買房流程

澳洲首次置業攻略：FHOG、印花稅與 FHSS

Sean · 2026年4月18日 · 閱讀約 18 分鐘 · #首次置業 #FHOG #印花稅

如果你是第一次在澳洲買房，那你手裡其實有一把"隱藏優惠券"——各州的首次置業補貼（FHOG）、印花稅減免、還有聯邦政府的 FHSS 超級年金購房計劃。這些加在一起，輕鬆幫你省下幾萬塊。

問題是，每個州的規則都不一樣，金額不同、門檻不同、適用條件也不同。我當初買房的時候光是搞清楚自己能拿什麼就花了好幾天。這篇文章把 2025-26 財年最新的政策全部整理好，幫你一次看明白。

📌 本文要點

FHOG 各州差很多：QLD $30,000、VIC 和 NSW 各 $10,000，價格上限普遍 $600K-$750K，且都要求交割後 12 個月內入住。

適合誰讀： 打算在澳洲買第一套房的華人，不管是 PR 還是公民。

看完你會搞懂： 各州 FHOG 補貼金額和門檻、印花稅減免條件、FHSS 超級年金購房計劃怎麼用、常見坑點。

核心結論： NT 的 HomeGrown Territory 新屋補貼 $50,000，QLD $30,000，TAS 自 2026-07-01 起降至 $20,000，但 FHOG 基本只針對新房，多數州有房價上限。印花稅減免各州差異更大。FHSS 是全國通用的省稅工具，高收入者受益明顯。

閱讀時間： 約 12 分鐘。

什麼是 FHOG？

FHOG 全稱 First Home Owner Grant（首次置業補貼），是澳洲各州和領地政府給首次買房者的一筆現金補貼。

重點： 在大多數州，FHOG 只適用於新建住宅（new home），包括全新房屋、樓花（off-the-plan）和自建房，不包括二手房（established property）。這是很多人最容易搞錯的地方。

各州 FHOG 補貼一覽（2025-26）

NSW 新南威爾士

  • 金額： $10,000
  • 適用範圍： 新建住宅（含樓花和自建房）
  • 價格上限： 購買新房 ≤ $600,000；自建房總價值 ≤ $750,000
  • 居住要求： 交割後 12 個月內入住，連續住滿 6 個月

VIC 維多利亞

  • 金額： $10,000（metro 和 regional 統一金額）
  • 適用範圍： 新建住宅
  • 價格上限： ≤ $750,000
  • 居住要求： 12 個月內入住，連續住滿 12 個月

維州之前 regional 有額外補貼，後來統一了。買之前確認一下最新政策。

QLD 昆士蘭

  • 金額： $30,000（適用於 2023 年 11 月 20 日之後簽署的合同）
  • 適用範圍： 新建住宅
  • 價格上限： 房產總值（含土地）須低於 $750,000。請在簽約前到 QRO 官網 核對當期價值上限
  • 有效期（2026-07 核實）： $30,000 原為限時加碼、原定 2026-06-30 到期，但昆州政府已確認從 2026-07-01 起繼續適用，且未公佈新的截止日期——First Home Owner Grant Act 2000 第 20 條自 2026-07-01 起已直接把新房補貼的法定金額寫為 $30,000。注意：網上流傳的「2026-07 之後回落至 $15,000」已不成立；$15,000 只適用於 2023-11-20 之前簽署的歷史合同
  • 居住要求： 交割後 1 年內入住，連續住滿 6 個月

SA 南澳

  • 金額： $15,000
  • 適用範圍： 新建住宅
  • 價格上限： 無上限（2024 年 6 月 6 日起取消了價格限制，之前是 $650,000）
  • 居住要求： 12 個月內入住，連續住滿 6 個月

WA 西澳

  • 金額： $10,000
  • 適用範圍： 新建住宅（不適用於二手房、空地、商業物業、度假屋或小規模翻新）
  • 價格上限： 按房產所在地理位置劃分——南緯 26° 以南（包括 Perth 都會區）房產總值 ≤ $800,000（2026-05-07 起簽約，此前 $750,000）；南緯 26° 以北 ≤ $1,000,000
  • 居住要求： 交割後 12 個月內入住，連續住滿 6 個月
  • 額外： WA 還有首次置業印花稅 concessional rate（First Home Owner Rate of Duty），詳見下文印花稅部分

TAS 塔斯馬尼亞

  • 金額（2026-07 核實）： $20,000，適用於 2026-07-01 至 2027-06-30 之間簽約的交易
  • 適用範圍： 新建住宅（買新建成的房或自建）
  • 價格上限： 無（TAS FHOG 不設房價上限；補貼金額取「成交價」與法定金額中的較低者）
  • 有效期： $30,000 是 2025-07-01 至 2026-06-30 的限時加碼，已於 2026-06-30 如期到期，未被延續。First Home Owner Grant Act 2000 (Tas) s.18M 規定 2026-07-01 起至 2027-06-30 為 $20,000。該窗口之後若無新立法，將回落至 s.18(2) 的法定基準 $10,000
  • 完成期限： 交易須在簽約日起 24 個月內完成（s.18M）
  • 居住要求： 交割後 12 個月內入住，連續住滿 6 個月

TAS 和 QLD 走向相反：QLD 的 $30,000 被寫進法條成為基準，TAS 的 $30,000 到期後逐級下調到 $20,000。別用一個州的結果推另一個州。

NT 北領地

NT 的首次置業補貼結構與其他州不同，叫 HomeGrown Territory 和 FreshStart New Home Grant 組合方案（取代了早期的簡單 FHOG）：

  • HomeGrown Territory Grant（新屋）： $50,000，針對買或建新房的首次置業者
  • FreshStart New Home Grant： $30,000，適用於非首次置業者買新房
  • 二手房首次置業補貼 $10,000：⚠️ 已過期——僅適用於 2024-10-01 至 2025-09-30 之間簽約的合同，未隨新房補貼延長，現在簽約拿不到
  • 印花稅豁免： House-and-land package 首次置業者可享印花稅豁免
  • 時效： 目前新房補貼計劃延長至 2027 年 9 月 30 日（以 NT.GOV.AU 最新公告為準）
  • 居住要求： 通常要求連續居住至少 6 個月

NT 補貼力度大，但房市規模小、空置率波動大，適合對工作地點和生活安排靈活的人。詳細條件請到 NT.GOV.AU - Home owner assistance。

ACT 首都領地

  • 金額： 無 FHOG。ACT 已取消傳統的首次置業現金補貼
  • 替代方案： Home Buyer Concession Scheme（HBCS）——達到收入門檻的首次置業者可享印花稅減免（詳見下面的印花稅部分）

各州印花稅（Stamp Duty）減免

印花稅是買房時的一大筆開銷，通常占房價的 2%-5%。好消息是，首次置業者在很多州可以拿到減免甚至全免。

NSW 新南威爾士

  • 全免門檻： 房價 ≤ $800,000 → 印花稅全免
  • 部分減免： $800,000 - $1,000,000 → 按比例遞減優惠
  • 超過 $1,000,000 → 無優惠
  • 適用於新房和二手房

VIC 維多利亞

  • 全免門檻： 房價 ≤ $600,000 → 印花稅全免
  • 部分減免： $600,000 - $750,000 → 按比例遞減
  • 超過 $750,000 → 無優惠
  • 適用於新房和二手房

QLD 昆士蘭

  • 二手房： 房價 ≤ $700,000 → 全額退還（full rebate）；$700,000 - $800,000 按比例遞減
  • 新房/空地： 從 2025-05-01 起（按合同簽訂日算），首次置業者購買新房或residential空地完全免印花稅、無價格上限——這是全澳最慷慨的印花稅政策之一（QRO）
    • ⚠️ 別跟 2024 年那次搞混：2024-06-09 那次只是提高門檻（二手房首置減免升到 $700K/$800K、空地上限 $400K→$500K），不是無上限全免。無上限是 2025-05-01 才開始的。合同簽在 2025-05-01 之前的，按當時的門檻規則算

SA 南澳

  • 新房： 首次置業者購買新房完全免印花稅，無價格上限（2024 年 6 月起）
  • 不適用於二手房

WA 西澳

WA 的首次置業印花稅減免叫 First Home Owner Rate of Duty，按房產或土地的 unencumbered value 分層。具體門檻（全免上限、部分減免區間）近期有調整，請到 RevenueWA - First Home Owner Rate of Duty 核對當期數字。

ACT 首都領地 — Home Buyer Concession Scheme (HBCS)

2026 年 7 月 1 日起 HBCS 大幅放寬（ACT Revenue Office 已確認）——收入門檻和房價上限全部取消：

  • 收入門檻： 無（2026-07-01 起取消；此前為家庭年總收入 ≤ $250,000、每個 dependent 放寬 $4,600）
  • 房價： 無上限——所有 ACT 住宅物業（新房、二手房、空地）都適用，符合條件即全額免印花稅（原 $1,020,000/$1,455,000 分層和 $35,238 封頂隨之取消）
  • 過去 5 年持房限制： 保留——申請人及配偶在過去 5 年內不得在澳洲持有住宅物業
  • 居住要求： 保留——交割後 1 年內開始入住，連續住滿 1 年
  • 按交易日期分界： 2026-06-30 及以前簽約的交易仍按舊規（收入門檻 + 房價分層）

具體數字和資格條件請以 ACT Revenue Office - HBCS 為準。

各州優惠對比表

州/領地FHOG 金額FHOG 房價上限印花稅減免概覽
NSW$10,000$600K（買）/ $750K（建）≤ $800K 全免；$800K–$1M 部分減免
VIC$10,000$750K≤ $600K 全免；$600K–$750K 部分減免
QLD$30,000（2026-07-01 起繼續適用）< $750K（以 QRO 官網為準）新房首置 stamp duty 已免（查 QRO）
SA$15,000查 RevenueSA新房首置可免（詳情查 RevenueSA）
WA$10,000$800K（南緯 26° 以南，2026-05-07 起）/ $1M（以北）FHOR 分層減免（查 RevenueWA；免徵線提高的立法審議中）
TAS$20,000（2026-07-01 – 2027-06-30）無上限二手房首置全免已於 2026-06-30 到期，目前無替代（查 SRO TAS）
NTHomeGrown $50K（新）+ FreshStart $30K（二手 $10K 已於 2025-09-30 截止）新房補貼簽約至 2027-09-30house-and-land 首置可免印花稅（簽約至 2027-06-30）
ACT無 FHOG—HBCS：2026-07-01 起無收入門檻、無房價上限，5 年無房 + 自住即全額免印花稅

怎麼看這個表： FHOG 只給新房。NSW 和 VIC 的印花稅門檻覆蓋面更廣。各州具體數字每年調整，請以各州 State Revenue Office 官網為準。

怎麼看這個表： 如果你買新房，QLD、TAS、NT 的補貼力度最大。如果你買二手房，FHOG 基本拿不到，但印花稅減免各州都有。NSW 和 VIC 的印花稅優惠門檻相對高，覆蓋面更廣。

FHSS：超級年金購房計劃

FHSS 全稱 First Home Super Saver Scheme，是聯邦政府的政策，全國通用，跟 FHOG 可以疊加使用。

基本原理

你把錢以自願額外供款（voluntary contribution）的方式存進你的 Super（養老金賬戶），買房時再申請取出來當首付。

為什麼要多這一步？因為稅率差：

  • 你的工資在存進 Super 之前，要按你的邊際稅率交稅（FY2026-27：$45,001–$135,000 是 30%、$135,001–$190,000 是 37%）
  • 但存進 Super 的錢，只交 15% 的稅
  • 這中間的差額，就是你省下來的錢

關鍵數字

項目金額/時間
每年最多存入$15,000
累計最多取出$50,000
Super 內稅率15%（concessional contribution）
取出時的稅率邊際稅率 - 30% offset

舉個例子： 假設你年薪 $90,000，邊際稅率 30%（加 2% Medicare Levy 就是 32%）（FY2026-27）。你每年往 Super 多存 $15,000：

  • 不用 FHSS：這 $15,000 交 32% 稅 = 到手 $10,200
  • 用 FHSS：這 $15,000 在 Super 裡只交 15% 稅 = $12,750
  • 每年多省 $2,550

如果你連續存 3 年，累計存入 $45,000，大約能多省 $7,650。對於高收入者（稅率 37% 或 45%），省得更多。

操作流程

  1. 開始存錢： 通過工資的 salary sacrifice 或者稅後的 personal deductible contribution 往 Super 額外存錢
  2. 決定買房： 向 ATO 提交 FHSS determination 申請，確認可取出金額
  3. 申請取款： 提交 FHSS release request
  4. 等待放款： ATO 處理需要 15-25 個工作日（約 3-5 周）
  5. 籤合同： 拿到錢後再籤購房合同

FHSS 的幾個關鍵注意事項

  • 必須在籤合同之前申請！ 如果你簽完合同才申請 FHSS release，就不符合條件了。這是最常見的錯誤
  • 取出來的錢會算在你當年的應稅收入裡（但有 30% 的 tax offset）
  • 存錢時不要超過 Super 的 concessional contribution cap（2026-27 年是 $32,500/年，包含僱主供款；2024-25/2025-26 為 $30,000）
  • 只能用於購買你自住的第一套房產
  • 夫妻雙方可以各自使用 FHSS，合計最多取 $100,000

申請資格（通用條件）

不管哪個州，FHOG 和印花稅減免的基本條件差不多：

身份要求

  • 澳洲公民或永久居民（PR）。持臨時簽證（482、485、500 等）不符合條件
  • 部分州允許特定簽證持有者申請，但條件更嚴格

房產歷史

  • 從未在澳洲擁有過住宅物業（包括投資房）
  • 部分州的規定更嚴：從未在全球任何地方擁有過住宅物業

居住要求

  • 必須用作自住房（不能買了就出租）
  • 通常要求在 12 個月內搬進去，連續住滿 6-12 個月（各州不同）

年齡

  • 18 歲以上

夫妻/伴侶

  • 如果你的配偶（包括 de facto partner）曾經擁有過房產，在某些州你也會失去 FHOG 資格
  • 但印花稅減免可能仍然適用——各州規定不同，需要單獨確認

華人買家常見的坑

根據我自己和身邊朋友的經驗，這幾個坑最容易踩：

1. 以為 FHOG 適用於二手房

這是最大的誤解。FHOG 在絕大多數州只適用於新房。 如果你打算買二手房，FHOG 基本不用想了，但印花稅減免通常是可以拿的。

2. 臨時簽證不符合條件

不少人拿著 485 簽證或 482 簽證準備買房，以為住了很久就算"first home buyer"。事實上，FHOG 要求公民或 PR 身份，臨時簽證持有者不符合條件。

如果你還在等 PR，可以先買房（外國人買房需要 FIRB 審批，詳見相關文章），但 FHOG 要等拿到 PR 後再申請。

3. 海外有房產可能影響資格

如果你在中國或其他國家擁有住宅物業，部分州會認為你"已經擁有過房產"，從而不符合首次置業者的條件。具體規定各州不同：

  • 有些州只看澳洲境內是否擁有過房產
  • 有些州看全球範圍內是否擁有過住宅

建議在申請前向州稅務局（如 NSW 的 Revenue NSW、VIC 的 State Revenue Office）確認。

4. 沒在規定時間內入住

拿了 FHOG 或印花稅減免後，必須在規定時間內搬進去住。如果你買了房卻遲遲不搬進去（比如先出租賺租金），政府有權要求你退回補貼。

5. De facto partner 的影響

你自己沒買過房，但你的男/女朋友（de facto relationship）曾經買過房，你可能會因此失去 FHOG 資格。很多人忽略了這一點。

6. FHSS 籤合同的時間節點

用 FHSS 的人最常犯的錯誤：先簽了購房合同，再去申請 FHSS release。這樣就不符合條件了！正確順序是先拿到 ATO 的 release，錢到手了再籤合同。考慮到 ATO 處理時間需要 15-25 個工作日，要提前規劃好。

實操建議：怎麼最大化你的優惠

如果你買新房

  1. FHOG + 印花稅減免 + FHSS 三重疊加
  2. 以 QLD 買一套 $650,000 的新房為例：
    • FHOG：$30,000
    • 印花稅：全免（新房首次置業者從 2024 年 7 月起無上限）
    • FHSS：假設取出 $50,000，省稅約 $8,000-$12,000
    • 總共省下：$50,000+

如果你買二手房

  1. FHOG 拿不到，但印花稅減免是關鍵
  2. 以 NSW 買一套 $750,000 的二手房為例：
    • FHOG：無（二手房不適用）
    • 印花稅：全免（≤ $800,000）→ 省下約 $29,000
    • FHSS：假設取出 $40,000，省稅約 $7,000-$10,000
    • 總共省下：$36,000-$39,000

提前用 FHSS 存錢

即使你還沒找到房子，也可以現在就開始往 Super 裡多存錢。每年 $15,000，存 3 年就是 $45,000 的額度。等你準備好買房時，這筆錢已經幫你省下了一大筆稅。

夫妻雙方都用 FHSS

如果你和另一半都是首次置業者，兩個人可以各自使用 FHSS，每人最多取 $50,000，合計 $100,000。這不是一個小數字，稅務優惠加起來可以省 $15,000-$25,000。

選對州也很重要

如果你對工作地點沒有硬性要求（比如可以遠程辦公），不同州的首次置業優惠差距非常大。同樣買一套 $600,000 的新房：

  • 在 NT 的 HomeGrown Territory 新屋補貼 $50,000
  • 在 QLD $30,000（2026-07-01 起繼續適用）；TAS $20,000（2026-07-01 – 2027-06-30）
  • 在 NSW $10,000

當然，選哪個州不能光看補貼，還要考慮就業、房價、租金回報率等因素。但如果你在兩三個城市之間猶豫，補貼差異值得納入考量。

注意政策截止日期

QLD 的 $30,000 原本是限時加碼，現已確認從 2026-07-01 起繼續適用、且官方未公佈新的截止日期（詳見上文 QLD 一節）。TAS 走的是另一條路：同樣是 $30,000 的限時加碼，2026-06-30 如期到期，改為 2026-07-01 起的 $20,000、窗口至 2027-06-30，之後若無新立法將回落至法定基準 $10,000。

這兩個州同一年做出相反的決定，說明限時加碼到期時不能靠「大概率會延」來推測：QLD 寫進了法條基準，TAS 逐級下調。NT 的 HomeGrown Territory 補貼同樣是有時間限制的政策。籤合同前請在對應的 State Revenue Office / SRO TAS / NT 官網查一次當前金額和截止日期。

申請流程簡要

FHOG 申請

  1. 大部分州可以通過你的貸款銀行直接申請 — 貸款審批時順便幫你遞交 FHOG 申請
  2. 或者自己去州稅務局網站提交
  3. 通常在交割（settlement）時或之後不久到賬

印花稅減免

  1. 一般在籤合同時由你的律師/conveyancer 幫你申請
  2. 如果忘了申請，交割後也可以補申請退款（各州有時間限制）

FHSS 申請

  1. 登錄 myGov → ATO → FHSS
  2. 先申請 determination（確認金額）
  3. 再申請 release（實際取款）
  4. 等 15-25 個工作日，錢到你銀行賬戶
  5. 然後再籤購房合同

跟其他文章的銜接

總結

首次置業者在澳洲能拿到的優惠比很多人想象的多。關鍵是搞清楚三件事：

  1. 你在哪個州買 — 決定了 FHOG 金額和印花稅減免門檻
  2. 你買新房還是二手房 — FHOG 基本只給新房，印花稅減免新舊都有
  3. 你是否提前用了 FHSS — 這是最容易被忽略但省錢效果最好的工具

不要嫌麻煩，該拿的錢一定要拿。幾萬塊的優惠，值得你花幾個小時研究清楚。

主要數據來源

免責聲明： 本文內容僅供一般性參考，不構成財務、稅務、信貸或法律建議。各州 FHOG 金額、印花稅門檻、FHSS 限額和資格條件經常調整，文中數據基於 2025-26 財年的公開信息，以對應 State Revenue Office（NSW：Revenue NSW / VIC：SRO / QLD：QRO / SA：RevenueSA / WA：RevenueWA / TAS：SRO TAS / NT 政府 / ACT Revenue Office） 和 ATO 最新公告為準。所有金額、門檻、截止日期均為示例性。

在澳洲的執業邊界：印花稅和 FHOG 實操屬於州稅務局及conveyancer / 持牌律師範圍；FHSS 和 super 供款相關決策屬於註冊稅務代理（registered tax agent，TPB 監管）或持 AFSL 的 financial adviser 範圍；貸款相關（如 Pre-Approval）屬於 ACL（Australian Credit Licence）持牌貸款經紀人範圍。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有律師執照、AFSL、ACL 或 TPB 註冊，本文不構成針對任何個人情況的專業建議。在做購房決定前，請諮詢對應持牌專業人士確認最新政策和你的具體適用情況。

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這是一位在澳華人的生活筆記，從房產（買房、報稅、租房管理）到育兒教育（CCS 補貼、學區、入學），記錄在澳洲安家養娃的實操經驗。繼續看：

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