NSW 稅負全澳最重：land tax 門檻約 $1,075,000，外國買家附加印花稅 9%、land tax surcharge 5%，都是全澳最高。
- 適合誰讀： 在 NSW 買房或已持有 NSW 地產的投資者
- 看完你會搞懂： 買房流程、稅費、貸款、租房、投資策略、工具六條路徑的 NSW 專屬差異
這是 Skyvia 站內所有新南威爾士州（NSW）相關文章的彙總索引。
NSW 擁有澳洲最大的房產市場——悉尼中位房價長期居全國前列，投資者面對的印花稅、land tax 負擔也最重。外籍買家附加稅最高（9% stamp duty surcharge）。（注：2022-23 年的 First Home Buyer Choice（可選年度 property tax 替代印花稅）已於 2023-07-01 停止接受新申請，現在買房沒有這個選項；已選擇的業主繼續按原計劃。）本頁按"買房 → 稅務 → 貸款 → 租房 → 投資策略 → 工具"6 個維度，把站內涉及 NSW 的文章串成一條完整路徑。
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一、買房流程（NSW 專屬）
NSW 的買房流程：exchange of contracts 後有 5 個 business day 的 cooling-off period（拍賣除外）、cooling-off 期間退出需要支付 0.25% 的 penalty、合同通常用 NSW Standard Form Contract；Section 149 Certificate（zoning + planning constraints）必查；悉尼的拍賣市場也非常活躍。
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二、稅務與費用（NSW 全澳最重）
NSW 的稅費體系比較"厚重"。印花稅按階梯稅率計算，$300 萬以上進入 premium band；land tax 門檻約 $1,075,000（2025 年）但每年調整；外國買家面對 9% 的 surcharge purchaser duty（全澳最高）和 5% 的 land tax surcharge；2025 起 NSW 引入更嚴格的 absentee owner surcharge。
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三、貸款與首置優惠（NSW 改革最頻繁）
NSW 首次置業者可以享受新房 $10K FHOG，以及 $80 萬以下房產的 stamp duty exemption（$80-100 萬有 concession）。
⚠️ First Home Buyer Choice 已經沒了。 這個 2022-23 年推出的、允許在一次性 stamp duty 和年度 property tax 之間二選一的計劃，已於 2023-07-01 停止接受新申請——現在買房不再有這個選項。已經選了年度房產稅的業主不受影響，繼續按原計劃繳納。
- 首置優惠全攻略 — NSW FHOG + stamp duty exemption
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四、租房管理（NSW 2025 大改）
NSW 的租房法律（Residential Tenancies Act 2010）在 2025 年有重要修改——涉及 no-grounds termination 的限制、rent increase 頻率等。Bond 由 NSW Fair Trading 託管，爭議走 NCAT（NSW Civil and Administrative Tribunal）。
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五、投資策略（含 2026 預算案影響）
2026-05-12 聯邦預算案宣佈 NG 限制 + CGT 50% 折扣廢除——NSW 投資者同樣適用。Grandfather 規則：5-12 19:30 之前籤合同的投資房永久按舊規；之後新買的二手房進入新規。
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- 換房升級策略 — 賣舊買新 vs Bridging Loan
- 投資房什麼時候該賣、什麼時候該留？ — 含 grandfather 時代的賣出決策
- Joint Tenants vs Tenants in Common — NSW 持有結構選擇
- Trust vs 個人持有投資房 — 含 2028 後新規背景
六、實用工具
- 印花稅計算器 — 支持 NSW 稅率，含外國買家附加費
- CGT 計算器 — 計算投資房出售時的 CGT（含 grandfather 警告）
- 現金流計算器 — 評估投資房現金流表現
- 借款能力計算器 — 估算銀行最多借多少
- 折舊估算器 — Division 40 + 43 折舊速算
七、華人買家專題（NSW 相關）
- FIRB 外國買家攻略 — 海外華人買 NSW 房的 FIRB 流程
- 海外匯款買房全攻略 — 資金合規入澳到 NSW
- 海外華人投資澳洲房產全流程 — 香港 / 新加坡 / 大陸華人遠程交割
- 臨時簽證持有人買房完全指南 — 485 / 482 / 500 在 NSW 的限制
- 給孩子買房：四種持有結構 — 父母給在 NSW 讀書的子女買房
- 離開澳洲後房產怎麼交稅 — 回中國 / 香港後賣 NSW 投資房
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