澳洲投資房報稅：可抵扣費用完整清單

📢 2026-05-12 預算案更新（NG/CGT 改革）： 兩套 grandfather 機制要分開理解——

• NG（負扣稅）按房產分：2026-05-12 19:30 AEST 之前籤合同的投資房，NG 永久按舊規（損失可抵工資）。之後買的二手房進入新規（損失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
• CGT 按時間分段，對所有人適用：2027-07-01 之前累積的資本利得按舊規（50% 折扣）；2027-07-01 之後累積的按新規（CPI 指數化 + 30% 最低稅率）。已持有投資者建議 2027 年中找持牌 valuer 估價留檔，未來賣房時用來劃分新舊規

完整解讀：NG/CGT 改革詳解 | 預算案全景 | 買房決策框架。本文示例數字按"已持有"投資者（NG 舊規）描述，未來新買家請按新規重新評估。

新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。

每年報稅季，我最常被華人朋友問到的問題就是：“投資房到底哪些費用可以抵扣？” 很多人要麼漏報了該抵的項目，白白多交稅；要麼報了不該報的，被 ATO（Australian Taxation Office，澳洲稅務局） 盯上。

我自己有投資房在管理，每年報稅前都會仔細整理一遍。這篇文章把我知道的抵扣項目整理成一份清單，供你對照參考。

想看投資房稅務的完整體系（折舊、Negative Gearing、CGT、Land Tax、各州差異、常見錯誤一整套），見《澳洲投資房稅務完整指南》。本文是那篇裡"當年可抵扣項目"這一塊的展開。

可以立即全額抵扣的費用

這些費用可以在當年的報稅中直接抵扣：

物業管理相關

• Property management fees（物管公司的管理費，通常是租金的 7-10%）
• Letting fees（招租費）
• 廣告費（在 Domain、realestate.com.au 發佈招租廣告的費用）

保險

• Landlord insurance（房東保險）
• Building insurance（建築保險）
• Contents insurance（如果你提供傢俱的話）

維修和維護

• 水管維修、電工、鎖匠等維修費
• 除草和花園維護
• 清潔費用（租客搬走後的清潔）
• 害蟲防治費

注意： “維修”（repair）和"改善"（improvement）在稅法上是不同的。維修可以立即全額抵扣，但 capital improvement（資本性改善）必須按年折舊。

怎麼區分？ 看這個簡單的判斷標準：是"修回原樣"還是"比原來更好"？

這些算"維修"（當年全額抵扣）：

• 修漏水的水龍頭、補牆上的洞
• 修壞掉的灶臺、修壞掉的空調
• 補牆面裂縫並重刷原色油漆
• 更換壞掉的門把手（功能相同的）
• 花園除草、剪枝

這些算"改善"（按年折舊）：

• 把舊地毯換成木地板
• 把舊廚房整體拆了換新的
• 新裝空調（原本沒有）
• 加蓋陽臺或車棚
• 把單層玻璃升級成雙層玻璃

如果拿不準，問自己：“我花這筆錢是讓房子’不再出問題’（維修），還是讓房子’比以前好’（改善）？”

利息和銀行費用

• 房貸利息（這通常是最大的一筆抵扣）
• 貸款相關的銀行手續費
• Mortgage discharge fees

其他

• Council rates
• Water rates（房東承擔的部分）
• Body corporate fees / strata fees
• Land tax
• 給租客準備的文具和郵寄費用
• 差旅費（去看房產、參加業主大會） 2017 年 7 月 1 日起，住宅投資房房東的差旅費已經不能抵稅了——去看房、做檢查、參加業主大會的交通費，統統不行。唯一例外是：如果你的主要收入來源是房產投資（全職房東/物業管理者），才可以繼續 claim。絕大多數有正常工作的兼職房東不符合這個條件

需要按年折舊的項目

這些不能一次性全額扣除，而是分攤到多年。

先認識一下：“折舊"在稅法上分兩大類——一種是房子本身（叫 Division 43），一種是房子裡的設備（叫 Division 40）。兩者規則不同，下面分開講。

Division 43 — 建築折舊（Capital Works Deduction）

覆蓋房子的結構部分：牆、地板、屋頂、門窗、管道等固定不動的東西。

• 折舊率： 每年 2.5%，持續 40 年
• 前提： 建築必須在 1987 年 9 月 15 日之後開始施工（更早的住宅不適用）
• 新房、二手房都能 claim（只要建造日期符合）

這需要請專業的 Quantity Surveyor（工料測量師，簡稱 QS） 出一份 Depreciation Schedule（折舊報告）——你的會計師不能自己做這個，必須是註冊的 QS。費用一般 $400-800 不等（取決於房產類型和地區），做一次可以用 40 年。

Division 40 — 設備折舊（Plant & Equipment）

覆蓋房子裡可以移動或更換的東西：空調、熱水器、地毯、窗簾、烤箱、洗碗機等。

• 折舊率： 根據每種物品的"有效壽命"計算，物品不同折舊速度不同
• 注意一個關鍵規則： 2017 年 5 月 9 日以後購買的二手住宅，之前業主已安裝的設備不能再 claim 折舊（但你自己新買新裝的設備可以）

這個 2017 年的規則對二手房影響很大——這也是為什麼新房的折舊金額通常比二手房高很多。

Depreciation schedule 是投資房報稅中最容易被忽略的一項。做了 depreciation report 之後，每年能額外抵扣好幾千刀。BMT Tax Depreciation 是澳洲最大的 quantity surveyor 之一，出報告的速度快、質量好。

容易遺漏的抵扣項目

根據我自己的經驗，這幾項是很多人會忘記的：

1. 會計師費用 — 找會計師幫你處理投資房部分的報稅費用本身也是可以抵扣的
2. 貸款利息 — 如果你 refinance 了，注意新貸款中用於投資房的利息部分仍然可以扣
3. 折舊 — 很多老房子的業主以為不能折舊，但 1987 年 9 月 15 日 之後開工建造的住宅都可以申請 Division 43 建築折舊（ATO 規定）
4. 文具和電話費 — 如果你自管房產（不通過物管公司），與租客溝通的電話費和打印租約的費用也可以按比例抵扣

不能抵扣的常見誤區

報稅時搞錯抵扣項目是 ATO 審計的重災區。我整理了一篇 華人房東常犯的 10 個報稅錯誤，裡面有更詳細的案例和避坑建議，建議搭配閱讀。

這些是不能抵扣的，別犯錯：

• 房產的購買價格本身（但 stamp duty 可以計入 cost base——也就是"成本基礎”，將來賣房時用賣價減去 cost base 得到利潤，這個利潤要交 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）。cost base 越高，CGT 越少）
• 自住期間的任何費用
• 房貸本金還款部分（只有利息可以扣）
• 沒有出租期間產生的一些費用（比如空置期間你自己住了就不行）

Share House 房東的額外抵扣

如果你的投資房是做 share house（分租），可以抵扣的項目會比整租更多，因為你直接提供了更多服務和設施。

傢俱和電器折舊

• 整租通常不提供傢俱，但 share house 一般要配床、床墊、衣櫃、書桌等
• 共用區域的電視、洗衣機、冰箱、微波爐等也可以折舊
• 這些都屬於 ATO Division 40 的可移動資產折舊（Plant & Equipment Depreciation），按年攤銷

水電費和網費

• 如果你包水電（常見做法），實際支付的電費、水費、網費全部可以抵扣
• 整租通常由租客自付，房東沒得扣這部分

日常耗材

• 如果你負責提供廚房洗潔精、衛生紙、清潔用品等，這些也是合法的抵扣項目

更高頻的維修和清潔

• Share house 的磨損速度比整租快，清潔和維修頻率更高
• 這些費用都可以照常抵扣，實際上扣的金額也會更多

車費和辦公費用（管理多套房特別適用）

• 車費 — 開車去檢查房產、接維修工、去硬件店買材料，可以按實際公里數申報。2026-27 年度 ATO 標準是 $0.91/公里（基礎 89 分 + 當年一次性上調 2 分；上一年度 2025-26 為 88 分。來源：ATO Cents per kilometre method / LI 2026/19），建議用 app 記錄每次行程
• 手機費 — 跟租客、維修工溝通的手機費，按使用比例抵扣
• 辦公用品 — 打印租約、文具等日常文書費用
• Home office — 如果你在家處理房產事務，可以按比例申報水電、網費的一部分

注意： 車費和 home office 需要有記錄才能申報，ATO 對這兩項審查比較嚴。建議平時就養成記錄的習慣，不要到報稅時再憑印象估算。

總的來說，Share house 的應稅收入比表面的毛收入低不少。扣完這些開支之後，稅後淨回報跟整租的差距會比毛租金差距小——但通常還是更划算的。

我的實際做法

每個月把所有跟投資房相關的收據整理到一個 Excel 表裡，按照上面的分類歸好。到了報稅的時候，直接把表格發給會計師，十分鐘就搞定。

想了解好用的記賬工具（Xero、Excel 模板等），可以看我的 澳洲房東工具箱。如果你持有多套投資房、家庭成員收入差距大，也值得了解一下 Trust vs 個人持有投資房的稅務對比，不同持有結構對抵扣和收入分配的影響很大。

現在就可以做的三件事

看完這篇，不管你今年報稅還早還是已經報完，建議這三件事先做起來：

1. 如果還沒有 Depreciation Schedule，找 Quantity Surveyor 做一份。 一次投入 $400-800，未來每年多抵幾千到上萬的稅。越早做越好，晚做就少抵扣。
2. 建一個專門的 Excel 或文件夾，按本文的分類收集發票。 不要年底再整理，平時就分好。
3. 如果你有 Redraw 或混用貸款的情況，跟會計師聊一下結構。 這是 ATO 審計的重點，稍微搞錯就可能被否決大筆抵扣（詳見 貸款與再融資全攻略）。

主要數據來源

本文引用的抵扣規則、Division 40/43 細節、cents per km 標準（2026-27 財年 91 分/公里）來源如下：

• ATO, Rental property expenses you can claim: https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties
• ATO, Capital works deductions (Division 43): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/capital-expenses/work-out-your-capital-works-deductions
• ATO, Depreciating assets (Division 40): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/depreciating-assets-in-rental-properties
• ATO, Travel expenses for residential rental property (2017-07-01 規則): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/rental-properties-and-travel-expenses
• ATO, Cents per kilometre method: https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/income-deductions-offsets-and-records/deductions-you-can-claim/
• ATO, Residential rental property travel expenses (2017 年規則): 《Treasury Laws Amendment (Housing Tax Integrity) Act 2017》

免責聲明： 本文僅為一般性信息分享，不構成稅務建議。具體抵扣項目的適用性取決於個人情況（資產結構、租賃安排、貸款用途等）。在報稅或做任何稅務決策前，請諮詢 registered tax agent（持牌稅務師，TPB 註冊）。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 TPB 註冊，不對因依據本文信息做出的報稅或結構決策承擔責任。文中數據基於 2026-27 財年 ATO 公告，後續年度數字可能隨指數化調整變化，請以 ATO 官網為準。