上一篇我們聊了 Share House 的基礎入門——收益對比、選區、合規和日常管理。這篇進入深水區：租約怎麼寫才保護自己、維修費用怎麼劃分、租客違約怎麼處理、Bond 怎麼 claim 才站得住腳。
這些是真正考驗 share house 房東的地方，也是很多人交"學費"最多的環節。
合租進階靠租約條款：訪客留宿一般寫不超過 3 天/周，退租通知 2-4 周。牆上釘孔各州不同——QLD 允許合理數量，VIC 2021 年起允許掛畫但退租要修補。
適合誰讀： 已經在做 share house，想把流程做規範、避免糾紛的房東。
看完你會搞懂： 招租的正規 vs 非正規渠道怎麼選、租約和附加條款到底要寫什麼、維修責任的灰色地帶怎麼處理、租客違約的四步處理流程（各州表格不同）、Bond Claim 怎麼準備證據才能站得住腳。
閱讀時間： 約 15 分鐘（內容較長，可分段看）。
一、找租客的渠道：正規 vs 非正規
正規渠道
- Domain / realestate.com.au — 最正規，但通常用於整租，share house 單間掛上去效果一般
- Flatmates.com.au — 澳洲最大的合租平臺，專門做 share house 配對，房東可以發佈房間、篩選租客，系統比較完善
- 中介 — 有些中介也做 share house 管理，但佣金較高，適合不想花時間的房東
非正規但常用的渠道
現實中，很多華人房東找租客靠的是這些平臺：
- Gumtree — 澳洲版"58同城"，免費發帖，流量大但魚龍混雜
- Facebook Marketplace / 華人租房群 — 在華人社區非常活躍，很多人通過 FB 群組找房/招租
- 小紅書 / 微信朋友圈 — 華人圈子裡口口相傳，尤其留學生群體
- 今日澳洲（Ozyoyo）/ 億憶網等華人論壇 — 老牌渠道，仍然有一定流量
非正規渠道的風險
通過 Gumtree、FB 這些平臺找到的租客，很多房東會偷懶不籤正式租約，用微信談好價格就入住了。這樣做風險非常大：
- Bond 不受保護 — 沒有交給官方機構的 bond，糾紛時你拿不回來，租客也可以說沒交過
- 驅離沒有法律依據 — 沒有正式租約，你很難通過 Tribunal 合法驅離問題租客
- 稅務風險 — 收現金不報稅，ATO 查到後果很嚴重
- 保險失效 — 如果沒有正式租約，landlord insurance 可能拒絕理賠
核心原則： 不管你從哪個渠道找到租客，一定要籤正式租約、Bond 交給官方機構保管、租金走銀行轉賬留記錄。 這是保護你自己的底線。
房東自住 vs 不自住：法律身份不同
這裡有個很重要的法律區別：
- 你不住在這套房子裡（純投資房分租）→ 租客是 Tenant，受各州 Residential Tenancies Act 保護，必須籤正式租約、Bond 交官方
- 你住在這套房子裡（自住房分租一兩間）→ 租客可能是 Boarder/Lodger（寄宿者），法律保護較弱，不一定適用租賃法
Boarder/Lodger 和 Tenant 的區別在於：Tenant 有 exclusive possession（獨佔使用權）——簡單說，如果你必須提前書面通知才能進租客房間，他們是 Tenant；如果你可以隨時進去（送快遞、檢查衛生、給家人住用），他們更像 Boarder。提供傢俱、打掃公共區域、保留進入房間的權利，這幾個特徵都指向 Boarder。
建議： 即使法律上不強制要求，自住房分租也建議籤一份書面協議，寫清楚租金、押金、退租通知期和 house rules。避免日後說不清楚。
二、租約（Tenancy Agreement）怎麼寫
為什麼一定要正式租約？
很多華人房東做 share house 喜歡"口頭約定"或者微信聊幾句就算簽約了。這是大忌。沒有正式租約的話：
- Bond 糾紛時你沒有法律依據
- 租客賴著不走你沒辦法合法驅離
- 水電分攤、清潔責任說不清楚
- 萬一鬧到 Tribunal（仲裁庭），你大概率輸
每個租客都必須單獨籤一份正式的 Tenancy Agreement。 各州都有標準模板：
| 州 | 標準租約表格 | 下載渠道 |
|---|---|---|
| QLD | General Tenancy Agreement (Form 18a) | RTA 官網 |
| NSW | Residential Tenancy Agreement | Fair Trading 官網 |
| VIC | Residential Tenancy Agreement | Consumer Affairs Victoria |
| WA | Residential Tenancy Agreement | Consumer Protection WA |
| SA | Residential Tenancy Agreement | CBS SA |
重要： 各州的標準租約模板是有法律效力的，不要自己隨便寫一份 Word 文檔當租約。用官方模板，然後在"附加條款"部分加上你的 house rules。
附加條款（Special Terms）寫什麼？
標準租約涵蓋了基本條款，但 share house 有很多特殊情況需要在附加條款裡寫清楚：
必寫的條款：
- 水電費分攤方式 — 包在租金裡、均攤、還是獨立計量，寫清楚計算方法和支付週期
- 公共區域清潔責任 — 輪值制度、不遵守的後果
- 訪客規則 — 能否留宿過夜、連續留宿天數上限（一般寫不超過3天/周）
- 安靜時間 — 比如晚上10點到早上7點
- 公共區域物品使用 — 冰箱空間分配、洗衣機使用時段等
- 寵物政策 — 是否允許，各州法律不同（VIC 從 2020 年起默認允許，房東需要申請 VCAT 禁止）
- 停車位分配 — 誰用哪個車位，路邊停車的規則
- 退租通知期 — 一般寫 2-4 周（不能少於法定最低期限）
建議寫的條款：
- 公共區域不得存放私人大件物品
- 廚房使用後必須清潔灶臺和檯面
- 垃圾分類規則和倒垃圾輪值
- 垃圾桶推出/收回輪值 — Council 收垃圾的日子誰負責把垃圾桶推到路邊、收回來，寫清楚輪值表
- 大型垃圾處理 — 舊傢俱、大紙箱、電子廢物等不能丟在普通垃圾桶裡，也不能堆在院子角落。租客自行負責送到 Council 的 tip/transfer station 處理，或者等 Council 的 bulk waste collection 日期統一處理
- 清潔不到位的後果 — 如果公共區域清潔長期達不到要求（比如連續兩週輪值的人沒做），房東有權請專業清潔工來做，費用由相關租客承擔或全體租客均攤（建議在條款裡寫明具體規則）
- Wi-Fi 費用分攤（如不包含在租金內）
- 空調使用規則（溫度範圍，避免電費暴漲）
入住文件清單
簽約入住時，除了租約本身，還要準備這些文件：
- 物品清單（Entry Condition Report） — 各州都有標準格式，每個房間逐項拍照記錄
- House Rules — 打印一份，簽字確認
- Bond 收據 — 交給官方機構後把回執給租客
- 鑰匙簽收表 — 記錄給了幾把鑰匙（大門、房間、信箱等）
- 緊急聯繫方式 — 你的電話、維修人員電話、緊急水電工電話
三、維修責任怎麼劃分
這是 share house 房東和租客之間最容易扯皮的問題。簡單來說，法律框架是這樣的：
房東負責的
- 結構性維修 — 屋頂漏水、牆壁裂縫、地基問題
- 固定設備 — 熱水器、空調、灶臺、烤箱、洗碗機（如果你提供了的話）
- 管道和電路 — 水管漏水、電路跳閘、馬桶堵塞（非人為）
- 自然磨損 — 地毯正常磨損、油漆自然褪色、鉸鏈鬆動等
- 安全相關 — 煙霧報警器、門鎖、窗鎖
- 害蟲防治 — 白蟻、蟑螂等定期防治（租客入住前已存在的問題）
租客負責的
- 自己造成的損壞 — 打破窗戶、燒壞灶臺、弄壞傢俱
- 日常小維護 — 換燈泡、換煙霧報警器電池、基本的花園維護
- 清潔 — 保持房間和公共區域清潔
- 害蟲 — 因為租客不清潔導致的蟑螂、老鼠等
- 堵塞 — 頭髮堵塞排水管、油脂堵塞廚房管道（因使用不當）
灰色地帶怎麼處理？
Share house 有些情況很難判斷責任歸屬，比如：
- 公共區域的傢俱損壞 — 沙發坐塌了，是正常磨損還是人為？建議入住時拍照記錄，退租時對比
- 空調故障 — 如果是因為租客連續開30度暴力使用，維修費可以要求租客承擔嗎？法律上很難界定，建議在附加條款裡寫明使用規範
- 牆壁釘孔 — 各州規定不同。QLD 允許"合理數量"的小釘孔，VIC 從 2021 年起允許租客掛畫（需要退租時修補），NSW 需要書面同意
實操建議： 維修金額不大的（$100以下），自己處理掉算了，不值得跟租客扯皮影響關係。大額維修一定要保留髮票、照片證據，走正式流程。
緊急維修（Urgent Repairs）
各州都規定了房東必須在一定時間內響應緊急維修，否則租客有權自行安排維修並要求報銷：
| 州 | 房東響應時間 | 租客可自行安排維修的上限 |
|---|---|---|
| NSW | 儘快（無明確小時數） | $1,000 |
| VIC | 儘快（無明確小時數） | $2,500 |
| QLD | 儘快（無明確小時數） | 合理費用 |
| WA | 24小時（基本服務）/ 48小時（非基本緊急） | 合理費用 |
| TAS | 24小時內聯繫不上房東 | 合理費用 |
什麼算緊急維修？ 一般包括：爆水管、煤氣洩漏、電路故障導致停電、屋頂嚴重漏水、馬桶唯一一個且堵塞、門鎖損壞無法上鎖、熱水器完全不工作。
建議： 給每個租客一張緊急維修聯繫卡，上面寫你的電話和一個24小時水電工的電話。Share house 人多，緊急情況比整租更頻繁。
四、租客違約怎麼處理
常見的違約行為
在 share house 裡，最常見的違約有：
- 拖欠房租 — 最常見，也最嚴重
- 違反 house rules — 噪音、衛生、訪客
- 損壞財物 — 故意或疏忽導致
- 非法活動 — 極端情況
- 擅自轉租 — 把自己的房間或床位轉給別人
處理流程
處理違約有一套法定流程，不能隨便換鎖趕人。各州流程類似但細節不同：
第一步：口頭溝通 先試著跟租客聊，很多時候是誤解或一時疏忽。微信聊天記錄要保留，作為證據。
第二步：發正式 Breach Notice（違約通知書） 如果口頭溝通沒用，正式發書面通知。
不要被下面這些英文表格名嚇到——各州流程的本質都一樣：先書面通知 → 給補救期 → 不改就終止 → 不搬就上 Tribunal。下表是各州對應的表格，按你所在州照著來就行。
各州的表格和時限：
| 州 | Breach Notice 表格 | 拖欠房租補救期 | 其他違約補救期 |
|---|---|---|---|
| QLD | Notice to Remedy Breach (Form 11) | 7 天 | 7 天 |
| NSW | Termination Notice | 14 天 | 14 天 |
| VIC | Breach of Duty Notice | 14 天 | 14 天 |
| WA | Breach Notice | 14 天 | 14 天 |
必須用各州的官方表格，保留送達記錄（郵寄、email 或當面簽收）。
第三步：發終止通知 如果逾期未改正，可以發終止租約通知：
| 州 | 終止通知表格 | 搬走期限 |
|---|---|---|
| QLD | Notice to Leave (Form 12) | 7 天 |
| NSW | Termination Notice（同一份表格） | 14 天后可申請 NCAT |
| VIC | Notice to Vacate | 14 天后可申請 VCAT |
| WA | Notice of Termination | 7 天 |
🔑 重要規則（QLD 房東必看）： 如果同一租客在 12 個月內因同樣問題被髮了 2 次 Breach Notice，第三次再犯可以直接向 QCAT 申請終止租約，不需要再給補救期。這是處理屢教不改租客的關鍵武器，很多房東不知道。VIC 類似，連續違約可以發 14 天 Notice to Vacate。
第四步：申請 Tribunal 強制執行
Tribunal（租賃仲裁庭） 是專門處理租房糾紛的政府機構，比上法院簡單便宜。各州名字不同但功能一樣。如果租客收到終止通知後仍不搬走，不要自己動手：
- QLD → 向 QCAT 申請 Warrant of Possession（強制執行令，法院授權把人驅離並收回房屋）
- NSW → 向 NCAT 申請 Termination Order + Warrant of Possession
- VIC → 向 VCAT 申請 Possession Order
- WA → 向 Magistrates Court 申請
- 最終由執法人員（Sheriff/Police）執行驅離
- 絕對不要自己換鎖、斷水斷電或搬走租客物品，這些在各州都是違法行為（叫 illegal eviction），你反而會被罰款，租客還可以反告你
關於 Tribunal 申請的完整流程（包括申請表格、證據準備、聽證會流程和時間線），我寫了一篇更詳細的 VCAT/NCAT/QCAT 驅趕問題租客實操指南，建議遇到問題租客時搭配閱讀。
Share House 特殊情況
Share house 有個整租沒有的麻煩：一個租客的行為影響其他所有租客。
比如有個租客經常半夜吵鬧，其他租客紛紛跟你投訴。這時候你不僅要處理這個問題租客，還要安撫其他租客，防止他們因此搬走導致你損失更多。
應對策略：
- 收到投訴後 24小時內 聯繫違規租客
- 把溝通過程（微信截圖、郵件）都保留好
- 如果問題持續，儘快走正式 breach notice 流程
- 同時跟其他租客溝通，讓他們知道你在處理
五、Bond Claim 怎麼做
Bond claim 是很多房東最頭疼的環節。做得好可以順利拿回扣款，做不好不僅拿不到錢還可能被租客反告。
Bond 的基本規則
| 州 | Bond 上限 | 必須交給 | 退還流程 |
|---|---|---|---|
| QLD | 4周租金 | RTA | 雙方籤 Bond Refund (Form 4) |
| NSW | 4周租金 | Rental Bond Board | 通過 Rental Bonds Online |
| VIC | 4周租金（$900/周以下） | RTBA | 通過 RTBA 申請 |
| WA | 4周租金 | Bond Administrator | 通過 bond.wa.gov.au |
| SA | 4周租金 | CBS | 通過 CBS 申請 |
注意： QLD 從 2024 年 9 月起，房東/中介在 bond claim 時必須在 14天內 向租客提供支持證據。這意味著你不能含糊地說"房間有損壞"，必須提供照片、報價單等具體證據。
Bond Claim 的證據準備
要成功 claim bond，你需要準備：
- 入住時的 Entry Condition Report + 照片 — 這是最關鍵的證據，證明房間原來的狀態
- 退租時的 Exit Condition Report + 照片 — 同樣位置、同樣角度重新拍一遍
- 維修/清潔報價單 — 找專業人士出報價，不能自己隨便編個數字
- 物品折舊計算 — RTA 和各州機構都有折舊指南。比如地毯使用壽命一般按 8-10 年計算，用了 5 年的地毯你只能 claim 剩餘價值
- 溝通記錄 — 你跟租客溝通維修和清潔事宜的微信聊天記錄、郵件等
常見的可 Claim 項目和參考金額
| 項目 | 參考金額 | 注意事項 |
|---|---|---|
| End of lease cleaning（整套） | $300-500 | 需要專業清潔公司報價 |
| 單間深度清潔 | $80-150 | 如租客未按要求清潔 |
| 牆面修補和重新油漆（單間） | $200-400 | 需扣除正常磨損部分 |
| 地毯蒸汽清潔 | $150-300 | 按房間數量 |
| 更換門鎖 | $100-200 | 如租客丟失鑰匙 |
| 傢俱損壞 | 按折舊後價值 | 需要原始購買憑證 |
Bond Claim 常犯的錯誤
❌ 沒有 Entry Condition Report — 沒有入住記錄就沒有對比基礎，claim 基本不會成功
❌ Claim 金額超過 Bond 金額 — Bond 只能 claim 到上限金額，超出部分需要另外通過 Tribunal 追討
❌ 把正常磨損算進去 — 住了兩年的房間，牆面有輕微痕跡是正常的，你不能 claim 重新油漆的費用
❌ 沒有及時做退租檢查 — 租客搬走後儘快（最好當天或次日）做退租檢查，拖太久說不清楚
❌ 自己估價而非專業報價 — Tribunal 只認專業人士的報價單，不認你自己寫的數字
爭議解決流程
如果租客不同意你的 Bond claim：
- 先協商 — 大部分情況可以通過溝通解決，雙方各退一步
- 免費調解 — QLD 的 RTA 提供免費的電話調解服務，NSW 可以通過 Fair Trading 調解
- 申請 Tribunal — 調解不成再走 Tribunal：QLD 去 QCAT，NSW 去 NCAT，VIC 去 VCAT
- Tribunal 費用和申請方式 — 一般申請費 $50-100 左右，不需要請律師，可以自己代表自己出庭
- QLD： 在 qcat.qld.gov.au 在線填 Form 2（Application for minor civil dispute）
- NSW： 在 ncat.nsw.gov.au 在線申請
- VIC： 在 vcat.vic.gov.au 在線申請
- 申請後一般 4-8 周開庭，期間雙方可以先嚐試調解
數據參考（維州限定）： 在維州，大約 95% 的 Bond 退還是房東和租客協商一致完成的（其他州比例類似但略有差異）。結論：只要你證據充分、溝通合理，絕大多數情況不需要真的走到 Tribunal。
六、實用工具推薦
管理多個 share house 租客，靠腦子記是不行的。這些工具能幫你省不少事：
緊急維修和定期清潔都可以用 Airtasker 找人，比自己到處問方便很多。退租清潔也可以直接在上面下單。
免費工具推薦：
- Google Sheets — 做一個簡單的租客管理表，記錄每個人的租約到期日、Bond 金額、rent 支付記錄
- Google Photos — 用單獨的相冊保存每個房間的入住/退租照片，自動帶時間戳
- RTA 官方 App（QLD） — 可以在線提交 bond、查看狀態、申請退還
更多工具推薦可以看我的 澳洲房東工具箱 這篇文章。
七、Share House 管理的三條鐵律
做了這麼久 share house，總結出三條最重要的原則：
第一，什麼都要留書面記錄。 口頭約定等於沒有約定。任何關於維修、規則、費用的溝通，微信也好郵件也好，一定要有文字記錄。Tribunal 只看證據，不聽你口述。
第二，小問題快處理，大問題走流程。 水龍頭漏水、燈泡壞了，當天就安排修。拖欠房租、嚴重違約，立刻發正式通知，不要拖。很多糾紛都是因為小問題拖成了大問題。
第三，對人友善，對規則嚴格。 平時跟租客保持良好關係，節日發個問候，有問題積極回應。但涉及到租金、bond、house rules，絕不含糊。這兩者不矛盾——恰恰相反，規則越清晰，關係越好處。
主要數據來源
- RTA QLD, Forms & fact sheets（Form 11 / Form 12 / Form 4）：https://www.rta.qld.gov.au/forms-resources
- RTA QLD, Bond claims and supporting evidence（2024 改革）：https://www.rta.qld.gov.au/refund
- NSW Fair Trading, Ending a residential tenancy：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/renting-a-place-to-live/ending-a-residential-tenancy
- NSW Rental Bond Board, Rental Bonds Online：https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/renting-a-place-to-live/residential-rental-bonds
- Consumer Affairs Victoria, Ending a rental agreement：https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting
- RTBA VIC, Bond claim process：https://rentalbonds.vic.gov.au/
- QCAT, Residential tenancy disputes：https://www.qcat.qld.gov.au/case-types/residential-tenancy-dispute-process
- NCAT, Tenancy case：https://ncat.nsw.gov.au/case-types/housing-and-property/tenancy.html
- VCAT, Residential tenancies list：https://www.vcat.vic.gov.au/case-types/residential-tenancies
- Consumer Protection WA, Residential tenancies：https://www.commerce.wa.gov.au/
免責聲明： 本文內容僅供一般性參考，不構成法律、稅務或財務建議。各州 Residential Tenancies Act、Bond 規則、breach notice 表格、tribunal 流程經常更新（尤其是 2024-2025 年 NSW 和 VIC 有重大改革），文中所有時限、表格、金額均為示例性，以對應州的 RTA / Fair Trading / CAV / Consumer Protection 和 QCAT / NCAT / VCAT 最新公告為準。
在澳洲的執業邊界：租約起草、breach notice、tribunal 代表屬於持牌律師（legal practitioner）或當事人自行代理範圍；複雜糾紛建議找社區法律中心或Tenants Advice & Advocacy服務。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有律師執照，本文不構成針對任何個人情況的法律建議。
這是 Share House 系列的第二篇。第一篇 從合規到日常管理的實操指南 覆蓋了入門知識，建議搭配閱讀。如果你正在考慮買投資房，也可以看看 澳洲買房流程全攻略。有問題歡迎通過 關於頁面 聯繫我。