“到底該買還是該租"沒有普適答案，但有一個可以算的答案：買房的一次性摩擦成本（印花稅、律師費、將來的中介佣金）要用時間來攤。住得夠久就划算，住不夠久就不划算。這個計算器算的就是那個打平年限。
買房這條路
租房這條路
共同假設
打平年限對什麼最敏感
下表由本頁計算器的同一套算法算出，可自行輸入複核。基準：$800,000 房、20% 首付、印花稅 $25,000、利率 6.2%、周租 $550、房價年漲 4%、租金與持有成本年漲 3%、投資年回報（稅後）5%、賣房成本 2.5%。
| 場景 | 打平年限 | 第 1 年每月差 | 30 年後買房淨頭寸 | 30 年後租房淨頭寸 |
|---|---|---|---|---|
| 基準 | 6 年 10 個月 | $2,036 | $2,529,850 | $1,789,335 |
| 房價年漲 2%（低增長） | 30 年內不打平 | $2,036 | $1,412,862 | $1,789,335 |
| 房價年漲 6%（高增長） | 2 年 3 個月 | $2,036 | $4,479,923 | $1,789,335 |
| 投資年回報 3%（保守） | 4 年 4 個月 | $2,036 | $2,529,850 | $1,083,130 |
| 投資年回報 8%（激進） | 30 年內不打平 | $2,036 | $2,529,850 | $3,788,809 |
| 印花稅 $0（首置全免） | 3 年 5 個月 | $2,036 | $2,529,850 | $1,681,286 |
| 印花稅 $45,000（外籍附加費） | 9 年 6 個月 | $2,036 | $2,529,850 | $1,875,774 |
| 周租 $750（租金更貴） | 2 年 10 個月 | $1,170 | $2,529,850 | $768,063 |
| 首付 10% | 7 年 8 個月 | $2,526 | $2,529,850 | $1,843,093 |
三個值得記住的結論：
- 房價增長率一個數就能翻盤。 同一套房子：年漲 6% 是 2 年 3 個月打平，年漲 4% 是 6 年 10 個月，年漲 2% 則 30 年都追不上。任何聲稱"買房一定划算"或"租房更聰明"的說法，本質上都是在替你假設這個數字。這也是本工具唯一想讓你帶走的東西：先問你的結論有多依賴這個假設。
- 印花稅可以直接換算成年數。 同樣的房子，首置全免是 3 年 5 個月打平，$25,000 是 6 年 10 個月，外籍買家的 $45,000 是 9 年 6 個月——每多 $10,000 印花稅，打平線往後推大約 1 年 4 個月。外籍附加費的真實代價，用年份說比用金額說更直觀。
- “租房+投資"贏在紙面上的前提很硬。 稅後年回報 8% 時買房 30 年確實追不上——但那要求你真的把首付一次性投出去、並且此後每月把省下的 $2,036 也一併投進去、並且長期拿到稅後 8%。三個條件缺一個，這條路就塌了。
怎麼用這個計算器
先只改一個數：房價年增長。 這是整個模型裡最不確定、也最左右結論的一個假設。別人給你的"買房一定划算"或"租房更聰明”，幾乎都是在這個數字上做文章。你把它從 3% 調到 5%，結論可能整個翻過來——先看看你的答案有多脆弱。
第二個要認真填的是印花稅。 它是買房這條路上最大的一次性摩擦，而且各州、首置與否差好幾倍。用 印花稅計算器 按你的州和身份實算，別用默認值。
「投資年回報」填稅後數字。 自住房賣出通常免 CGT，而租房方投出去的錢賺了是要交稅的。兩邊不在同一口徑上，比出來的東西沒有意義。
「租房淨頭寸」的前提是你真的把錢投出去了。 模型假設租房方把本該付首付和印花稅的錢一次性投入，並且每月把省下來的現金流也繼續投進去。現實裡大多數人不會——這也是為什麼"租房+投資"在紙面上常常贏、在生活裡常常輸。如果你知道自己做不到，就把投資回報調低，或者直接當它是 0。
幾個容易誤解的地方
打平年限不是"住到那天就該賣”。 它是那條線：住得比它久，買房這條路的淨頭寸開始領先；住不夠久，你付出的印花稅和中介佣金沒被時間攤掉。
買房前期每月現金流通常更貴，這不代表虧。 還款裡的本金部分是從左口袋進右口袋。真正的成本是利息 + 持有成本 + 摩擦成本，逐年表裡的「買房淨頭寸」已經把這些都扣掉了。
這個模型對租房方是偏友好的。 它假設租金按固定漲幅平穩上升、你永遠租得到、從不因為被要求搬走而多付一次搬家費。現實裡這幾項都有摩擦，而且租金上漲的風險是你無法鎖定的——買房鎖定的其實不只是資產，還有居住成本。
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重要聲明： 本計算器為一般性信息工具，不構成財務建議、投資建議或貸款建議。Skyvia Pty Ltd 不持有 AFSL / ACL 資格。結果完全取決於你填入的假設——尤其是房價增長率和投資回報率，這兩個數字沒有人能預知。本工具不含任何稅務計算，請諮詢持牌財務顧問、Mortgage Broker 和註冊稅務代理。