很多華人房東買了投資房之後，只買了 Building Insurance（建築保險），覺得夠了。等到租客欠租跑路、惡意損壞房屋的時候才發現——Building Insurance 根本不管這些事。
這篇幫你搞清楚 Landlord Insurance（房東保險）到底保什麼、怎麼選、各家有什麼區別。
Landlord Insurance 保的是普通房屋險不保的租金損失，通常覆蓋 10-15 周，自管會降到 10 周。年費大約 $250-500。
適合誰讀： 有投資房的房東，不管是自管還是交給物管公司。
看完你會搞懂： Building Insurance 和 Landlord Insurance 的根本區別、各保險公司怎麼選、一年要花多少錢、share house 房東需要注意什麼。
閱讀時間： 8 分鐘
Building Insurance vs Landlord Insurance
很多人搞不清這兩個保險的區別：
| Building Insurance | Landlord Insurance | |
|---|---|---|
| 保什麼 | 房屋結構損壞（火災、風暴、洪水等） | 租客相關風險 + 建築損壞 |
| 覆蓋租客欠租 | ❌ 不覆蓋 | ✅ 覆蓋 |
| 覆蓋租客惡意損壞 | ❌ 不覆蓋 | ✅ 覆蓋 |
| 覆蓋法律費用 | ❌ 不覆蓋 | ✅ 大部分覆蓋 |
| 貸款要求 | 銀行通常要求必須有 | 銀行不強制但強烈建議 |
| 費用 | 較低 | 較高（通常多 $200-500/年） |
簡單說：Building Insurance 保的是"天災"，Landlord Insurance 保的是"人禍"+ 天災。
如果你有貸款，銀行一般要求你買 Building Insurance。但 Landlord Insurance 才是真正保護你作為房東利益的保險。
Landlord Insurance 具體保什麼？
一份標準的 Landlord Insurance（房東保險）通常覆蓋以下幾個方面：
1. 租金損失（Loss of Rent）
租客欠租、跑路、或者因為房屋需要維修而無法出租的期間，保險公司賠償你損失的租金。通常覆蓋 10-15 周 的租金。有些保險公司有更高的選項（比如 20 周），取決於你的具體條款。
例子： 你的房子周租 $500，租客欠了 12 周房租，但你的保險只覆蓋 10 周。保險賠你 10 周 × $500 = $5,000，剩下 2 周 × $500 = $1,000 你自己承擔。
2. 租客造成的損壞（Tenant Damage）
分兩種：
- 惡意損壞（Malicious Damage） — 租客故意破壞，比如砸牆、損壞電器、劃傷地板
- 意外損壞（Accidental Damage） — 租客不小心造成的，比如打翻紅酒弄髒地毯、燒壞爐灶
注意：不是所有保險都同時覆蓋這兩種。有些保險只保惡意損壞，有些兩種都保。比較保單時要明確問清楚。
3. 法律費用（Legal Liability）
如果有人在你的投資房裡受傷（比如租客的朋友被鬆動的欄杆絆倒），你可能面臨法律訴訟。Landlord Insurance 通常覆蓋相關的法律費用和賠償。常見保額 $10-20 million，對大多數投資房業主來說 $20 million 足夠用；如果房子在高風險區或有泳池等額外責任源，可選 $30 million（QBE 等公司有提供）。
例子： 租客在臥室天花板坍塌被砸傷，起訴你賠償。你的保險可以幫你支付法律代理和賠償費用（在保單上限以內）。
4. 建築和內容物（Building & Contents）
大部分 Landlord Insurance 包含 Building Insurance 的內容，覆蓋火災、風暴、洪水、盜竊等導致的建築和傢俱損壞。如果你單獨買了 Building Insurance，可以選只買租客風險部分的 Landlord Insurance（但通常打包更划算）。
5. 驅離費用（Eviction Costs）
通過 Tribunal（房產租賃法庭）驅離問題租客的法律和執行費用。這在澳洲很有用，因為走法庭程序需要專業人士，費用可能幾百到一兩千刀。
各家保險怎麼比？
專業型保險公司
Terri Scheer
- 澳洲最大的 Landlord Insurance 專業公司，已為超過 30 萬套投資房提供保險
- 優點：條款全面，理賠經驗豐富，專門做房東保險，有中文客服支持
- 注意：如果你 沒有用物管公司（自己管理），租金損失保障從 15 周降到 10 周
- 大概價格：$300-500/年（市區公寓和普通獨立屋），偏遠地區更高
- 適合：所有類型的投資房房東，特別是有多套房的
EBM RentCover
- 另一家大型專業 Landlord Insurance 提供商，提供 RentCover Ultra 和 RentCover Platinum 兩個級別
- 優點：價格通常比 Terri Scheer 便宜，條款靈活（可以單獨選保哪些項），有專門的 share house 產品
- 大概價格：$250-470/年（根據覆蓋級別）
- 特色：如果你做 share house（合租），EBM 有專門設計的產品，比普通 Landlord Insurance 更合適
- 適合：想省錢、或做 share house 的房東
綜合型保險公司
Allianz / QBE / AAMI / GIO / CGU / RACQ / CommBank 這些綜合保險公司也提供 Landlord Insurance，通常作為 Home Insurance 的附加選項。
- 優點：如果你已經在這些公司有其他保險（車險、自住房保險），可能有多保單折扣（bundle discount），有時候能省 10-20%
- 缺點：條款可能沒有專業公司全面，理賠團隊對房東場景不一定熟悉，可能需要等更久
- 大概價格：$280-500/年（因公司和州而異）
- 適合：已有其他保險、或者想打包省錢的房東
怎麼選？關鍵對比點
建議：先拿 Terri Scheer 和 EBM RentCover 的報價作為基準線，然後再看你現有保險公司能不能給出更好的價格。
重點對比以下幾個條款：
- 租金損失覆蓋週數 — 10 周、15 周還是 20 周？自管的話是否會降等級？
- 惡意 vs 意外損壞 — 是否都覆蓋？還是隻保惡意？有沒有上限？
- Excess（自付額） — 每次理賠你需要自己出多少錢？通常是 $500-1,000，有些公司可以降低 excess 但保費會貴一點
- Share house 是否覆蓋 — 如果你做合租，必須確認保險明確包含 “shared accommodation” 或 “rooming accommodation”
- 短租是否覆蓋 — 如果你做 Airbnb 或短期出租（< 6 個月），標準 Landlord Insurance 通常不保，EBM 有專門的 RentCover ShortTerm 產品
- 法律費用上限 — 通常 $10-20 million，高風險情況可選 $30 million，但要確認是否覆蓋驅離費用
費用大概多少？
Landlord Insurance 的費用取決於房產位置、類型、價值和保障範圍。根據 2026 年的市場數據：
| 房產類型 | 大致年費 |
|---|---|
| 公寓（市區） | $300-600 |
| 獨立屋（市區） | $500-900 |
| 獨立屋（偏遠地區或高風險區域） | $800-1,500+ |
重要： 這些費用是 100% 可以報稅抵扣的，在你的投資房報稅表上作為 “Insurance” 列支。也就是說，如果你一年交 $500 保費，可以從你的投資房租金收入里扣掉這 $500。
瞭解更多投資房報稅可以抵扣的費用，可以看 澳洲投資房報稅指南。
Share House 房東特別注意
如果你做 share house（分租，多個租客共同租用一套房子），保險方面有額外的注意事項：
標準 Landlord Insurance 可能不覆蓋 share house — 有些保險公司認為 share house 的風險更高（多個租客意味著更高的維修損壞、糾紛風險），會要求單獨投保或加保，或者乾脆不保。
關鍵點：確認保單上明確寫著 “shared accommodation” 或 “rooming accommodation” — 如果保單隻寫 “residential tenancy”，claim（理賠）的時候可能被拒。這是很多房東遇到的坑。
每個租客都要有獨立租約 — 保險公司理賠時通常要求提供正式租約作為證據。如果你 3 個租客共用一份租約，保險公司可能會拒賠。
EBM RentCover 有專門的 share house 產品 — 如果你做合租，可以重點了解 EBM，他們對 share house 的條款設計更友好。
關於 share house 的管理細節，可以看 Share House 入門指南 和 合租房進階管理。
理賠流程
如果需要理賠（比如租客欠租、惡意損壞、或發生事故需要 legal liability 理賠），一般流程是：
- 第一時間通知保險公司 — 事情發生後儘快報案，不要等到損失擴大。大多數保險公司有 24/7 熱線
- 保留所有證據 — 照片、視頻、租約、溝通記錄、報警記錄（如果涉及犯罪）、維修報價、水電費賬單等
- 獲取維修報價 — 如果是建築或內容物損壞，找專業人士（比如水管工、電工）出具書面報價
- 填寫理賠表 — 保險公司會發給你官方的 claim form，要儘量詳細填寫
- 等待評估和賠付 — 通常 2-4 周，複雜案件可能 4-8 周
理賠小貼士：
- 不要在保險公司確認之前自己動手修理（緊急情況除外，比如漏水威脅房子結構），否則可能影響理賠或降低賠償額
- 保留所有收據、發票、報價單
- 如果涉及租客惡意損壞或犯罪行為，先報警拿到 police report，這對理賠很有幫助
- Bond（押金）和保險理賠是兩回事 — 你可以同時從租客的 bond 里扣錢和向保險公司 claim，但同一筆損失不能雙重賠償（比如牆被砸壞了，不能既從 bond 里扣 $2,000 又向保險公司 claim $2,000）
值不值得買？
簡短回答：值得，100% 值得。
一年 $300-800 的保費，就能保你免受幾千到幾萬刀的損失。一個問題租客欠三個月房租就是 $3,000-$6,000+，惡意損壞房屋修復可能要 $5,000-$20,000（比如砸地板、破壞電路、塗鴉牆壁）。這些金額和保費比起來，不買保險才是最大的風險。
而且，作為房東，你最害怕的往往不是自然災害（那可能被 Building Insurance 保了），而是問題租客——欠租、不交電費然後欠電費公司錢還會來找你、惡意損壞、逃離，這些都是 Landlord Insurance 專門保的。
這周可以做的三件事
如果你現在還沒買 Landlord Insurance，或者不確定現在的保單夠不夠用，這周就可以做：
- 拿出你現在的保單（如果有），對照上面"Landlord Insurance 具體保什麼"的 5 項逐一勾選——租金損失週數、惡意損壞是否覆蓋、法律費用上限、驅離費用、share house 是否明確覆蓋。有任何一項沒保的，就是潛在風險。
- 上 Terri Scheer 和 EBM RentCover 官網各拿一份報價（10 分鐘填表），用這兩家作為基準價。再去問你現有保險公司能不能給出更好的價格。
- 如果你做 share house 或短租，特別注意保單裡是否有 “shared accommodation” 或 “short-term rental” 字樣——沒有就打電話問清楚，別等到出事才發現不賠。
主要數據來源
- ASIC MoneySmart, Home and contents insurance（含 landlord cover 選項說明）：https://moneysmart.gov.au/home-insurance
- ASIC MoneySmart, Insurance basics：https://moneysmart.gov.au/home-insurance
- ACCC, Home, contents and strata insurance report：https://www.accc.gov.au/
- Terri Scheer, Landlord Insurance PDS：https://www.terrischeer.com.au/landlord-insurance/
- EBM RentCover, Insurance products：https://www.rentcover.com.au/
- ATO, Rental expenses you can claim（含保險費）：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/how-to-claim-rental-expenses
免責聲明： 本文僅為一般性信息分享，不構成保險建議或產品推薦。所有保費、保障週數、excess 金額均為示例性，各保險產品的實際條款、費用和覆蓋範圍請以保險公司官方 Product Disclosure Statement（PDS）和保單合同為準。不同產品之間的對比不構成 product comparison 建議。
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