新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。
輸入你的投資房信息，馬上估算每年能抵扣多少折舊、省多少稅。
房產基本信息
建築成本比例
你的邊際稅率
典型場景示例
下表數字由本頁計算器的同一套算法算出，可自行輸入複核。
本表只列 Division 43（建築折舊）——它是法定的 2.5%/年直線折舊，可以精確計算。Division 40（設備折舊）取決於每套房實際有哪些設備、原值多少，只能由 Quantity Surveyor 實地評估，本頁計算器給出的是粗略估計值，故不列入本表。
| 場景 | 建築成本 | Div43 每年可折舊 | 剩餘可折舊年數 | 每年省稅 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 年建公寓，$800,000（建築佔比 70%） | $560,000 | $14,000 | 19 年 | $4,200（@30%） |
| 2015 年建公寓，$650,000（建築佔比 70%） | $455,000 | $11,375 | 29 年 | $3,413（@30%） |
| 2010 年建獨立屋，$900,000（建築佔比 40%） | $360,000 | $9,000 | 24 年 | $3,330（@37%） |
| 2022 年建聯排，$750,000（建築佔比 55%） | $412,500 | $10,313 | 36 年 | $3,816（@37%） |
| 1988 年建公寓，$700,000（建築佔比 70%） | $490,000 | $12,250 | 2 年 | $3,675（@30%） |
| 1987 年建公寓，$700,000（建築佔比 70%） | $490,000 | $0 | 0（不符合 2.5% 檔） | $0 |
| 1980 年建公寓，$700,000（建築佔比 70%） | $490,000 | $0 | 0（不符合資格） | $0 |
假設： Division 43 = 建築成本 × 2.5%/年，自建成起可折舊 40 年。表中「剩餘可折舊年數」按 2026 年計算——上方計算器會自動按當前年份計算，不需要你換算。建築成本 = 買入價 × 建築佔比（公寓約 70%、聯排約 55%、獨立屋約 40%——獨立屋佔比低是因為地價佔了大頭）。「每年省稅」= 每年折舊額 × 邊際稅率（按 FY2026-27 稅率）。注意上方稅率下拉框不含 Medicare Levy——實際省稅還要多 2%（例：$10,000 折舊、37% 檔，表裡算 $3,700，含 ML 實為 $3,900）。折舊額通常不足以跨檔，所以單一稅率在這裡成立；但如果你的折舊額大到跨出當前檔位，就要分段算。以上均按二手房（非首任房東）計算，故 Division 40 為 $0。
三條關鍵規則：
- 門檻是開工日期 1987 年 9 月 15 日，不是 1985 年。 只有開工在 1987-09-15 之後的住宅才能按 2.5%/年折舊 40 年。開工在 1985-07-18 至 1987-09-15 之間的適用 4%/25 年檔——但 25 年壽命最晚在 2014 年前後就已全部用盡；開工早於 1985-07-18 的住宅從來就不符合資格。所以上表 1987 年和 1980 年的公寓，即使建築成本高達 $490,000，今天都一分錢建築折舊都拿不到，而只晚一年的 1988 年公寓每年還有 $12,250。買房前先問準確的開工日期——差一年，差 $12,250/年。
- 40 年會用完。 1988 年建的房子到 2026 年只剩 2 年折舊，2028 年後歸零。年份越老，剩餘年數越少。
- 同樣的價格，公寓比獨立屋能折舊更多。 $800,000 的公寓建築佔比 70%，每年可折舊 $14,000；而 $900,000 的獨立屋建築佔比只有 40%，每年反而只有 $9,000——因為獨立屋的價值大部分在土地上，而土地不能折舊。
Division 40（設備折舊）另外還能抵一部分（地毯、窗簾、空調、熱水器等），但 2017 年 5 月 9 日之後購買的二手住宅不能申報前任房東留下的設備，只有新房首任房東或自己新購的設備才可以。具體金額請以 Quantity Surveyor 報告為準。
什麼是投資房折舊？
折舊（Depreciation）是 ATO 允許投資房房東申報的"紙面損耗"——你不需要實際花錢，但可以用來減少應稅收入，從而少交稅。折舊分兩大類：
Division 43——建築折舊（Capital Works）： 房屋結構本身的損耗，包括牆體、地基、屋頂等。按建築成本的 2.5%/年 直線折舊，有效壽命 40 年——前提是開工日期在 1987 年 9 月 15 日之後。開工在 1985-07-18 至 1987-09-15 之間的住宅當年適用 4%/25 年檔，但 25 年壽命現已全部用盡；開工早於 1985-07-18 的住宅不符合資格。二手房買家仍然可以申報 Division 43（這一點在 2017 年改革中沒有變）。注意：申報 Division 43 會相應降低 cost base，賣房時增加 CGT。
Division 40——設備折舊（Plant & Equipment）： 房屋內的可移動設備和固定裝置，比如地毯、窗簾、空調、熱水器、洗碗機、烤箱等。按遞減餘額法（Diminishing Value）或直線法折舊，每種設備有不同的有效壽命。2017 年 5 月 9 日之後購買的二手住宅，只有首任房東才能申報現有設備的 Division 40 折舊；後續買家只能對自己購買安裝的新設備申報。
為什麼需要 Quantity Surveyor 報告？
這個估算器只能給出粗略範圍。要獲取準確的、ATO 認可的折舊數據，你需要一份由註冊 Quantity Surveyor（QS，工料測量師）出具的 Tax Depreciation Schedule。
QS 報告的價值：
- QS 會實地勘查你的房產，逐項列出每件可折舊資產及其殘值
- 報告通常覆蓋建築的整個剩餘有效壽命（可達 40 年），一次付費終身使用
- QS 費用本身也是可抵稅的
- 很多投資者第一年的折舊退稅就遠超 QS 費用
QS 報告費用： 一般在 $400-$800 之間，取決於房產類型和所在城市。公寓通常便宜一些，獨棟屋貴一些。
常見的 QS 公司： BMT Tax Depreciation、Washington Brown、Duo Tax Quantity Surveyors 等都是澳洲比較大的折舊評估公司。建議比較幾家報價再做決定。
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重要聲明： 本估算器為一般性信息工具，不構成稅務建議或財務建議。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 AFSL / ACL / TPB 註冊資格。折舊數據以註冊 Quantity Surveyor 出具的 Tax Depreciation Schedule 為準，實際稅務效果取決於你的完整稅務情況。請諮詢註冊會計師或稅務代理獲取個人化建議。