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什麼是 CGT 資本利得稅？自住房為什麼不用交、投資房為什麼要交

Sean · 2026年5月13日 · 更新於 2026年7月5日 · 閱讀約 10 分鐘 · #CGT #資本利得稅 #自住房 #投資房

如果你聽到"投資房賣了要交 CGT"就頭大、不知道這稅到底怎麼算、為什麼自住房不用交、什麼時候要交多少——這篇就是給你看的。這是 CGT 入門，不講複雜情景；繼承、離婚、贈與等場景請看 CGT 資本利得稅完整指南。

📌 本文要點

CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）= 賣資產賺的錢要交的稅。 自住房（PPOR）賣出通常全免，投資房要交；持有超過 12 個月有 50% 折扣，2027-07-01 起改革。

4 件事你需要先知道：

  1. 自住房（PPOR）賣出通常完全免 CGT——因為政府不把"住的地方"當成增值資產來徵稅。投資房不一樣
  2. CGT 不是單獨的一種稅——它是把"賣出淨賺的部分"加進你當年的收入，按個人所得稅稅率交。所以 CGT 的實際稅率 = 你的邊際稅率（可能 15%、30%、37%、45% 不等）
  3. 持有超過 12 個月可享 50% 折扣——只把淨賺的一半計入收入。但這條規則從 2027-07-01 起改革（2026 預算案宣佈、2026-06-25 已立法通過），詳見末尾說明
  4. “賣出淨賺"不是簡單的"賣價 - 買價”——還要扣除你買賣過程中的費用（律師費、印花稅、中介佣金等），這個加總的概念叫成本基數（cost base），Section 3 詳細講

閱讀時間： 約 7 分鐘。

一、CGT 到底是什麼

用一個生活類比：

你 2018 年花 $500K 買了一套投資房，2026 年以 $800K 賣掉。你"賬面賺了" $300K（先不考慮各種費用）。這 $300K 就是 capital gain（資本利得），它是 CGT 要管的東西。

CGT 不是一筆單獨算的稅——澳洲稅務局（ATO）的做法是：把這個 capital gain 加到你賣房當年的應稅收入裡，然後按你當年的個人所得稅稅率整體徵收。

舉例（粗算）： 假設你年薪 $120K，那年又賣房淨賺 $300K（不考慮 50% 折扣或費用）。如果完全按你"突然多出來的 $300K"算，由於澳洲是累進稅制（收入越高的部分稅率越高），這 $300K 中靠後的一部分會落到 45% 的最高稅率檔。粗略算 CGT 大約 = capital gain × 你的邊際稅率，單這一項就可能 $100K-$135K。

不過實際上有"持有 12 個月以上 50% 折扣"和成本基數（cost base）可以減——真實 CGT 通常是上述粗算的一半左右。下面 Section 3 拆細。

核心要點： CGT 實際成本隨你賣房當年的收入水平而變。同樣的 capital gain，年薪 $50K 的人交得少，年薪 $200K 的人交得多。所以選哪一年賣房有講究——這是後面更復雜文章會講的策略。

二、為什麼自住房不用交、投資房要交

這是華人買家最常困惑的一點：同樣是房子，為什麼自己住的不交、出租的要交？

ATO 的邏輯（簡化版）：

  • 自住房（Principal Place of Residence，簡稱 PPOR） 是"你的住所"——滿足基本生活需求的地方。政府希望大家有地方住、不希望對自己住的房子賺到的增值徵稅，所以完全豁免 CGT（叫做 main residence exemption）。
  • 投資房 是"資產"——你用它來產生租金收入、期望長期增值。在 ATO 眼裡這是一種投資工具，和股票、基金、加密貨幣一樣，賺了就要按資產增值規則交稅。

幾個關鍵限制：

  • 你只能有一套 main residence 在同一時間享受全額豁免（夫妻同住算一套）。如果你同時有兩套都用作自住（罕見情況），只能選一套
  • 自住房真正自住過才算——不能掛個名義就當 PPOR。ATO 看的是：是不是你實際居住、郵件地址、水電氣賬單、driver licence 註冊地等
  • 自住房如果部分出租（比如把樓下租出去），出租那部分的增值是要交 CGT 的，按出租面積比例
  • 自住房轉為投資房（你搬走出租給別人）會觸發部分 CGT——但有一個特殊的 “6 年規則” 可以爭取 6 年豁免期。詳見 自住房轉投資房（上）

三、CGT 怎麼算（4 步）

第一步：算 capital gain

Capital Gain = 賣出價 - 成本基數（cost base）

成本基數是 CGT 計算的核心概念，它不只是你當年買入價，而是把你為這個房產付過的所有"資本性質"的錢加在一起：

  • 買入價
  • 印花稅（stamp duty）
  • 律師 / conveyancer 費用
  • 資本性質的裝修（廚房翻新、加房間——不是日常維修）
  • 持有期間的資本性支出（比如換屋頂、加陽臺）
  • 賣出時的中介佣金、廣告費、律師費

注意 1： 已經在報稅時抵扣過的費用（比如租金虧損中已經抵扣的利息、維修費）不能再算進成本基數——否則就是 double-dipping。

注意 2：折舊扣減成本基數。 你過去幾年報稅時 claim 過的 depreciation（折舊），ATO 規則下要從成本基數中減去（叫 reduced cost base 規則）——也就是說折舊不是"白拿"的，賣房時會以 CGT 形式部分回吐。詳見 投資房折舊指南 末尾的 CGT 影響章節。

舉例： 2018 年買 $500K，加印花稅 $25K + 律師費 $2K = 成本 $527K。2026 年裝修花了 $30K（資本性質）。持有期間 claim 過 $40K 折舊。2026 賣出價 $800K，中介佣金 $20K + 律師費 $2K = 淨賣 $778K。

調整後成本基數 = $527K + $30K - $40K（折舊回吐） = $517K

Capital Gain = $778K - $517K = $261K

第二步：判斷能不能享 50% 折扣

持有滿 12 個月（個人或個人合夥持有）可享 50% 折扣。 上例：$261K × 50% = $130.5K 是要計入應稅收入的部分。

（公司持有沒有這個折扣；trust 一般可以傳遞給受益人享受。）

第三步：估算 CGT（先快速法，再細算）

快速估算法（粗略）：

CGT ≈ Capital Gain × 50% × 你的邊際稅率（含 Medicare）

繼續上例：$261K × 50% × 39%（年薪 $150K 對應稅率，包含 Medicare）≈ $50K

這個粗算法對大部分情況誤差在 10-15% 內，做買賣決策時夠用。

細算法（如果你想精確）：

把 $130.5K 加到當年總收入裡，按累進稅率分段算。比如年薪 $120K + 應稅 capital gain $130.5K = $250.5K 總收入：

收入段金額稅率（含 2% Medicare）這一段的稅
$120K-$135K$15K32%$4,800
$135K-$190K$55K39%$21,450
$190K-$250.5K$60.5K47%$28,435
合計$54,685

實際 CGT ≈ $54,685（比粗算 $50K 高一點，因為 $300K 讓收入跳到最高稅率檔）

第四步：填進 tax return

具體在哪一項、怎麼填，ATO 的 myTax 系統會一步步問你，或者找你的 tax agent 處理。

FY2026-27 居民稅率表：

收入區間稅率
$0-$18,2000%
$18,201-$45,00015%
$45,001-$135,00030%
$135,001-$190,00037%
$190,001+45%

加上 2% Medicare levy。第二檔 15% 是 FY2026-27 的法定稅率（Act No. 28 of 2025 把 FY2025-26 的 16% 下調至 15%，FY2027-28 再降至 14%）——網上很多算例還停在 16%，別照抄。

四、什麼時候交 CGT、交多少

觸發時點： ATO 看的是"CGT event 發生日"——對於賣房，就是合同簽訂日（contract date），不是 settlement 日。

這點重要： 比如你 2026 年 6 月 28 日籤合同賣房，settlement 是 2026 年 8 月——CGT event 算在 2025-26 財年（截止 2026 年 6 月 30 日），不是 2026-27 財年。6 月底前後的幾天，決定你 CGT 落在哪一年的稅單上。如果兩個財年你的收入差異大（比如下一年要 unpaid maternity leave），合同時點可以差好幾千塊稅。

報稅時點：

  • 自己報：CGT event 發生年度的 tax return 在該財年結束後的 7 月 1 日 - 10 月 31 日窗口提交
  • 通過 tax agent 報：可延至次年 5 月

如果有 capital loss（虧損賣出），可以抵當年其他 capital gain，或者 carry forward 到未來年度——但必須主動在 tax return 裡申報，不報就用不上。

交稅時點： 和正常 income tax 一起。ATO 評估你的 tax return 後會出 notice of assessment，金額併入你那年的總稅單。

PAYG instalments（預扣稅）： 如果你的 CGT 金額很大，下一年度 ATO 可能會讓你按季度預先交一部分（叫 PAYG instalments），避免下次稅單一次性太大。這是後續年度的事，跟當年 CGT 申報本身無關。

五、幾個常見誤解

誤解 1：「賣虧了不用交 CGT」
對，但要主動報。Capital loss 必須在當年 tax return 裡申報，才能抵未來的 capital gain。不報就用不上。

誤解 2：「換房可以滾動 CGT，不用立即交」
這是美國的規則（1031 exchange），澳洲沒有類似的滾動豁免。賣一套觸發一次 CGT，重買新房不能延期交稅。

誤解 3：「贈與給子女不算賣，不交 CGT」
錯。贈與（gift）觸發 CGT event，按"贈與當天的市場價"算 capital gain。你贈出 $800K 的房（成本基數 $400K），還是要交 CGT。詳見 給孩子買房。

誤解 4：「持有 5 年就完全免 CGT」
沒有這個規則。50% 折扣的門檻是 12 個月——持有 5 年和 12 個月在 CGT 折扣上是一樣的。

誤解 5：「自住房永遠免 CGT」
原則上對，但有幾個例外：(a) 同時擁有多套自住房只能選一套；(b) 部分出租；(c) 6 年規則用完後；(d) 1985 年 9 月 20 日（CGT 引入日）之前買的房叫 pre-CGT asset，規則不同；(e) 非居民出售可能不享自住房豁免（詳見 離開澳洲後房產怎麼交稅）。

誤解 6：「Trust / 公司持有可以避 CGT」
不能避，但可以調整稅率結構：trust 持有可以把 capital gain 按 50% 折扣後分配給低稅率受益人（如成年學生子女）；公司持有沒有 50% 折扣但適用 25%-30% 公司稅率。是否值得用這些結構看具體情況，詳見 Trust vs 個人持有。

六、2026 預算案改革：以後 CGT 怎麼算

2026-05-12 聯邦預算案宣佈了 30 年來最大的 CGT 改革，並已於 2026-06-25 隨 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 立法通過。要點：

  • 2027-07-01 之前累積的資本利得——對所有人適用：繼續按 50% 折扣（舊規）
  • 2027-07-01 之後累積的資本利得——按新規：CPI 指數化成本基數 + 30% 最低稅率
    • 簡單說：用通脹調整後的"真實利得"代替名義利得；不管你邊際稅率多低，最低按 30% 算
  • 新房例外：買新房的投資者賣出時可在舊規和新規之間二選一
  • 已持有的房產：建議 2027 年中找持牌 valuer 出一份估價留檔，作為新舊規則分界線

詳見：NG/CGT 改革完整解讀 | 預算案後買房決策框架

七、相關延伸閱讀

深入特定場景的 CGT：

與 CGT 相關的其他稅務概念：

實用工具：

主要數據來源

免責聲明： 本文為 CGT 入門教育內容。Skyvia Pty Ltd 不持有 TPB（Tax Practitioners Board）註冊稅務師資質。文中的計算方法和數字僅用於示意原理，不構成針對你個人情況的稅務建議。CGT 實際計算涉及成本基數細節、持有結構、過往報稅記錄、各種豁免條件等多項變量，重大決定前請諮詢註冊稅務師（CA / CPA 持牌 tax agent）。

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這是一位在澳華人的生活筆記，從房產（買房、報稅、租房管理）到育兒教育（CCS 補貼、學區、入學），記錄在澳洲安家養娃的實操經驗。繼續看：

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