新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。
買投資房之前最重要的一個問題：每個月你要從口袋裡掏多少錢？ 輸入你的數字，馬上看到答案。
房產與貸款
租金收入
持有成本（年）
你的稅率
典型場景示例
下表數字由本頁計算器的同一套算法算出，可自行輸入複核。
| 房產 | 周租 | 還款方式 | 邊際稅率 | 毛租金回報率 | 稅前年現金流 | 稅後年現金流 | 稅後每月 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $800,000 獨立屋 | $550 | 只還息 (IO) | 30% | 3.57% | −$20,405 | −$12,275 | −$1,023 |
| $800,000 獨立屋 | $550 | 本息 (P&I) | 30% | 3.57% | −$27,763 | −$19,633 | −$1,636 |
| $800,000 獨立屋 | $550 | 只還息 (IO) | 45% | 3.57% | −$20,405 | −$8,465 | −$705 |
| $650,000 公寓（strata $3,500） | $500 | 只還息 (IO) | 30% | 4.00% | −$18,790 | −$11,177 | −$931 |
| $1,200,000 獨立屋（land tax $2,500） | $750 | 只還息 (IO) | 45% | 3.25% | −$33,445 | −$15,376 | −$1,281 |
假設： LVR 80%（首付 20%），利率 6.2%，P&I 按 30 年期，空置 2 周/年（按 50 周計租），物業管理費 7%，Council Rates $1,800、Water $1,000、保險 $1,500、維修預留 $2,000、折舊抵扣 $5,000/年。邊際稅率一列均另加 2% Medicare Levy（即 30% 行實際按 32% 計、45% 行按 47% 計）。稅率檔位按 FY2026-27（$18,201-$45,000 檔為 15%；本表用的 30%/45% 檔不受該項變動影響）。除註明外 strata 和 land tax 為 $0。
這幾個場景全是負現金流（negative gearing）。 以默認場景為例：貸款 $640,000 × 6.2% = 年利息 $39,680，而全年毛租金只有 $27,500 — 光利息就已經覆蓋不了。稅前每年倒貼 $20,405；加上 $5,000 折舊後應稅虧損 $25,405，按 32% 退稅 $8,130，稅後仍要倒貼 $12,275（每月 $1,023）。
邊際稅率越高，負現金流的"痛感"越小（同樣的房子，45% 稅率下稅後只倒貼 $8,465，而 30% 稅率下倒貼 $12,275）——但這是用虧損換退稅，不是賺錢。負扣稅的前提是你相信房產增值能覆蓋這些年的現金流出。
怎麼用這個計算器
基本操作： 把你看中的房子的數據填進去，點"計算現金流"。關鍵結果是稅後淨現金流——這才是你每個月真正要從口袋掏出來（或賺到）的錢。
幾個要點：
- 只還利息 vs 本息同還： 投資房前 5 年很多人選 Interest Only，現金流壓力小很多。本息同還雖然每月還款更高，但本金部分是在"存錢"，不算真正的損失
- 折舊抵扣： 折舊不是你實際花出去的錢，但可以抵稅。填上 Depreciation Schedule 裡的年折舊總額（Division 40 + Division 43），退稅效果會算進稅後現金流
- Negative Gearing 退稅： 如果投資房年度虧損（應稅收入為負），虧損乘以你的邊際稅率就是退稅金額。這就是為什麼高收入者從 Negative Gearing 中獲益更大
- Land Tax： 如果你不確定，先填 0，去 Land Tax 各州對比 查你的州的起徵點
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重要聲明： 本計算器為一般性信息工具，不構成稅務建議或財務建議。Skyvia Pty Ltd 不持有 AFSL / ACL / TPB 註冊資格。實際稅務效果取決於你的完整稅務情況，請諮詢註冊會計師或稅務代理。