Common 且份額不均等，銀行可能會要求所有共有人都籤貸款合同作為共同借款人。
Q: 選了 Joint Tenants 還能單獨賣自己的份額嗎？ 不可以直接賣。你需要先 sever Joint Tenancy（轉為 Tenants in Common），然後才能處置自己的份額。但在實際操作中，賣一半房產很難找到買家——通常的做法是雙方協商整體出售後分錢。
Q: CGT 計算上兩種方式有區別嗎？ ATO 在計算 CGT 時不區分 Joint Tenants 和 Tenants in Common。區別只在於份額比例：Joint Tenants 永遠是均等，Tenants in Common 可以不均等。參考我們的 CGT 估算器 計算具體金額。
主要數據來源
- ATO, Co-owning a rental property：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/owning-and-renting-a-property-or-holiday-home
- ATO, Relationship breakdown and capital gains tax：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/relationship-breakdown-and-capital-gains-tax
- NSW Land Registry Services, Transfer severing joint tenancy：https://rg-guidelines.nswlrs.com.au/land_dealings/dealing_requirements/transfers/transfer_severing_joint_tenancy
- Revenue NSW, Duties Act 1997（spouse transfer exemption）：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty
- SRO VIC, Transferring property to your spouse or partner：https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/land-transfer-stamp-duty/concessions-exemptions-and-waivers/spouse-and-partner-exemption
- Land Use Victoria, Survivorship applications：https://www.land.vic.gov.au/
- Titles Queensland, Severing joint tenancy：https://www.titlesqld.com.au/
- Family Court of Australia / Federal Circuit and Family Court, Property and financial orders：https://www.fcfcoa.gov.au/fl/fp/overview
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