第一次在澳洲申請房貸，最讓人頭疼的不是找房——而是你根本不知道銀行在看什麼。
我身邊不少朋友第一次約 Broker 聊完就傻了：什麼 Genuine Savings、Serviceability Buffer、LMI……一堆概念聽都沒聽過，更別說文件清單了。還有些朋友準備了半年才發現，自己的信用記錄或存款方式根本不符合銀行要求，白白耽誤了買房時間。
這篇文章把首次房貸從"銀行看什麼"到"你要準備什麼"全部拆開講，幫你在真正遞交申請之前就把所有坑填好。
銀行不按你的實際利率算能借多少：APRA 要求在利率上加 3 個百分點測試——6% 的貸款按 9% 評估。首付還要有 3 個月以上的 genuine savings。
適合誰讀： 打算在澳洲買第一套房、還沒開始或剛開始準備貸款的華人。
看完你會搞懂： 銀行審貸的四個維度（收入、存款、信用、就業）、首付比例和 LMI 的關係、Genuine Savings 的定義和常見誤區、Pre-approval 流程和時間線、被拒的常見原因和解決方案。
核心結論： 建議在買房前 6-12 個月就開始準備。Genuine Savings 至少 5% 且存滿 3 個月；APRA 要求銀行在你的實際利率上加 3% 來測試還款能力；符合 First Home Guarantee 的買家可以用 5% 首付免 LMI。
閱讀時間： 約 15 分鐘。
重要聲明（General Information Only – Not Credit Advice）： 本文為一般信息（general information only），不構成信貸建議或貸款推薦。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有澳洲信貸牌照（Australian Credit Licence, ACL），也不是信貸代表（credit representative）。下文對貸款產品和銀行政策的描述均基於公開資料的一般性整理，不是對你個人情況的評估或推薦。各銀行和貸款機構政策變動頻繁，具體請諮詢持牌貸款經紀人（Mortgage Broker / credit representative），獲取針對你情況的專業建議。文中信息基於 2026 年 4 月的公開資料。
銀行審貸的四大維度
很多人以為貸款就是"收入夠不夠"——其實銀行看的東西比你想的多得多。總結下來，銀行審核你的貸款申請主要看四個維度：
1. 還款能力（Serviceability）
這是銀行最看重的——你的收入減去支出，還剩多少來還貸款？
關鍵概念：APRA Serviceability Buffer。APRA（澳洲審慎監管局，Australian Prudential Regulation Authority）要求銀行在評估你還款能力時，不能按當前利率算，而是要在你的貸款利率基礎上加 3 個百分點來測試（APRA, 2021 年 10 月起實施，至今維持不變）。
舉個例子： 假設你申請的貸款利率是 6.0%，銀行會按 9.0% 來計算你是否還得起。這意味著即使你收入不錯，能借到的金額可能比你預想的少很多。
此外，APRA 從 2026 年 2 月起引入 DTI（Debt-to-Income，債務收入比）上限，要求銀行新增貸款中 DTI 超過 6 倍的比例不能超過 20%（APRA）。簡單說：如果你年收入 $100,000，那銀行會非常謹慎地批准超過 $600,000 的總貸款。
銀行怎麼算你的收入：
| 收入類型 | 銀行的認定方式 |
|---|---|
| 全職 PAYG 工資 | 稅前基本工資 100% 認可 |
| 加班費 / 佣金 / 獎金 | 通常只認可 80%，且要有 2 年曆史證明 |
| 兼職 / Casual | 需要在同一僱主工作 6-12 個月 |
| 租金收入 | 通常只認可 80%（扣除空置風險） |
| 政府補貼（如 Centrelink） | 部分銀行接受，但不是所有 |
銀行怎麼算你的支出：
銀行不只看你申報的支出——它們還會用 HEM（Household Expenditure Measure，家庭支出基準）或你實際銀行流水中的支出，取較高者。所以，如果你過去幾個月花得比較多（頻繁外出吃飯、大額消費），你能借到的金額就會縮水。
2. Genuine Savings（真實存款）
Genuine Savings 是指你自己存下來的、在賬戶裡至少放了 3 個月的錢。 它的核心意義是向銀行證明你有持續的儲蓄能力和財務紀律，不是臨時找人借錢湊的。
什麼算 Genuine Savings：
- 工資收入慢慢攢下來的存款（3 個月以上）
- 定期存款（Term Deposit）
- 持有 3 個月以上的股票 / 基金
- 已經付給賣家的定金（如果這筆錢來自你的自有存款）
什麼不算 Genuine Savings：
- 剛收到的父母贈款——這是華人家庭最常見的誤區。父母給你轉了 $50,000 幫你買房，如果這筆錢在你賬戶裡還不到 3 個月，大部分銀行不會認定為 Genuine Savings
- 剛賣房、賣車得到的一次性收入
- 信用卡套現
- 稅務退稅（部分銀行不認可）
重要提示： 不同銀行對 Genuine Savings 的定義和要求不完全一樣。有些銀行在 LVR ≤ 80%（即首付 ≥ 20%）時不強制要求 Genuine Savings。但如果你的首付低於 20%（尤其是 5-10%），幾乎所有銀行都會要求你證明至少 5% 是 Genuine Savings。
3. 信用記錄（Credit History）
澳洲有三家信用評估機構：Equifax、Illion 和 Experian。銀行在審批貸款時會調取你的信用報告，裡面記錄了你過去的借貸歷史、還款記錄、信用申請次數等。
Equifax 評分區間：
| 分數 | 等級 | 對貸款的影響 |
|---|---|---|
| 833-1200 | Excellent | 銀行歡迎，利率和條件最好 |
| 726-832 | Very Good | 大部分銀行沒問題 |
| 622-725 | Good | 正常審批，可能需要額外解釋 |
| 510-621 | Average | 部分銀行拒絕，或利率加碼 |
| 0-509 | Below Average | 主流銀行基本不批，可能需要走非銀行渠道 |
會嚴重影響你信用評分的事情：
- 逾期還款（水電費、手機賬單、信用卡——哪怕只逾期幾十塊也會被記錄）
- 短時間內多次申請信用卡或貸款（每次申請都會留下"硬查詢"記錄，enquiry 太多銀行會警覺）
- 有未結清的 default（違約）
- 有 Part IX Debt Agreement 或 Bankruptcy（破產）記錄
華人朋友常見問題： 如果你是新移民（PR 不到 1-2 年），在澳洲可能還沒建立起信用記錄。這不一定是壞事——“沒有記錄"比"有壞記錄"好。但銀行可能會要求更多材料來評估你，或者限制你的 LVR。你可以通過申請一張小額信用卡（$1,000-$2,000）並按時還款來主動建立信用記錄。
免費查信用報告： 你有權每年從 Equifax、Illion、Experian 各免費獲取一份信用報告。建議在申請貸款前 3 個月就查一次，看看有沒有錯誤記錄需要糾正。Equifax 可以在 https://www.equifax.com.au/personal 免費獲取。
4. 就業穩定性（Employment Stability）
銀行不只看你賺多少，還看你的工作是否穩定：
- 全職（Full-time PAYG）：最受銀行青睞。通常要求在當前僱主工作滿 6 個月，試用期內的貸款申請大部分銀行不接受
- 合同工（Contract）：需要證明合同持續性，部分銀行要求合同至少還有 12 個月剩餘
- 兼職 / Casual：需要在同一僱主工作至少 6-12 個月，收入按平均值計算
- 自僱（Self-employed）：通常要求 ABN 滿 2 年，提供 2 年稅務申報。審核比 PAYG 複雜得多，詳見 自僱人士貸款全攻略
剛換工作怎麼辦？ 如果你剛跳槽但還在同一個行業，有些銀行會考慮你的總行業經驗而不只是當前僱主的時間。但如果你從金融跨到了餐飲——銀行會更謹慎。建議跳槽後至少等過了試用期再申請。
首付比例：5%、10%、20% 有什麼區別？
首付的多少不只影響你要借多少錢——它還直接決定你要不要交 LMI、利率高低、甚至銀行願不願意貸給你。
LMI（Lenders Mortgage Insurance，貸款人按揭保險）
LMI 不是保護你的——它是保護銀行的。 當你的首付低於 20%（即 LVR > 80%），銀行認為你違約的風險更高，就要求你購買 LMI。但這筆錢由你來出。
LMI 費用大致範圍：
| 房價 | 首付 5%（LVR 95%） | 首付 10%（LVR 90%） | 首付 20%（LVR 80%） |
|---|---|---|---|
| $500,000 | $15,000-$25,000 | $8,000-$12,000 | $0 |
| $800,000 | $25,000-$40,000 | $13,000-$20,000 | $0 |
| $1,000,000 | $35,000-$55,000 | $18,000-$28,000 | $0 |
注：以上為大致估算，實際 LMI 金額因銀行、LMI 提供商（如 Helia、QBE）和貸款人情況而異。
LMI 通常可以一次性付清，也可以加到貸款裡（叫 LMI Capitalisation——把 LMI 費用加到貸款總額上分期還）。但這意味著你連 LMI 本身也在付利息。
三個首付檔位對比
| 5% 首付 | 10% 首付 | 20% 首付 | |
|---|---|---|---|
| LMI | 最高 | 較低 | 免 LMI |
| 利率 | 可能稍高 | 中等 | 通常最優 |
| Genuine Savings 要求 | 幾乎必須證明 | 大部分銀行要求 | 部分銀行不強制 |
| 銀行審核嚴格度 | 最嚴格 | 中等 | 相對寬鬆 |
| 適合誰 | 急著入市、存款有限 | 有一定積蓄 | 存款充足、不想付 LMI |
First Home Guarantee（FHG）：5% 首付免 LMI
如果你是首次購房者，First Home Guarantee（前身叫 First Home Loan Deposit Scheme / FHLDS）可以幫你用 5% 首付 買房，不用交 LMI——因為聯邦政府幫你擔保了 5% 到 20% 之間的差額。
申請條件（2025-26 財年，Housing Australia）
| 條件 | 要求 |
|---|---|
| 身份 | 澳洲公民或永久居民（PR） |
| 首次購房 | 從未在澳洲擁有過房產 |
| 收入上限 | 已取消——之前個人 $125,000 / 夫妻 $200,000 的限制已撤銷（Housing Australia） |
| 最低首付 | 5% |
| 自住要求 | 必須自住（owner-occupier），不能買投資房 |
各州房價上限（2025 年 10 月起生效，Housing Australia）
| 州 / 領地 | 首府城市和區域中心 | 其他區域 |
|---|---|---|
| NSW | $1,500,000 | $1,000,000 |
| VIC | $950,000 | $650,000 |
| QLD | $1,000,000 | $700,000 |
| WA | $850,000 | $550,000 |
| SA | $700,000 | $500,000 |
| TAS | $600,000 | $450,000 |
| ACT | $850,000 | — |
| NT | $600,000 | $450,000 |
注意： 2025 年 10 月 1 日起，FHG 已取消原來每年約 35,000 個名額的上限，改為不限名額（Housing Australia）。但不是所有銀行都參與這個計劃——你需要通過參與銀行或 Broker 來申請。
關於各州其他首次置業優惠（FHOG、印花稅減免、FHSS 超級年金購房計劃），可以參考 澳洲首次置業全攻略。
完整文件清單
銀行要的材料比你想的多。提前準備好可以大大加快審批速度。以下是最常見的文件清單：
身份證明
- 護照（澳洲護照或外國護照 + 簽證）
- 澳洲駕照
- Medicare 卡
- 出生證明或公民證書
收入證明
| 僱傭類型 | 需要的文件 |
|---|---|
| 全職 / 兼職 PAYG | 最近 2 張工資單（payslip）+ 最近 1-2 年 PAYG Summary / Income Statement + 僱主聯繫信息 |
| 合同工 | 上述全部 + 當前僱傭合同 |
| 自僱 | 最近 2 年個人稅務申報（Tax Return）+ NOA + 公司財務報表 + 6 個月生意銀行流水 |
| 有海外收入 | 海外收入證明 + NAATI 翻譯件——詳見 海外收入貸款全攻略 |
資產與負債
- 銀行存款： 最近 3-6 個月的銀行流水（所有賬戶），用於證明 Genuine Savings 和消費習慣
- 現有貸款： 房貸、車貸、個人貸款的最新還款記錄
- 信用卡： 所有信用卡的最新賬單（包括額度和欠款）——注意，即使你每月全額還款，銀行也會按信用卡總額度來計算你的負債
- HECS-HELP 債務： 餘額證明（可從 myGov 獲取）
- 其他資產： 股票、定期存款、Super 餘額等
房產相關
- 已簽署的購房合同（Contract of Sale）——如果是正式申請（不是 Pre-approval）
- 房產估價報告（銀行通常會自己安排 valuation）
省時提示： 把所有文件掃描成 PDF，按"身份”、“收入”、“銀行流水”、“負債"分文件夾整理好。遞交時一次性給全，避免來回補材料。
Pre-approval（預批）：怎麼拿、拿多久、有多大用？
什麼是 Pre-approval？
Pre-approval（也叫 Conditional Approval 或 Approval in Principle）是銀行根據你提交的財務信息，初步確認願意借給你多少錢。它不是最終貸款批准——但它能幫你：
- 明確預算： 知道自己最多能借多少，不會看房時一頭霧水
- 增加賣家信心： 在競爭激烈的市場裡，有 Pre-approval 的買家比沒有的更有競爭力
- 鎖定購買力： 部分銀行在 Pre-approval 期間會鎖定利率（但不是所有銀行）
時間線
| 申請類型 | 大致時間 |
|---|---|
| 簡單 PAYG 申請 | 1-3 個工作日 |
| 自僱 / 多收入來源 | 3-7 個工作日 |
| 複雜情況（海外收入、非標準文件等） | 5-14 個工作日 |
有效期： 大部分銀行的 Pre-approval 有效期是 3-6 個月。過期後需要重新申請（銀行會重新審核你的財務狀況）。
Pre-approval 到正式批准
找到房子後，你需要從 Pre-approval 轉為 Formal Approval（正式批准）。這個階段銀行會：
- 重新驗證你的收入和支出（如果有變化）
- 對你要買的房產做 Valuation（估價）
- 檢查房產是否符合銀行的貸款標準（比如面積太小的公寓、高密度樓盤等可能不被接受）
從 Pre-approval 到 Formal Approval，通常需要額外 2-4 周。所以整個流程——從遞交 Pre-approval 到拿到正式批文——大約 3-6 周。
貸款被拒的常見原因（和解決方案）
很多人不知道，每次貸款申請被拒都會在你的信用報告裡留下記錄。短時間內被拒多次，信用評分會明顯下降，形成惡性循環。所以第一次申請就要儘量做好準備。
原因 1：借款能力不足
為什麼： 加上 3% Serviceability Buffer 後，你的收入覆蓋不了月供。 怎麼解決：
- 減少現有負債——尤其是信用卡額度（即使不用也算負債）。關掉不用的信用卡
- 還清 Afterpay、Zip Pay 等 BNPL（Buy Now Pay Later）賬戶
- 增加收入來源（兼職、加班、租金等）
- 考慮降低買房預算
原因 2：Genuine Savings 不足
為什麼： 首付裡大部分是父母給的錢，不滿足 3 個月存期要求。 怎麼解決：
- 讓父母的錢提前至少 3 個月到你的賬戶
- 如果來不及等 3 個月，選擇不強制要求 Genuine Savings 的銀行（通常在 LVR ≤ 90% 時選擇更多）
- 或者用父母做 Guarantor（擔保人），可以完全不用 LMI
原因 3：信用記錄有問題
為什麼： 信用報告上有 default、逾期、或短期內太多 enquiry。 怎麼解決：
- 提前查自己的信用報告，發現錯誤及時聯繫信用機構修正
- 如果有小額 default（比如忘交的舊手機賬單），儘快還清——paid default 比 unpaid default 好
- 停止短期內多次申請信用產品
- 如果記錄較差，考慮等 1-2 年讓記錄自然改善後再申請
原因 4：就業不穩定
為什麼： 剛換工作、還在試用期、或自僱 ABN 年限不夠。 怎麼解決：
- 等過了試用期再申請（通常 3-6 個月）
- 如果換工作不可避免，儘量在貸款正式批准之後再跳槽
- 自僱人士考慮走非銀行渠道或 Low Doc 貸款
原因 5：房產本身不被接受
為什麼： 銀行對某些房產類型有限制——比如面積小於 50 平米的公寓、高密度樓盤、服務式公寓（Serviced Apartment）、產權有問題的物業等。 怎麼解決：
- 在出價前就和 Broker 確認目標房產是否被銀行接受
- 如果主流銀行拒絕，非銀行貸款機構可能接受（但利率通常更高）
華人首次貸款的特殊挑戰
海外收入怎麼處理？
如果你的收入全部或部分來自海外（比如國內工資、海外生意），貸款難度會顯著增加：
- 收入打折： 大部分銀行對海外收入只認可 60-80%（具體因國家和銀行而異）
- LVR 限制： 海外收入的最高 LVR 通常只有 70-80%，意味著你需要更多首付
- 文件翻譯： 所有非英文文件需要 NAATI 認證翻譯
詳細操作指南請參考 海外收入貸款全攻略。
父母贈款的正確處理方式
父母幫忙出首付在華人社區非常普遍，但銀行對這筆錢的來源查得很嚴：
- 提前 3 個月轉賬： 讓這筆錢在你的銀行賬戶裡至少待滿 3 個月，這樣更容易被認定為你的資產
- 準備 Gift Letter（贈與信）： 寫明贈與人姓名、金額、日期，並明確聲明這筆錢是無條件贈與（gift, not a loan），不需要償還。部分銀行有自己的 Gift Letter 模板
- 留好轉賬記錄： 銀行會查資金來源，保留國際匯款的銀行憑證
- 注意反洗錢（AML）要求： 大額海外匯款（$10,000 澳元以上）會觸發 AUSTRAC 報告門檻（AUSTRAC）。確保匯款路徑清晰、有合理解釋
新移民的信用記錄空白
剛拿到 PR 或來澳洲不久的朋友，信用記錄上可能一片空白。應對策略：
- 辦一張小額信用卡（$1,000-$3,000），每月消費後按時全額還款，堅持 6 個月以上
- 確保水電賬單、手機賬單按時支付——這些會影響你的 Comprehensive Credit Reporting 記錄
- 保留海外的信用記錄——有些 Broker 和非銀行機構可以考慮你在原籍國的信用歷史
你的準備時間線：買房前 6-12 個月就要動手
很多人以為看到心儀的房子再準備貸款就行——實際上，要做好首次貸款準備，至少需要 6 個月 的提前量。
買房前 12 個月
- 查自己的信用報告（Equifax / Illion / Experian，每家每年一次免費）
- 開始建立儲蓄記錄——每月固定存錢，保持 3 個月以上
- 如果沒有信用記錄，辦一張小額信用卡
- 還清或關閉不用的信用卡和 BNPL 賬戶
- 還清小額 default（如果有）
買房前 6 個月
- 確認首付金額——決定走 5%、10% 還是 20% 路線
- 如果父母要贈款，讓錢現在就轉過來（滿足 3 個月存期）
- 整理所有文件（身份、收入、銀行流水、負債清單）
- 找一個靠譜的 Mortgage Broker（持牌貸款經紀人）初次面談——瞭解自己大概能借多少
- 控制日常消費——銀行會看你近 3-6 個月的流水，減少不必要的大額支出
買房前 3 個月
- 正式提交 Pre-approval 申請
- 拿到 Pre-approval 後開始看房
- 瞭解首次置業的政府補貼和優惠——參考 首次置業全攻略
- 瞭解不同貸款類型（Fixed / Variable / Split）——參考 Fixed vs Variable vs Split Loan 怎麼選
找到房子後
- 籤合同前和 Broker 確認房產類型是否被銀行接受
- 提交正式貸款申請（從 Pre-approval 轉 Formal Approval）
- 配合銀行完成房產估價（Valuation）
- 等待正式批准——期間不要換工作、不要申請新的信用產品
- 安排交割（Settlement）
關於買房的完整流程，可以參考 澳洲買房流程全攻略。
常見問題快答
Q：Pre-approval 被拒會影響我的信用記錄嗎？ 會。每次 Pre-approval 申請（如果銀行做了 Hard Enquiry）都會在信用報告上留下記錄。所以不要同時向多家銀行提交 Pre-approval——找一個 Broker 幫你一次選對銀行。
Q：我有 HECS-HELP 債務，影響貸款嗎？ 影響。HECS-HELP 強制還款會從你的稅前收入里扣，直接減少你的"可支配收入”。但它不影響信用評分。
Q：Afterpay / Zip Pay 這些 BNPL 影響大嗎？ 影響比你想的大。銀行會把 BNPL 的信用額度當作持續負債來計算，直接減少你的借款能力。建議在申請貸款前至少 3 個月關閉所有 BNPL 賬戶。
Q：我在試用期內能申請貸款嗎？ 大部分銀行不接受試用期內的申請。少數非銀行機構可能考慮，但條件更嚴、利率更高。
Q：用 Broker 還是直接找銀行？ 對首次買房者來說，強烈建議用 Broker。Broker 可以同時比較幾十家銀行的產品，幫你找到最適合你情況的方案，而且 Broker 的服務費通常由銀行支付（對你免費）。但要確認你的 Broker 持有 ACL 或是授權信貸代表（credit representative）。
總結：首次貸款準備的核心清單
| 維度 | 關鍵要求 | 你要做的 |
|---|---|---|
| 還款能力 | 收入 - 支出在加 3% Buffer 後仍能覆蓋月供 | 減少負債、關閉不用的信用卡 |
| Genuine Savings | 至少 5% 首付 + 存滿 3 個月 | 提前存錢，父母贈款提前到賬 |
| 信用記錄 | Equifax 分數越高越好，無 default | 提前查報告、修正錯誤 |
| 就業穩定 | 全職 > 兼職 > 自僱 > 合同工 | 不要在貸款期間換工作 |
| 文件齊全 | 身份 + 收入 + 銀行流水 + 負債 | 掃描整理成 PDF，一次性提交 |
首次買房的貸款準備確實需要花時間和精力，但只要你提前 6-12 個月開始規劃、按清單一步步準備，拿到銀行批文其實並不難。
不確定自己現在的情況能不能貸到款？ 最好的方式就是先找一個持牌的 Mortgage Broker 做一次免費的初步評估——他們會根據你的收入、存款和信用情況，告訴你能借多少、需要補什麼。
主要數據來源
- https://www.apra.gov.au/news-and-publications/apra-increases-banks%E2%80%99-loan-serviceability-expectations-to-counter-rising — APRA Serviceability Buffer 政策
- https://www.apra.gov.au/update-on-apras-macroprudential-settings-november-2024 — APRA 宏觀審慎設置（DTI 上限）
- https://www.housingaustralia.gov.au/support-buy-home/first-home-guarantee — First Home Guarantee 官方頁面
- https://www.equifax.com.au/personal — Equifax 免費信用報告
- https://moneysmart.gov.au/loans/loan-rejection — ASIC MoneySmart 貸款拒絕指南
- https://moneysmart.gov.au/home-loans/buying-a-house — ASIC MoneySmart 房貸申請指南
- https://www.austrac.gov.au/industry-and-business/obligations-and-guidance/your-amlctf-program/reporting-us/threshold-transaction-reports — AUSTRAC 大額交易報告門檻
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/study-and-training-support-loans — ATO HECS-HELP 還款信息
免責聲明：本文為一般信息，不構成信貸建議。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有澳洲信貸牌照（ACL），不是信貸代表。貸款產品的具體條件、利率、費用因銀行和個人情況而異，請諮詢持牌貸款經紀人（Mortgage Broker）獲取針對你情況的專業建議。文中數據基於 2026 年 4 月公開資料，政策和利率可能隨時變化。