買房流程

購房合同逐條解讀：Section 32、Finance Clause、Sunset Clause

Sean · 2026年5月7日 · 閱讀約 14 分鐘 · #Section 32 #Sunset Clause
📌 本文要點

購房合同的核心是賣家披露：VIC 看 Section 32、NSW 看 Contract for Sale、QLD 從 2025-08-01 起才有法定披露制度。定金通常 10%。

澳洲購房合同動輒幾十頁英文，華人買家簽字前最怕"看不懂、漏了坑"。這篇文章把 VIC、NSW、QLD 三個州的購房合同核心條款一條一條拆開講：賣家必須披露什麼（Section 32 / Contract for Sale / Form 2）、Finance Clause 怎麼保護你、Cooling-off 能不能退、Sunset Clause 為什麼危險、拍賣合同為什麼沒有冷靜期。讀完之後再去看合同，至少知道哪些地方要讓律師重點把關。

你可能已經看過 澳洲買房完整流程，知道籤合同是買房過程中最關鍵的一步。但"籤合同"三個字背後，是一份幾十頁的英文法律文件，裡面的每一條都可能影響你幾十萬甚至上百萬澳元的交易。

這篇文章不是讓你自己審合同——那是律師的活。但作為買家，你至少需要知道合同裡有哪些關鍵條款、每條在保護誰、哪些地方可以談判。這樣你跟律師溝通時才能問對問題，不會稀裡糊塗簽了字。

第一部分：各州購房合同長什麼樣？

澳洲沒有全國統一的購房合同格式，每個州有自己的標準合同和披露要求。買家最需要了解的是 VIC、NSW、QLD 三個州的差異。

VIC：Section 32（Vendor’s Statement）+ 合同正文

維州的購房合同分兩部分：

Section 32 Vendor’s Statement（賣家披露聲明）是根據 Sale of Land Act 1962 (Vic) 第 32 條要求的法定文件。賣家必須在買家籤合同之前提供這份文件，否則買家有權在交割前隨時解除合同、拿回全部定金。

Section 32 必須包含的內容（Sale of Land Act 1962 ss 32A-32I）：

  • 產權信息（Title Search）：產權證和分割圖，顯示業主、土地位置和尺寸
  • 產權限制：抵押（Mortgage）、警告登記（Caveat）、限制性契約（Restrictive Covenant）、地役權（Easement）、政府通知或收費
  • 規劃信息：分區（Zoning）、規劃疊加層（Planning Overlay）、叢林火災風險區域、道路出入
  • 財務信息：年度市政費（Council Rates）、水費、業主委員會費（Owners Corporation Fees）等持有成本
  • 接入服務：電、氣、水、電話、排汙連接情況
  • 建築許可：過去七年內發出的建築許可證
  • 各機構證明：當地 Council、水務局、VicRoads、State Revenue Office、Owners Corporation（如適用）的證明

華人買家常見誤區： 很多人以為 Section 32 就是合同。不是——Section 32 是賣家的"體檢報告"，合同正文（Contract of Sale）是另一份文件，兩者一起構成完整的交易文件。

NSW：Contract for Sale

新州的購房合同是一份綜合文件，賣家必須附上以下法定附件：

  • 產權搜索（Title Search）
  • 分區規劃證書（Section 10.7 Planning Certificate）：分為 10.7(2) 基礎版和 10.7(5) 詳細版，說明土地的分區和允許的開發用途
  • 排水圖（Drainage Diagram）
  • Strata 報告（如果是公寓/聯排）：包括過去至少 2 年的會議紀要、當前物業費、維修基金餘額和 10 年維護計劃

2026 年 4 月 1 日起，NSW 的 Strata 信息證書還需額外披露是否存在獨家供應網絡（Embedded Network），例如小區統一供電/供網的安排。

實操提醒： 10.7(2) 證書只告訴你分區是什麼，10.7(5) 才會告訴你這塊地有沒有受到汙染、洪水風險、遺產保護等特殊限制。買投資房建議讓律師同時拿 10.7(5)。

QLD：REIQ 標準合同 + Form 2 賣家披露

昆州傳統上是"買家自行調查"（buyer beware）的做法，但從 2025 年 8 月 1 日起，Property Law Act 2023 (Qld) 引入了全新的法定賣家披露制度（Seller Disclosure Regime）。

賣家現在必須在買家籤合同前提供：

  • Form 2 Seller Disclosure Statement：涵蓋賣家和物業信息、未登記的產權負擔、分區、環境問題、遺產登記、徵收通知、市政費等
  • 規定證書（Prescribed Certificates）：包括 Body Corporate 證書（如適用）、社區管理聲明、QBCC 建築合規、規劃和環保通知等

如果賣家沒有提供 Form 2 或內容有重大遺漏/錯誤，買家有權在交割前隨時終止合同。

變化很大： 2025 年 8 月之前籤的 QLD 合同沒有這套披露要求，所以如果你看的是舊文章或舊經驗分享，關於 QLD 合同的信息可能已經過時。

第二部分：合同核心條款逐條拆解

不管在哪個州，購房合同的核心條款大同小異。下面逐條講解。

1. 當事人和物業描述（Parties & Property Description）

合同開頭會列明：

  • 買方（Purchaser）和賣方（Vendor）的全名和地址
  • 物業地址和產權編號（Title Reference / Lot & Plan Number）

要注意什麼：

  • 名字拼寫必須和你貸款申請、護照上的一致——差一個字母都可能影響過戶登記
  • 如果用 Trust 或公司名義買，這裡必須寫清楚受託人/公司全稱
  • 如果是聯名購買，確認是 Joint Tenants 還是 Tenants in Common（參考 Joint Tenants vs Tenants in Common 那篇文章）

2. 購買價格和定金（Purchase Price & Deposit）

  • 定金通常是購買價格的 10%，但可以談判——實際操作中 5% 也很常見
  • 定金一般在籤合同時支付，存入賣方律師或中介的信託賬戶（Trust Account），交割前任何一方都不能動用
  • 拍賣成交的定金通常當場支付，不可談判

華人買家注意： 如果你的資金在海外，定金的到賬時間要提前規劃。可以在合同裡寫明"定金分期支付"——例如簽約時付 1-2%，貸款預批後補齊剩餘部分。這需要律師幫你加 Special Condition。

3. 交割日期（Settlement Date）

交割（Settlement）是買賣雙方正式完成產權轉移和付款的日子。標準交割期通常是：

州標準交割期
VIC簽約後 30-60 天
NSW簽約後 42 天（6 周）常見
QLD簽約後 30-42 天

影響交割日期的因素：

  • 貸款審批進度——如果銀行慢了，可以申請延期（Extension of Settlement），但賣家不一定同意
  • 物業空置還是有租客——有租客的投資房可能需要等租約到期
  • 雙方協商——交割日不是鐵板一塊，在籤合同前可以談

4. Finance Clause（貸款條件條款）

這是保護買家最重要的條款之一。“Subject to Finance"意思是：合同的生效取決於買家在規定時間內獲得貸款批准。如果貸款被拒，買家可以解除合同、拿回定金。

Finance Clause 通常需要寫明三個要素：

  1. 貸款機構名稱（或"任何 authorised deposit-taking institution”）
  2. 貸款金額（通常是購買價的 80%）
  3. 截止日期（Finance Date）——通常是簽約後 14-21 天

操作流程：

  • 簽約後立刻向銀行正式遞交貸款申請——你有義務"採取一切合理步驟"（take all reasonable steps）去獲得貸款
  • 如果截止日期前拿到了無條件批准（Unconditional Approval），合同自動轉為無條件
  • 如果被拒或沒批下來，必須在截止日期後 2 個工作日內書面通知賣方或賣方律師——逾期不通知，可能喪失退出權利

血淚教訓： Finance Clause 不是"後悔藥"。如果你根本沒去申請貸款、或者故意拖延，賣家可以主張你沒有"採取合理步驟"，拒絕退還定金。法院會看你的實際行動。

拍賣沒有 Finance Clause。 拍賣成交後合同立即無條件生效，沒有貸款條件保護。這就是為什麼參加拍賣前必須拿到貸款預批（Pre-approval）——詳見 拍賣實戰指南。

5. Building & Pest Clause（建築和蟲害檢查條款）

這個條款允許買家在規定時間內（通常 7-14 天）安排專業檢查，如果發現重大結構問題或白蟻損害，可以：

  • 要求賣家修復或降價
  • 解除合同、拿回定金

關於怎麼讀 Building & Pest 報告，可以參考 Building & Pest Inspection 報告怎麼讀。

6. Cooling-off Period（冷靜期）

冷靜期是法律給買家的"反悔窗口"——在規定天數內，買家可以無條件退出合同，但要支付一筆罰金。

州冷靜期長度罰金起算時間
VIC3 個工作日購買價的 0.2%（或 $100，取高者）買家簽約之日起（Sale of Land Act 1962 s 31）
NSW5 個工作日購買價的 0.25%交換合同之日起（5pm 截止）
QLD5 個工作日購買價的 0.25%買家收到已籤合同副本之日起（5pm 截止）

舉個例子： 你用 $800,000 買了一套房，VIC 冷靜期內退出的罰金是 $1,600（0.2%）；NSW 或 QLD 是 $2,000（0.25%）。

冷靜期不適用的情況（以 VIC 為例，各州類似）：

  • 拍賣成交的合同
  • 拍賣日前後 3 個工作日內籤的合同（VIC）
  • 買方是持牌中介或法人團體
  • 商業/工業用地
  • 超過 20 公頃的農業用地

重點： 冷靜期的權利不能被合同條款排除。Sale of Land Act 1962 (Vic) 明確規定，任何試圖排除、修改或限制買家冷靜期權利的合同條款都是無效的。

NSW 期房冷靜期更長： 如果是 Off-the-Plan 購買，NSW 的冷靜期延長至 10 個工作日。

7. Sunset Clause（日落條款）

Sunset Clause 規定了合同的"最後期限"——如果到了這個日期物業還沒有完工或產權還沒註冊，合同可以被終止。

這個條款最常見於期房（Off-the-Plan）合同。過去，開發商經常利用 Sunset Clause 在房價上漲後故意拖延、觸發日落條款、取消你的合同，然後把房子以更高價格賣給別人。

各州改革保護買家：

州改革內容
VICSale of Land Amendment Act 2019 (Vic)：開發商不能單方面觸發 Sunset Clause 取消合同——必須獲得買家書面同意或最高法院命令。開發商需提前 28 天書面通知買家延遲原因
NSWConveyancing Act 1919 ss 66ZL, 66ZS：開發商必須提前 28 天通知，且需獲得買家書面同意或最高法院命令。法院只在"公正合理"（just and equitable）的情況下才會批准。開發商通常需承擔買家的法律費用
QLD買家在 Sunset Clause 觸發後有權獲得定金全額退還，但目前沒有像 VIC/NSW 那樣強制要求法院批准的機制

關於 Off-the-Plan 買房的更多風險，參考 Off-the-Plan 期房避坑指南（即將發佈）。

8. Special Conditions（特殊條款）

除了標準條款，買賣雙方可以在合同中加入 Special Conditions（特殊條款）。常見的有：

  • Subject to Sale of Existing Property：買家需要賣掉現有房產才能完成購買——賣家通常不太喜歡這個條件
  • Subject to Valuation：合同取決於銀行估價達到一定金額——保護買家不會"買貴了"
  • Subject to Due Diligence：給買家一段時間做全面調查（更常見於商業物業）
  • Subject to Council Approval：如果買家打算改建或開發，確認市政府會批准
  • 定金分期支付：例如簽約時付 2%，14 天后補齊至 10%
  • 包含或排除的物品：明確哪些傢俱、電器、固定裝置包含在交易中

實操建議： Special Conditions 是合同中最靈活的部分。你想要的任何保護都可以嘗試寫進去——但賣家不一定接受，尤其在賣方市場。讓你的律師幫你擬定措辭，口頭談好的條件如果沒寫進合同就不算數。

9. GST 條款

大多數二手住宅物業的銷售不含 GST。但以下情況需要注意：

  • 新建住宅（New Residential Premises）的首次銷售通常含 GST——開發商可以選擇在價格中包含 GST，也可以用 Margin Scheme 計算
  • 商業物業通常含 GST
  • 合同裡會明確註明價格是否含 GST（“inclusive of GST” 或 “GST-free”）

如果你買的是新房或開發商直售物業，一定要看清楚 GST 條款——它直接影響你的實際購買成本和印花稅計算基數。

10. Penalty Interest（逾期利息）

如果買家在約定的交割日無法完成交割，通常需要向賣家支付逾期利息（Penalty Interest）。

  • VIC：法定罰息率為年化 10%（Penalty Interest Rates Act 1983 (Vic)），某些舊版 REIV 標準合同會在此基礎上加 2%
  • NSW：通常在合同中約定，一般為年化 8-12%
  • QLD：由合同約定，REIQ 標準合同通常與市場利率掛鉤

舉個例子： $800,000 的房子延遲交割 14 天，按 10% 年化計算，罰息約 $3,068。而且從 2022 年 7 月 1 日起，VIC 的逾期利息還會被計入物業的應稅價值（Dutiable Value），意味著你連印花稅都要多交（State Revenue Office VIC）。

11. Default & Termination（違約與終止）

如果買家或賣家嚴重違約（Material Breach），對方可以發出 Notice to Remedy（補救通知），通常給 14 天來補救。如果到期仍未補救：

  • 賣家違約：買家可以終止合同、要求退還定金，並有權追索因賣家違約造成的損失
  • 買家違約：賣家可以終止合同、沒收定金（通常是 10%），並有權追索轉售損失（如果以更低價格賣給了別人）

風險提醒： 定金被沒收只是開始。如果賣家因為你違約而不得不以更低價格出售，賣家有權向你追討差價。$100 萬的房子，價格跌了 10%，你可能要賠 $10 萬定金加 $10 萬差價。

第三部分：拍賣合同的特殊性

通過拍賣購買的物業，合同有幾個關鍵不同點：

  1. 沒有冷靜期——落錘即成交，簽字後不能反悔
  2. 沒有 Finance Clause——合同無條件生效，所以拍賣前必須確保貸款預批到位
  3. 沒有 Building & Pest Clause——所有檢查必須在拍賣前完成
  4. 定金當場支付——通常是 10%，一般接受銀行本票（Bank Cheque）或轉賬
  5. 不能加 Special Conditions——合同條款是固定的

簡單說，拍賣合同就是一份無條件合同。這也是為什麼拍賣前的準備工作比籤合同本身更重要——詳見 拍賣實戰指南。

第四部分：Off-the-Plan 合同的額外注意事項

期房合同比二手房合同多了幾個獨有條款：

  • Sunset Clause：前面已經詳細講過，確保你瞭解各州的保護措施
  • Variations Clause（變更條款）：開發商通常保留修改設計、材料、佈局的權利——關鍵是看變更幅度是否有限制（例如"不得實質性降低物業價值"）
  • Defects Liability Period（缺陷責任期）：交房後通常有 3-12 個月的時間可以向開發商報告建築缺陷
  • Deposit Structure：期房定金通常也是 10%，但因為交房可能在 1-3 年後，這筆錢會在信託賬戶裡放很久
  • Nominated Entity Clause：允許你在交割前把合同轉讓給另一個實體（例如從個人名義轉到 Trust），但可能觸發額外印花稅

VIC 買家注意： 維州臨時性的期房印花稅優惠（Off-the-Plan Duty Concession）適用於 2026 年 10 月 20 日之前簽訂的合同，涵蓋部分公寓和聯排。如果你在考慮 OTP，時間窗口要把握好。

第五部分：華人買家的特殊考慮

英文法律文件看不懂怎麼辦？

購房合同是法律文件，用的是法律英語（Legal English），連母語是英語的澳洲人都不一定讀得懂。華人買家不需要自己逐字翻譯，但需要做到以下幾點：

  1. 委託雙語律師或 Conveyancer：澳洲主要城市都有華人律師行提供中文服務。他們可以用中文向你解釋每一條條款的含義和風險
  2. 關鍵條款要求中文書面說明：讓律師對 Finance Clause、Cooling-off、Special Conditions 等關鍵條款出具中文說明
  3. NAATI 認證翻譯：如果你需要把合同內容用於其他用途（例如向海外銀行申請貸款），可能需要 NAATI（National Accreditation Authority for Translators and Interpreters）認證的翻譯件
  4. 不要只依賴中介的口頭解釋：中介代表的是賣家利益——合同條款必須由你自己的律師來審查

籤合同前的 Checklist

在籤合同之前，確認以下事項都已完成：

  • 已拿到貸款預批（Pre-approval），且預批金額覆蓋購買價格
  • 已委託自己的 Conveyancer 或 Solicitor
  • 律師已審查合同和披露文件（Section 32 / Contract for Sale / Form 2）
  • 理解所有 Special Conditions 的含義
  • Finance Clause 的截止日期足夠寬裕（建議至少 14 天）
  • 已安排或計劃安排 Building & Pest Inspection
  • 定金資金已準備就緒（包括海外轉賬時間）
  • 如果是聯名購買，已確認持有方式（Joint Tenants vs Tenants in Common）
  • 如果是首次置業，已確認是否符合 首置優惠（可能影響印花稅減免和補貼申請時間）
  • 如果是外國買家，已獲得 FIRB 批准
  • 已確認物業是否有租客、租約到期時間

你該怎麼做？

  1. 不要自己審合同：花 $800-$2,000 請一個好的 Conveyancer 或 Solicitor 幫你審合同，比你自己研究一個月都管用
  2. 拿到合同後不要急著籤：利用冷靜期之前的時間讓律師審查，發現問題可以在簽字前談判
  3. Finance Clause 一定要有（除非你全款或參加拍賣）：這是你最大的安全網
  4. 所有口頭承諾都要寫進合同：中介說的"賣家會修好那個漏水"——沒寫進 Special Conditions 就等於沒說
  5. 瞭解你所在州的具體規則：VIC、NSW、QLD 的冷靜期、披露要求、日落條款都不一樣，不要拿別人州的經驗套用

主要數據來源

免責聲明：本文由 Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）發佈，僅供一般信息參考。Skyvia Pty Ltd 不持有 Australian Financial Services Licence (AFSL)、Australian Credit Licence (ACL)，也不是註冊法律執業者。本文不構成法律建議。購房合同是具有法律約束力的文件，簽署前請務必委託持牌 Conveyancer 或 Solicitor 進行專業審查。不同州的法律規定、不同物業類型的合同條款可能存在差異，文中信息以發佈日期為準，法規可能隨時變化。如有具體問題，請諮詢你的法律顧問。

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