📢 2026-05-12 預算案更新（NG/CGT 改革）： 兩套 grandfather 機制要分開理解——
- NG（負扣稅）按房產分：2026-05-12 19:30 AEST 之前籤合同的投資房，NG 永久按舊規（損失可抵工資）。之後買的二手房進入新規（損失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
- CGT 按時間分段，對所有人適用：2027-07-01 之前累積的資本利得按舊規（50% 折扣）；2027-07-01 之後累積的按新規（CPI 指數化 + 30% 最低稅率）。已持有投資者建議 2027 年中找持牌 valuer 估價留檔，未來賣房時用來劃分新舊規
完整解讀：NG/CGT 改革詳解 | 預算案全景 | 買房決策框架。本文示例數字按"已持有"投資者（NG 舊規）描述，未來新買家請按新規重新評估。
新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。
如果你有投資房但從來沒做過 Depreciation Schedule（折舊報告），你很可能每年都在多交稅。折舊是投資房報稅中最容易被忽略、但又最值錢的一項抵扣。
折舊是不花錢的抵扣：Division 43 建築每年折 2.5%、連折 40 年，前提是 1987-09-15 之後開工。年薪 $160,000 的人每年折 $8,000，少交 $3,120（含 ML）。
適合誰讀：有投資房、還沒做過折舊報告的房東
看完你會搞懂：Division 40 vs 43 的區別、2017 年規則變化如何影響你、Quantity Surveyor 怎麼選、省多少錢
閱讀時間：8 分鐘
什麼是投資房折舊？
簡單說，折舊就是 ATO 承認你的房子和裡面的東西會隨著時間"變舊"、“貶值”，允許你把這個貶值的部分作為稅務抵扣。
關鍵點：折舊是"紙面上的虧損"——你不需要實際花錢，但可以用來減少應稅收入。
舉個例子：你的投資房每年可以折舊 $8,000。如果你年薪 $160,000（邊際稅率 37%，FY2026-27），這 $8,000 抵扣讓你少交 $3,120 的稅——37% 的所得稅 + 2% 的 Medicare Levy = 39%。你沒花一分錢維修或購買任何東西，純粹是稅務上的優惠。
⚠️ 別忘了那 2%。 很多算例只乘邊際稅率 37%，得出 $2,960——漏了 Medicare Levy，少算了 $160。另外這個數只在抵扣整段留在 37% 檔內時成立：$160,000 − $8,000 = $152,000，仍在 $135,001–$190,000 內 ✓。如果你年薪貼近 $135,001 下限，這 $8,000 會把你推進 30% 檔，退稅反而更少。
Division 43 和 Division 40：兩種折舊
澳洲稅法把投資房折舊分成兩大類：
Division 43 — 建築本身（Capital Works）
覆蓋房子的結構部分：牆壁、地板、屋頂、門窗、管道等。
- 折舊率： 每年 2.5%，持續 40 年
- 前提條件： 建築必須在 1987 年 9 月 15 日之後 開始施工
- 適用於： 新房和二手房都可以（只要建造日期符合）
舉例：一套房子的建築成本是 $300,000，每年可以折舊 $300,000 × 2.5% = $7,500。
Division 40 — 設備和裝置（Plant & Equipment）
覆蓋房子裡可以移動或更換的東西：空調、地毯、窗簾、烤箱、洗碗機、熱水器等。
- 折舊率： 根據每種物品的有效壽命（effective life，即 ATO 規定的該物品能使用多少年）計算，不同物品折舊速度不同
- 折舊方法： 可以選 Prime Cost（直線法，每年相同額度）或 Diminishing Value（遞減法，前期大後期小）
常見物品的有效壽命參考：
| 物品 | 有效壽命 | 每年大概折舊率 |
|---|---|---|
| 地毯 | 8 年 | 12.5%（直線）/ 25%（遞減） |
| 空調（分體式） | 10 年 | 10% / 20% |
| 烤箱/灶臺 | 12 年 | 8.33% / 16.67% |
| 熱水器 | 12 年 | 8.33% / 16.67% |
| 窗簾/百葉窗 | 8 年 | 12.5% / 25% |
| 洗碗機 | 10 年 | 10% / 20% |
| 煙霧報警器 | 6 年 | 16.67% / 33.33% |
小例子：假如你買了一臺 $2,000 的新空調（有效壽命 10 年），用直線法，每年可以折舊 $200；用遞減法（遞減率 = 2 ÷ 10 = 20%），第一年折 $2,000 × 20% = $400，第二年折的是剩下的 $1,600 × 20% = $320，第三年 $1,280 × 20% = $256，之後逐年減少。注意遞減法每年是按「餘額」而不是「原價」算的——這是它和直線法的全部區別。
2017 年的重大變化（很重要！）
2017 年 7 月 1 日起，ATO 修改了規則：
如果你在 2017 年 5 月 9 日之後 購買的二手住宅物業，不能再對裡面已有的二手設備（Division 40）申報折舊。
也就是說：
| 情況 | Division 43（建築） | Division 40（設備） |
|---|---|---|
| 新房（你是第一任房東） | ✅ 可以 | ✅ 可以 |
| 二手房（2017.5.9 之後買的） | ✅ 可以 | ❌ 二手設備不行 |
| 二手房（2017.5.9 之前買的） | ✅ 可以 | ✅ 可以（舊規則） |
但有個例外： 即使是 2017 年後買的二手房，如果你 自己購買並安裝了全新的設備（比如換了新空調、新地毯），這些新設備仍然可以走 Division 40 折舊。
這就是為什麼新房的折舊優勢遠大於舊房。 一套新房第一年的折舊抵扣可能達到 $10,000-$19,000+，而一套二手房可能只有 $4,000-$9,000（主要來自 Division 43）。
Quantity Surveyor 是什麼？怎麼選？
Depreciation Schedule 必須由註冊的 Quantity Surveyor（工料測量師） 出具，ATO 才認可。你的會計師不能自己做這個報告。
費用
一份 Depreciation Schedule 通常收費 $400-$800 不等（含 GST），取決於房產類型（公寓 vs 獨立屋）和地區。覆蓋房產的整個剩餘折舊年限（最長 40 年），也就是說你只需要做一次，以後每年都可以用。
而且這筆費用本身也是 100% 可抵稅的。 大多數情況下，第一年的折舊抵扣就足以覆蓋這筆費用好幾倍。
怎麼選 Quantity Surveyor
選擇時注意以下幾點：
- 必須是 AIQS（澳洲工料測量師協會）註冊會員 — 這是 ATO 認可的資質
- 是否需要上門檢查 — 有些公司可以通過房產圖紙和照片遠程出報告（便宜一些），但上門檢查的報告通常更全面準確
- 報告格式 — 好的報告應該可以直接導入你會計師的報稅軟件
- 覆蓋範圍 — 確認報告同時覆蓋 Division 40 和 Division 43
澳洲知名的 Quantity Surveyor 公司
- BMT Tax Depreciation — 行業最大，全國服務
- Duo Tax — 口碑不錯，價格有競爭力
- Washington Brown — 老牌公司
- Depreciator — 在線流程比較方便
建議拿 2-3 家的報價對比，價格差異不大的話優先選需要上門檢查的。
什麼時候做 Depreciation Schedule？
越早越好。 從你開始出租投資房的那天起，你就可以開始申報折舊了。每拖一個財年，你就少抵扣一年的折舊。
以下情況特別建議做：
- 剛買了新房或準新房（折舊金額最大）
- 買了二手房但建造日期在 1987 年之後（Division 43 可以claim）
- 做了大型裝修（新增的建築成本和設備都可以折舊）
- 換了新設備（新空調、新廚房電器等）
已經出租好幾年了，還能補做嗎？
可以。Quantity Surveyor 可以追溯計算之前年度的折舊。你的會計師可以幫你修改之前的報稅（一般可以追溯 2 年），把遺漏的折舊補回來。
折舊 vs 其他抵扣：不要搞混
| 折舊（Depreciation） | 維修（Repairs） | 裝修（Capital Improvement） | |
|---|---|---|---|
| 什麼意思 | 資產的自然貶值 | 修復到原來的狀態 | 升級或改善 |
| 怎麼抵扣 | 按年攤銷 | 當年一次性全額抵扣 | 按年折舊（加入成本基礎） |
| 舉例 | 空調用了5年自然貶值 | 修漏水的水龍頭 | 把舊廚房全拆了換新的 |
| 需要花錢嗎 | 不需要 | 需要 | 需要 |
ATO 重點關注的領域： 很多房東把"裝修"（capital improvement）當成"維修"（repair）來抵扣，這是 ATO 審計的重點。比如把舊地毯換成全新的木地板，這是 improvement 不是 repair，不能一次性全額抵扣。
實際案例
案例：布里斯班一套 2020 年建成的公寓，買入價 $550,000
- 建築成本估算：$350,000
- Division 43 每年：$350,000 × 2.5% = $8,750
- Division 40 第一年（新房全部設備）：約 $5,000-$8,000
- 第一年總折舊：$13,750-$16,750
- 年薪 $160,000（37% 檔 + 2% Medicare Levy = 39%）省稅：$5,363-$6,533
這還不包括其他抵扣（利息、管理費等）。僅折舊一項就能省五六千刀的稅，而你只需要花 $400-$800 做一份報告。
主要數據來源
- ATO, Capital works deductions (Division 43): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/capital-expenses/work-out-your-capital-works-deductions
- ATO, Depreciating assets (Division 40): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses/depreciating-assets-in-rental-properties
- ATO, Effective life of depreciating assets (TR 2024/1 或當前年度 Taxation Ruling): https://www.ato.gov.au/law/view/document?DocID=TXR/TR20241/NAT/ATO/00001
- Treasury Laws Amendment (Housing Tax Integrity) Act 2017（2017-05-09 起二手 Division 40 規則變更）: https://www.legislation.gov.au/C2017A00126
- Australian Institute of Quantity Surveyors (AIQS): https://www.aiqs.com.au/
- ATO, Amendments to your tax return: https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/your-tax-return/
折舊規則和 effective life 每年隨 ATO Taxation Ruling 更新，具體物品的有效壽命請以最新 TR 為準。
免責聲明： 本文僅為一般性信息分享，不構成稅務建議。Depreciation Schedule 必須由註冊 AIQS Quantity Surveyor 出具才被 ATO 認可。折舊抵扣的具體金額取決於房產建造年代、購買日期、裝修歷史、自用比例等多個因素。在採用折舊抵扣之前，請諮詢 registered tax agent（TPB 註冊）和合格的 Quantity Surveyor。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 TPB 或 AIQS 註冊，不對因依據本文信息做出的稅務決策承擔責任。
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