房貸利息是大多數澳洲家庭一生最大的一筆支出。$600,000 貸款按 6.2% 還 30 年，光利息就要 $722,933 ——比本金還多。這個計算器回答三個問題：每期還多少、多久還清、怎麼少還利息。
貸款基本信息
加速還款（可選）
三招省息，各能省多少
下表數字由本頁計算器的同一套算法算出，可自行輸入複核。基準均為 $600,000 / 6.2% / 30 年 / 每月還款。
| 場景 | 每期還款 | 總利息 | 還清用時 | 比基準 |
|---|---|---|---|---|
| 基準：每月還款，不額外還，無 Offset | $3,675 | $722,933 | 30 年 | — |
| 改成每兩週還款（月供的一半 × 26 次） | $1,837 | $563,483 | 24 年 5 個月 | 省 $159,450 |
| 改成每週還款（月供的四分之一 × 52 次） | $919 | $562,790 | 24 年 4 個月 | 省 $160,143 |
| 每月多還 $200 | $3,875 | $610,283 | 26 年 1 個月 | 省 $112,650 |
| Offset 常年放 $50,000 | $3,675 | $508,260 | 25 年 2 個月 | 省 $214,673 |
| 三招齊上：雙週 + 每期多還 $100 + Offset $50,000 | $1,937 | $369,148 | 19 年 3 個月 | 省 $353,785 |
| 先只還息 5 年（其餘同基準） | $3,939 | $767,848 | 30 年 | 多付 $44,915 |
讀這張表的三個重點：
- Offset 是三招裡最猛的一招。 常年放 $50,000 省下 $214,673，比改成雙週還款（省 $159,450）還多——因為這 $50,000 是在按 6.2% 複利替你幹活，而且你隨時可以取出來用。前提是你真有這筆閒錢躺著
- 每週還款幾乎不比雙週好。 雙週省 $159,450、每週省 $160,143，差 $693。因為兩者一年都是還了 13 個月的錢，剩下的差別只是計息時點。別為了"每週更省"去折騰
- 只還息 5 年多付 $44,915，而且還款沒有變短。 前 5 年每期只還 $3,100 出頭，代價是 IO 結束後月供從 $3,675 跳到 $3,939，同時總利息多掉近 $45,000。投資房用 IO 換現金流和抵稅是另一本賬（見 投資房現金流計算器），但自住房用 IO 基本就是純虧
怎麼用這個計算器
先看基準。 只填貸款額、利率、年限，點計算——這是你什麼都不做的結果。記住那個「總利息」數字，後面所有操作都跟它比。
再試三招：
- 改成每兩週還款。 一年 26 次、每次月供的一半 = 一年還了 13 個月的錢。你的現金流幾乎沒變（月薪雙週發的人反而更順），但省息效果實打實。前提是銀行按「月供的一半」收——有些銀行的「fortnightly」是把月供 × 12 ÷ 26，那樣一年還是隻還 12 個月的錢，一分不省。籤之前問清楚
- 每期多還一點。 每月多還 $200 不是省 $200——它省的是這 $200 在剩下二十幾年裡滾出來的複利
- Offset。 Offset 裡的每一塊錢，等於以你的房貸利率（稅後）在賺錢。工資一進來就放 offset、用信用卡免息期付日常開銷，是標準玩法
只還息（Interest Only）那一欄要小心。 填 5 年你會看到兩件事：前 5 年每期還款確實低很多，但總利息明顯更高，而且 IO 結束後月供會跳一級（因為要用 25 年而不是 30 年還完同樣的本金）。這個「還款跳檔」是很多投資者被打個措手不及的地方，先在這裡看一眼數字。
幾個容易算錯的地方
「利息比本金還多」不是銀行黑心，是複利。 30 年期貸款的前 5 年，你還的錢裡絕大部分是利息、極少是本金——看逐年表的前幾行就明白了。這也是為什麼早期多還一塊錢，效果遠大於後期多還一塊錢。
雙週還款省的不是利率，是次數。 很多中介把雙週還款說成"利息更低"，其實利率一分沒變，省下來的全部來自那多出來的一個月還款額。
Offset 和 Redraw 不一樣。 Offset 是一個獨立賬戶，錢是你的，隨時取；Redraw 是把已經多還進貸款的錢再借出來，銀行有權改規則甚至凍結。自住房將來打算轉投資房的人，這個區別會直接影響利息能不能抵稅——見 自住房轉投資房（上）。
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重要聲明： 本計算器為一般性信息工具，不構成貸款建議或財務建議。Skyvia Pty Ltd 不持有 AFSL / ACL 資格。銀行實際按日計息、按月收取，並可能收取賬戶費、提前還款費（固定利率期內額外還款通常有上限），實際數字請以貸款機構提供的還款計劃表為準。請諮詢持牌 Mortgage Broker 或貸款機構。